市建局上月在中環街市舉行20周年慶祝活動，與社會各界分享多年來的工作成果和未來的工作方向，我十分認同周主席在活動所言，面對未來的挑戰，市建局要有前瞻性的思維，敢於打破規限，才可將不可能變可能。 為此，市建局團隊將秉持這份以創新跨越挑戰的精神，以「地區為本」、「規劃主導」的方式，全面落實應用一系列創新而靈活的規劃工具，對舊區土地作更大範圍和更高效益的規劃重整，盡用土地的發展潛力，突破容積超越現行規範、超高密度且嚴重失修樓宇的重建困局。 我們亦將首次嘗試以地區為本的概念應用於九龍城舊區的樓宇復修，為不同樓齡及狀況的樓宇制定整全的復修和規劃方案，達致舊區環境整體更新。 九龍城舊樓收購2023 市建局提出的建議收購價為假定同一地區七年樓齡、假設重置單位的單位呎價，並按一向沿用的機制，經公開抽籤委託7間獨立顧問公司進行評估，訂定該項目的假設單位呎價。 有關的「假設單位呎價」評估於10月9日進行，獨立顧問公司的測量師選擇及比較過去6個月，在項目所屬區及附近地區內，物業特點及交通方便程度與該項目類近的物業成交個案。
不過，資料顯示，截至2016年底，香港50年以上的樓宇數目超過7000幢。 九龍城舊樓收購2023 曾將兩個單位賣給市建局重建泓都的李先生，在泓都對面還有四個單位等待獲收購。 田生現以中間人身份收購銅鑼灣禮信、禮希、禮雲、禮加、加路連大廈和隔壁街的希雲大廈，總收購額估計五十九億二千萬元，據區永華透露，現已成功收購約三成，只是突然殺出一個程咬金中原地產。 早前中原去信禮信大廈業主，表示有意聯合業權招標，並為業主舉行業主大會討論事宜。 他又指出，九龍城南角道項目預計將會延續集團的「AVA系列」，不過項目會否推出面積較細的納米單位，則暫時未有定案，會視乎市場需求設計合適單位。 近年積極參與市區舊樓收購重建的樂風集團，近月分別為其兩個位於佐敦及尖沙嘴的商業重建項目購入最後一個單位，成功「拔釘」並統一全數業權，意味毋需繼續進行強拍程序。
九龍城舊樓收購: 發展商舊樓收購價
領展行政總裁王國龍表示，過去幾年進行收購百分百以借貸融資方式，認為未來有不同投資機會出現，若先預留資金，令集團在投資市場更有競爭力，而集資所得並非即時投入新項目，因此資金會先用作減債，部份放在存款或其他短線投資，一找到項目會盡快投資，以提升回報。 他表示，雖然供股對派息有影響，但節省支出，亦有投資或利息收人，若盡快做到投資項目，而有可觀回報的話，希望令單位持有人回報有長線增長。 九龍城舊樓收購 他又說，今次供股集資可讓所有基金單位持有人都有機會參與領展3.0策略，與尋找投資物業夥伴無衝突，兩者同時進行，若有相關合作就會即時公布。
地積比轉移後，位於「送出地盤」的樓宇，在重建後可以改劃為休憩空間或社區設施，滿足地區的需要；「接收地盤」則可以作較高密度的重建，增加房屋供應，同時利用地下空間，興建公眾停車場等設施，增加地區泊車位的供應，解決違例泊車所引致路面擠塞的問題。 有關新規定緣於早前有發展商要求將九龍城南角道5個相連地段重建1座26層高商住大廈，被地政總署反對而提出訴訟，上訴至終審法院，最終敗訴。 地政總署曾披露，有約10宗個案需等待新作業備考公布後，才可獲批建築圖則。 至於普縉執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典亦稱，發展商依然對收購市區舊樓感到興趣，只是在經濟不明朗情況下，部分項目透過和解或協商私下解決，令強拍申請個案減少，但相信今年全年相關宗數，與去年不會有太大差距。 這邊廂投資者與住戶望彤叔早日收購，那邊廂九龍城近期卻成為發展商爭奪的戰場。 自「省招牌」豪門銷售報捷後，華懋近月積極在九龍城吸納土儲，四月才以近二億元，向資深投資者盧華買下衙前塱道五十六至六十六號一列六幢舊樓，兩個月後即再接再厲，擊退新地、信和等多個發展商，向老牌業主麥氏家族購入衙前圍道三十九號及侯王道交界舊樓。
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其中，位於長沙灣大南街228號的AVA 228，最細單位實用面積僅129平方呎，細絕市區新盤。 巿建局前年2月公佈啟德道/沙浦道發展計劃（KC-015），並於去年10月向受影響業主提出收購建議，估計受影響住戶約670伙，當時向合資格的自住業主提出其收購建議呎價為實用面積每平方呎17,698元。 據土地審裁處最新判辭，原由舖王鄧成波家族持有、並已轉售予中資遠洋地產的九龍城衙前塱道3至13號舊樓地盤，獲批出強拍令，底價為7.05億元，較2018年7月申請時估值約6億元，高約17.5%。 九龍城舊樓收購2023 現址為1幢樓高5層（包括閣樓）商住舊樓，地下為2個商鋪，樓上為住宅樓層，涉及6個住宅單位；早於1952年落成入伙，至今樓齡約69年。 九龍城舊樓收購2023 九龍城舊樓收購 整個項目地盤面積約2286方呎，若以地積比9倍重建發展，可建總樓面約20574方呎。
為了解該計劃自住業主的搬遷安排及所遇到的情況，以至三個月免租交吉期的適用性，九龍城重建關注組於今年6至7月期間進行調查，訪問44名業主，當中38名為自住業主，當中有35名業主已接受巿建局收購價賣出單位，其中24人已已購置新單位。 九龍城舊樓收購2023 遠洋集團香港助理總經理甄振宏表示，項目將發展成大眾高端住宅，亦會因應市場需求，主打中小型單位，項目料涉約100多伙。 楊氏預料，今年樓市審慎樂觀，近期內房陰霾只屬短期影響，中長遠對本港有信心。 早於2013年，有發展商曾希望在九龍城南角道5個相連地段，重建1座26層高商住大廈，惟正因地契內有「房屋」一字，被地政總署反對而提出訴訟。
九龍城舊樓收購: 地盤面積
而在今年9月亦於深水埗區啟動兩個重建計劃，將兼善里和周邊未被善用的政府土地和老舊設施，一併納入作規劃重整。 而在九龍城舊區（龍城區）進行的地區規劃，面積約18公頃，涉及500多幢的樓宇和政府設施，當中超過一半的樓宇的樓齡超過50年，相較兼善里的情況，難度可能更大。 即使樓市轉勢，投資者盧華為完成九龍城啟德道項目收購，仍逆市提價5成「拔釘」，日前以逾1,200萬元收購最後一伙，呎價近1.6萬元，先後以約1.9億元統一業權。 投資者盧華 1.9億統一業權 該項目為啟德道49至55號，盧華早前成功收購逾9成業權，僅餘啟德道49號1樓未能收購，早在去年就啟德道49至51號申請拍賣。 據EPRC經濟地產庫資料顯示，由盧氏家族透過有限公司剛以1,238.8萬元購入上述1樓單位業權，較去年4月的4樓單位，收購價提高47%，以單位實用面積795平方呎計算，實用呎價達1.56萬元。
該廈4J室，原業主於1985年3月以15.1萬元購入，現時以513.4萬元沽出，升值達33倍。 北角皇都戲院大廈再錄2宗收購，地下70號鋪，面積約414方呎，以1418萬元易手；另地下79號鋪，面積約357方呎，以1450萬元沽。 原來如地契內有寫上「One 九龍城舊樓收購 House」（一幢房屋／獨立屋）字眼，該物業是不能當作一般大廈「Apartment」（分層單位 ）處理，發展商不能直接重建相關地盤為分層住宅物業，相關地盤亦不能合併發展。 若然發展商有意就相關地盤重建更多樓面，便需要為增多的樓面面積進行巨額補地價。 未來五年，市建局將盡快開展油旺的市區更新工作，還將在九龍城、黃大仙、西灣河、荃灣及深水埗等開展研究，制訂市區更新計劃。 九龍城舊樓收購 市建局將應用「融合策略」模式，透過整合重建、復修、保育及活化，就樓宇老化失修、地區基建和社區設施過時、交通擠塞、環境衞生等問題，一併從規劃層面提供解決方案。
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二來矮的物業的地積比明顯沒有被用盡，收購後可以用盡其地積比，有更大的利潤空間。 有見及此，立法會發展事務委員會於上月廿三日開會，建議降低強制拍賣門檻至八成，惟需符合三個類別其中之一項，包括地段上僅餘一伙未能收購；地段上樓宇樓齡最少達五十年或以上；非工業區私人分層工廠大廈則獲豁免，只需樓齡達三十年或以上。 自勾地政策於○三年實施以來，發展商甚少成功勾地，故紛紛轉而收購舊樓重建，多舊樓的地區如九龍城和西環成為發展商爭相插旗的地方。 地產商勾地無門，但樓市卻愈升愈有，在長期「出多入少」的情況下，具重建價值的舊樓已成為各大地產商必爭之地。 近日大小規模的舊樓傳獲發展商或中間人出價收購，有些甚至出現中間人與發展商爭收、投資者「落釘」阻收和中間人與中間人搶收的情況，令市場興起一陣舊樓熱。 發展商一向積極收購市區舊樓物業，最新便有新世界（00017）或有關人士斥約12.8億元購入銅鑼灣波斯富街1幢舊樓的逾兩成業權，令其所持業權增至逾八成，達強拍門檻。
超過九成（92%）自住業主認為三個月的免租交吉期不足，令業主陷於困境。 遠洋集團香港常務副總經理楊樂宇稱，集團看好今年樓價，現正推售旺角千望，另大嶼山南嶼嵩林正進行裝修，有望今年推出。 上述申請強拍的項目鄰近港鐵宋皇臺站，步行前往約2分鐘，出入交通便利，而且南角道向來為九龍城核心地段，周邊有不少特色餐廳如泰國菜館及火鍋店等，極具重建價值。 （星島日報報道）九龍城挾市區及鐵路沿綫住宅的優勢，近期該區舊樓收購活動明顯加快，最新美亨實業控股發出公布指，新近與另一公司合作、以1.95億購入衙前圍道55號舊樓，每方呎樓面地價約8125元。 對於已收到發展商收購要約的舊樓業主而言，往往面對收購價是否合理、是否足夠反映重建價值等問題，除發展商提供的收購價外，可能希望能有獨立的第三方測量師幫忙估算收購價格是否合理。
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市建局將會同時向三個項目所有合資格住宅自住業主，提出收購建議及「樓換樓」選擇，他們可選擇該三個重建項目原址所興建的任何一個新發展項目內的「樓換樓」單位，或煥然壹居「樓換樓」單位。 九龍城區三個重建項目的最新建議收購呎價，較舊有紀錄還要再上升近一成三。 本身是產業測量師的市建局非執行董事潘永祥指出，市建局提出的收購呎價上升，是樓市上升所引致，由於三個項目所涉及的單位數目頗大，難免會推高項目的發展成本。 九龍城舊樓收購2023 市建局去年以全面及小區發展模式規劃三個項目，希望可為區內帶來更多規劃及社區裨益；視乎進一步檢討，市建局初步建議在該三個項目內，提供合共約八萬二千六百平方米的住宅樓面面積，以及約一萬六千五百平方米的商業或零售樓面面積。 測量師彭兆基估計，倘若九龍城三個重建項目在落成時仍維持現時市況，單位開售呎價將超逾二萬元。 【星島日報報道】市建局行政總監韋志成發表最新網誌，說於剛過去的星期五，以破紀錄15,383元的收購建議呎價，向九龍城區3個重建項目的住宅物業業主發出收購建議，樂見部分業主在傳媒訪問時表示滿意並打算接受市建局的收購建議。
我十分感謝各位議員的意見，團隊正應用以地理資訊系統技術為基礎的「市區更新資訊系統」，進一步研究及深化有關的建議。 當這項規劃方案的研究工作較為成熟時，我們將再到區議會徵詢議員及相關持份者的意見。 市區重建局宣布逾百億元收購發展九龍城衙前圍道/賈炳達道項目，地盤面積約3.7萬平方米，預計可提供4,350個中小型單位，最快2036至2037年落成。 而重建範圍亦包括九龍城街市及社區設施，當局將會興建新政府綜合大樓安置。 市建局回應指，局方進行市區更新時，不斷優化現行收購及遷置機制，盡量照顧受影響住戶的需要。 為接受九龍城(啟德道/沙浦道)重建項目收購方案的住宅自住業主提供6個月免租期，是一項只適用於九龍城區兩個公務員建屋合作社樓宇重建試點項目的特別安排。
