菁田邨位于屯门第54区，前身为小坑村和青山医院之间、1950年代初成立的政府青山试验农场，2000年代初土地被平整用作货柜场之用。 菁田邨2023 設計上，避開了主要插座位，本來可以呈一水平造櫃，但最終刻意做了高一級的抽屜櫃，令整個簡約風的儲物櫃也有一點客製化的小巧思。 一來位置真的輸蝕，需透過開價抵銷相關缺點；而項目地價成本也不算特別貴，所以有條件以低價來迎合市場。 三來項目規模大，如果溢價開盤在現市況未能去貨，之後期數就很艱難，只是新地區內仍有「御海灣」、元朗站有「YOHO Hub」也以高價開售，日後怎去貨會是一個問題，同時也衝擊早前開售的錦上路站「柏瓏」，以及周邊二手業主。
發展商指項目名稱源自拉丁語，意思創新、年輕、更遠，象徵項目以INNOVO（innovate）的理念寓意年輕及活力。 [1]項目屬兆康第54區發展唯一一個私人房屋發展項目，亦為新地旗下唯一一個採用WeSpire Living作為管理公司的項目，更為屯門區有史以來最大型私人發展項目。 項目2A期基座另設約5萬平方呎的基座商場，樓高只設一層，並設有街舖。 發展商於2022年命名為NOVO Walk，內設屯門北唯一一個跨境直通巴士車站，並將由永東巴士負責營運。
菁田邨: 提供「即供」及「建築期付款」
若投資者在入伙後兩年就賣樓沽貨，提前還清貸款會再有88,725元的回贈。 「三房一套(開廚)」分布於三柱，分別為「2座A1室」(701呎)、「1座A1室」(676呎)及「2座A2室」( 呎)。 其中「1座A1室」及「2座A1室」也就是面積較大的兩個單位，其廚房均有玻璃趟門，看似有點像梗廚設計，但實情廚房為開放式廚房，必須進行消防年檢。 「NOVO LAND」的開放式單位佔比也算多，僅次於兩房戶型，共提供181個單位，分布於七柱，面積由 呎之間。
開放式二手價約465萬495萬元、一房625萬元、兩房750萬元。 菁田邨2023 2022年7月的大盤之一，應該落入新地位於屯門54區的「NOVO LAND」，屬於屯門區最大型私樓項目、分六期發展，共由14座物業組成，提供逾4,585個住宅單位，當中第1A期由兩座組成，共有824個住宅單位，提供開放式至四房間隔。 單位實用面積介乎216至1,528方呎，戶型涵蓋開放式至三房，另設特色單位，預計關鍵日期為2024年5月16日。 發展商先部署推出Arreso第3座及Arreso第5座，而Charlot第1座則留待接近現樓才開售。
菁田邨: 付款辦法分析
雖然發展商表示，在「1A期」入伙後至2025年8月31日會有穿梭巴士服務接駁「V city」，但只限於周末有服務。 項目過半屬於兩房戶型，一共有403個單位，面積由411呎-489呎；開放式及一房單位則佔約32%，開放式單位 呎，共有181個單位；一房單位由 呎，共提供75伙。 我們希望透過一文，跟大家剖析項目的背景、交通、景觀及周邊供應，還會跟大家拆解樓盤價單，及對付款辦法作深入分析。 屯門菁田邨自去年第三季陸續入伙，但五座已經完工的公屋大廈卻因包圍祖墳而惹起爭議。 範圍內一共有六個墳墓，屋邨與墳墓兩者最近只有約 25 米距離。 現時，墳墓與屋邨之間雖有鐵絲網間隔，但是兩者距離極近，其中四座大廈面向該方向的單位，都會望到該祖墳，低層單位更是開窗即見墳墓景觀。
首批186伙，折實平均呎價13598元，入場費334.73萬元起。 直至1990年代末，政府決定開發該區域，以提供更多房屋供應，並就此進行環境影響評估[3]。 按照當時的藍圖，菁田邨位置最初擬建一個由12座1999年版本新十字型大廈組成的居屋屋苑[4]。 雖然有關環境許可證已於2001年批出，然而由於孫九招的緣故，54區的基建工程一直擱置，直至2011年才分批動工[5]。 始終起初的折扣額較少，令樓價升至376.2萬元，用同一樓價計算，其供款額及壓測要求為三個選項之中最高，分別要12,391元及29,676元，在扣減找清印花稅後剩餘的回贈、及不選用「發展商備用按揭」的回贈下，起始資金也要41.6萬元，比中間一款選項稍高。
菁田邨: 開放式單位(181個)
其後新地繼續收購區內部份零散地皮，終成功多增2萬呎土地後，再多支付5.50440億元補價金額，令可建樓面增加至241萬呎。 有說法指出，從玄學角度看，住宅鄰近墓地未必是壞事，因為根據風水學而言，這有聚財的說法。 當然，亦有些居民覺得「大吉利是」，但亦同意在香港土地緊絀的情況下，能夠獲派公屋已經很幸運，因此不想拒絕編配。 至於菁田邨五座住宅大樓，其中四座建築工程已於2022年第一季大致完成，餘下一座預期可在第二季完工，菁田邨將可於2022年第二至第三季分階段取得「入伙紙」。 按照最新的建屋計劃，和田邨預計將於 財政年度落成[9]。
雖然你選用「漸進式供款」並沒有發展商3%的現金回贈，但在首兩年提前把第二部份及第三部份30%貸款額找清，分別可獲取樓價0.75及1.75%回贈；在三至四年還款可獲取0.75%回贈。 由於相關回贈是在成交後，買家決定提前再清，所以並不會出現扣減貸款額的問題。 因為「NOVO LAND」本身樓花期一年，如果投資者認為物業有水位，而值得持貨三年，在一年後入伙後，再持貨兩年內已可過額外印花稅禁售期，可沽貨賺升值之餘，也可賺回贈。 在2015年，此邨連同鄰近的菁田邨用地正式開始平整工程，並於2017年交付房委會興建公屋。 因應政府增加房屋供應的政策，和田邨連同菁田邨的地積比獲准提升，當中此邨可建單位數目亦相應增加至約4,300伙[7]。 菁田邨2023 在2015年，此邨第一期連同鄰近的和田邨用地正式開始平整工程，並於2017年交付房委會興建公屋。
菁田邨: 興建期間的圖片庫
該署稱，菁田邨在設計布局及園境設計，已糅合現有的局限，提供垂直綠化圍攔，以減低景觀影響，為居民構置舒適的生活環境，也方便墓地後人供奉拜祭。 直至1990年代末，政府决定开发该区域，以提供更多房屋供应，并就此进行环境影响评估[3]。 菁田邨2023 按照当时的蓝图，菁田邨位置最初拟建一个由12座1999年版本新十字型大厦组成的居屋屋苑[4]。 虽然有关环境许可证已于2001年批出，然而由于孙九招的缘故，54区的基建工程一直搁置，直至2011年才分批动工[5]。 除了休憩花園及遊樂場外，菁信樓及菁善樓最低兩層將設有商場（名為菁田商場），並附設特殊幼兒中心、早期教育及訓練中心。 此外，菁喜樓地下將設立一所幼稚園，用作遷置同區的保良局易桂芳幼稚園。
他表示，出於先人需要清淨，以及社區交通及衛生需要，政府在條件許可下，應盡量將民居及墓地分隔遠些。 袁女士則表示，得悉裡面有墳墓，但指自已不迷信，所以不怕，更直言外面租金貴，有公屋住已很好，面對墳墓亦無所謂。 另一居民陳先生則認為政府在興建前應收回該些土地，並向家屬賠償，讓他們遷走墓地。
菁田邨: 居民指出入口不方便 生活配套欠奉
看看單位是否黑廁便可以，「2座A1室」的主人套廁、以及客廁均屬光廁；「1座A1室」則一光廁一黑廁，「2座A2室」則屬全黑廁，故三柱之中應該先選「2座A1室」、次選「1座A1室」、尾選則為「2座A2室」。 揀樓上，大部份都望村屋景、或者望內園景，唯獨有三柱要留意可以不選擇，包括「1座B室」向東望公屋菁田邨、「2座B室」及「2座C室」則向西、會被自己期數阻擋，建議可以放在尾選。 發展商設立「Happy Share」資源共享平台，供住戶預約麵包機、抹窗機械人、吸塵機等多款精品家電。 除了休憩花园及游乐场外，菁信楼及菁善楼最低两层将设有商场（名为菁田商场），并附设特殊幼儿中心、早期教育及训练中心。 此外，菁喜楼地下将设立一所幼稚园，用作迁置同区的保良局易桂芳幼稚园。
三柱一房均扭向內園方向，可以望到泳池景，其景觀分別不算很大，唯獨方位有輕微分別。 因此也要特別留意，雖然九巴聲稱會在「NOVO LAND」住戶入伙後，提供大約半年期，以半價購買九巴月票兩張優惠，但實情如選搭附近巴士，因只有「67A」由九巴營運，故連同其他兩條機場「A34」及「NA33」線在內，其餘由城巴營運的線路並不適用。 問題是區內除了「NOVO LAND」私樓群外，未來將有至少四個公屋及一個居屋(下方詳述)、及學校落成，加上若依賴「輕鐵站」接駁的話，最近也要步行12分鐘至「建生站」，故有區議員曾就相關民生問題，希望政府部門能夠正視。
菁田邨: 菁田邨位置如何？了解菁田邨單位面積、座數
根據土地註冊處紀錄，該兩地段由兩個業主，地契規定只作農地用途。 菁田邨 樓書有寫明，需要開放予政府及承租人自由進出去處理一些公用事務設施的工程，亦已經預留了臨時通道方便進出。 雖然附近有公屋，隨著居民遷入會令該區人口密度大增，但同時也可為樓盤帶來配套。
- 根據房委會跟區議會的回應中，「菁田商場」及「和田商場」僅提供18間商鋪，店鋪種類由房署決定。
- 項目佔地46.13萬呎，以最高可發展樓面230.65萬呎計，相當於每呎補地價2,831元。
- 三柱一房均扭向內園方向，可以望到泳池景，其景觀分別不算很大，唯獨方位有輕微分別。
- 項目在2018年2月已獲屋宇署批建14幢20-30層高的住宅，當時獲批建住宅277.146萬呎，另設5.1974萬呎商場。
- 而洗手間全屬黑廁設計，除了鏡櫃、洗手盆、坐廁及淋浴間外，洗手間並沒再儲物櫃。
其中在「菁田邨」旁的「第4A(西)地盤」會預留興建社區會堂及體育館；另外夾於「第4A(西)號地盤」及「欣田邨」之間的「第4A(東)號地盤」則預留興建學校。 「NOVO LAND」原為「屯門第54區」、被規劃作「農業」用地，透過城規程序申請改劃為「住宅甲類」用途後，新地在2017年成功跟地政總署商討補價，並支付65.3億元。 項目佔地46.13萬呎，以最高可發展樓面230.65萬呎計，相當於每呎補地價2,831元。
菁田邨: 和田邨
因此三個選項之中，選擇8.5%折扣，再搭配3.75%的印花稅直送，相對較划算，會建議買家考慮選用。 項目在2018年2月已獲屋宇署批建14幢20-30層高的住宅，當時獲批建住宅277.146萬呎，另設5.1974萬呎商場。 發展商在2019年8月申請動工，按當時的批則紀錄顯示會興建4,200個住宅，當中有3,155個單位的實用面積少於300呎(不計算廚廁面積)。 菁田邨有兩個主要出入口，一個是位於欣寶路的正門，面對巴士站，早上一般大排長龍，居民難以擠上車。
墳墓與屋邨之間雖然有鐵絲網阻隔，惟兩者距離極近，目測不足30米，相信其中四幢大廈面向該方向的單位，都可看到該祖墳，居民日後出入亦少不免經過附近。 現場所見，屋邨興建了一條樓梯，直達鐵絲網位置，居民沿樓梯走下來，已可進入祖墳範圍。 房屋署回應指，政府部門在開拓現時菁田邨所處土地時，經諮詢墓地擁有人後決定尊重他們意願，沒有搬遷墓地，而菁田邨在設計布局及園境設計已糅合現有的局限，提供垂直綠化圍攔以減低景觀影響，也方便墓地後人拜祭。 2022年初，香港爆發2019冠狀病毒病第五波疫情，政府曾計劃徵用本邨及和田邨部分大廈作檢疫隔離設施[8]，唯最終兩邨均沒有採用。 如果你選用了「建期」中，折扣額8.5%的計劃，再搭配3.75%印花稅回贈的計劃，樓價354.9萬元下，你自己需要支付15%首期，即約53.2萬元，之後可以借取85%貸款額。
菁田邨: 地盤工人今早曾見有人拜祭 形容公屋包圍墳墓而建少見
我們團隊則選擇從「兆康站」走出來，經「兆康苑」外圍行入「欣田邨」直接入去「欣寶路」，除了少部份「欣田邨」路段有瓦遮頭，其餘路段都沒有，明符其實「好天曬、落雨淋」，最終也行了約十分鐘才到達。 發展商新地為項目推出旗下啟勝管理公司的全新管理品牌「WeSpire」，協助將NOVO LAND打造成一個新社區。 WeSpire Living Limited副董事總經理朱啟明表示，屋苑管理費大約定於每方呎3.98元。 公司特意斥資超過200萬，打造7種不同類型，共18個智能機器人，為住戶提供禮賓、送物件、送餐、搬運、保安及除菌等服務，於本港屬運用最多機器人的屋苑。
当中，第一期楼宇命名已随屋邨名称，于2021年3月一并公布。 按照最新的建屋计划，菁田邨一期预计将于2022年1月落成[7]。 此前，菁善楼其中71伙已经划入 菁田邨2023 年度公务员公屋配额，将优先编配予基层公务员。 至于暂未动工、位于菁喜楼东北面的菁田邨第二期，预计将于2024/25财政年度落成[6]。
菁田邨: 墳墓公屋｜屯門菁田邨中央置六墳墓 街坊冇有怕：有公屋住已好好
當中，第一期樓宇命名已隨屋邨名稱，於2021年3月一併公佈。 按照最新的建屋計劃，菁田邨一期預計將於2022年1月落成[7]。 此前，菁善樓其中71伙已經劃入 年度公務員公屋配額，將優先編配予基層公務員。 至於暫未動工、位於菁喜樓東北面的菁田邨第二期，預計將於2024/25財政年度落成[6]。 菁田邨 因為面積一點的「2座J室」，其空間稍大一點主要反映在玄關位置，可用性有限下，建議可以把「2座J室」置於尾選；先選擇「2座F室」及「2座L室」。 一房單位佔比反而不多，只有三柱有提供，合共有75個住宅單位，分布於「2座F室」( 呎)、「2座J室」( 呎)、「2座L室」(296呎)。
其中，鄰近菁喜樓甚至有樓梯直通祖墳，居民出入亦難免會經過附近。 《香港01》直擊在屯門區即將落成及入伙的公共屋邨菁田邨，發現其中五幢大廈圍繞祖墳而建奇觀，祖墳與屋邨距離目測不足30米，面向該方向單位料大部份開窗即可見墳墓。 不過，有附近居民直言生人無地住，不怕與先人為鄰，又稱：「香港地有公屋已好好」，面對墳墓亦可接受。 一款就是可獲取較高基本折扣12%，但卻沒有「印花稅直送」的優惠；另一款可獲8.5%折扣，同時可獲取樓價3.75%的「印花稅直送」計劃；還有另一款就是較低折扣3%，卻可獲取樓價9%的「印花稅直送」優惠。 簡單區分，你眼前要再選擇「高折扣、低回贈」、抑或「低折扣、高回贈」。 樓盤以南則望向南園為主，包括「1座J室、N室及M室」、「2座E室、F室、H室、J室、K室、L室及M室」，可以望到室外泳池，或者較清幽；但也要留意中間有些用地不屬發展商持有。
