以市場現時動輒600萬元的單位計算，9成按揭，首期為60萬元。 若銀行估價低於樓價5％，首期便要多付27萬元，無謂突然令自己手頭拮据。 長按揭年期好處是減低每月的供款額及易於通過壓力測試 (想知如何計算壓力測試，按我跳往)，但現在都是低息年代，起首幾年的息口，長短年期利息差額不大，不少上車人士會上車時，會先選較長的年期，之後再按自己的財務狀況，選擇一個較短的年期去節省利息。 舉例一層600萬物業，最高承造六成按揭、息率2.375厘計，20年還款期每月還款額18858元，選用30年則降至13,992元，供款負擔減輕26%。 雖然後者息口較高，但始終現時仍然低息，首三年計，後者利息僅多6211元。 換句話講，如果以75年期計算，即使借款人達55歲，仍然可以批出最長20年還款期。
- 當銀行估價與樓價有一截距離，準買家可向銀行提出上訴，要求銀行因應最新市況，再次估價，一般而言估價會提升約5%，但如果估價仍然不足，準買家便需要準備更多首期資金、向財務機構承造高成數按揭、加按現有物業或申請業主貸款。
- 估價不足即是銀行對單位的估值，未夠匹配物業的成交價，導致按揭貸款額不夠應付成交所需，買家要額外準備首期上會，遇上樓市大旺市或樓價急挫時，也容易出現估價不足的問題。
- 一般大型屋苑，由於成交量較為活躍，銀行較願意承造長年期按揭，例如美孚新邨雖然樓齡達50年，但銀行仍願意會批出30年期。
- 當然，銀行採用估價行未必相同，按揭競爭激烈，令部份銀行會選用較進取的估價行，所以如果估價不足的話，可以再找其他銀行比較。
- 近日受新冠肺炎疫情影響，環球市場經濟未有起色，銀行在風險考慮下估價亦較為保守，估價普遍低3-5%，但由於樓價抗跌力仍強，跌幅仍然有限。
- 兩夫婦打算扑鎚計劃做90%按揭，豈料兩夫婦向銀行查詢按揭時，得出的答案是不會批核。
然而，向多間銀行拍門難免消耗不少時間，加上近日肺炎襲港，不少銀行的分行暫停營業，查詢估價難免出現不少阻滯。 按揭專家能夠為大家一次過向多間銀行查詢物業估價，並會提供按揭專業意見，讓準買家輕鬆度過申請按揭的難關。 很多時，我們也會聽到「估價不足」的個案，實情銀行在審批每一宗按揭申請時，除了參考準買家的借貸能力之外，還會委託獨立的估價公司來為物業作「銀行估價」，再決定最終可批出的按揭成數及金額。 如果房貸銀行無法提供房貸信貸，不少銀行會提供「個人信用貸款」，通常這樣的利率，就會再高一點，萬一申貸者的財力狀況不佳，信貸利率甚至可能高到 6% 以上！ 建議這類有需求的申貸客層，可以直接找薪轉銀行談，或是持有信用卡的銀行，利率有機會比較好談。 現時住宅市場較常採用「市場法」進行一般估價，當估價行當收到銀行要求為物業進行估價時，會先進行基本單位的圖則、樓層、樓齡、呎吋及實用面積、單位附近環境、日期、市場近期成交等範圍作參考估值，作出初步估價。
銀行估價不足: 銀行拒批原因
但當然，背後很視乎借款人供款能力，入息水平及穩定程度、工作性質。 以剛才例子計，選用30年還款期，由於每月供款減少，首置客月入33,598元已夠過壓力測試，相較20年還款期，月入40,850元來得輕鬆。 大多數業主的叫價總是偏高於市值，隨着社會氣氛不穩，不少業主的減價空間逐漸放寬，準買家不妨嘗試向業主爭取雙贏的價格方案。
貸款產品比較頁面顯示的實際年利率及每月還款額是根據閣下所輸入的資料而作出之估算。 如果思慮再三，買家願意以「信貸」或「公司貸」先解燃眉之急，不用太擔心利率，因為通常建商與銀行合作的「房貸信貸」，因為是整個建案去和銀行談，不但過件機會比較高，也有機會拿到比較低的優惠利率，這時，不妨透過試算表，列清每月包括信貸加房貸後的應繳款項，詳細評估是否可以接受負擔。 銀行估價不足 此外，由於銀行的貸款成數核定，是由「實際成交價」與「銀行鑑價結果」取其低者，所以，物件的實際成交資訊，是銀行決定的另一個重要參數，建議購屋客如果已經簽約，當然可以直接提供合約價格給銀行；如果還沒有簽約，也可以告知「擬成交價」，讓鑑價人員參考，切記！ 事前評估總比事後跳腳來得好，起碼有機會根據個人財力，決定簽約與否。
銀行估價不足: 一、 評估房屋市價：銀行房屋估價的9個方法
另類物業的估價會較落後於私人屋苑，例如唐樓樓齡一般達30年以上，加上欠缺電梯，環境較為混雜，加上市場成交較少唐樓經常出現消防問題，估價一般比普通屋苑為低。 銀行估價不足2023 村屋同樣因為成交量低及物業質素欠佳，加上路權混亂，銀行估價同樣較為謹慎。 另外，凶宅不受買家歡迎，同樣令估價大打折扣，屬於近期發生的自殺或命案對估價影響最大，發生時間愈久估價影響相對較微。 一般銀行會委託估價行根據該單位的物業類型、屋苑成交、同區成交、單位樓齡、面積、坐向、管理、樓層、背景（如是否發生事故）及樓市等一籃子因素而決定單位的最終估價，由於估價取決於的因素眾多，加上銀行內部因素亦影響估價高低，所以每間銀行估價會有出入。 估價不足即是銀行對單位的估值，未夠匹配物業的成交價，導致按揭貸款額不夠應付成交所需，買家要額外準備首期上會，遇上樓市大旺市或樓價急挫時，也容易出現估價不足的問題。 碰上「銀行鑑價」低於「實際成交價」，對多數小資購屋族來說，這樣的落差是不可承受之重！
部份銀行估足有突也願意作出審批，只是未必能夠做到按揭保險。 一般大型屋苑，由於成交量較為活躍，銀行較願意承造長年期按揭，例如美孚新邨雖然樓齡達50年，但銀行仍願意會批出30年期。 舉例，單位A的叫價是$600萬，小明計劃購買並申請按揭，銀行便會替單位估價，最終單位的估價同樣是$600萬，銀行便會批出足夠的貸款額予小明，如果小明申請新按保承造九成按揭，銀行亦會相應批出九成的貸款額，亦即$540萬。 如果深入研究銀行的估價，其中成交額及成交量都比較容易受近期市道低迷影響。
銀行估價不足: 按揭計算機
香港按揭證券公司接受銀行預先批核，但會先收到銀行申請後才作預先批核，故需透過銀行去遞交申請。 銀行估價不足2023 《胡‧說樓市》收到一名谷友表示，打算跟太太購入愉景灣五座一層864呎的三房單位置業，業主見到黃氏為實客，而願意便宜一點放售，叫價760萬元，呎價8,796元。 匯豐、恒生銀行估價高達860萬元，相當於比起業主開價高出13%；中銀的估價更加誇張，估價高達917萬元。 兩夫婦打算扑鎚計劃做90%按揭，豈料兩夫婦向銀行查詢按揭時，得出的答案是不會批核。
- 銀行估價不足問題在市況好壞均會出現，置業人士毋須過份憂心，經絡按揭會協助處理物業估價問題，並提供最專業的按揭方案，協助大家度過置業最關鍵時刻。
- 若銀行估價低於樓價5％，首期便要多付27萬元，無謂突然令自己手頭拮据。
- 舉例一層600萬物業，最高承造六成按揭、息率2.375厘計，20年還款期每月還款額18858元，選用30年則降至13,992元，供款負擔減輕26%。
- 另外，凶宅不受買家歡迎，同樣令估價大打折扣，屬於近期發生的自殺或命案對估價影響最大，發生時間愈久估價影響相對較微。
銀行估價與樓價有一截距離，除了受市況及銀行因素影響，也可能與業主開價過份進取有關。 準買家可以用銀行估價不足為由積極議價，以爭取貼近銀行估價的價格。 在現時情況下不少業主的減價空間會較大，大家找到心儀的單位不妨鼓氣勇氣爭取最好的方案。 部份銀行則擔心，成交價便宜跟單位是凶宅有關、又或者可能刻意做低樓價來避稅，擔心買賣雙方是否有瞞稅的意圖，所以有此風險下，銀行可能不接受申請。
銀行估價不足: 建商「公司貸」利率好談 與房貸銀行斡旋 「房貸信貸」最低 3%
如果單位質素欠佳，例如樓齡較高，已登記單位僭建情況，銀行的估價會較為保守，所以買入單位前應先進行查冊，了解單位的買家身份及業權，並查核有否根據《建築物條例》規定發出的指令， 查看有關指令是否已經解除。 如果擔心單位被改動，可花數百元在屋宇署網頁查看圖則，有需要更可向專業人士求助。 基於每間銀行委託不同的估價行進行估價，而最終估價會直接影響按揭貸款額，經絡按揭會為按揭申請人比較不同銀行估價及從出協調，讓客戶安心上會。 打算置業人士如擔心估價遇上挑戰，可以正式買入單位前，先向按揭專員進行初步的估價，讓置業部署更有預算。 最基本一定要做到貨比三家，有時候同一個單位對每家銀行，都會有不同的估價。
銀行估價不足問題在市況好壞均會出現，置業人士毋須過份憂心，經絡按揭會協助處理物業估價問題，並提供最專業的按揭方案，協助大家度過置業最關鍵時刻。 大多銀行房屋估價會江嫌惡設施列為重大扣分項目，甚至拒貸。 除一般人熟知的墓地、電塔、特種行業等，另外有一些大家較容易忽略的則是教會、廟宇、市場、加油站、瓦斯行，這都是因為容易嘈雜及安全或信仰上影響銀行估價，當然在貸款評量表上，成為減分的一個條件。
銀行估價不足: 量力而為！「個人信貸」最高近6% 貸款上限僅月薪22倍
除此以外，估價行要視乎物業種類質素，個別進行實地視察及拍照，留意是否有經非法改動與圖則不符或潛在僭建物等，並與當區相鄰的樓層樓價作出比對，分析單位的成交紀錄，並根據市况調節出估價銀碼，作為按揭批核根據。 由於銀行根據估價計算最終批出的貸款額，一旦出現估價不足，準買家参首期便要增加。 例如物業的樓價為600萬，原本希望申請6成按揭，首期預算只需240萬，但如果銀行估價只有550萬，總貸款額便只有330萬（550萬X 60%），首期便增加30萬至270萬（600萬-330萬）。 為了避免出現撻訂，準買家宜準備更多首期資金以備不時之需，如果本身缺乏現金，可在其他資產套現或向家人借貸。 近日新冠肺炎襲港，銀行界在物業估價方面會較為保守，估價不足的情況頻現，置業人士難免擔心影響按揭審批結果。
有些房子增建坪數大，使用效益高，買賣成交單價也比一般行情高不少，但銀行房屋估價一般認為增建是違建，隨時都有可能被檢舉報拆，因此銀行房屋估價雖會估略高於行情，但與市價還是有一段差距，也會影伈銀行房貸貸款成數。 特別是業主開價與銀行估價，剛好是在按揭保險門檻的兩個範圍，這種情況有點尷尬。 因為800萬以下最高可做90%按揭；800萬-1000萬元最高只能做80%按揭。 銀行可能擔心買家跟業主有「枱底交易」，刻意壓低樓價迎合按保要求，餘額透過其他方式交收，變相下手買家可做高成數按揭。 更重要一點，由於測量師行會按參考當時「成交價」、以及市況，而定出物業價值，所以測量師行未必依據實時數字估算，而多以「土地註冊處」的資料來參考，但因「土地註冊處」反映的成交個案極可能是一個月至個半月前之前，故很多時準買家會見到估價跟實際市場成交價有很大出入。 當銀行估價與樓價有一截距離，準買家可向銀行提出上訴，要求銀行因應最新市況，再次估價，一般而言估價會提升約5%，但如果估價仍然不足，準買家便需要準備更多首期資金、向財務機構承造高成數按揭、加按現有物業或申請業主貸款。
銀行估價不足: 每月供款額
市況下調會出現估價不足問題，但當樓市回升時，業主開價過度進取，銀行估價亦難以跟上。 準買家買入單位前可先向按揭轉介公司查詢估價，如果結果未能估足價，可用此理由向業主還價，服取最理想的成交價。 由於每間銀行的估價結果有所不同，置業人士申請按揭前，應該向不同銀行查詢估價。
當然，銀行採用估價行未必相同，按揭競爭激烈，令部份銀行會選用較進取的估價行，所以如果估價不足的話，可以再找其他銀行比較。 一般向銀行出示已簽妥之買賣合約作實質支持，原本估價不足的單位亦有機會獲調高估值，幅度一般在3%至5%以內。 物業估價是承造按揭的重要指標，每間銀行都會在批核按揭貸款額之前，為申請單位進行估值考量，並以此決定批出的貸款額，是銀行控制風險的程序。
銀行估價不足: 估價不足怎麼辦?
例如：個別單位減價幅度較樓價高位市值低，或者部分屋苑甚少近月成交宗數，導致銀行缺乏數據，以上均會拖低銀行對該屋苑估值。 注意：購屋價不一定是銀行認定的不動產市價, 通常銀行估價會較保守, 認定的不動產鑑價價格可能會低於真正的購屋價格, 也代表申貸人在購屋時自備款應準備得更充足些。 如果成交價太低，銀行角度會認為，業主以「折扣價」售予買家、或送予買家的意思，會出現「送贈契」意味。 物業估價不足，銀行要求我們抬錢上會，否則會拒批按揭；但原來一旦物業估足價，銀行也有不承造按揭的風險。 除了物業估值對借貸人的按揭成數及年期有影響，借款人的年齡及物業樓齡也是重要因素之一。 一般而言，銀行會以「75年減去物業樓齡或借款人年齡」來計算按揭年期，但都要留意，就算減除後總數超過三十年，按揭年期仍是以三十年期為上限。
但如果是買中古屋，基本上都會建議，盡量跟房貸銀行討論看看，是否能做「房貸信貸」，簡而言之，就是直接拿房子再當抵押品的信貸，不過，由於房貸與信貸在同一家銀行，銀行為了降低風險，「房貸信貸」的利率通常比較高，大約落在 3~5% 上下，而且市面上願意承作的銀行並不多。 銀行估價不足2023 樓市及經濟數據表現佳，銀行的估價一般較為進取，但當市況逆轉，銀行基於風險考慮，估價會較為保守。 2008年金融海嘯百業蕭條，銀行把估價大幅降低，甚至不作估價。
銀行估價不足: 銀行房屋估價偏低怎麼辦？
在樓市大旺市的時候，業主態度進取，叫價往往高於銀行估價，導致估價不足；樓價急挫時，銀行急速調低物業估價，買賣雙方在簽訂臨時買賣合約後，估價有機會進一步下調，令買家要抬錢上會。 如果買家與業主之間直接接洽，而非經由地產代理簽約，同時間價格又低於市價，銀行拒批機會較高。 銀行估價不足 因為一般銀行對價格差幅會有很大避忌，若買賣雙方自己作交易，會擔心是否「夾份」造價。
其實想要增加貸款額度，不妨將物件詳實地址、屋況及周遭設施，主動提供給銀行作為貸款估價的基礎;不僅當做自己的額度提昇計畫，其實提供得愈詳實，銀行鑑價及貸款成數，一定會比其他人更精準更好貸。 關於不動產的估價, 確實也是一門專業, 非具備充足的專業知識不足以勝任, 除了銀行有自己的估價專業人員外, 坊間也有不少不動產估價公司及「不動產估價師」。 一般大樓的公社比若超過35%以上，銀行對超出的部份不是扣除房屋估價的坪數，就是超出的部份已建築成本評估，有些大樓建商位壓低銷售單價，規定買屋必須附車位，車位坪數位大幅拉高公設比，有些公設比，甚至高達60%，這樣的房子，銀行在房屋估價時，都會大幅壓低，銀行貸款也不好貸。 除樓齡外，也要看物業質素，例如有些大型屋苑，樓齡已經50年，但也批到30年年期。 但如果屬舊的單幢樓，保養欠佳，但樓齡同樣五十年，但批出的按揭年期卻只有二十年。 如果屬於舊物業、村屋或者丁屋，銀行甚至需要實地視察、以及視乎物業狀況，才決定批出按揭年期。
銀行估價不足: 按揭年期: 應該揀長? 揀短?
近日受新冠肺炎疫情影響，環球市場經濟未有起色，銀行在風險考慮下估價亦較為保守，估價普遍低3-5%，但由於樓價抗跌力仍強，跌幅仍然有限。 想知道市況走向，可參考政府公佈的經濟指數（如失業率）、恒生指數及屋苑成交紀錄。 如果買家無把握心儀單位「估足價」，買入單位前都可以先找銀行作口頭估價，在買二手樓，也謹記先進行查冊(想知查冊程序，按我跳往)。 查冊會知道單位有無未解除按揭、以及有無關於單位的訴訟，例如銀行向業主追討過期未還的按揭貸款，都會直接影響到樓宇價值。 銀行估價不足2023 一定要善用這 2~3 銀行估價不足 年房貸「只繳息不還本」的時間，努力還完信貸，減低 2~3 年後的還款壓力。
