屯門在活化政策下，傳統工業樓面日漸減少，近年屯門區內已有不少工廈活化成酒店或商廈，前景被受看好，工業物業投資價值可觀，自然吸引投資者及用家進駐，帶動整區工廈買賣市場。 受惠於起動東九龍，及啟德發展區推動下，新蒲崗亦由工業區逐步轉型成商貿區發展，部分發展商率先藉着活化工廈政策，把握時機，將區內工廈活化成商廈或新式工業大廈。 除了D2 Place工廈活化，羅氏集團近年亦發展不少地產項目，包括觀塘道350號智慧商廈「KTR 350」，而與D2 工廈活化例子 Place相鄰的荔枝角道822號，亦計劃於兩年後拆卸重建。 有不少報道指出，活化措施令工廈單位租金不斷上升，活化工廈政策反而扼殺生存空間。 例如，有大量文化、創意和藝術工作者因未能負擔越來越高的租金而被迫遷離，以致本地文化創意工業幼苗茁壯成長的機會被扼殺。 總括而言，活化工廈計劃針對舊有工廈改裝的問題作出適當的政策調整，有助釋放工廈潛力，減少空置情況，為擁有工廈的業主在資源運用上提供更大靈活性。
雖說業主可向地政總署申請土地用途限制豁免，但有團體指出，「每個手續行政費都要幾千元，成功獲批，每年要交一筆豁免費，之前有個1200呎單位一年就要交78萬，藝團點畀得出？」條例是死的，但人是活的。 如果用錢就可以申請土地用途限制豁免，那說明條例只不過是在排斥窮困的藝術工作者，而不是基於真正的消防安全或技術性考慮。 儘管這幢大廈外、內已煥然一新，但受原有工業大廈設計所限，加上是次屬局部改造，市建局只能向相關部門申請在自己擁有的物業，以及大廈地下大堂入口的公共地方，進行改建工程，提供無障礙設施。 市建局會繼續透過法團協商，爭取其他廠戶業主，盡早為其單位落實加設無障礙設施和提升消防設備。
工廈活化例子: 「聰明城市」吸引炒家 活化工廈成交飆70%
這些行業在發展初期盈利不高，需要靠控制成本去支持發展。 而廉價土地的出現，真正提供它們一個良好的硬件，創造更多機遇給創業人士。 這有助增強社區的特色，工廈亦可因其獨特性而吸引相關租戶進駐，情況有如北京的798藝術區。 798藝術區前身是一幢幢荒廢殘破的工廠大廈，經改裝後變身成以藝術為主題的創意市集，吸引不少藝術團體進駐和遊客到訪。 在行業化方面，香港亦已擁有一些基礎，如深水區的電子產品業，紅磡區的珠寶業等。 未來這些工廈如配合社區特色轉型，可為這些社區帶來更多人流，並帶動經濟，形成一個可持續發展的地區。
目前市場是具備足夠誘因令工廈業主把大廈改裝成較廉價的商業用地。 如果業主能積極響應有關計劃，相信可帶來不少正面的影響：加快市區重建，創造就業機會，目前市區內不少閒置工廈，是在上世紀八十年代工業大量北移後留下來的。 受到用地條款的規限，不少工廈多年來沒有得到改造和修建，令其面貌殘破不堪，影響市容。 是次活化計劃如能得到響應，將加快工業區轉型的步伐，有助市區重建，對香港經濟發展也起了積極的作用。 而且，是次計劃得益的不只是擁有工廈的地產商和工廈業主，大廈重建和改裝過程中和完成後也創造不少就業機會，社會也因而得益。 以荃灣為例，位於青山公路旁歷史悠久的中國染廠大廈，因著廠房北移，早於2000年代初期就主動申請將現時高層單位改變為辦公室用途，而低層則轉為食肆林立的「中染新城」商場。
工廈活化例子: 【地產專題】工廈活化年半45宗申請 觀塘佔最多
此外，起動九龍東辦事處亦致力在九龍東尋找合適的機會，提供藝術、文化和創意產業用途的空間。 我們正研究在九龍灣及觀塘兩個行動區內的發展項目預留空間供這類用途的可行性。 這兩個行動區的規劃研究預期分別於二○一六和二○一七年完成。 另外，商經局表示，該局會繼續透過「創意智優計劃」、「電影發展基金」及其他資源，為有利創意產業發展的項目（例如市場推廣和培育人才等項目）提供財政支援。 相關政策局會繼續研究各項措施，推動文化、創意和藝術發展。
香港於1980年代開始經歷工廠北移，大概自2000年開始，騰出來的工廈陸續有藝術工作者進駐，有些工廠區甚至出現藝術家及藝術團體「群集」的效應，火炭便是這樣的一個例子。 藝術與工業元素的結合在當時仍然富有想象力，外國其實不乏這樣的例子（例如紐約蘇豪區），這些群聚的藝術家催生出新興的「創意階層」，甚至為凋零的工廠區帶來另一番新氣象，不過這些都是後來衍生出來的結果，而非藝術家最初的意願。 毫無疑問，藝術家選擇工廈最重要的原因當然是便宜的租金。 隨著這幢工廈改造工程已竣工，市建局樓宇復修部於上月已遷入，投入運作，以便加強處理日益增加的樓宇復修個案，以及政府各項樓宇復修資助計劃的申請。 工廈活化例子 根據現行活化計劃，重建1987年前落成在非「住宅」地帶內的工廈可獲放寬最高核准非住用地積比率的條件， 上限為20%，申請需獲城市規劃委員會批准。 設計及發展項目 為舊有辦公空間注入生氣，或創造全新環境，協助員工茁壯成長。
工廈活化例子: 工廈活化反效果 小劇團生存空間狹窄 政府需正視
同時民間上出現經非官方途徑活化的工廈，例如位於關閘馬路的678文創園；也有文創人士離開工廈，搬遷到商業大廈，另闢蹊徑建立了水坑尾文創村。 由此可見，目前已落實活化工廈項目，有可能已經是在原有政策下最具條件進行活化，日後政府要重啟政策，需要有新思維加入新元素，例如放寬局部活化，甚至增加可以活化的用途。 特首林鄭月娥有意重啟剛在去年3月結束的活化工廈政策，措施過去的確為解決過剩工廈問題發揮一定作用，但經過多年時間，較具潛力活化的工廈很可能已經落實，要推動餘下的工廈進行活化，政府或須為計劃加入新元素。
文件指出，截至今年9月，地政總署在上一輪活化計劃下，已批准及簽立土地文書的109宗申請中，共有95宗涉及整幢改裝工廈。 對於政府早前公布「標準金額」徵收補價先導計劃細節，他認為補價資訊透明化有助簡化程序，不過對財團併購工廈單位未必有着數，因為當散業主知道物業補價水平，便可推算發展商收購成本，叫價難有讓步。 JCCAC行政總裁侯婥琪（Lillian）表示，十年來約有300萬人次入場，共有逾250多位藝術家及團體留下足跡，單是「賽馬會黑盒劇場」便曾有多達500齣劇目出演，藝術村亦由從前原有的130多個單位增至140個。 「這所活化工廈的成立，對租戶及社區方面帶來效益。」她指出，中心的租金定位低於市價，價錢分數個層次，租戶中佔四分之一為畢業不超過三年的新晉藝術家，單位租金約2,000元，每個單位可由數位藝術家分租，藉以減輕他們的負擔。 對於政府重啟活化工廈計劃，李秀恒表示支持，稱此利民政策如能真正落實，可謂是一舉四得：一來「劏房戶」可早日改善居住環境；二則有助政府紓緩「屋荒」壓力；三來舊工廈多了一個出路；四是可為社會節省一些公帑和土地等公共資源。
工廈活化例子: 政府說好的超級單車徑還是超級推車徑?
據規劃署2015年的數據統計，非工業用途佔本港工廈總空間大約為3成，另外有14%的工業空間未有註明用途，工廈空置率只有約5%，此現象反映出市場對工廈的需求是正增長，這正好說出政府、業主和市民對工廈又愛又憎的矛盾態度。 工廈活化例子 【明報專訊】藝術及文化工作者因工廠大廈的單位空間寬敞、租金廉宜，進駐工廈建立工作室，形成藝術創意的川流，亦為工廈帶來新特色。 不過，如果從最終只有83幢工廈簽立豁免書、約40幢完成改裝，成績則有所打折扣，有超過一半工廈業主在批出申請後，撤回或者未有落實活化，如果政府有意重啟活化政策，有需要正視這個現象。 永誠街成功個案將建高26層的住宅樓宇而氹仔鄰近永誠街之土地「天晉」的計劃佔地2,018平方米，正在興建樓高26層，擁有兩層地庫，也是座數為二的住宅樓宇。 當中無房單位數量為94個，一房單位為152個，兩房單位為18個，三房單位為六個；七房單位為五個；將會帶來239個私家車位，22個電單車位。 觀塘工業區周邊配套完善，發展潛力無限，吸引不少投資者及買家進駐觀塘區擴展業務，加上中港兩地正式全面通關，樓市可見回暖迹象，促使業主趁機放盤，其中華鴻工貿中心地廠，以意向價5,280萬元放售。
長實旗下紅磡康力投資大廈亦於今年3月申請重建商廈，總樓面50.89萬方呎。 香港文匯報訊（記者 顏倫樂）活化工廈實施多年來，累積不少成功例子，成為地區轉型的重要一環。 最為人留意的要數到荃灣The Mills（南豐紗廠）及長沙灣D2 Place，活化後都各有其特色及被賦予新生命。
工廈活化例子: 活化工廈計劃
另外，由於工廈活化2.0容許重建工廈可新增多20%樓面，業主更加有利可圖，市場反應自然正面。 如位於葵涌打磚坪街的中央工業大廈，早於2012年工廈活化1.0時已獲批改建酒店，該物業最近由興勝創建與合營夥伴以約7億元購入。 新業主最近向城規會申請擬議放寬地積比率，由9.5倍略增至11.6倍，包括新增兩成的增外樓面面積，以重建為一幢28層高的寫字樓，包括1層地庫及1層空中花園。 而同樣是工廈重建的個案，羅氏地產持有的觀塘道350號麥士威工業大廈，地盤面積逾1.9萬平方呎，地積比率最近亦獲城規會准增至14.4倍，興建1幢樓高33層的商業大廈，總樓面面積約27.6萬平方呎。 措施出台後，不少原來放售中的工業大觀塘的工廈內單位很多已不是工廠，改作其他用途。 活化計劃減輕業主改裝成本，增加他們改變工廈用途的意欲。
- 但隨着近年工廈不斷有事故發生及違法劏房出現，政府決定對上述的違反土地契約用途及消防條例業主及租客加強執法，並於今年底立法將以上的違規列為刑事罪行。
- 財政預算案宣佈調低物業從價印花稅稅階後，CSI(住宅售價)輕微回升。
- 新世界旗下新蒲崗全新工廈 Artisan Lab 正現樓招租，已獲多間公司洽租，市場反應理想，其中人氣文青烘焙工房「享樂烘焙」因項目的地理優勢及新式建築設計，已承租5樓全層逾8,000平方呎樓面擴充業...
- 除了物業增值之外，樓宇復修部過去在長沙灣租用辦公處，每年的租金支出達到1,000萬，是次改造工廈項目增加了市建局持有自用辦公室樓面的空間，節省了租用私人商業大廈辦公室的租金開支，達致盡用資源、善用資源的目標。
- 在考慮多項因素後，市建局董事會於2018年通過終止這工廈的重建計劃。
經香港註冊建築師、香港高等教育科技學院 環境及設計學院副教授祈宜臻講解，才發現「升級再造」這個由環保界提倡的理念，原來不只能應用於手作或日用品。 Tris與團隊花五年時間搜集有關活化舊建築的資料集結成《活現築蹟：工廈．活化．新生》一書，先闡述一些保育方法的基本概念和歷史，再介紹一系列海外及本地的成功案例，剖析活化再利用的好處及挑戰。 「在香港，城巿發展需要有所犧牲，包括傳承非物質文化遺產困難重重。」你在多大程度上同意這個說法？ 目前不少公司都以違例的方式租用工廈，這個情況相信能在工廈陸續活化後得到改善。 但目前，他們要承受法律上的風險，被發現違規須繳交昂貴的費用，而且，不少工廈的防火安全設備是不適合商業用途的，他們在安全上得不到足夠的保障。
工廈活化例子: 成功活化工廈 須定位清晰
事實上，不少基層為逃避住宅貴租，早已靜悄悄遷入一些工廈單位「隱居」，然而，政府想讓工廈堂堂正正改建做過渡性住房，成本一點不輕。 整個工程項目斥資3億改裝，D2 PLACE一期正式在2013年落成，之後又再投資2億元翻新及改裝二期5至11樓，將其劃為實驗空間「TheLabs滙創坊」。 D2 PLACE的D2可解作荔枝角D2出口外，同時亦意指羅正杰的夢想。 工廈活化例子2023 據報導所知，現時以D2 PLACE呎租平均50元計，兩期零售連寫字樓逾50萬平方呎， 集團每月租金收入估計高達二千多萬元。
例如在餐飲上工貿大廈只可以有飯堂，不能在大廈外牆展示飯堂廣告，但現可引入餐廳或咖啡室等。 政府在2010年開始實施活化工廈，根據政府截至去年底的數據，合共批出143份申請，相當於全港工廈約1,400幢計算的10%，提供多達1,798萬平方呎樓面，單看這組數字，活化政策成績尚算不錯。 2014年活化工廈措施結束後，僅有兩宗申請個案獲得審批，分別是澳門漁翁街 號及氹仔鄰近永誠街之土地「天晉」。 據悉，政府委託產業署近月落實承租東九龍多個商廈，包括One Kowloon、Landmark East、企業廣場5期等，合共逾11萬平方呎，料涉及衞生署、港... 傳統行業求變不容易，羅氏集團副主席及行政總裁羅正杰，進行工廈活化計劃時就嘗過失手。 他靠空杯心態虛心學習，堅持「H.I.T」文化下，才能扭轉乾坤。
工廈活化例子: 工商舖專頁：活化工廈 六年批159宗
消息指，恒地去年拆售的長沙灣活化商業項目創匯國際中心有高層單位，建築面積約1,158方呎，最新以每月約3萬元放租，意向呎租約25.9元。 其中九龍東寫字樓供應不斷增加，區內活化寫字樓呎租最高約33元。 消息透露，恒地去年拆售的九龍灣宏光道活化寫字樓項目創豪坊，去年中起開始錄得租務個案，其中一個面積約610方呎的高層單位，以呎租約33元租出，為大廈呎租最高紀錄。 不過，舊式工廈業主成功活化作商廈，的確有助大幅提升物業租值。
行政長官在2009年施政報告中發表了活化工廈的政策，提供多項誘因讓業主將工廈正式轉型，希望更有效地促進土地資源的運用，並藉此提供較廉價的場地讓香港發展六大優勢產業。 而在最新的財政預算案中，財政司長表示政府在調遷辦公室和設施時，會考慮使用工廠大廈，藉此為活化工廈起牽頭作用，並騰出核心商業區的土地。 該區申請中，有兩宗為全幢改裝個案，包括鴻圖道86號大偉工業大廈，去年中曾提出全幢改裝作酒店賓館發展，並加入藝術工作室等其他用途。 工廈活化例子2023 工廈活化例子2023 而據運輸及房屋局上月公布，該廈將成為首個工廈改建過渡性房屋項目，提供116個單位，估計可容納約370人。
工廈活化例子: 活化工廈與租金價格影響
上述有關申請個案有超過一半來自九龍區，合共佔約33宗，大多坐落於近年迅速轉型的九龍東商貿區。 其中觀塘區屬同類申請最多，累積宗數約17宗，佔整體比例接近三成，申請樓面面積超過260萬方呎。 Lillian形容，對比十年前，別人對石硤尾的印象只停留於古舊公屋村；但自JCCAC啓動後，帶動整個社區都相應活化起來，如「YHA美荷樓青年旅舍」等相繼出現，成為新一代文創活動活躍的其中一個熱點。 與此同時，藝術村正積極回應社會訴求，落實去理解社區需要。 她續說，社會上越來越多年青人投身藝術界，他們期盼給予年輕一代更多發展藝術事業的機會。
工廈活化例子: 活化工廈專家建議
事實上，目前工廈數目其實呈現負增長，原因包括由政府主導的起動九龍東計劃和郵輪碼頭、以及在2010年提出的工廈活化計劃和大大小小由私人發展商主導的工廈活化項目，都是引致工厦數量不斷減少的原因。 觀塘市中心重建項目已經進行多時，1998年，該區的第一棟甲級寫字樓創紀之城落成 ，項目原爲舊巴士廠，由香港地產巨頭新鴻基地產發展。 新鴻基同區apm商場原先爲舊工業大廈，自2005年開業起吸引年輕一代的上班族到該區購物和消費。 立法會議員羅冠聰指出，很多活化工廈只用來炒賣，如「活化九龍東」計劃只是將工廈換成商廈。 第一太平戴維斯九龍工業及商業銷售部主管蕭兆新2013年7月受訪指出，不少工廈業主對活化興趣不大，因涉及技術問題，不是每幢大廈都適合，如要活化作酒店就受制於地盤窄、未能採光等先天條件限制。
工廈活化例子: 放盤量少 業主大多惜售
為了保持新鮮感，項目亦預留10%商業樓面，用作期間限定店（Pop-up Store），料三個月至半年便會更換一次。 同時，為扶助本地初創環境，集團預留約20%商戶為初創企業，在租金上以人性化的處理，孕育初創企業。 另一方面，集團特別將佔地78,130平方呎的「南豐作坊」，為有意創業的人士提供工作空間，推動紡織業的未來發展。 工廈活化前後兩個版本實施10年，被批評只是優待大業主免補地價改用途。 雖然整幢改裝要求業主預留10%總樓面面積協助文化藝術界繼續生存，但重建可放寬地積比率20%，本質上比較吸引。 大業主傾向重建成商廈，造成工廈單位租金不斷上升，反而扼殺文化藝術界的生存空間。
政府把“綜合發展區”摒除在活化計劃內，其原因相信是想進一步考慮該地帶工廈的最適合用途。 但政府在計劃運行成熟後，可考慮在符合長遠規劃下向改裝“綜合發展區”內工廈的申請提供同樣優惠。 乙級商廈改裝時間較短，在新政策下成本降低，資金需求不大，相信會吸引不少業主和小型發展商去進行發展。 美聯工商曾向50位業主進行調查，其中54%業主表示有意把工廈改裝。 目前工廈和乙廈的租金差價頗大，以荃灣為例，大概是每呎5元與12元的分別，改裝後的差價縱會縮少但仍存在一定差距。 如果供應量較快上升，或對一些質素較低的乙級商廈價格與租金構成較大衝擊。
目前，因著政府大力推行規劃措施以擴大工廠大廈的准許用途，已使七成的工廠大廈位處於新轉型的「商貿」地帶之內。 故此，如何善用這些潛在的商貿工業土地，將是不可忽視的規劃方向。 政府有見工廈的使用率低、違規使用問題嚴重，2010年4月起展開「活化工廈計劃」。 計劃至2016年3月結束，鼓勵合資格的工廈業主透過重建或整幢改裝令工廈可作其他用途。
工廈活化例子: 地產博客
所以，在衡量風險等因素後，相信不少原有違規用戶會遷至活化後的工廈。 而且，如果工廈辦得好，能促進人流前往，不少公司也會樂意搬遷。 工廈活化例子 局方提出，地政總署會就獲批的申請施加合適的豁免書條款，以便日後能夠管制確實違反條款，以及業主將劃作特定用途的樓面空置的情況。
工廈活化例子: 活化工廈 「真實」成績單
為釋除某些非工業界別可能受工廈改裝工程影響，或難以負擔改裝後較高租金的疑慮，政府會要求業主把經改裝總樓面面積的10%，指定劃作符合相關大廈公契的特定政策主導用途。 局方表示，就位於「商業」、「商貿」及「工業」地帶而樓齡至少達15年的工廈，業主可在限時3年內提出改裝，並可免收於該大廈在其整段使用期內，或直至現行契約屆滿前，就整幢改裝以改變用途的地契豁免書費用。 如業主放盤時已寫明單位可作非工業用途，租戶就應該問對方出示有效證明。 另外亦有部分新型工廈，發展商或已向地政總署入紙申請「特別豁免書個案」，准許土地作商店及服務業等非工業用途，葵涌 iPLACE 就是其中一個例子。 新一輪的活化工廈措施，容許業主申請放寬兩成興建密度進行重建，規定在申請獲批3年內完成契約修訂，再按現行機制繳付十足補地價。
工廈活化例子: 直擊！ 活化工廈成功個案
其中调查会统计现时使用工厂大厦的艺术团体和工作者的数目和分布，以及了解他们使用工厂大厦的情况和需求。 （一）规划署于二○○八至○九年进行了最新一次“全港工业用地研究”，就全港“工业”和“其他指定用途（商贸）”（商贸）地带内工厦的用途分别进行了全面及抽样调查。 结果显示，在成功调查单位当中，少于１％是用作“艺术／音乐／电影工作室”。 制度特色︰以三個級別的定義作為內部指引，來決定宣佈為古蹟的先後次序和政府資源的分配，因為分級制度沒有法定地位，已評級的建築物並不能受到保護。
而截至今年三月底，暫接獲7宗重建申請，九龍及新界分別佔5宗及2宗，另收到2宗全幢改裝申請，港島與九龍各佔1宗。 政府為鼓勵工業大廈業主將物業重建或改裝，以善用資源，於一八年十月重啟活化工廈措施。 據本報統計，城市規劃委員會已累積接獲約45宗申請，涉及樓面逾940萬方呎，因應重建而額外新增的面積超過150萬方呎，而有關個案主要來自觀塘區，佔13宗最多。 隨着1990年代起香港工業轉型，部分工廈未能物盡其用，為提供更多商業樓面，因此政府鼓勵空置工廠改建用途。 2009年10月，香港政府宣佈一系列利便舊工廈重建和整幢改裝的活化工廈措施。
工廈活化例子: 活化工廈
有音樂界朋友表示，自18年起，音樂、音響、錄音器材二手市場非常活躍，主因是很多在工廈的工作室都被迫遷而要變賣器材。 統計今年首8個月，工廈活化申請集中在四個地區，以觀塘、葵涌反應最好，首8個月已各有4宗申請，荃灣、屯門則分別有3宗。 19宗申請中，只有2個屯門工廈申請全幢改裝，分別為彩星集團旗下屯門彩星工業大廈及陞域集團旗下屯門東亞紗廠工廈。 陞域集團主席鄧耀昇表示，新活化工廈政策可以釋放閒置工業空間，而活化工廈可塑性高，可活化成酒店、商廈等，提供較大升值潛力。 工廈活化例子2023 但他亦指現時工廈呎價已上升至較高水平，坦言工廈再有大幅升值的機會較低。 近年香港的工廈活化計劃，究竟成不成功，要視乎你從哪一個角度看。
