在此情況下，由於即食麵銷量增長緩慢，公司收入較上一財政年度同期減少。 儘管原材料成本呈下降趨勢且本公司為提升品牌形象持續舉行促銷活動，惟因缺乏去年獲取之香港政府一次性補貼，故溢利亦同比下降。 吃一次虧，學一次乖，發展商知道現金的重要，今次一見政府出手壓樓市，明白隨時又要捱苦日子，所以即時發債，以應付往後的不明朗；集資非為擴張，而是積穀防饑。
在此過程中，不排除一些相對健康的資產價格也會顯著偏離其基本面。 去年8月，中國政府要求房地產企業控制負債規模於「三條紅線」之下，一剔除預收款後的資產負債率不得大於70%，二是淨負債率不得大於100%，三是現金短債比小於1 ，若三條全踩，不得新增有息債務，而「全踩」的就包括恒大。 一、投資非常高質的內房公司，包括國企背景的房企，因「國企有國企有光環」，通常優先獲中票發行，而且債券融資利率較民企低得多。 二、購買債價20至30元的房企，等待重組或展期都是潛在目標，惟提醒若樓盤或土地位於低綫城市，能夠得到投資人支持重組的機率會較低，相反，若資產質素高，預期價值修復機會較高。 另外亦要留意房企兌付債務的意願，認為以前不少投資者都忽略了，只看兌付能力。 遠洋集團表示，在第二次會議上，兩項決議案「豁免第二次公司債券持有人會議通知 、臨時提案等期限及監票相關程序」、「增加公司債券本金兌付寬限期條款」，就分別以51.7%和50.3%贊成獲得通過，同意給予公司債券存續期內公司債券本金兌付日30日寬限期。
內房債券: 買賣債券
投資者可在發債章程查閱發債機構的詳細資料，例如其業務及財務狀況等。 因應中央為收緊內房融資，設立「三條紅綫」控制內房借貸增長，今年以來內地銀行及金融機構，嚴格控制對內房行業貸款增長，更甚者，出現提早「Call loan」要求還錢等。 內房股遠洋集團（3377）附屬遠洋控股從7月27日至8月1日舉行境外債持有人會議，處理於8月2日到期﹑本金20億元的人民幣債券。
踏入四月，壓抑炒賣的措施一浪接一浪，從加重對第二套及第三套房子規管以外，更延伸至首套房子，購入九十平米或以上的買家，將要支付的首付由兩成提高至三成，至於市場擔心的物業稅，亦有消息在幾個重點城市試行。 上周六中行更公布，現有按揭到期重新再續時，息率優惠由先前的七折上調至八五折，變相加息。 整體而言，撇除市場的不理性波動，長期來看，債券價格還是由企業的自身發展狀況所決定，而短期內的價格偏離，最終亦會被市場糾正到理性的水平。 中國人行數據顯示，10月居民戶中長期貸款大增4,221億，自2020年7月以來首次超過企業中長貸，顯示房貸投放速度有所加快。
內房債券: 相關
比方說國內政府訂下的三條紅線，即(i)房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；(ii)房企的淨負債率不得大於100%；(iii)房企的「現金／短期債比」不得小於1，均是從財務指標角度出發去判斷房企的槓桿率。 但從此次債市危機可見，觸碰紅線的數量和會否違約並沒有太大關係。 以佳兆業為例，有關企業的流動性已出現了明顯問題，但從三條紅線的角度看，它一條紅線也沒有觸碰到，屬於綠檔。 而另一邊廂，富力地產雖然觸碰了全部三條紅線了，處於紅檔，但到現在還在經營，且相信在年底前都不會違約，可見財務指標只是其中一個考量因素，並不可完全依賴，尤其是在內房這種存在分析盲區（如表外負債程度）的行業。 倒過來說，例如融創，雖然我們沒有持有其債券，但由於相信其團隊能力較為優秀，即使風雨飄搖，我們還是認為其能挺過去的機率是較高的我們認為，在掌握了以上行業的特質後，再作財務計算，才有其實際意義了。
至於要臨時停牌，另一隻世茂相關境內債券，連同富力地產(02777)的境內債價齊跌逾10%。 自本月起，一眾大大小小上市內房公司紛紛公布首三季銷售數據，大致整個內房板塊銷售額及鎖售面積均受市場歡迎。 內房債券 目標2016年達至1,500億元人民幣合約銷售金額的恒大地產(3333)亦於首三季達標85%，按年計其合約銷售金額、銷售面積及銷售均價分別升36.3%、16.9%及16.5%。
內房債券: 債券價格整體大反彈
雖然房地產行業並非短期內就能再次復甦，但此類信號表明投資者經過一段時間的研究，開始逐漸對行業的前景產生較為全面的認識。 中國人民銀行擴大信貸資產質押再貸款試點，及對非限購城市首套房最低首付比由30%降至25%等政策，令市場普遍認為內房流動性壓力將續降。 內房債券 賣樓理想增快資金回籠速度，加上對人行續減息降準救經濟預期，內房離岸債價全面上升。
另外，高息債券並非針對一般散戶，多經私人銀行或金融機構的理財服務買賣，入場費也相對要高，通常最低要十萬美元（約七十八萬港元）。 近期陸續有高息債券發行，市場若有同類行業公司推出債券，而息率又較現有債券要高，有機會令一部分投資者拋售現有債券而吸納新債券，令原有債券價格下跌。 高息債券需要由評級機構給予一個風險級別，評級機構會不斷監察公司的財務情況，若發現財務惡化，有可能會調低級別，從而導致債券價格下跌。
內房債券: ‧ 香港妹想移民台灣「當你老婆」 暈船男幫付包裹錢...險遭詐騙
市場人士指出，儘管「房住不炒」大方向未變，但近期地產融資領域出現邊際鬆動迹象，可能更多是處於防範信用風險的考慮。 目前地產行業融資和銷售均出現「企穩」信號，市場情緒正在逐步恢復。 另外，有金融管理部門及多家銀行向媒體表示，10月份房地產貸款投放按月及按年均有較大幅度回升，初步估計按月增約1500至2000億元人民幣，金融機構對房地產企業的融資行為，已基本恢復至正常狀態。 境外債券方面，在美元債市場劇烈波動下，近兩個月來，有部分資質較好的房企，頻繁通過回購美元債的方式，向市場釋放積極信號，向投資者大派「定心丸」。 此外，佳兆業集團（1638）公布，深圳錦恒財富管理有限公司已發行若干理財產品，到期後沒有贖回該等產品，該公司之附屬公司佳兆業集團（深圳）有限公司已就該筆款項提供若干擔保。 內房債券 針對債券投資，我們一向認為不應只靠財務指標去判斷償還能力，因為財務指標只能反映片面的事實，但不能反映真象的全部，這次的內房債風暴便是一個很好的例子。
- 且不論此類槓桿較低，防守力相對健康的企業是否會最終真的違約，即便面臨違約風險，企業仍然可以採取多種手段，包括債務重組、出售非核心資產、改革業務等多種方法去擺脫違約的困境。
- 和股市的投資者不同，購買這些地產債券的投資者往往是以機構為主。
- 中國信託投信2018年底總資產管理規模410億元、市占率1.6%，市場排名在約20名的中段班，靠著債券ETF賺出第一桶金，並用陸股ETF殺出重圍，截至今年6月底總資產管理規模竄升至第五大業者、市占率7.2%，總管理規模4,191億元。
雖然人民幣兌一美元自5月初開始貶值，但當時市場對其走勢仍然相對正面。 內房債券 不過，受中美貿易談判影響，人民幣於8月「破七」後，市場轉為看淡人民幣走勢，令一眾高美元負債的內房發展商首當其衝。 以較廣為人知的中國恒大集團(3333)為例，其美元負債比率可謂冠絕內房，其2021年到期的美元債券孳息由8月初人民幣「破七」前的8%大幅抽升至近日接近13%，升幅可謂相當驚人。
內房債券: 「三條紅線」是市場健康成長的過程
換言之，在一般情況下，你不會收到任何債券證書，但中介人所發出的帳戶結單會反映你對有關債券的擁有權。 中介人將經由結算系統收取債券利息和本金，然後將有關款項存入你的帳戶，並會向你轉交經由結算系統收到發債機構的通知書。 謝騏聰指出，現時內房行業正處於明顯的整合階段，若果三條紅線未能出現調整，其實在收購同行房地產資產上，國企亦是無能為力，「大家都要睇住自己的負債水平」。 認為當三條紅線有所調整甚至放寬，內房企業才有機會，有資金進行併購。 參會人士透露，招商蛇口、保利發展、碧桂園、龍湖集團、佳源創盛、美的置業等公司近期均有計劃在銀行間市場注冊發行債務融資工具。
另外，外電引述消息指，遠洋集團已接觸海通國際，研究處理離岸債務的可能選項。 內房債券2023 內房債券2023 暫時未知哪些境外債納入討論，也未有最終決定，據指，遠洋正考慮將短期票據展期，而海通周一已與債權人接洽。 基本上，Macy已經明白這幾個最重要，也是最基本的債券投資觀念。 不過，她想我用實例向她講解一次，碰巧我手上有一份債券的報價表。 於是，我向她講到，投資債券最重要是知道該債券，或者發債人的信貸評級，然後也要懂得分辨票面息和孳息率。
內房債券: 債務高峰料明年1月出現
有投資銀行家更透露，多家內房公司也密鑼緊鼓籌備發行高息債券，顯示他們眼見政府閃電出手要壓樓市，擔心影響集團資金鏈，為積穀防饑，才急不及待不顧高息也要搶發債券。 實際上，由於近期也有很多機構的投資者認為債券的市場價格偏離其公允價值，選擇在賬面上採用估值的方法記錄債券價值，而非直接採用市場上低成交量的報價價格。 三大評級機構先後多次下調信用評級，均表示憂慮未償付或違約風險。 翻查恒大中期報告披露，截至6月底總負債達到1.97萬億元，據《彭博》統計，集團有息負債約5,720億元，約2,400億元債務將於1年內到期，流動性出了嚴重問題。 而在周四周五，債券價格整體大反彈（對不易拿到報價的讀者，一個捷徑是可查看 Premia Partner 的中國房地產債券 ETF，股票編號為 3001），碧桂園的價格也隨之上升，值博率因而有所減低了。
和股市的投資者不同，購買這些地產債券的投資者往往是以機構為主。 對於大型的投資機構，其投資決策多以策略化的基本面研究作為出發點。 在面臨行業出現重大的負面變化時，由於投資機構未能在短時間內準確把握到行業未來走向，所以會出現集中的拋售潮。
內房債券: 遠洋集團20億元人民幣債券延期兌付方案遭否決 股價跌逾2%
另一方面，房地產稅始終是增加了部份人的購房成本（具體哪些人群受影響須待具體政策出台方能判斷），房價長遠上升動力亦會有所放緩，但就此政策，我們相信對內房行業的影響偏於中長期，而對短期的信用狀況影響有限，不影響行短期最壞情況已過的觀。 當人民幣升值，發展商幾年後償還債券本金時，將幣值匯兌成美元，償還金額自然低於當初的借款。 內地發展商也深明這次政府不是鬧着玩，有內房老闆說：「今年樓價不要說上升，不跌已屬萬幸。」花旗證券分析師早前走訪多家北京及天津的地產商，大部分對市場的前景及成交量，均表示不樂觀。 是次中央政府措施一招較一招重，心水清的開發商也明白，倘若未能收效，更重的措施勢必接踵而至。
事實上，內房公司發高息票據並非新事情，○六及○七年時多家開發商一窩蜂發高息債券；有別於今天，當時內房企業發債目的是攻，今天發債是為了守。 當年地產商發債券買地，只是項莊舞劍，志在股票市場，辦法是先發債券集資，再而在內地大手吸納土地，過一陣子，等到地價上漲，內房公司資產淨值同時水漲船高，投資銀行將公司估值重新評價，推升股價表現。 一位北京國企開發商高層對本刊透露：「我們看見銀行收緊對開發商的貸款，政府接連推出措施，樓價很難不調整。」確實，大部分發展商縱然對樓市不是看得較悲觀，也表示暫難看透內地樓市走勢。 今年上半年，宣布美元債違約的內房企業一個接一個，形成市場恐慌。 但在一片哀鴻之中細細看來，不同內房企業之間的債券價值仍然具有相當的區別。
內房債券: 債券種類
債息急升意味著債價下挫，此亦反映市場憂慮高美元負債公司受人民幣貶值的影響。 遠洋集團表示，最新已全額兌付公司債券的應計利息，但未償付本金，已表明面對流動性困難，無法如期支付本金，正尋求妥善化解債務問題，「承諾不逃廢債」。 發債機構通常會發行總額證書（global certificate），並存放於指定的結算系統（例如由香港金融管理局營運的債務工具中央結算系統、Euroclear或Cedel等）。 買賣債券的中介人通常是這些結算所的參與者，並在有關的結算系統持有帳戶，而所有債券交易均會以電子記帳方式記錄於中介人在結算系統開設的帳戶，因此無須在買賣過程中轉移實物債券證書。
他又指出，內地第2季經濟增長表現較首季遜色，反映增長並不平均，部分領域復蘇得較好，部分表現緩慢，相信需要更長時間才能令內地重返持續復蘇。 公司指出在中國已採取措施擴展其地域銷售範圍，並強化其合味道品牌。 然而，由於中國內地經濟復甦緩慢、房地產市場低迷以及年輕一代失業率較高，故消費者信心仍在下降。 內房債券2023 預期中國內地入境旅客亦將增加香港消費，惟入境旅客仍需時方可反彈。 「強監管」是近年中國當局的主旋律，教育及科技企業等，年內均迎來不同程度的監管措施。
內房債券: 債券ETF除息秀 來了
內房對中國經濟增長貢獻逾兩成，為何中央要「出手」，進一步限制企業的擴張步伐？ 嘉實國際資產管理固定收益部主管廖嘉恒認為，當局的做法是要找出內房資金鏈運作模式，並推動行業走向可持續發展，一旦市場回穩，相信債價將會反彈，投資者可趁機吸納。 內房股遠洋集團 （03377） 20億元人民幣境內債券延期兌付方案觸礁。 遠洋集團周三公布，附屬公司遠洋控股中國舉行兩場「18遠洋01」債券持有人會議，首次會議上表決分期7次支付到期本金連利息的方案，惟最終以53.7%反對，23.3%贊成及22.9%棄權，不獲通過。
遠洋集團指，自去年至今年上半年，集團通過採取加大銷售，狠抓回款、資產處置、控減支出等措施，全力保障公開市場債務兌付和保交樓工作，但今年上半年協議銷售額分別減少17%至356.6億元人民幣，協議均價亦跌23%，銷售業績持續制約經營性現金流流入。 當然，恒大於8月底時交出一份差強人意的中期業績，此亦倍化了市場對其還款能力的擔憂。 不過，恒大剛公布9月份合約銷售額錄得按月73.8%及按年31.9%的升幅，相信此好消息應能減低市場對其現金流的憂慮。 撇除恒大受業績差於預期的影響，而加劇其債息抽升的幅度外，其他一眾高收益內房美元債的債息近日已全線高於8%，其中大部分處於10%以上水平。
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然而，安信國際高級策略分析師周秀成提醒投資者，在貪高息之餘，還需要注意當中的風險。 銀團貸款方面，安信國際高級策略分析師周秀成解釋：「銀行一向借款較為保守，除非企業的信貸評級十分高，否則不會輕易為企業籌組。」有內房企業也承認，一般民企要獲取銀團貸款機會較低，況且銀團借貸年期較短，相反高息債券年期可長達五至七年。 過去半個月，內地房產公司爭先恐後發行高息債券，先有碧桂園（2007），後有恒大地產（3333），再而雅居樂（3383），佳兆業（1638），緊跟其後的有人和（1387）及花樣年（1777），可說愈發愈急，付息亦愈來愈狠，短時間已在市場集資超過二百億元。 且不論此類槓桿較低，防守力相對健康的企業是否會最終真的違約，即便面臨違約風險，企業仍然可以採取多種手段，包括債務重組、出售非核心資產、改革業務等多種方法去擺脫違約的困境。
債券一般按本金的某個百分比標價，以本金為100,000元的債券為例，若報價為103元，即表示你需要支付103,000元才能買入該債券。 內房債券2023 就私人配售的債券而言，其銷售文件可能未經證監會審批或認可，若有人邀請你購買這類債券，你應查明該債券是否獲其他司法管轄區認可或規管。 若投資顧問建議你買入這類債券，可要求顧問解釋推介原因及說明你會得到甚麼投資保障。 如有人就這類債券要求你簽署確認書，當中表示你要求投資於某一產品並完全明白該產品的銷售文件，你必須小心查核聲明書的內容，如與事實不符則切勿簽署。
內房債券: 政策週期已來到轉捩點
對於內房債務問題，評級機構標普報告指出，展望未來5個季度，包括離岸及國內債券市場將有840億美元的債務到期，預計違約率正在上升。 據標普統計，對於評級「B+」或以下的企業，到期債務支付的第一個高峰將於明年1月出現。 標普認為，限制抵押貸款和內房資本的監管措施至少會持續到2022年，但中央或會微調措施以避免嚴重的不利影響。 另一方面，由於今年內地的經濟趨勢未達到理想狀態，政府對於保持合理的經濟增長及穩定社會環境具有越來越迫切的要求。
內房債券: 經濟
事情要追溯至今年初，中央政府見國內樓價由去年底不斷飛升，地王迭連出現，樓價恍如脫繮野馬不受控制，政府看在眼裏，知道不壓制房價飆升，泡沫一旦爆破，對經濟及社會將造成相當嚴重的影響，決定開始出招調控樓市，為火熱氣氛降降溫。 對於尚未違約的房地產企業，即信用評級尚未下降至CCC或以下的企業，其債券價格（以100票面計）在正常時期一般超過90，但目前卻跌到了70甚至60的水平。 值得留意是，要求遠洋控股中國按期全額兌付公司債券本息的決議案獲53.7%贊成，6.2%反對及40.1%棄權，獲得通過。
內房債券: 國內利息相對偏貴
對筆者而言，由於本來就持有易居2022 年到期的債券，故此不想再買跟內房相關的板塊去增加曝險，故此選擇按兵不動。 內房債券2023 一般來說，如果你不想透過替你買入及持有債券的中介人出售有關債券，你可以把債券轉倉至另一中介人，並以該中介人的報價沽出有關債券，但之前或需預先繳付轉倉費。 你可能需要與新的中介人開立投資賬戶，才能以該中介人的報價沽出債券。
就行業而言，經過今次洗禮後，我們相信內房行業會進一步進入汰弱留強的階段。 內房債券2023 這反映了針對內房發展商的政策正在放鬆，最少融資端得以鬆綁，而融資端的轉好及政策放鬆的預期，會重新提振購房者的信心（不用擔心買房後有交付問題及慢慢重燃價格上漲的預期），這會令普遍房企的經營面轉好，並能重新在信貸市場上得到融資避免違約。 （iii）的發生，造成一個令事情不斷惡化的自我加強循環，這便是為何9月內房合約銷售急跌，及10月上半個月債息急升的原因，而由於整件事情的核心原因是由政策所導致，故此如果政策沒有轉變，這個自我加強循環是不會停止的。 故此，此次內房危機要過去，最核心是政策需要有所改變，而觀乎近期的資訊，我們認為政策已經迎來了轉捩點。 事件遠因起於華融事件當日打破了「大到不能倒」的信仰及國內房地產政策的轉變，近因則是發酵於恒大資金鏈斷裂，高潮在於花樣年意外違約。 由於流通量較低，所以買賣兩方面的開價及買價差距會較大，而且並非每家證券行也有買賣，投資者看報價亦有困難。
