政府和金管局以較大面積的單位作為計算基準，大單位所需的供款額更多，對比入息所佔的比率自然更高。 供樓壓力 由於比率經眾多假設計算出來，所以各機構得出的結果不一。 政府指供樓負擔比率在本年6月錄得73%的高水平，遠超1999至2018年間44%的平均值；而金管局公布同期的數字則高達81%，高於1996至2019年間55%的平均值。
「圖三」是香港的人口金字塔（女性人口中，淺粉紅色代表居港外傭）。 留意人口金字塔，每5年為一分段，以45至59歲的分段人口最多。 人口普查亦顯示，去年香港人的年齡中位數為41.7歲，人口學上，我們是一個步向高齡化的社會。
供樓壓力: 申請信用卡
去年中原城市領先指數下跌超過15%，是自08年金融海嘯後表現最差的一年。 同年負資產大增，估計相當部分正是用「林鄭Plan」或者發展商提供的「呼吸Plan」摸頂入市。 若果借貸人有意轉按，最好不要在罰息期去做，因需要繳付貸款額若干百分比作為罰息，甚至要退還現金回贈，未必着數。 最好趁罰息期過後或臨近罰息期完結才正式申請轉按，通常銀行的按揭貸款批核結果有效期是3個月，故可以趁舊有按揭罰息期完結前3個月申請轉按。 銀行會提供按揭存款掛勾户口，存款息率跟按揭利率相等，但會有最高存款額，同時亦安排還款人家庭成員的存款享有高息，以抵銷部分利息支出。 若果樓價上升，借款人可以透過轉按套現，額外款額用作其他用途。
這多出的$4,500元債務很可能就會令按揭申請出現波折，所以在申請按揭前，記得要檢視自己的負債情況。 部份銀行會看短期債務能否在短期內清還、或短債尚餘期數有多久、以至儲蓄戶口內，是否有足夠現金償還短債而定。 至於股票及基金，個別銀行會接納計算藍籌股票，並將股票價值五至八成計算入資產值。 依賴佣金收入的行業，例如地產代理、保險經紀等，就屬於無固定收入的一類。 部份營業員的佣金發放日期不一致，故銀行一般會用半年佣金收入作為平均數，再視乎收入波動性打六至八折扣去釐定。
供樓壓力: 5 按揭成數 -居屋綠表、居屋白表
因此，買家可多善用各大銀行的「網上估價」系統，跟自己心儀購入的單位作對照。 可以自己嘗試使用經絡按揭計算機，只要輸入樓價、按揭成數、按揭利率、還款年期、便可以初步知道自己是否符合資格申請按揭。 供樓壓力 除了自行計算，更可以直接向經絡按揭免費查詢，按揭專員會根據對方的收入及財務情況，提供最適切的按揭方案。 銀行處理按揭申請時，會翻查對方的紀錄，信用卡欠款如果經已還清，不會計進壓力測試，但如果信用卡以分期貸款還款，銀行便會計進壓力測試。
花紅計算情況亦類似，銀行會觀察申請過去兩年的花紅，再除以24個月，以平均值加於月薪之上，以作計算。 不過，普遍銀行於承造較高成數按揭時，如九成按揭，銀行末必願意計佣金及花紅，以作為薪金水平審核。 以佣金為例，銀行職員多會回答以及6個月、或是12個月的平均值計算，可是如果佣金的表情「大起大落」，銀行於審核時為風險管理，亦可能會剔走最高或是最低的月份，盡量平均計算供款人每月實際的供款能力。 循環貸款也需要計入DTI及壓測內，而保費融資的每月供款若有註入TU，需要計入壓測。 不過沒有註入TU的保費融資、學生貸款 供樓壓力 ，貸款人都應該申請表上如實申報。
供樓壓力: 按揭優惠
如果從事的行業不需要專業資格，例如網購，敍做高成數按揭時，便需要有會計師樓核證財務報表及利得稅表才可計作入息。 兼職收入如是受僱，只要能提供入息證明，可計作入息。 樓齡較高（如樓齡20年或以上）的二手未補價居屋，要視乎銀行做法，或須與私人樓宇的按揭審批睇齊，即需要進行壓測；已過30年擔保期的二手未補價居屋，亦須做壓測。 因此在填表時，在「單位樓價」一欄，雖然你仍填上「6,000,000」，但在「按貸款額」一欄則需要手動輸入「5,697,000」。 「按揭成數」一欄中則把橙色活動欄移至「90」， 而「按揭年期」則橙色活動欄移至「30」。
原來綠表及白表在承造按揭時亦有一定分別，下表將會以這個最平單位為例子，讓大家初步了解綠表及白表承造按揭的分別。 供樓壓力 因為在所謂的「拆息按揭」H按，是以「H+某個百分比」計算，其中「H」是指銀行同業間的拆借水平，是會每天的資金而有所變動。 銀行一般會看半年佣金收入的平均數，並考慮收入的波動性風險作出折讓，一般以該平均數六至八折作為每月供款。 其實，新造按揭的負擔比例是政策使然的後果，如果要進一步壓低負擔比例，只會讓更少人合資格造按揭買樓，因此，負擔比例和置業需求是要有所平衡。
供樓壓力: 保險
之後物業升值，貸款額佔物業價格的比重相對減少，故把物業轉按，利用新批出的貸款額，償還原先按揭，從而獲得保費退款，於是物業可以出租。 【香港樓市2022｜供樓按揭教學】假如你是申請按揭的新手，轉按、加按是常見的其中兩種樓宇按揭，有必要了解其定義、計算方法、優點和缺點。 原來樓宇按揭設有罰息期，若果借貸人在罰息期內提早還按揭，需要罰息。 本文會分析箇中情況，以及在罰息期轉按、加按的可行性。
根據對數表，如借款人想借足95％，便只能借17年。 供樓壓力 因此在較大按揭成數和較長還款年期之間，借款人須作出取捨，不能兩者兼得。 歐陽國樑亦指，有教師於09年置業，經濟上有能力供款，但感壓力，更因此出現焦慮，只好於數月內蝕讓賣樓，但其後出現其他財務問題，病情至今未康復。 鄭靜文指，許多人在置業前想得太簡單，以為有家人付首期即可，但沒有計算長遠變數，如工作轉變，會生育等。
供樓壓力: 問題2: 如果我本身屬於「非固定收入」人士，銀行在審批按揭時，要通過「壓力測試」的難度會否增加?
另根據金管局指引，如按揭現金回贈超過1％，不論回贈源自銀行或中介，銀行亦會把現金回贈扣減貸款額，客人須向銀行申報中介獎賞的金額。 供樓壓力2023 除銀行會給予回贈之外，坊間的按揭中介亦會提供回贈給客人，一般為貸款額的0.1%-0.4%。 客人們可向中介索取「按揭轉介表」，然後交給銀行，便能取得中介的額外回贈。
香港滿多自僱人士、現金收入人士或佣金收入人士因爲大家現在都自己出來創業、做生意。 這類型的申請人在銀行的指引裡是屬于收入非固定人士。 供樓壓力2023 供樓壓力 有些公司老闆們會用公司名義購買物業，銀行同樣也會嚴格審批這類型的按揭申請。 加上疫情過後，很多公司都面臨倒閉危機，所以銀行在批准按揭成數時更小心謹慎。
供樓壓力: 問題4: 如果我本身已經持有多於一套物業，計算「壓力測試」上會有什麼不同?
有時候準買家在申請按揭時沒有足夠的財務能力或因爲年齡比較高就需要擔保人。 銀行在審批擔保人這一塊也會較嚴謹但如果擔保人本身是還沒有任何按揭在身，一切就會依照正常程序。 除了審查有無按揭在身，銀行對擔保人的身份也同樣有著嚴格要求，只接納借款人的直系親屬、或未婚夫婦、或親戚，並不接受朋友閒作為擔保人。 在有擔保人協助上車且符合條件的申請人同樣可以借到最高9成的按揭成數，不過需要繳付較高的保費。 不過近月疫情嚴峻，有銀行會要求佣金等打八折處理，以同一個案計算，每月佣金收入變成$16,000（$20,000 x 80%），總收入減至$36,000（$20,000 +$16,000）。
- 若果樓價上升，借款人可以透過轉按套現，額外款額用作其他用途。
- 印花稅則視乎買家為首置客、還是已購入多於一層物業。
- 例如，當申請人55歲，樓齡49年，而兩者都採用75減進行計算的話，最終按揭年期會是20年，而不是26年。
- 白表人士只須符合指定入息及資產限額便可，綠表人士更可以免除限額要求。
例如黃先生擁有一層價值800萬物業尚有按揭100萬未還清，黃先生在收入允許的情況下可以申請轉按為上限480萬的按揭 （800萬x60%），業主最後還可以額外套現380萬。 工商舖物業包括工廈單位、商舖、地舖、車位等等一律最多只能夠借50%按揭。 若按揭申請人已有其他物業按揭在身，或者已為其他人任按揭擔保人，按揭成數上限就會減至40%。 不過只要唐樓素質不算太差的情況下是有可能借到90%按揭。 年期方面，銀行一般都可以用75減去計算的，樓齡不太舊的唐樓都可以借出20年按揭左右。 不過根據以往的經驗，按保公司及銀行在審批唐樓按揭的過程會需要比較長的時間。
供樓壓力: 按揭計算機
現時市場處於低息環境，H按年息只是約1.37厘，但銀行計算還款能力時，唔會以這個利率去計，一般會以H按之封頂息率即2.5厘作標準。 另外，普通計數機係計唔到按揭月供，可利用中原按揭計算機，簡單輸入貸款額、利率、年期等就可以準確地計出月供供款。 由於「壓力測試」是金管局針對銀行實施的逆周期措施，任何經在金管局規管下的銀行，在審批按揭時也需進符合相關測試，無論購入的物業是住宅、工商舖、車位也必須進行。
選定心水計劃後，更會有專家與你跟進按揭申請的每一步。 如果想購買用途為「出租」的物業，即使目前未有租客，業主仍可用「擬出租」向銀行申請按揭，將預期租金收入當作個人入息。 由於沒有實質租約，一般會以預期租金六折來計算入息。 如業主不幸過身，擔保人在處理自己按揭時，只要到擔保物業的按揭銀行申請按揭，銀行系統會顯示之前的按揭貸款情況，若按揭已完成供款或有機會就之前的擔保計算mortgage count。 如果擔保人已經超過60歲，想要透過按揭保險申請高成數按揭的話，那麽較年輕的業主按揭申請者的每月入息一定要大於每月供款，銀行才會批准貸款。 例如，一對退休的夫婦，王生和王太聯名持有一個房產。
供樓壓力: 轉按原因2.一手盤供款「蜜月期」後轉按
如果入息較波動，銀行可能要求一年至兩年的入息證明，並以平均收入去看收入是否足夠。 本港住宅樓價去年首3季下跌8.5%後，第4季再跌 7.7%，令特別是9成按揭業主，無奈地加入負資產行列。 自此，高成數按揭貸款新批個案由萬多2萬宗，推高至逾4萬至5萬宗。 綜觀本港多間主要銀行，罰息期通常兩年，部分銀行罰息期可達至三年。 期間，如果借貸人提早償還按揭，他需要支付所有或部分貸款額的1%至2%款項，或者銀行要求退還現金回贈優惠，不同銀行有不同做法，可參考以下20間銀行罰息表。
供樓壓力: 視乎由「銀行」或「財務公司」批出按揭
但由於金管局規定，銀行批出按揭貸款時，必須確保業主每月供款不多於其月入五成，故此新造按揭的負擔比例最高也就只是50%。 供樓壓力 然而，往往有人把兩者混淆，誤以為即使成功上車，按揭還款也會佔用收入七成。 當然，就算政府現時放寬了按揭成數，能夠符合金管局這個50%的負擔比例的，主要是較高收入的一群。 綠表人士／白表人士：如果屬於購買居屋的綠表人士或者成功抽中新居屋或「白居二」的人士，申請銀行按揭時，一般情況下可以獲得豁免壓力測試，不過銀行仍會檢查其信貸評分及供款能力而決定批出按揭的結果。 另外，如果選擇一些較舊的二手居屋，基於房委會擔保期已過或接近完結，仍有機會需要進行壓力測試。 在香港置業至少要七位數字，絕大部份買樓人士均需申請按揭才能上車，但壓力測試成為不少借貸人士最大的難關。
供樓壓力: 每月供多300多元 壓力測試要求增1.4%
市場瞬息萬變，讀者在作出投資決定前理應審慎，並主動掌握市場最新狀況。 而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點，僅屬筆者個人意見，與新傳媒立場無關。 本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。
銀行普遍認為買家年齡愈大，可償還貸款的能力愈低，故申請人的年齡都對「按揭年期」有影響。 所以雖然大致來說，銀行可以讓買家按揭年期30年，但也會以75年扣減樓齡作準則，兩者取其短者為準。 雖然「按揭計算機」看似可為準買家準確計算供款支出，但實情背後也有一些變數，未必可全部反映出來。 買樓前，透過「按揭計算機」計算出供款負擔，可讓我們知道每月供款，並鎖定自己能負擔的物業來選購，也可防止購入超出自己能力負擔的物業。 雖然上述「月入」的資料，你可以選擇不填寫，但銀行會批出相關貸款，很大程度還取決於你能否通過「壓力測試」。
