本次课程，将结合实战案例与大家分享：关于存量盘活、不动产处置、城市更新涉及土地问题剖析、解决、规避、路径与处置；存量开发交易的秘密、陷阱、策略、博弈、路径与退出；不动产处置方法、技巧与风险规避；城市更新操作流程、实务与风险。 为了帮助政府有关部门、平台公司、各金融机构、参与政府项目的央企、国企及投资类企业系统学习“存量”开发，规避存量风险。 北京中建政研信息咨询中心定于2023年3月在成都市和武汉市举办专题培训班。 有效盘活并高效使用行政事业单位国有资产，是贯彻落实过紧日子要求、加强财政资源统筹的重要举措。 各级财政部门、各部门及其所属单位要高度重视，提高站位，明确责任，积极作为，制定有针对性的落实方案，明确工作流程和具体要求，全力破解行政事业单位国有资产管理中的痛点、堵点和难点问题，确保盘活工作取得实效，全面提升行政事业单位国有资产管理效能。 发行基础设施公募REITs，是将不动产融资从商业银行体系拓展至资本市场，能够丰富资本市场层次，优化融资结构，提高直接融资比重。
鼓励行业龙头企业通过资本注入、股权置换、兼并重组、股权划转等方式重整这些资产，借助混合所有制改革、引入战略投资方和专业运营管理机构等，提升存量资产项目的运营管理能力。 本项目采用TOT（移交-运营-移交）模式，即由政府方指定机构—秦皇岛排水有限责任公司与社会投资人共同出资成立项目公司，项目公司向政府方支付特许经营权使用费，获得本项目污水处理厂、污泥处理厂、排水管网和泵站的特许经营权。 秦皇岛市城市管理综合执法局代表秦皇岛市政府授予项目公司污水处理厂、污泥处理厂、排水管网和泵站的特许经营权，由项目公司具体负责本项目合作范围内设施的运营、维护和管理，为秦皇岛市提供污水处理、污泥处理、排水管网和泵站维护服务。 特许经营期满后，项目公司将所有的项目设施完好、无偿地移交给产权单位或市城管局指定的其他接收机构。
存量资产: 企业常用管理咨询工具大全
企业的应收账款、其他应收款、无形资产都属于企业的存量资产。 导入张军等 中表 2 的数据，我们只需要保留 2000b 这一列的数据，作为之后计算的基期资本存量。 基于上式， 延伸出了四个问题，其中对前两个问题的不同处理，直接导致了两种计算方法的差异。 在测算各类效率指标的时候，一个绕不开的投入性指标就是资本存量 。 但是，无论是统计年鉴，还是多数商业数据库，都无法直接获取这一指标，需要我们自行计算。 截至项目发行时的2022年8月底，本REITs网下询价倍数全国最高（133倍）、公众认购倍数全国最高（254倍）。
- 地方各级人民政府要加强指导协调，定期开展项目调度，梳理掌握项目进展情况、及时解决存在问题，调动民间投资参与积极性。
- 新时代、新团队，必须掌握存量开发技能、技巧、技术、策略以及风险把控技巧，抓住市场机遇、政策机遇，快速加入城市更新行动。
- 这一讲的巴南隧道项目，属于100%政府付费、且没有明确可识别的使用者的PPP项目，付费来源就是预算大盘子的一定比例（而不是单列的一部分），论证重点在于确保政府付费义务纳入本级预算。
- 做好项目的合理规划论证和收益回报测算，规范地方政府和社会资本的运营职责和责任，让参与方实现利益共享才能实现PPP在盘活存量资产中的更大作用。
- 近日财政部印发《关于盘活行政事业单位国有资产的指导意见》（财资〔2022〕124号，以下简称为124号文），指出为落实政府过紧日子要求，建立健全资产盘活工作机制，通过自用、共享、调剂、出租、处置等多种方式提升资产盘活利用效率。
尽管如此，出于谨慎考虑，管理人还是安排了ABCP募集资金用于提前偿还银行贷款并相应解除影子通行费质押。 但质权银行的贷款余额只有不到2亿元，剩下的募集资金原本可以自由支配，却主动选择了置换其他银行信用类长期项目贷（15年期）。 这里，律师在论证基础资产是否存在权利负担时也非常的巧妙。 尽管项目公司之前向银行借款11.37亿元，而且把未来影子通行费全部出质，也签署了质押合同。 但根据民法典“质权登记设立”的规定，由于该笔质押没有登记，因此认定为质权并未设立。
存量资产: 管理者的8项核心技能
对项目盘活过程中遇到的难点问题，探索制定合理解决方案并积极推动落实。 围绕落实京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、黄河流域生态保护和高质量发展等区域重大战略以及推动海南自由贸易港建设等，鼓励相关地区率先加大存量资产盘活力度，充分发挥示范带动作用。 随着云计算、大数据、物联网、人工智能等创新技术的快速发展，数字化成为企业寻求新一轮市场定位的方向，为设备赋能、“让设备会说话”成为新一轮的研究方向；同时共享经济的到来，加速了传统经营模式与互联网化的融合，也为资产管理提供了崭新的管理思路。 购存双高、资产闲置、常年呆滞等大型企业集团资产管理诟病终将得以解决，企业资产管理必将朝着“全面盘活、全员共享、社会共享”的方向发展。 10.引导和鼓励企业按照“真实出售、破产隔离”原则开展资产证券化业务，在基础资产转让、交割、现金流归集和违约处置等方面设置有效风险隔离措施，强化资产信用，完善投资者权益保护机制安排，促进市场持续健康发展。
近年来，我国房地产市场已经从“增量时代”步入“存量时代”，基于国家的政策导向，其中的保障性租赁住房REITs试点项目已经取得重要进展。 2022年8月，我国首批三只保障性租赁住房REITs试点项目正式上市。 党的二十大报告也强调“租购并举”，进一步明确了利用住房租赁解决居住问题的重要意义，未来保租房REITs发展空间广阔。 从实施效果来看，推行保租房REITs有利于拓宽住房租赁市场的资金来源，发挥盘活房企存量、带动投资的作用，增加需求适配的租赁住房供给，解决我国新市民群体的住房困难问题，促进住房租赁市场规模化发展。
存量资产: 资产管理|什么是存量资产
“基础设施公募REITs为我国基建行业提供了融资新渠道，有助于企业盘活存量资产，扩大有效投资，形成存量资产和新增投资的良性循环。 存量资产 ”川财证券首席经济学家、研究所所长陈雳在接受记者采访时表示，目前我国基础设施公募REITs还处于初创期，整体市场规模较小，但长期来看未来发展空间很大。 城市发展往往从新建、扩张的角度来定义成绩，但是经过多年的城市建设，城市在发展过程中积累了大量的存量资产，如正在出租的写字楼、广泛分布的公交系统、垃圾处理设施和废品回收系统等等。 根据近年全民所有制单位每年新增生产性投资数额与资产存量总额数量加以粗略推算，增量与存量之比约为1：8左右，如何让存量资产在城市发展过程中发挥更好的效益，已经越来越得到各地方的重视。 各地政府纷纷提出整合城市资源，盘活存量资产，例如将大量存量资产注入到城投中去，以期通过资源的整合实现资产的增值，然而，具体效果没有得到很好的实现。
124号文出台的背景是，盘活存量资产近年已成为财政开源的重要渠道。 根据财政部《关于加强政府非税收入管理的通知》（财综〔2004〕53号），国家机关、实行公务员管理的事业单位、代行政府职能的社会团体以及其他组织的固定资产和无形资产出租、出售、出让、转让等取得的收入，计入国有资产有偿使用收入。 在现行财政收入核算制度下，国有资源（资产）有偿使用收入作为非税收入的组成，计入公共财政收入中。 2014年至2021年，国有资源（资产）有偿使用收入年均增长12.7%，明显高于同期非税收入的年均增速5.0%，其占非税收入的比例从20.6%提高至33.8%。
存量资产: 存量和流量
但此通行费收入又不同于高速公路直接以使用者付费形式收取通行费收入，而是采取“影子计价”模式。 5.PPP项目资产或收益权未设定抵押、质押等权利负担。 已经设有抵押、质押等权利负担的，通过专项计划安排能够予以解除，如偿还相关融资、取得相关融资方解除抵押、质押的同意等。 而这个项目则较为巧妙的处理了来自于政府收入（直接）与入池资产满足资产证券化发行条件之间的平衡；其核心要点就在于底层资产收费来源的论证，值得深入解剖。 存量资产2023 如果运营情况良好，但是不满足4%的要求，那么可以考虑通过ppp模式盘活，主要是其中的TOT，TOT-BOT模式。
通过基础设施公募REITs等金融工具，盘活存量项目，并将回收资金用于新的项目建设，促进形成投融资良性循环的商业闭环模式。 存量资产 引进了中国PPP基金，充分发挥出了基金在盘活存量资产领域的引导作用，有力提振了金融机构和社会资本信心，贯彻了国家“京津冀协同发展”战略。 存量资产 周茂华认为，这主要意在对存量资产盘活的资金使用进行规范，让更多的回收资金用于重点新项目的投资。 同时，对新项目也进行了规范，以提升回收资金的使用效率，产生更大投资乘数效应。 中国企业联合会研究部研究员刘兴国对记者表示，借助国有资本投资、运营公司的资本运作，国有企业可以加快完成低效、无效资产的处置，将处置回收的资金用于更为高效的领域。 通过兼并重组，国有企业可以实现低效、无效资产的重新配置。
存量资产: 政策解读课｜国资委研究院解读资产盘活为什么盘？盘什么？怎么盘？谁来盘？
郭兴田指出，存量资产运营的核心是在城市整体科学规划和顶层设计下，对已建成区域和建筑进行重新规划定位和改造，注入绿色产业、绿色运营和绿色金融，其中配套的绿色金融解决方案最为急迫。 挂牌指引中核心关注点，或者说一单PPP项目能不能发ABS，主要还看收费来源。 不同于公募REITs要求收入主要来源于使用者付费，ABS只要求存在政府支出义务的情形（政府补助或可行性缺口补助）下，相关政府支出义务应纳入“本级或本级以上政府财政预算、政府财政规划”。 PPP类项目本身就涉及到巨量资本投入，有着强烈的盘活存量、投资退出的需求。
各地发展改革委要充分发挥在发展规划、投资管理、项目建设等方面的经验，做好项目储备，加强协调服务，帮助解决问题，促进市场培育，充分调动各类原始权益人的积极性。 鼓励结合本地区实际情况，研究出台有针对性的支持措施，促进基础设施REITs市场健康发展。 到2025年，全省盘活存量资产、扩大有效投资的工作机制稳定高效运行，相关标准、政策进一步完善，在交通运输、农林水利设施、园区及物流、房地产等重点领域存量资产盘活工作取得重大进展，盘活存量资产与新增投资相互补充、相互促进的良性循环基本形成。
存量资产: 企业管理工具的应用
资产出售前，主管部门首先应该根据资产的账面价值结合市场现行价格作为资产出售的依据，并规定不得低于最低评估价。 其次.是由在工商部门登记注册的、有一定专业权威的评估机构对资产出售的方式来竞标和议价。 资产出售实行“三公开”，既资料公开、公平竞标、拍卖公开。 资产出售，通过正常的产权交易行为，损失的是一部分闲置资产，实现的是一定意义上的国有资幸的保值。 工业企业具有项目投资成本大，相对流动资金比重小，资金周转速度缓慢的特点。
传统招拍挂拿地，投资、测算、研判，每一位投资者均得心应手。 存量资产 新时代、新团队，必须掌握存量开发技能、技巧、技术、策略以及风险把控技巧，抓住市场机遇、政策机遇，快速加入城市更新行动。 存量资产2023 控制新增，挖潜存量，是新时代“国土”政策之导向，未来新增建设用地供应减少，传统招拍挂拿地越来越难，已是必然趋势。
存量资产: 企业经营计划与预算管理
中国房地产已经发展20多年，整体市场的效率比较高（虽然现在遇到了些问题），可以用市场化的方式去做，但这里面又涉及到很多环节，操盘人要想清楚在哪个环节用市场化还是所有环节都是市场化。 在具体盘活过程中，股权投资、开发贷款、经营贷款、资产交易，包括资本市场退出都是在考虑的范畴之内，公募基础设施和产业园reits推进的尝试，都为融资打开了新的窗口。 模式决定什么样的资金在什么阶段以什么样的方式进入项目，未来又是以什么样的方式退出。 华兴证券（香港）首席经济学家兼首席策略分析师庞溟对记者表示，引导做好回收资金使用、加强配套资金支持以增加有效投资，有多方面好处：一是拓宽社会投资渠道，充分发挥社会资本积极作用，稳妥化解债务风险。
此外，针对“21条”国家发展改革委政研室副主任、委新闻发言人孟玮表示：鼓励民间投资以多种方式盘活存量资产。 在发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）时，对各类所有制企业一视同仁，加快推出民间投资项目。 对于明显存在上述主体违规受让金融不良债权的，执行程序同样不予支持。 2022年10月28日，国家发改委发布《关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》，被称为“激活民间投资21条”，其中提到：鼓励民营企业通过产权交易、并购重组、不良资产收购处置等方式盘活自身资产。 这样一来，既解决了城投公司转型之初，资金能力不足的难题，又能在一定程度上保持优质资产部分国有属性。 未来，这些存量项目凭借运营、现金流优势，能够快速实现资产证券化，再次产生流动性。
存量资产: 相关专题
我们多年来深度参与央国企存量资产盘活，积累了丰富的操盘经验，借着《意见》的东风，整理分享给大家。 世联行多年来深度参与央国企存量资产盘活，积累了丰富的操盘经验，借着《意见》的东风，整理分享给大家。 此外，《意见》明确盘活存量资产的重点区域和重点企业。 例如，从区域角度来说，强调要推动建设任务重、投资需求强、存量规模大、资产质量好的地区和地方政府债务率较高、财政收支平衡压力较大的地区。 同时，围绕落实京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、黄河流域生态保护和高质量发展等区域重大战略以及推动海南自由贸易港建设等，鼓励相关地区率先加大存量资产盘活力度，充分发挥示范带动作用。 各地区建立相关协调机制，切实抓好盘活存量资产、回收资金用于新项目建设等工作。
存量资产: 企业9大应对挑战工具
除REITs外，《意见》还强调“发挥国有资本投资、运营公司功能作用”“支持兼并重组等其他盘活方式”。 随着经济全球化的日益发展，管理水平和技术水平都在提高，传统的经营模式逐渐失去了优势，过去很多资产在建设过程中缺少面对市场的深入认识，使得资产建设标准、运作形式都跟不上市场的最新需求。 严格落实相关中介机构自律规则、执业标准和业务规范，推动中介机构等履职尽责，依法依规为盘活存量资产提供尽职调查、项目评估、财务和法律咨询等专业服务。
存量资产: 问题分析与解决
对盘活存量资产、扩大有效投资工作成效突出的地区或单位，以适当方式积极给予激励；对资产长期闲置、盘活工作不力的，采取约谈、问责等方式，加大督促力度。 适时将盘活存量资产、扩大有效投资有关工作开展情况作为国务院大督查的重点督查内容。 对地方政府债务率较高的地区，重点督促其通过盘活存量资产降低债务率、提高再投资能力。 当年盘活国有存量资产相关情况，纳入地方各级政府年度国有资产报告。
（二）各省级发展改革委主要从项目是否符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资管理法规制度，以及鼓励回收资金用于基础设施补短板领域等方面出具专项意见。 存量资产2023 各省级发展改革委要加强指导，推动盘活存量资产，促进回收资金用于基础设施补短板项目建设，形成投资良性循环。 存量资产2023 在省级发展改革委出具专项意见基础上，国家发展改革委将符合条件的项目推荐至中国证监会，由中国证监会、沪深证券交易所依法依规，并遵循市场化原则，独立履行注册、审查程序，自主决策。 中国证监会各派出机构、沪深证券交易所与省级发展改革委加强协作，做好项目遴选与推荐工作。
在我国产业转型升级、淘汰落后产能、国有资产提质增效等因素驱动下，呼唤大量低效或闲置的“沉睡”资产运转起来的声音愈发高涨。 除国家另有规定外，行政事业单位难以调剂利用的办公用房、仪器设备等资产，按照规定的权限批准后，可以对外出租或者处置。 行政事业单位国有资产出租、处置应当遵循公开、公正、公平和竞争择优的原则，以市场化方式出租、出售的，依照有关规定可以通过相应公共资源交易平台进行。 按规定将国家重大科研基础设施和大型科研仪器纳入科研设施与仪器国家网络管理平台，通过平台向社会开放共享。 根据行业资产管理情况，筛选具备条件的资产开展共享共用，包括但不限于仪器设备、文体设施、软件资产、数据资源等。 教育、卫生、科技、文化、体育等主管部门要牵头建立本行业资产共享共用机制。
存量资产: 存量资产
优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。 借鉴成熟国际经验，在现行法律法规框架下，在重点领域以个案方式先行开展基础设施REITs试点，稳妥起步，及时总结试点经验，优化工作流程，适时稳步推广。 本周资金面转松，A股主要股指均上涨，国债收益率曲线陡峭化上移，离岸人民币兑美元升值，市场风险偏好出现阶段性回升。
