在2008年之前，2樓有一個兒童遊樂場，設有一些供兒童遊樂的設施，地上鋪了安全地磚。 根據2008年5月7日舉行的管理委員會會議紀錄顯示，因遊樂場的設施老化，所以管理委員會通過決議拆卸該設施。 除非問題已解決，否則在出售物業時，這些問題會連同樓契一併「世襲」給新業主。
香港文匯報訊（記者 郭兆東）港府建議加強監管旅館發牌制度，昨日起發表諮詢文件，建議若大廈公契包含「明確限制性條文」，規定不得作商業用途或只可作「私人住宅」，牌照處有權拒絕發牌、續期甚至即時撤銷牌照。 而雖然該條例只規定法團保存相關財務文件6年，但崔女士指稱，實際保留多久應由法團決定，如法團確實保存了所有的財務報表，法團不能以該條例的規定，只給予申請人6年的紀錄。 土地審裁處2015年第15號個案，申請人是九龍界限街188號4樓的業主，而答辯人是界限街 號及品蘭街5-7號業主立案法團。 申請人在2015年1月24日提出多項申索的申請，當中涉及法團成立的有效性。
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法官認為，拆卸老化的設備而考慮作出其它安排，是對大眾有利的行動，並不同意拆除設施的議決屬違反公契或【建築物管理條例】，不過在今次事件中，申請人沒有向法團要求召開業主大會。 法官裁定，法團須支付申請人關於第一項申請的訟費；而就第二項申請的訟費，則應由申請人支付法團。 第二項爭議，申請人指法團在未得到各業主的同意下，拆除了2樓兒童遊樂場的設施。
法官認為即使申請人得到當時外牆權益擁有者的許可，該許可並不足夠准許申請人或者任何其他業主在大廈進行涉及公契所提及的結構上的改動。 申請人在大廈外牆鑽鑿及安裝一道門，明顯是企圖在大廈的外部裝配或附上物件，而申請人從來沒有獲得大廈管理人或法團的書面允許，准許他進行外牆的有關工程。 除法團之外，其他的業主組織均僅為諮詢性質，只能向物管表達意見，並無訴訟權力，如對物管存有不滿甚至懷疑，亦只能作出投訴，或以個人身份入稟起訴。 物管的主要工作是管理大廈環境，包括保安、消防安全、清潔、垃圾處理及回收、水電裝置保養、維修工程、會所運作，以及緊急事故處理等，以保障住戶個人及財產安全。 以1000萬以下的香港物業為例，原本最多可做60%按揭，貸款額上限500萬元，但如果銀行發現申請人有海外按揭貸款紀錄，在日後購入香港物業的按揭成數上限便會降至50%，貸款額上限削至400萬元。
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一旦物業因以上四個原因當中的任何一個原因而遭釘契，業主需要解決相關問題，才可以獲批按揭。 星之谷按揭行政總裁莊錦輝指，以上情況申請轉按或新上會，則物業必需「除釘」後銀行才能批出按揭。 有部份業主為了節省存放成本，會向原有銀行加按借取少量借貸額，能夠更靈活調動資金，把多餘資金存放於按揭儲蓄掛鈎戶口（Mortgage-link），抵銷加按利息開支，又能繼續把樓契存放於銀行。 大廈公契條款可達一百多頁，買樓前已埋頭苦幹看售樓書，買樓後又要讀一份冗長文件，怎麼辦？ 按香港的訴訟制度，Uniland 對上述的判決，可在判決後的14天內上訴。 關於玻璃窗及玻璃幕牆的用料、設計和建造，都受【建築物（建造）規例】所規管，屋宇署亦有制訂相關的「幕牆、玻璃窗及玻璃牆系統」APP-37 及「鋁窗」APP-116 兩份作業備考，為業界人士提供清晰的設計和建造指引。
根據原告人供詞，當時升降機離地面約3至4吋，她踏出升降機時未有察覺，因此跌倒受傷。 在大廈正式訂立公契開始，地產發展商須就未售出的單位繳付管理費，如同個別業主一樣，須共同承擔大廈有關份數的管理開支。 釘契後果2023 管理費是按大廈公契的業權份數計算，所有業主包括未售清所有單位的地產發展商，都須依時繳交所佔業權份數的管理費。
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一些輕微僭建原因，銀行會發承諾書予買家，聲明日後清拆僭建物都是由買家負責。 至於欠債的釘契樓，不少銀行都會接受造二按的新按揭申請，最重要是新買家的還款能力。 也有銀行查到居屋單位欠過財務公司債務，就算查冊顯示已解除有關問題，都不批按揭申請。 若每宗僭建物的個案都須要入稟法院才能解決問題，必定加重法院處理案件的負擔，同時浪費業主的時間及金錢，屋宇署實在須要努力加把勁，主動發出清拆令，加快清拆樓宇的僭建物。 民政事務處提供放置舊衣回收箱的地點，包括社區會堂、社區中心入口、休憩處、公園、體育中心和圖書館等；如得到業主立案法團或物業管理公司同意，也可將舊衣回收箱設置於私人樓宇及商場的公用地方。 民政事務總署以30年以上樓齡的「三無大廈」為目標，推行了「居民聯絡大使」計劃。
「釘契」的目的是確保「釘契」人的權益，因為若業主破產或出售物業時，會按權益種類(如政府的稅項必定排第一)及登記的先後而定分錢的先後次序。 例如是離婚個案，即使最後解決離婚裁決，法庭的assignment字眼是銀行接不接受按揭的關鍵。 試過有銀行批出按揭，但客人的律師不願意做契，原因是律師沒法判斷離婚判決書的字眼是否構成銀行貸款的風險。
釘契後果: 物業被釘契，能不能做轉按？【按揭奇難雜症】
法庭裁決時，確定合約沒有清楚確立伸延期限，當然可以終止合約，但法團必須給予對方一個月的通知期，因此，法團需要支付一個月的代通知金。 原告人管理公司要求索償，法官裁定法團在終止管理公司合約後，必須賠償管理公司的損失，但法團不須支付成立前的任何由管理公司代理支付的費用。 再者，【建築物管理條例】第2條將「公用部分」定義為「建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分」。
凡任何建築物有任何違反該條例的加建或改建(ADDITIONS OR ALTERATIONS)，建築事務監督可藉書面命令要求有關業主在指定限期內：- 拆卸違例的建築物；或 對建築物違例部分作出適當改動或復原。 專業的按揭中介也能給到大部分銀行對這問題會否影響按揭和相關的處理方法建議。 法官裁定被告人未有採取合理步驟維修升降機，須向原告人賠償260,346元。 區域法院傷亡訴訟2010年第1580號個案，原告人是旅行社東主，被告人是灣仔軒尼詩道427至429號某大廈業主立案法團及管理公司。 2008年3月18日原告人在該大廈17樓離開辦公室乘升降機時，升降機下降至13樓突然急墜，至1樓與閣樓之間停止，原告人被困升降機內20分鐘，由消防員救出送院，其後證實頸及膝部受傷。 李先生認為，同是業主大會的議決案，910議決案不可能凌駕於612的議決案之上，而法庭在處理本案中，只須考慮612議決案的有效性便可，而無須考慮事後的910議決案。
釘契後果: 違反公契後果: 大廈公契限制多，業主無得反對？
美孚新邨是藍籌屋苑之一，早在1968年建成，這批第一代落成單位已年過50，超出申請逆按揭的基本要求。 釘契後果2023 至於該屋苑最新的一批單位則於1978年入伙，現年約42歲，還有8年全個屋苑都會步入「超齡」情況。 釘契後果2023 釘契後果 因此，對於有諗過退休後透過逆按揭獲取每月收入者，便要留意持有或打算買入的物業，到自己55歲時，樓齡會否超過50年。 香港著數網 HongKongJetso.com是由鄧鏡波書院中學神童Thomas兄一手成立，因為喜歡發掘全港各區優惠，尤其是飲飲食食。
如賣家到交易日仍未解除釘契，就可能要違約而賠償買家損失，包括樓市升值後的差價、佣金、律師費用、退訂等。 關於如何為釘契樓申請按揭，就要視釘契的類別，例如一些輕微僭建原因，銀行會發承諾書予買家，聲明日後清拆僭建物都是由買家負責。 銀行不一定拒批，一般都是看僭建範圍、是否屬嚴重結構僭建，、業權是否複雜、會否影響他日轉售，考慮其性質，才可決定批或不批釘契樓按揭。 釘契物業雖難以放售但仍可自由買賣，而新買家購入釘契物業後，就要負上有關的法律責任，所以大家買二手樓前切記到土地註冊處查閱相關紀錄。
釘契後果: 違反公契後果: 物業陷阱大起底（一）釘契樓
要贖回樓契，一般都是經律師行處理，由律師行向銀行確認業主已還清所有按揭貸款後，將贖契文件註冊到土地註冊處，再向銀行索回樓契，然後交到業主手上。 有讀者曾問：「如釘契，田土廳的 e-alert 服務會不會通知銀行？銀行會不會因此 call loan？」答案是不會，除非那口釘是涉及財務公司二按。 因私隱問題，田土廳的大部份新註的產權負擔都不會主動從 e-alert 通知銀行，例外是財仔二按。
如果準買家想知道單位有否被釘契，在簽署臨時買賣合約前到土地註冊署進行查冊，同時向律師，銀行和按揭中介等了解查冊文件和按揭經驗。 此外，買家亦可以向屋宇署取得物業圖則，對照單位內外間隔，以防存在未登記的僭建問題。 若在決議項目中有多於兩個以上的選擇，很多時會出現低於半數的投票結果，最可行而符合法例的方式，是在首輪投票中篩選剩兩個選擇，才能在第二輪投票中於兩者擇其一。 業主在同一時間有太多選擇會無所適從，亦不利議決過程，若在可行的情況下，最簡單的方式是每一項決議都只有兩個選擇，贊成或反對、方案A或方案B，這樣就容易在會議中以「過半數票」通過議決案。
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除了交由清潔服務公司去處理大廈的清潔項目外，住戶仍須經常保持個人的居住環境衛生，不隨地吐痰，不亂丟垃圾，法團亦有責任監督清潔服務水平，使大廈有理想的衛生環境。 釘契後果 釘契後果 法團解釋，在諮詢法律意見後，從2011年5月開始，大廈的各住宅單位及車位的管理費，均改為以公契第一附表註明的份數計算，不過，他們則不同意退回已往多付的管理費。 電動樓梯是一項十分普及的上落設施，大部分商業樓宇及商場都設有，方便顧客和業戶使用，同時可快捷疏導人流。
- 如果大廈不設業主立案法團，物管作為該廈唯一有法人身份的管理組織，職權就較大。
- 「釘契」是指因為物業的土地登記冊上載錄了某些註冊文件（例如法庭命令、押記令、違例建築物／僭建物的建築物清拆令、欠交管理費備忘錄等），使物業的業主難以放售有關物業。
- 聯名買樓是否使用長命契，取決於業主之間的關係，可根據以上利弊分析作出選擇，關於聯名買樓的按揭及印花稅問題，可參考《聯名物業影響印花稅和按揭》一文。
- 現在， “釘契”的作用已經被淡化，很多時買家在買入一個物業時，物業代理會列明該物業因何原因釘契，以Rider形式列明，有時Rider水蛇春咁長，又專業，律師都未必睇得掂，因為有些事項關乎測量師，則師。
- 除了交由清潔服務公司去處理大廈的清潔項目外，住戶仍須經常保持個人的居住環境衛生，不隨地吐痰，不亂丟垃圾，法團亦有責任監督清潔服務水平，使大廈有理想的衛生環境。
- 目前，香港一手物業平均呎價高達2萬元，一個小小的500呎單位，售價高達1000萬元，購入後仍要繳付昂貴的地租差餉及管理費。
其他田土廳文件，比如屋宇署維修令或法庭釘契，是不會發出e-alert的。 法官只須裁定，這個項目是否屬於該大廈公契中的支出項目，及所預算的金額是否合理。 釘契後果 釘契後果2023 預算案是以整座大廈的支出作預算，地下4號舖的業主也需要負責管理費，地下4號舖部份由管理處佔用，部份用作扶手電梯的出口，至於法團是否要負責地下4號舖的部份管理費，這並不是本案所需處理的問題。
釘契後果: 違反大廈公契後果: 業主應如何監查物管？
究竟2002年12月13日的決議是否適用於往後的管理委員會，法官認為須取決於決議的內容，根據會議紀錄，當天的決議是通過法團擔任職位者領取津貼，投票結果是大部分出席業主都贊成法團擔任職位者領取津貼。 答辯人在其C單位主人房的冷氣機窗口位上層石壆上，裝置了1個冷氣機散熱器及喉管，及在其B單位客廳窗戶外頂部石壆上，裝置了2個冷氣機散熱器及喉管，每個散熱器下方均有4個承托支撐。 在發現該僭建物後，法團曾透過代表律師向答辯人發出警告信，指出該僭建物違反公契及要求拆除，答辯人亦透過律師回覆否認有違公契的情況，要求法團點出相關公契條文，但法團未有回應。 土地審裁處2011年第76號及2011年第77號個案，第一申請人是香港銅鑼灣大坑道某屋苑B座5號地下及其中一個車位的業主，第二申請人是該屋苑B座3號地下及其中一個車位的業主，答辯人是該屋苑的業主立案法團。 該屋苑共有7座樓宇(A座至G座)，B座及G座受共同公契及補充公契所約束，而其餘5座樓宇則屬不同的公契。 被告人拒絕支付欠款的理由，是因為法團拒絕為他維修屋頂，引致他的物業天花不斷漏水，他十多年來不斷要求法團作出屋頂天台的維修，但法團一直拒絕替他維修。
- 按香港的訴訟制度，Uniland 對上述的判決，可在判決後的14天內上訴。
- 換言之，客戶經按揭中介向銀行或財務公司申請按揭，所得款項應由客戶全數落袋。
- 李兆波說，欠管理費、欠債是錢銀問題，會較易解決，但如果雙方未協商好，仍需長時間處理。
- 如果買家接受一早已知的釘契，就要負責釘契的條文，他日並不能夠以此作為訴訟理據。
- 2008年8月初，該屋苑有多名住戶向管理處職員投訴，指答辯人的兩個單位在進行裝修時發出巨響。
- 逐步淘汰：每一輪投票完成後，淘汰得票最少的方案，然後進行下一輪投票，直至其中一個方案取得「過半數票」通過為止。
- 在被拒絕的狀況下，馮先生只可以表示即場將每一份文件進行紀錄及核對，然後進行簽收，但前任管理公司代表也拒絕此建議，並將該5至6箱文件推走。
假如長命契的業權持有人，希望將他在物業中享有的權益，交給後人來繼承，是有辦法的。 他必須做一份瓜份業權的契據，並向其他的業權持有人發出通知，繼而將瓜分契據登記在田土廳的紀綠冊，這樣的工夫當然不會是平常人可以做得到，要辦理就當然要找律師了，這樣做亦可因此減少出錯的機會。 俗稱的長命契，英文是Joint Tenancy，最長命的人，物業的全數權益便會全部歸他所有，物業的持有人亦不可以用遺囑的方式，將物業的權益傳受給所指定的受益人。
釘契後果: 欠債也可被釘契 隨時樓都無埋
即例如遲遲未交管理費，大廈屋苑列明不准養狗但業主卻私自飼養等等;又例如違犯建築物條例僭建令，危樓、危險渠務令、斜坡令以及拖欠政府費用等。 註冊電業承辦商及工程人員在進行更改電線顏色的電線接駁處進行工作時，應盡量避免在「帶電」情況下進行新舊電線接駁工作，避免發生危險。 法官裁定，由於該大廈公契條文並沒有指明各業主繳付特別基金攤分的比率，因此各業主就特別基金的支付，須按【建築物管理條例】第22條，即按各單位的業權份數攤分。 法官認為，該大廈公契第 3條指明須按個別業主在該大廈所佔份數的比例來攤分。
事實上，釘契能保障新買家，每當進行物業買賣，買方律師必會代為進行物業查冊，確保物業「身家清白」，如律師發現物業有未解除的法律問題（即未「解釘」），會向新買家解釋或須承擔之法律責任。 最常見被釘契範疇是違反大廈公契，或是業主立案法團規定，例如遲遲未交管理費，大廈屋苑列明不准養狗但業主卻私自飼養等；又或違犯建築物條例僭建令，及拖欠政府費用等。 第二常見被釘契範疇則是賣家自身問題，如欠債而被債權人循法律途徑追討及凍結資產人士。
釘契後果: 按揭財技魔法 物業1開4實例
若回收之電器或電腦確定不能修理或太過殘舊，或根本無法轉贈，便會分拆成不同種類的物料(例如鐵或膠等)，然後安排持牌和合資格的回收商回收，這樣有助循環再用廢料，同時減低整體社會處理廢料之成本。 住戶可將狀況良好的家具捐贈給慈善機構，讓其安排轉贈給有需要的家庭，既減少浪費又對社會作出貢獻。 住戶可上國際十字路 會網頁，了解捐贈的安排，該會收到通知後會安排義工上門，搬走狀況良好的家具，送給有需要的機構或家庭。 初步甄選：第一輪投票完成後，在所有方案當中甄選出兩個獲得最多票的方案，然後進行下一輪投票，在該兩個方案中選出「過半數票」通過的方案。
丁屋、村屋等屋仔的地權、業權追溯年份久遠，不免有業權文件遺失、沒有紀錄的問題，而遺產物業又常有業權糾紛的問題，令「屋仔」和「踢契」劃上關係。 第26條(SECTION 26) – 維修危險建築物(DANGEROUS BUILDING)的書面命令。 你可核對報告中是否有可疑的信貸活動，監察貸款及信用卡申請是否正確，盡量減低損失。 如果業主在供完物業後，不贖回樓契，繼續存放於銀行，銀行有權每年會向業主收取2,500至4,500元的「存契費」，金額甚至會較使用保險箱的收費還要高。 倘若業主想提前贖回樓契，應及早通知銀行，讓銀行有足夠時間在下一個還款日前「計好條數」；否則，有機會延誤贖契，令業主要平白多付一個月的利息。 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。
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若想兩全其美，既穏妥保存樓契，又可以慳錢，有業主就選擇重按，借取小額貸款，令樓契重新回到銀行手中，同時恢復高息戶口。 業主可以將一半貸款存於高息戶口對沖；另一半則造定期收息，利息淨支出有機會少過存契費。 釘契後果2023 一旦樓契遺失，補救起來亦相當費時失事：業主需要到律師樓宣誓，製作俗稱影印契的「核證副本」（certified true copy），律師樓再會於田土廳註明，樓契遺失及補回的樓契為副本。 因如有釘契，轉按後抵押品銀行的優先權是在現有 legal charge 之後，故此銀行不能不考慮潛在風險。 中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波指，被釘契的物業可能未必售出，即使售出，其價值會受到影響。
大廈管理法案新文本建議，買方最多負責兩年管理費欠款，社會憂慮相關條文變相鼓勵賣家拖欠管理費。 物業管理業商會理事長崔銘文認為，有關規定將增加管理公司追討欠款的困難，「以前係追一個，依家要追兩個，咁咪增加咗個工作量囉」。 他建議，物業交易時，要出示管理公司或大廈管理委員會發出有否欠款的證明。 如果業主申請後 6 釘契後果2023 個月內後悔，想終止按揭，可以獲得全數退還保費，不過貸款依然要清還，而且要繳付解除安老按揭的法律費用。
保養手冊是物業管理的重要工具，保養手冊記錄了玻璃幕牆系統的使用歷程，保養細節、修葺及檢查資料。 如果釘契是前業主欠債的話，同時會以loan agreement形式註冊在田土廳，這類買賣仍可進行，只要前業主在合約列明會在交易前「解釘」便可以。 若然交易當日，單位仍然沒有取消釘契，業主即是違約，買家有權提出取消交易，並要求賠償所有損失。 不過以上釘契原因只屬其中一部分，本月一幢舊樓因為其中一個空置單位長期滲水未有處理，滲漏的污水引致外牆被侵蝕，以致整幢大廈的所有單位被屋宇署釘契。
