民建聯及工聯會建議，市建局應盡快制定「十三街」及「五街」時間表及搬遷方案，提高重建密度，增地積比添誘因，增加居住人口，提高財務可行性等。 受訪者提出大廈走廊和天井衛生環境惡劣，垃圾長期堆積，有人隨處大小便，傳出惡臭及有蟑螂和老鼠問題；防火門失修，電力不足，雨後樓梯濕滑，天井地下污水管爆裂等問題。 加快土瓜灣五街十三街一帶重建2023 高達六成受訪者表示居住的大廈周邊環境衛生非常差，接近三成受訪者表示差，只有不足一成表示可接受。 鍾建強指，是次擬發展工廈有類似情況，所以市建局正研究邀請合資格業主參與發展，惟參與模式和門檻仍在研究，將適時公布。
市建局職員今天起在項目範圍內的樓宇進行凍結人口調查，以確定受影響居民的數目和了解樓宇的使用狀況。 「我自己年紀漸大，行樓梯好吃力。」「十三街」居民潘女士表示，現時家中天花漏水問題嚴重，早前打風期間，原本只是房間漏水，因大雨關係，漏水如今已蔓延到大廳，家裏不停滲水，需要用水盆、雨傘等工具接水，希望政府盡快重建該區。 加快土瓜灣五街十三街一帶重建 土瓜灣「五街」及「十三街」大多均為樓齡50至60年的舊樓，樓宇失修問題嚴重，不過市建局行政總監韋志成早前曾在網誌上表示，土瓜灣「五街」及「十三街」的重建難度比起過往的重建項目有過之而無不及。
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甯指，市建局收樓需要很多成本，售樓後的收入主要用作補貼支出，及支持日後的重建工作。 加快土瓜灣五街十三街一帶重建2023 程式透過定位功能，結合衛生署的確診或疑似2019 冠狀病毒個案的大廈名單資料庫，提示職員避免進入有社區傳播風險的建築物；程式亦加入掃描政府「安心出行」場地二維碼的功能，進一步加強防疫功能，保障調查員和居民的健康。 項目涉及約560個業權，估計重建範圍內居住了約830戶家庭及有約90間地舖。
市建局預料，兩項目於2033年落成，重建後可提供約2230個單位，總發展成本超過100億元。 2006年，市區重建局發言人表示，前稱土地發展公司的香港市區重建局於1998年宣佈的25個重建項目列為5年內優先執行，不過該25個項目不包括馬頭角十三街。 九龍城舊區有不少大型舊樓群，地區居民和持份者多年來希望透過舊區更新，改善交通、地區設施和居住環境。
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本土研究社成員陳劍青指，「預先批地」模式下住戶形同「釘子戶」，「周圍拆緊起緊，會好唔安心，效果似逼遷，造成威嚇作用」， 擔心會激化居民更加不願意遷走，今人反感，可能本末倒置。 街兩旁的建築能直接通往隔鄰的鵬程街和蟬聯街，多見車房，街尾可望翔龍灣。 加快土瓜灣五街十三街一帶重建2023 街兩旁的建築能直接通往隔鄰的鷹揚街和鴻運街，多見車房，街尾可見中華煤氣中心一角及眺望翔龍灣。
九龍城市區更新計劃第二階段公眾參與展開，諮詢平台指出，五街、十三街的樓宇樓齡逾五十年，居民渴望重建。 但由於該地帶被規劃作綜合發展區，土地面積大，有多達二千伙，要收購全部業權重建有困難，故建議把十三街一帶分拆為三個綜合發展區，五街則分拆為兩個，五街地積比率亦由現時五倍放寬至六點五倍。 另外，市建局團隊自行開發「市區更新資訊系統」（URIS）及「項目儲備探索程式」。 URIS系統儲存市區土地的用途、樓宇狀況和公共設施等地理資訊數據，在地圖中呈現。 加快土瓜灣五街十三街一帶重建2023 系統內的智能「數據探勘」程式，會協助團隊作出3個審視，包括舊區內不同樓宇的樓齡、結構狀況和宜居度等；檢視樓齡較新的樓宇群；較多發展限制及缺乏市場參與誘因而需要市建局介入的樓宇。
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今次調查於6月進行，共訪問了506位上址居民，結果顯示，接近九成受訪者表示有批盪剝落，八成五表示有滲水問題，其次七成七表示有鋼筋外露，六成七表示大廈無鐵閘或常壞，還有近四成受訪者表示大廈無樓梯燈。 市區重建局（市建局）今天（2021年3月5日）啟動土瓜灣道／榮光街發展計劃（KC-016項目）並展開法定規劃程序。 市建局自2016年開始以小區為本的市區更新模式，重新規劃及重整小區範圍，在整體規劃下推行七個重建項目，逐步提升小區的連接性、暢達性及步行環境；KC-016項目將令小區的規劃發展更完善，提升行人和道路網絡，加強小區內外的暢達性，為地區帶來更大的規劃裨益。 是次調查於今年6月間進行，民建聯及工聯會訪問了「十三街」及「五街」的506位居民，接近九成的受訪者為業主，約一成多為租客。 加快土瓜灣五街十三街一帶重建 受訪者提出日常遇到的問題包括：大廈走廊和天井衛生環境惡劣、垃圾長期堆積、有人隨處大小便致傳出惡臭、有蟑螂和老鼠問題、防火門失修、電力不足、雨後樓梯濕滑、天井地下污水管爆裂等等。
- 市建局職員今天起在項目範圍內的樓宇進行凍結人口調查，以確定受影響居民及用戶的數目和了解樓宇的使用狀況。
- 市區重建局早前宣布啟動九龍城重建項目，有關注團體批評當局選擇向樓齡較輕，結構較安全的九龍城區「開刀」，卻未就危機重重的土瓜灣「十三街」重建交代時間表。
- 土瓜灣身處紅磡與九龍城之間，過去未有鐵路貫通前，主要靠巴士作為主要公共交通工具。
- 受訪者還指出大廈有蟑螂和老鼠、防火門失修、電力不足、雨後樓梯濕滑、天井地下污水管爆裂等問題。
- 不過，對於參與門檻、參與模式等，鍾稱現時尚在研究，日後將會適時公布。
- 土瓜灣「十三街」的住宅密度十分高，亦靠近仍然運作的煤氣廠。
土瓜灣道附近有8個相連的重建項目，市建局表示，會以「小區發展」模式推展，整合一個總面積達28,000平方米的小社區，會在小區發展內設地下社區停車場，以騰出更多臨街空間作小街小店舖，亦會有促進小區連接的綠化行人道，並覆蓋5G網絡、應用智能化樓宇與設施管理元素。 立法會發展事務委員會昨日開會，有議員關注重建土瓜灣「十三街」、「五街」及油麻地「八文樓」的時間表，並提到相關樓宇狀況惡劣。 出席會議的市建局行政總監韋志成表示，重建土瓜灣「五街」和「十三街」的收購成本大約要400億元，而現時巿建局的資金大約有260億元，他重申要「儲夠錢」才能夠進行類似的「超巨型項目」，在適當時候會啟動相關舊樓群的重建。 加快土瓜灣五街十三街一帶重建2023 他又強調舊樓業主要先做好維修，若任由其老化，相關樓宇將難以支撐。
加快土瓜灣五街十三街一帶重建: 市建局指發展土瓜灣「五街」「十三街」難度及挑戰大
今次重建涉及工廈，考慮到早前兩個重建工廈項目的失敗經驗，市建局將實施新收購政策。 市建局總經理（收購及遷置）鍾建強表示，項目不少業權數目由幾位業主或發展商持有，現正研究讓項目內擁有不少於指定數目物業、並符合條件的註冊業主參與項目的發展，以作為獲得收購金額及津貼以外的另一選擇，至於參與門檻、參與模式等則尚在研究中，日後適時公布。 他亦提到，市建局在過去數年透過開展大規模的地區規劃研究，全方位審視舊區的土地規劃及更新機遇，加快建立規劃、項目及財務三項儲備。 當局根據土地用途、樓齡及樓宇狀況、可發展的地積比率、受影響住戶和經營者的數目、財務可行性，地區特色以至技術評估等一籃子因素，以科學化、系統化的數據分析，制定一套客觀的比選準則，以釐定開展重建項目的優先次序。 土瓜灣再有重建項目啟動，市區重建局昨宣布「明倫街╱馬頭角道發展計劃」和「土瓜灣道╱馬頭角道發展計劃」兩個項目。 其中明倫街╱馬頭角道發展計劃將包含俗稱「五街」的多幢唐樓，土瓜灣道╱馬頭角道發展計劃則是工業大廈為主，兩個項目料合共可提供約2,230伙，預計2033年竣工。
根據2014年《九龍城市區更新計劃》建議，五街指被馬頭角道、土瓜灣道、翔龍灣及土瓜灣避風塘包圍範圍，規劃意向是把涵蓋範圍綜合發展、重建作住宅及商業用途，並會提供海濱長廊、休憩用地及其它配套設施等。 十三街則指被木廠街、九龍城道、馬頭角道以及土瓜灣道包圍範圍，規劃意向是要促使舊區重整，並淘汰互不協調的土地用途，以及解決工業與住宅用途為鄰的問題。 他又指，「五街」及「十三街」樓宇附近有多幢工業大廈，大部分工廈商戶在內經營業務，鄰近更有一座運作中的煤氣廠。 他說，如要改善這類土地用途不協調的情況，需制定一個兼容住宅用地和現有工業用地的規劃，將面對多重技術挑戰。 他又表示，由於煤氣廠屬於法定的潛在危險裝置用地，除了一般交通、環境等技術評估之外，還需額外進行安全風險評估，比起九龍城其他重建項目只涉及整合住宅和社區設施用地，所需的技術評估和審批程序更為複雜。
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註四：模範邨共有七座樓宇，當中五座樓宇（合共245個單位）於一九五四年落成，另外兩座高樓層的樓宇於一九七九年落成。
