另一個重要變化就是恒指公司公布了諮詢總結，決定將「同股不同權公司」及「第二上市公司」納入恒生指數及恒生中國企業指數(H股指數)的選股範疇，我們可以在股票市場看到香港的經濟大格局變化，我作為股票投資者，我是預算美國的股市熊市三期最終會來臨，我認為終極一跌將會出現，那香港的股市會否一定完全遭殃？ 「龍市」的最基礎概念在2019年的社會運動和2020年初的新型冠狀病毒疫情考驗之下，仍然是發揮到效用，這理論是反映中國資金和宏觀調控概念主導之下的市場，並率先在樓市得到印證，龍市這新常態在結構上和牛熊市剛好相反，將市場的高泡沫改變為低泡沫，將熊市的資金缺乏轉變為資金充沛，由「供不應求」到「供過於求」，轉變成為管理供、求和借貸，購買力永遠充足！ 龍市理論 我認為龍市一、二期必然會衍生兩個特性：一是市場總存款量愈來愈多，二是市場借貸率愈來愈低。 如果以上兩點改變，就不算龍市，即代表市場又再褪變去另一個模式，在以上的結構下借貸率泡沫既然不存在，又何來泡沫爆破？ 但當然，情緒泡沫一樣會在市場出現，只是若樂觀情緒如不能轉化成為借貸過多的局面，社會也難受重創。
最近香港股市大跌後，很多人也說出不少原因和道理出來，但極少人留意為何「國家隊」沒有如過往一般守住一些價位？ 當然他們可能有其計劃與內幕消息，甚至有後著，但我認為還有一個可能性，就是他們有更加重要的事情去做，相對香港股市雖然大上大落，但股市內很多公司的價值其實是沒有問題的，顯然更大的調動及安排可能是更加重要。 上星期筆者在此專欄發表了有關「龍市」的文章，認為中國為主導的市場是「龍市模式」，其間只有「龍市一期」（宏觀調控下調整完成後的重新起步，政府這時是進行放鬆限制的階段，令到市場可以重新向上發展）、「龍市二期」（經濟發展到開始出現泡沫的時候，於是政府就再出手宏調，抑制泡沫及投機氣氛），故市場並不存在傳統「牛市三期」。 龍市理論2023 有關文章得到很好的回響，既然公眾合用，本期筆者就進一步分享有關的理論基礎，希望可給讀者更深入的參考理據。 我想說，香港地產我一直以龍市理論做分析，我認為現在仍然管用。 如果用龍市理論的不斷去除泡沫再浪比浪高的邏輯，看看各大指數的上一個鞏固點，如果用祥益指數計算，上一個谷底是2019年12月26日至2020年1月1日的461.69點，對比最新要再下跌6.2%，用中原指數計算，上一個谷底是2020年3月2日至3月8日的174.03點，對比最新要再下跌3.2%，用差餉物業估價署計算，上一個谷底是2020年2月的373.4點，對比最新要再下跌4%。
龍市理論: 香港樓市「可靠的支持點」
還有一個美中不足就是置業率在實施樓市辣招後，由52%降到48.5%，進步率不及內地，原因是香港樓市辣招在按揭方面對換樓自住的人收得太緊，自然令二手放盤量大減，令受惠龍市的人也有所折扣。 放寬一換一的換樓按揭，可增加二手市場的放盤量，更可增加社會的置業比率，從而減少社會的貧富懸殊。 實施幾年之間，就將香港由「牛熊的奴隸」變為「龍的先鋒」，不要再說低估中國經濟的巧實力了。
更加重要的是，雖然我們見到樓市有平貨執，但都是一些個別例子，而優質的單位在屯門仍然不乏萬多元一方呎的成交，即是代表重要的購買力仍然存在，疫情可能會令到貧富懸殊，但影響不了富裕有能力買樓的人數會減少低於放盤量的數目。 執筆本文時，傳人大會議的議程包括一項全新的香港維護國家安全法，這是一個重要的改變，但撇開政治不談，單從市場看是一件好事，市場和社會將於重拾秩序之後可回復繁榮，本文想敘述一下新格局下的機會以及「龍市理論」的表現和啟示。 龍市和牛熊市比較下的好處就是，沒有泡沫爆破期間出現的大顛覆，受傷害的人較少，可以長期擁有利益的人多很多。 當牛熊世界出現泡沫爆破顛覆的時候，有關的優勢會被龍市世界所接收，從而進一步壯大。 而市場周期進化，龍市亦比牛熊市更快更密，這個就是樓價升幅比量化貨幣率更高的原因。
龍市理論: 地產十年(一) 1
遠處的烏克蘭發生了戰爭，卻引來了西方國家聯手抵制俄羅斯，抵制在政治上本來是平常事，但當抵制連私人財團的財富也被凍結的時候，這樣做無疑是等同將世界帶入了政治凌駕法治的新階段，令本來寄存在西方國家的財富要重新作打算。 免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。 若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。 龍市理論 上文列舉數據樓市在《龍市》結構下2020年2月仍然能突破2019年前的鞏固谷底（根據差估署指數，2018年12月是359.4點，2020年2月是373.4點），到了現在樓價雖下調，但仍然略高於2020年的鞏固谷底（最新2022年4月是384點，比2020年2月仍高2.8%）。
但筆者另一個發表很多年的理論就是「災難必然論」，認為市場災難總會出現，之前撰寫的文章只是提倡「不要活在過去的風險下，要學習認識新的局面衍生的新風險」。 在「龍二」之後的下一個階段，市場便會回復至「龍一」周而復始，在「龍市」的經濟模式之下會衍生四個與以前西方模式很大分別的重點就是兩高兩低，兩高即是愈來愈高的資金量及市值，兩低即是愈來愈低的按揭比率和愈來愈不足的供應，只要符合以上四個重點，筆者認為市場仍然處於「龍市」，並不存在以往西方模式所謂的借貸泡沫危機，直至有關的原則、重點改變，這就證明市場開始由「龍市」轉為另一個模式。 很多人甚至幾代將財富放在西方國家，都是因為認為西方的法治可以保護他們的財富，俄羅斯被抵制後，各國富豪也紛紛暗中作調配，對身處外國的財富留有一手。 龍市理論 龍市理論2023 筆者有很多內地朋友已急速作出財富調動，香港亦有富豪在西方賣出資產，中國人從數十年前「必須要將財富放部分在西方國家」，到了今日卻是「還是自己國家最可靠」！ 這種普通人看不到的流動，我認為是進行得很急速的。
龍市理論: 最新要聞
如果在量化貨幣之下，「樓價升幅低於量化貨幣率就等於財富被蒸發」的話，「樓價升幅高於量化貨幣率可能就等於財富增長跑贏環球大市」，這觀點有別於傳統概念「價格愈高愈危險。」其中關鍵正正在於存款量及按揭率的高低，這也正正是龍市的偉大之處。 從筆者這角度看，樓市「辣招」本質原來是「令樓價低泡沫、穩健上升的政策」。 那麼一些人等樓市辣招令樓價下跌，便在概念上錯得太離譜了。 2009年金融海嘯之後，各國進入量化寬鬆的新階段，但亦加速了環球經濟「西去東來」，內地經濟模式愈來愈影響世界，市場不可以再以過去的牛市、熊市或經濟周期等理論作為主要的邏輯。
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龍市理論: 香港顛覆紐約成為世界上最富有的城市 6
許多人有謬誤，以為「龍市理論」就是撐樓價只升不跌，這看法很膚淺，任何市場都有升和跌的時候，其實重點是：龍市理論是「先鞏固後上升」和「牛熊市」的「先泡沫後再爆破」剛好相反！ 過去十年，我們得到一些重要的經驗，就是每次龍市二期調整的時候，有很多信奉牛熊市的人往往都會錯失機會。 筆者認為，應以內地的經濟邏輯去分析樓市，會以「龍市」去形容內地經濟模式。 在「龍市」的模式之下會分為兩期，「龍市一期」在宏觀調控下調整完成然後的重新起步，「龍市二期」是經濟發展至開始出現泡沫的時候，於是政府出手宏調，以抑制泡沫及投機氣氛。 有關支持點我認為是可以守住的，就算新冠肺炎疫情再拖，令到樓價變到一個過渡時期守不住以上支持點也好，我認為這會是短期的，因此仍建議用此去評估樓市，更何況股市影響國際大局，影響樓市四大結構性因素，即高資金、低供應、低借貸及財富效應，當中只有資金是被外國影響，換句話說，只要外國資金不走，香港維持龍市的趨勢仍然是很可靠的。 龍市理論 看圖表顯示香港的私樓總市值不斷長足增長，但是按揭率卻不斷降低，這就是香港樓市不跌之謎。
