基於以上原因，法官駁回該公司的所有上訴理由，裁定完全沒有成功上訴機會。 基於上述原因，法官裁定在該地舖內安裝的消防裝置並非公用設施，撤銷申請人的申請，並頒下暫准命令，申請人須支付答辯人本案的訟費。 於2019年1月17日，第四答辯人在聆訊中向法官解釋，他已經將他的物品移離大廈的公用地方，而在公用地方剩餘的雜物不屬於他的。
筆者只對上述的第1條問題感興趣，因此只集中有關問題的討論，如讀者對其他問題也感興趣，不妨自行閱讀有關判案書以獲得更詳細資料。 在發表個人見解前筆者必須再次重申再三聲明，筆者不是法律專業人士，所謂的對條例的理解也是自修居多，因此只能視作個人意見。 為了更有效地加強本港的樓宇安全，行政長官在本年的施政報告中宣布，政府已全面檢討改善樓宇安全的措施。 我們會落實一籃子的新措施，從立法、執法、支援業主和公眾教育多方面着手，全方位加強樓宇安全。 發展局已就有關計劃發出立法會參考資料摘要，而我最近亦向發展事務委員會介紹有關計劃，很高興獲得議員普遍支持。
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經理人認為該24小時公眾行人路的業權擁有人是匡倫，它只需要按照地契每天24小時開放予公眾人士包括各住宅用戶使用。 根據經理人提供之圖則清楚顯示綠色部分為屋苑公用地方，但是24小時公眾行人路並沒有被塗上綠色和被界定為屋苑公用地方。 大廈公契公用地方2023 另一方面，大廈公契需清楚列明業主、法團和公契經理人就樓宇內的私人地方、公用部分及設施等的監管、維修保養等方面的權利、權益和責任。 大廈公契公用地方 一般而言，地政總署在收到涉及已批租土地的查詢或投訴時會派員巡視，如確定有違反地契條款的情況，地政總署會在諮詢法律意見後，於不同階段採取適當的執行契約條款行動。 例如在處理問題中提及的車房或電掣房被改變用途的個案時，地政總署需先確立有沒有違反地契條款的情況（而事實上有個別的個案不涉及違反地契條款）。 如署方認為個案有違反地契條款，一般會向業權人發出警告信，要求糾正違規事項。
因此，申請人入稟土地審裁處提出是次申請，要求法團解除押記及支付訟費。 法團承認第一項修理費用540元的應付款年度是2002年，而不是2004年，而第二項修理費用的款額應是876元，而不是1,416元，承認該押記備忘錄的資料有錯誤，但有關債項確實存在。 大廈公契公用地方2023 由於法團承認該押記備忘錄中所押記的兩項款項均有錯誤資料，不論申請人是否有欠交款項，法團也不應繼續押記一些有錯誤資料的款項。 因此，法官認為不論申請人有否欠法團540元及876元，或法團的反申索是否得值，該押記備忘錄也不應繼續存在，必須被解除。
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建議買方在交易日或之前最後檢查房屋，以確定能否順利交吉（交吉：房子是空的，而且原業主沒有拖欠任何費用）。 做科研工作的彭先生，早年購入德福花園六百呎單位收租，十年前搬回德福住，遇正大廈步入二十年樓齡大關要做大維修，每月單管理費及維修基金供款便已近二千。 但信件又明言，由一月一日起，小業主須承擔大廈外牆結構的日常維修開支，包括滲漏及損壞，變相將外牆業權歸還小業主。 發展商將整個地段分出一個個單位出售，可是地段內一些部份，例如走火通道、電梯大堂、出入口之類，要保留作公眾使用，於是就造成了公共地方的出現。 作者從事物業管理行業有逾10年，現職物業經理，主要為住宅物業提供物業管理服務。 (這句好像有點多餘，從事物業管理不提供物業管理服務那幹啥) 副業/兼職︰社區幹事，探訪及...
- 其實【建築物管理條例】第34H條的作用，正是在這種情況下，用來保障其他業主的權益，因此裁定發展商敗訴。
- 無論是法團成員或小業主，要保障自身利益，就必須認識【建築物管理條例】的內容。
- 答辯人是發展商在土地註冊處登記為該屋苑經理人的匡倫(香港)有限公司。
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- 公用地方的不可分割份數不能計算在投票的業權份數內，及沒有人可用作投票。
2013年房委會再次推出已丟空十多年的640個天水圍天頌苑K座和L座單位，而房委會決定不安排示範單位讓巿民參觀。 房委會在售樓說明書和買賣協議中披露，與屋苑業主之間有七千多萬元管理費爭議，可能潛在官司，列明房委會以買家名義，承擔訴訟的所有費用，保證新業主不牽涉訴訟，及按一般發售居屋情況，提供1年保養期及20年結構保證。 的土地絕對不適合栽種榕樹，因為榕樹的強根可穿破石層及防水層，根部分泌的酸性物質會損壞大廈結構部分，絕對不宜種植。
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若要浴室內空氣流通，住戶就要長期啟動抽風系統，否則抽風管道的空氣回流，可能帶回積聚的有害物質。 須知抽風管道經過長年累月運作，沒法作管道內部清潔，就會滋生霉菌及積聚有害物質，若抽風系統失靈或停止運作，空氣回流就會出現衛生問題。 大廈公契公用地方2023 榕樹是一種容易栽種的植物，適宜生長於溫暖潮濕的地方，生長力強，其根部強壯發達，容易抓緊泥土及深入地底，根部會分泌酸性物質，將岩石溶解成可利用的土壤。 香港地區的氣候溫度最適合榕樹生長，不論是郊區或市區，都可見到榕樹，既提供遮蔭乘涼之處，又可靜化空氣及減低噪音，改善環境。 本案在審訊過程中，爭議的事項是913會議上只有3名委員出席，這是不爭的事實，法庭只針對此一事實作裁斷。
- 另一個類似案例，則是住戶C在停車場內的公共空間堆置窗簾布、推車等雜物，D管委會開立勸導單及公告請求C自行處理，但住戶C置之不理，於是D管委會請了資源回收人員處理。
- 屋宇署會在發出法定通知約1個月前，向選定的目標樓宇發出預先知會函件，或將有關函件張貼在樓宇的顯眼處知會所有業主。
- 由此可見，雖然政府已為業主提供資助，業主仍不能忽視為大廈公用地方的維修工程儲錢的需要。
- 法官最終頒令，法團就維修費攤分的計算正確，答辯人應繳付全數的餘額11,407.30元及須付法團在土地註冊處註冊押記備忘錄的費用 7,000元。
- 答辯人於2018年2月1日才接手成為該屋苑的公契經理人，而申請人現時要求的文件是有關2012年1月1日至2017年12月31日的文件。
法官作出裁決，法團有權根據大廈公契，在合理的情況下進入個別單位，就大廈公用部分的設施進行維修工程。 法官命令答辯人必須讓法團僱用的承辦商於工作天的上午9時至下午6時期間(下午1時至2時為午膳除外)進入其單位進行維修工程。 法官判法團勝訴理由為： 1) 逆權侵佔的其中一個要素是侵佔人有意圖擁有侵佔的部分。 近年，大廈日久失修，外牆石屎及紙皮石剝落，掉落附近的行人及行車路上，幸好未有造成人身傷亡或財物損失。
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法官認為由於本案的申索涉及公契條文的執行，因此即使答辯人成功證明逆權佔有確實存在，【時效條例】同樣不適用於就該側巷及外牆而執行公契條文的申索，況且答辯人未有提出任何實質理據支持逆權佔有，故對法團執行公契條文的申索不公平。 該大廈業主立案法團於多年前曾接獲修葺令，被署方要求維修大廈外牆及公用地方，法團雖已遵照修葺令指示，但仍受平台僭建物障阻而無法徹底修葺。 該大廈的天台與平台等公用地方已被僭建物佔用約30年之久，法團曾向僭建物的業主發出律師信，但一直未獲僭建物的業主理會。 案情指法團在2007年前，沒有依大廈公契收取管理費，2007年才制訂管理預算案，作為收取管理費的基礎。
法官認為訴訟雙方都沒有考究屋宇署是否已發出命令，要求該單位的業主拆除該鐵棚。 無論如何，妥善處理該鐵棚涉及清拆鐵棚和修復原狀的工程，須在該私人部分進行，亦涉及私人財產，法官認為由相關業主進行工程應較為恰當。 既然法團已有初步跟進行動，現階段無須命令法團去拆除鐵棚，但法團有責任繼續跟進事件。
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申請人的申請是要求土地審裁處頒令答辯人須在裁決日起計14天內必須備存恰當該屋苑的帳簿或帳項紀錄及財務紀錄，並須保存該等帳簿或紀錄所提述的一切單據、發票、憑單、收據及其他文件最少6年，及答辯人須支付申請人因此申請而產生的訟費。 申請人引用【建築物管理條例】附表7第2（1）條的條文而作出是次申請。 協助新民黨的律師駱健華指出，根據《建築物管理條例》，業權擁有人有責任維修，而太古地產最初保留外牆業權，至1990年代管理公司才聲稱代表業主向太古地產買下外牆業權，以託管人身分接管，他質疑業主並無授權管理公司，有權追回錯付的維修費。 太古城西區議員趙家賢則認為，大廈公契列明業主須分擔公共地方，包括外牆維修費用，但指《建築物管理條例》就有關信託人部分需釐清。
一切有關本屋苑投訴意見或管理問題，屋苑經理人皆樂於聆聽、接受，祈能藉此提供更佳服務水準，符合屋苑要求。 大廈公契公用地方2023 大廈公契公用地方2023 來函請留下聯絡地址、姓名，以便即時回覆，貫切執行有關的改善工作。 屋苑經理人將全權代表所有業主向政府部門、公共事業等機構洽談一切與屋苑有關的事宜，其中包括聘請律師、專業顧問或承建商等。 但根據第3A條召開會議日期的7天前，主管當局收到業權份數不少於20%的業主同時反對，便不能召開會議，主管當局可建議申請人根據第4條向土地審裁處申請。
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聆案官遂於同日以書面指示法團，須授權一名董事在本案代表法團進行法律程序，再以傳召訴訟各方傳票方式申請逾期提交抗辯書。 直至聆訊當日，法團仍未有按照聆案官的指示行事，因此，儘管張女士以法團主席身分代表法團出庭，在法律上等同法團缺席聆訊，張女士只能列席旁聽。 又因法團未有為申請逾期提交抗辯書，法庭亦無須處理擬提交抗辯書，此份文件亦理應從法庭檔案中剔除，法庭本無須考慮擬提交抗辯書，但聆案官體諒被告人為大廈法團，執事者皆為義工，而該份抗辯書已呈遞法庭席前，法庭處理原告人要求取得判決此項申請時，仍須對此給予適當考慮。 該通道是該大廈的公用部分，是不爭的事實，從公契條文附表1中所見，在單位出售時，發展商在該大廈內所擁有的單位，並不包括該通道。 在6號地舖及7號地舖的轉讓契中，也將該通道標明為業戶應有的地役權。 該通道屬公用部分，發展商作為其中一個業戶，只是與其他所有業戶共同擁有該通道的管有權，而在沒有獨有管有權的情況下，發展商無權將該通道給予譚女士特許使用權。
在大多數情況下，業主是根據《條例》第3條委出管理委員會（管委會）和成立法團。 通過成立法團的決議最少須獲過半數票通過；及獲總共擁有不少於30%業權份數的業主支持。 如果業主未能根據《條例》第3條成立法團，也可根據《條例》第3A及4條的規定以較低業權份數組成法團。 《條例》第3A條訂明，可由擁有不少於20%總業權份數的業主向民政事務局局長申請委任召集人。 而根據《條例》第4條，擁有不少於10%總業權份數的業主也可向土地審裁處申請委任召集人。
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法團曾於2017年1月10日，入稟土地審裁處，向五名答辯人作出申訴，要求法庭頒發禁制令，強制該五名答辯人清走位於大廈公用地方的雜物或營商用具或招牌廣告（案件編號LDBM 6/2017）。 土地審裁處2019年第137號個案，是次審訊涉及四宗案件，申請人是香港九龍元州街334號某大廈的業主立案法團。 四宗案件的答辯人則依次分別是該大廈3字樓301室、 室（相連單位）、309室及306室的業主。
藉轉讓契「摘要編號TP–324157」完成交易前，他們在物業的權益只屬衡平法上的權益。 未經有關部門之認可及屋苑經理之允許，一概不得進行更改渠道、水喉等工程。 大廈公契公用地方 請注意如因所住單位漏水而損及大廈設施或其他單位，該業主須負上一切賠償之責任。
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在一般業主大會上，必須超過10%的業主出席會議(包括委託代表人數)，同時在整個議事過程中不可少於法定人數，在任何法定人數不足的情況下通過的議決案都屬無效。 管理公司屬於有償服務的機構，業主不能奢望管理公司會為大廈提供免費服務，業主須支付管理酬金給管理人，若屬大廈公契管理人，其酬金一般會以公契所列的百份比計算，除非是以合約聘用，則須根據合約的安排。 法團業主周年大會必須安排在不早於12個月但不遲於15個月內召開，秘書須在舉行業主大會的14天前，將會議通知書在大廈的顯眼處張貼，通知所有業主有關會議的議程。
大廈公契公用地方: 大廈公契樣本: 大廈公契具法律約束力
申請人在2011年4月13日入稟法院，追討他聲稱替該大廈施工的三項附加工程費用，總數為186,000元。 申請人認為，2008年7月30日業主大會議決的攤分方法，由業主大會投票通過，符合法律效力。 她對第二屆管委會的通告感到無所適從，第二屆管委會沒有再尋求專業意見，自行解釋公契，處理手法令人混亂，缺乏可信性。 她希望土地審裁處能就她對管理費攤分方法的疑問，作出合理的裁決及頒令如何執行。 另一方面，法官認為訴訟雙方的論點並沒有顧及該單位業主的理據及證據，因此，法庭的裁決對該單位業主沒有約束力，亦不會阻礙該業主將來在適當場合提出他的辯解，而該單位的業主並非本案與訟一方，法官未有考慮過他的辯解，在這情況下針對他發出強制令並不公平。
大廈公契公用地方: 違反公契後果
土地審裁處2013年第171號個案，申請人是荃灣沙咀道298號某商住大廈2樓餐廳的業主，答辯人是該大廈業主立案法團。 申請人不滿法團在該大廈裝設大門密碼鎖及大廈升降機智能卡的保安設施，對光顧該餐廳的顧客造成不便，要求土地審裁處下令法團解除大門密碼鎖及大廈升降機智能卡的保安設施。 按理，無論法團是否獲得保險賠償，申請人需賠償受害人的責任及數目，不會有絲毫改變或減退，唯一可能改變的，是追討的權益，隨保險公司已賠償的多寡由法團而轉移到保險公司，但保險公司若要追討，亦要以法團名義進行，這個是一般保險法律的原則。 至於因遲緩而引發保險公司不接受賠償責任，苦主是大廈各業主(當然包括身分為業主的申請人)，但申請人作為侵權人，無權要求因此而減少賠償，不然保險的利益便由投保人轉移至侵權人，這是不合邏輯的，亦不合理。
大廈公契公用地方: 政府租契及大廈公契
在6月12日的業主大會上，黃主席離開了會場並表示不會回去主持大會，仍在現場的法團副主席亦表示不願意主持業主大會。 在確定與會業主人數達法定人數後，與會的業主以舉手方式表示意向，由在場業主中委任其中一位業主擔任主持，抑或讓會議流會擇日重開，結果在場業主一致同意另選業主大會主持，選出丘先生為當日業主大會的主持。 而當天在99%業主贊成下，通過了「要求法團主席親自向土地審裁處答辯，不得使用業主金錢聘請律師」的議決案(612議決案)。 新法團的代表大律師在庭上指出，該次會議議程在符合法定人數下投票表決，沿用的電子投票也準確反映人數足夠。
大廈公契公用地方: 大廈公契樣本: 車位出入便利性
凡與公用部分有關的決議，主席及委員都受【建築物管理條例】第16條保障。 根據該條款所指，即公用部分有關的法律責任必須由法團全體承擔，而不能針對主席或個別委員。 高等法院上訴法庭2010年第1309號個案，申請人是業主，同時又是某霓虹光管公司的經營者，答辯人是旺角亞皆老街某大廈業主立案法團。 案情指申請人違反大廈公契，在公用地方的外牆安裝招牌，因而被土地審裁處裁定，須拆除招牌及付法團訟費。
在大廈正式訂立公契開始，地產發展商須就未售出的單位繳付管理費，如同個別業主一樣，須共同承擔大廈有關份數的管理開支。 管理費是按大廈公契的業權份數計算，所有業主包括未售清所有單位的地產發展商，都須依時繳交所佔業權份數的管理費。 法官裁定法團的申請得直，答辯人須在28天內還原該分隔牆，若答辯人未能遵守此項命令，法團有權進入該兩個單位內還原該分隔牆，而有關費用須由答辯人負責；及答辯人須支付法團關於本案之訟費。 業主在置業時，須先了解住宅的開放式廚房是否合法，以免購買了違規建築的單位。 若對開放式廚房的單位有疑問，應事先請教專業的認可人士或註冊工程師，及向律師諮詢意見。 法官判決撤銷申請人要求她5個車位從1998年10月21日至2010年10月20日多付的管理費，但法團須支付申請人5個車位從2010年11月至2011年4月多付的1,200元管理費，法團亦應從2010年11月份開始，改按公契規定，以第一附表註明的份數計算管理費。
在申請按揭前，申請人都要進行壓力測試，以讓銀行考慮到申請人的財務狀況，例如月入、債務問題等因素，再評估申請人可負擔的貸款額，批出某按揭成數。 如果最終按揭成數比預期低，申請人就要預備更多首期置業，例如當初預期申請8成按揭，但銀行最後只批出7成按揭的話，咁申請人就要準備3成首期。 此欄並沒有顯示任何資料，但下面「備註」一欄註明1997年6月30日以後每年政府地稅為該地段應課差餉租值的百分之三，這是根據「中英聯合聲明」附件三第３條之規定而訂出的。 香港按揭 從註冊摘要編號前的地區識別代號（TP），可以知道此土地登記冊上顯示的註冊文件都是實施中央註冊系統之前交付前新界大埔土地註冊處登記的文件。 如果居住大廈能夠提供車位出租，只需直接向停車場繳費處，或屋苑查詢手續，索取租車位申請表格，填妥後交回相關部門便完成申請。 直至1987年年底，地政總署發出大廈公契指引，內列一些標準條款，發展商須依照公契指引草擬條文。
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新樓公契多寫明不可改變樓宇外觀，普通的更換或添置窗花有可能已違反公契。 例子如近年臨海新盤流行採用落地大玻璃及玻璃露台設計，有住戶嫌不夠穩陣，想自行裝置窗花；或住戶想善用工作平台空間，安網晾衫軌曬衫，這等改裝均須先向管理公司申請，由管理公司評估是否違反公契。 如果寵物對鄰居構成嚴重滋擾，住戶仍須就此負上責任，業主立案法團有權向有關住戶客採取法律行動。
法團現向土地審裁處作出申請，要求頒下禁制令，使維修工程能順利進行，並向答辯人追討申請手令所牽涉的費用。 審裁處認為在 4 項訴訟申請中，所安裝的招牌 (包括 220 案中已拆除的招牌) 明顯對大廈外牆部分進行了結構性的改動，及由於招牌的金屬架是以螺絲鑽入外牆作為穩固之用，事實上亦明顯是損害大廈主要牆身。 訴訟各方對於答辯人所安裝的招牌，從來未得到法團的同意，是沒有爭議的。 土地審裁處2014年第 及226號個案，申請人是油麻地炮台街某大廈的業主立案法團，第一答辯人是該大廈地下及一樓多間商業單位及戲院的業主，第二答辯人是第一答辯人的租客。 大廈外牆業權屬第一答辯人所有，於2006年8月14日簽訂轉讓契約從該大廈的發展商及第一業主手上購入該外牆物業。 崔女士針對該條例所指，須「從業主當中委任」委員，從而理解為須從出席會議的在場業主當中委任，而堅稱因戴先生沒有出席當天的會議，故此不符合該條例規定，以致其當選應屬無效。
法團聲稱申請人開始其工程之前，從沒有依據該大廈公契向大廈管理人或法團提出批准的申請，該工程屬違例建設，法團有職責執行該大廈公契，強制申請人拆除違例建設的門口。 區域法院-民事訴訟2007年1121號個案，申請人為禾塘咀街85號某大廈地下某單位之業權人，他向法庭提出申請，要求法庭頒令，宣布他可以在大廈地下外牆開設一道新的門口，並宣布被告人(該大廈業主立案法團)就該工程提出的反對無效。 法團則反對申請人的申請，並要求法庭頒禁制令，強制申請人拆除他私建的門口及恢復外牆原貌。 如法團忽略某人長期佔用大廈的公用地方，經過一段時間之後，該人可能根據香港法例第347章【時效條例】獲得逆權管有的權利，而無須付出任何代價便可終身佔有該地方。 根據已修訂的【時效條例】，自1991年7月1日起，只要霸佔土地的人有意圖地獨自佔有，並排除及阻止其他人使用該地方超過12年，該霸佔土地的人便成為有關土地的業權管有人。
