銀主盤不一定低於市價，亦有機會因業權不清而影響按揭申請。 事實上，二手市場亦常有低市價成交個案，關鍵在於做多些資料搜集，即上千居搜尋各區筍盤。 但如果銀主盤同時存在僭建、遺失樓契、業權不清等問題，對承造按揭就有影響。 簽過臨時買賣合約，等同買家已接受物業的所有現況，簽約後即使發現業權問題，買家亦不能向銀行提出爭議。 如果您對其他物業相關話題有興趣歡迎追蹤我們 28 Mortgage的 Facebook 及 Instagram. 我們28 Mortgage 提供按揭全方位的咨詢服務而且經由我們處理成功申請按揭上會的業主還可以獲得我們28Mortgage獨家全港最高的現金回贈。
負資產對房主或投資者來說是一個風險和負擔，因為他們需要在處理該物業時處理高額的債務。 在負資產的情況下，房主或投資者可能需要採取行動，如重新評估負債和資產配置、與貸款機構談判、出售物業或尋求其他解決方案來處理這個問題。 銀主盤按揭2023 發生在投資者購買投資房產後，該物業的價值下跌，使得該投資物業的市場價值低於其購買價格和相關負債的總和。 銀主盤按揭2023 這可能導致投資者持有負資產，因為他們無法通過出售物業來償還其相關債務。 銀主盤是指當業主無法償還銀行按揭貸款，銀行經法庭批准收回物業後，在市場上出售以尋找新的買家和收回資金的樓盤。
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有，一般來說，成功競投後，買家需要便會馬上繳付樓價10%作為訂金和及簽署「正式買賣合約」，並在45天後正式成交。 如有僭建，買家清拆僭建物後，大部分銀行都會批按揭。 一般業主放盤時會開一個比市價高5%至10%的價錢出售，但銀主盤的放售價已經反映最新物業估值，所以比較起來會令大眾覺得銀主盤比較便宜。 如銀主盤的債權人是銀行，則毋須太擔心會是無契樓，因樓契已存放在銀行，否則買家最好先委託律師樓查閱目標單位的樓契，確認樓契齊全及物業的業權。 另外，在購買前要對物業查冊，確認物業沒有因拖欠管理費、維修費等而被釘契。
去年本港樓價大跌一成半，令負資產數量急增至超過12,000宗，創18年新高。 幸好，香港樓價在首季度回升6%，令負資產個案減少，截至3月底，金管局數據顯示負資產宗數按季大幅減少48%至6379宗。 不過，近月「銀主盤」拍賣的數量卻有明顯增加的趨勢，新聞也有報導前主播的貝沙灣物業，深圳富豪40億物業等被接管。 銀主盤按揭2023 好多人以為買銀主盤做唔到按揭又或者按揭好難批，但實際上銀主盤按揭與一般二手樓做按揭並無兩樣，最長可以做到30年按揭。
銀主盤按揭: 買工廈自住 政府新條規 公司名義買工廈
若銀主盤並非連租約出租，即單位可能已經掉空多時無人住，買入單位或需進行適量維修翻新先至「住得人」。 到拍賣當日，有意買入銀主盤嘅買家可以帶同臨時訂金（約為樓價3%-5%）到拍賣現場參與拍賣。 而拍賣會以「明標」形式進行，並以價高者得形式出售。 進行拍賣時，拍賣行會為銀主盤開價，而每次舉手則為增加金額。
另外要小心樓契問題，有銀主盤拍賣時未能提供樓契，當中涉及不少原因，買家須委託律師查問清楚。 如果樓契遺失，業主需要找律師宣誓遺失樓契及說明原因，部份銀行仍會承造按揭，但條款相對嚴謹。 不一定，以物業質素而定，銀行收回銀主盤物業後，會交由測量師行進行估價，通常會較市價低一、兩成或貼近市價。 銀主盤按揭2023 個別單位由於有自身問題日久失修或拖欠水電煤氣費等問題較為低水，準買家需要自行查核。
銀主盤按揭: 銀主盤拍賣可分為「公開放售」和「公開拍賣」兩種：
你可於拍賣行網頁、報章、宣傳單張、地產舖甚至 Facebook Group 等地方見到樓盤廣告，當中會包括拍賣日期、時間和地點。 有部分人將銀主盤理解為無契樓、釘契樓等另類樓盤，基於原業主的種種問題，導致買家要承受額外的風險，故此業主會減價，以低過市價的價錢放售。 有報道指出，隨著樓價走勢向上，平價銀主盤在2023年首4個月的的成交量較去年同期爆升一倍。 今天我地 28 Mortgage同大家討論關於銀主盤資訊，主要是讓大家在購買銀主盤時要注意的地方或銀主盤缺點。 除了要用特定理由申請，另外包括綠置居在內的未補價資助房屋獲批加按，物業將失去房委會擔保，業主申請按揭時就要通過入息要求、壓測等關卡，並要承受較高的貸息。
部份則因借用了高成數按揭，由低息轉高息卻又未能轉按，導致供款壓力大增而放棄供樓；也有一些業主因物業「資不抵債」、但樓價又沒有止跌跡象，覺得繼續供樓不划算，而決定放棄供樓。 銀行會向法院申請收樓，並把物業委託拍賣行或代理招標、拍賣或沽售。 近月市場報道銀主盤亦加入減價行列，造就一些買家轉投銀主盤尋寶。 但部分業主或會出現財務困難，因此無力繼續還款需要斷供，同時業主若未能就供款問題與銀行達成協議，銀行便有權收回物業出售，而這類被銀行沒收，再賣出去的物業就稱為「銀主盤」。 銀主盤按揭 正常情況下，物業被拍賣出售後，會將所得資金先償還銀行的貸款，餘下金額才會給原業主。 如果物業涉及僭建或有任何違反建築物條例的情況，買家需要背負物業的所有責任。
銀主盤按揭: 按揭計算機
如所有標書的出價均低過銀行底價，銀行可重新招標，因此並非一定能價高者得。 入標時代理一般會要求買家同時付約出價的3%-5%為臨訂，以防買家中標後反悔，若未能投得物業，買家可獲退回臨訂。 買銀主盤不同買二手樓，在成交期上是由承按的銀行決定，一般成交期為45天。 因此買家在申請按揭時要注要時間，盡早申請預留較多時間讓銀行審批。 ● 買家可以通過拍賣行或代理機構的刊登資訊得知銀主盤的拍賣日期和相關資訊。
而成功投得銀主盤嘅買家須即時簽訂必買必賣合約並繳付大訂。 不少銀主盤可能丟空多時，並非交吉放售，即原業主遷出前沒還原單位，銀主亦不會代為清空單位，因此要有心理準備入面會茸茸爛爛，買家要預留一筆錢作裝修用途。 除了街招外，拍賣行網頁、報章、地產舖甚至社交媒體等等，都有機會見到銀主盤廣告，通常都會列明拍賣日期、時間、地點，而銀主盤通常都須經代理洽購。
銀主盤按揭: 經濟差，樓價跌
留意物業是否有產權負擔，由於物業有機會出現拖欠管理費、地租、地稅及水電煤費等等，而賣方不會主動向買家公佈，買家需要自行查核，否則買入物業或有機會需要承擔有關費用。 銀主盤較常出現「半契樓」，而半契樓嘅賣方一般無法提供樓契，由於沒有完整樓契作抵押，因此銀行亦不會批出按揭。 因此買入「半契樓」要有不能從銀行取得按揭貸款的心理準備。 與「公開出售」一樣，假如買家最高出價仍低於銀行設下的底價，銀行便不會出售物業，留待下次重新拍賣。 若該銀主盤於拍賣當人有興趣買家眾多，最後投得物業嘅價格有機會高於市價，所以並不存在銀主盤必然大平賣的結論。 有興趣嘅買家可以聯絡拍賣行查詢有關銀主盤資料，亦可於拍賣前預約睇樓。
- ● 執達吏通知業主清場，並安排測量師進行物業估價。
- 如果單位並非有特殊狀況，例如遺失樓契、僭建等等，並不會較一般二手物業難承造按揭。
- 不過如果物業有拖欠差餉、管理費，買家需要先繳交相關費用才能申請按揭。
- 因此買入「半契樓」要有不能從銀行取得按揭貸款的心理準備。
- 物業被釘契如果只是與原業主有關，並不會影響新買家申請按揭。
- 買家可經代理「入標」，將出價寫入標書，再場遞交至銀行。
雖然不時會聽到有人以低市價10%至20%買得銀主盤，但或因物業內裝修、坐向、觀景、樓層等細節，影響其價值，令估價偏低。 另外，單位亦會因原業主的種種問題，而導致買家要承受額外的風險，因此會以較低估價出售。 目前各大代理行與銀行均有合作關係，銀行會將最新銀主盤資料提供予代理行，代理行再去聯絡潛在買家。 銀主盤按揭 銀行會參考市價開價，有興趣的買家可經代理「入標」，代理通常會要求買家同時繳付臨訂（金額約為出價的3%至5%），以防買家中標後反悔。 銀行會在截標後售予出價最高的買家，未能成功投得物業的買家會獲退回臨訂。 同時，銀主不會隨意低價出售，以避免短炒誘因，並在合約內限制買家轉售。
銀主盤按揭: 銀主盤按揭批核：無契樓、釘契
最後，銀主盤新買家要跟銀行申請按揭貸款時要注意單位是否存在改裝、僭建、結構上的違法問題或是業權上不清不楚等問題。 至於改裝和僭建的部分，只需拆除後，銀行就會依照程序處理按揭申請了。 樓契是物業的身份證，如果不見需要先辦理遺失樓契宣誓補領，待補領後才有機會可以承造按揭。 與其說是缺點，或許應該說是我們在購買銀主盤需要注意的地方。 有些時候，業主不止經濟收入減少，如果本身又有一推外債，最後也只是等著物業被收回的結果。 若以「公開出售」形式出售物業，銀行一般會委托地產代理處理有關出售事宜，出售價格會參考市價為基準。
● 業主斷供2-3個月後，銀行可能發出「Call Loan要求」，即收回貸款並停止提供貸款服務。 在進行買賣銀主盤的交易時，要即時簽署正式買賣合約及繳付一成訂金，並要簽署「必買必賣」條款。 銀主盤按揭 必買必賣是雙方附加簽訂的條款，規範雙方必須完成交易，若之後任意一方反悔不出售或買入，對方則可通過法律途徑追討財務損失。 這是由銀行決定，一般是45日成交，有別於一般二手樓成交期是由買賣雙方協議。 檢查未清拆的僭建物也很重要，買家在查冊過程中，可了解到單位圖則，比較一下現時單位有沒有非法改動、有沒有未解除的法令、參考上手業主買入價等等。 易受氣氛影響的準買家，可能誤以為競投熱烈代表物業優質。
銀主盤按揭: 銀主盤 vs 財仔盤 比較
銀主盤是奉行“必買比賣”，意思是指只要簽署買賣合約後，雙方都一定要完成交易即使後來才發現業權問題也於事無補。 安全起見，新買家可以在事前就先委托律師向第一法定押記人借契查閲和業權的評價。 如果第一法定押記人是銀行，那就可以放100個心了。
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- 購買銀主盤最常見的地方就是原業主無力償還或是故意拖欠物業水費、電費、大廈管理費及維修費等等。
- 假設銀主盤開價$600萬，而最高入標價為$550萬，若銀行最後願意接受$550萬成交，買家便可以低於市場買入該物業。
- 不過申請綠置居要放棄租住公屋，經濟前景不明朗，不少公屋住戶在計數上較審慎，而且斷供破產，物業被收回會即時面對無屋住困境，相信公屋住戶有相當把握才會申請新一期綠置居。
- 另外提提大家，記得在投標前先做定功課，否則拍賣價有機會和市價相同甚至高於市價。
- 銀行會向法院申請收樓，並把物業委託拍賣行或代理招標、拍賣或沽售。
這種情況下，代理人會扮演買賣雙方的中介，安排看房，處理基本的物業查冊，並儘可能解答雙方的問題。 拍賣行推出拍賣類近「半契樓」的銀主盤時，作為準買家要有不能承造按揭的心理準備外，最好還要了解單位背景，包括現時仍持有業權的業主，跟放售人的關係? 因為上述因素，對購入業權後能否游說另一業權持有人，日後購入其份額以統一業權、又或者進駐該單位均有一定影響。 銀主盤申請按揭的方式與一般二手物業無異，銀行絕不會因為物業曾經「被斷供」，就對下一手業主較手緊，只會純粹從新業主的首期資金、選擇的按揭計劃、以及供款能力去批出按揭。
銀主盤按揭: 購買銀主盤注意事項
所以買入單位前，需要查冊了解物業有否出現相關狀況才決定入市。 另外，從單位被收回至拍賣，時間會持續半年至1年，單位內部有可能出現滲水及天花剝落等失修情況，裝修開支亦較高。 要注意的是，銀主盤成交期較短，一般而言只有45天，所以最好要準備妥當個人入息資料文件，如果要申請按揭保險，就需要額外更多時間。
很多業主都要透過按揭經銀行借款買樓，但萬一有業主出現財政困難，例如經濟轉差導致失業或減薪，無法繼續還款而斷供。 另一方面，假如業主未能就供款問題與銀行達成協議，銀行有權沒收物業出售。 若樓市轉弱，物業淪為負資產，業主看淡樓市而主動放棄供樓，也是被稱為「銀主盤」。 過去亦出現過拍賣氣氛熱烈，致成交價高於估價，原業主在還清貸款之餘，還有錢落袋。
銀主盤按揭: 購買程序
有興趣的買家可帶同臨訂，於拍賣當日即場「明標」出價。 銀主盤拍賣一樣是價高者得，成功投得物業的買家須即時簽署拍賣合約。 如買家出價依然低過銀行底價，銀行仍可選擇重新拍賣。 如果物業條件欠佳，多輪招標均無人問津，銀行或委託拍賣行拍賣物業。 銀主盤按揭 入標時，代理通常會要求買家同時付臨訂（約出價的3%-5%），以防買家中標後反悔。 部分銀主盤並非交吉放售，意思是原業主遷出前沒有將單位還原，銀主亦不會代為清空單位，睇樓時要有心理準備。
買家可以預約睇樓，「啱心水」就可以經物業代理洽購或在拍賣場上競價，不過亦並非一定是價高者得，如出價未達債權人的目標價，拍賣就有機會流標。 聲明﹕MoneyHero致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 網站所顯示的資訊或與金融機構或服務供應商之網站有所出入。 MoneyHero網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。
銀主盤按揭: 買入銀主盤需要注意甚麼事項？
假設承造6成按揭，便要預留280萬首期，比透過按揭保險承造9成按揭的情況多出210萬。 拍賣行會於拍賣當日委託幾間測量師行進行物業估價，再以估值中位數作為當日拍賣的底價。 銀主盤按揭 有興趣的買家可帶同臨訂參與拍賣，價高者得，成功投得物業的買家須即時簽署拍賣合約。
但究竟在什麼情況下，一個物業才會成為「銀主盤」呢? 一般來說，如果業主斷供兩至三個月，銀行方才會向法庭申請收樓，執達吏發出通告收樓清場、還要讓測量師進行估價，之後委託拍賣行拍賣，屆時物業才會成為「銀主盤」。 故此買家在確定買入銀主盤前應先行做足功夫，便可事前瞭解物業狀況。 如出現個別問題，買家可先行瞭解銀行是否接納有關狀況，又或是否可就有關問題找出解決方案。 銀行或財務公司定期會將部份銀主盤交予拍賣行，作公開拍賣，由參與拍賣會的公眾自行出價競投。 如業主未能贖回貸款，銀行作為放貸人，會入稟法院提告，法院沒收抵押物業，再由銀行委託代理或拍賣行向公眾放售或拍賣，以填補債務。
另外，在銀主盤的買賣中，銀行與銀行之間也會有互相的物業價格估算，可能也會影響按揭批核的情況。 銀主盤按揭 例如，在新的銀行承造按揭時，銀行對於銀主盤是否真的能以目標心水價賣出有所懷疑，或者認為該銀主盤單位有些不明朗因素等，都可能會影響最終按揭批核的結果。 所以，作為業主也不要太過淡定，雖說銀主盤能夠做按揭，但不等於銀行一定會無條件批。 買銀主盤時，其中一樣最重要必須留意的部份，是銀主並不會為任何有物業相關的法律問題負責，而在買家簽約時，合約亦一定會有寫明。
銀主盤按揭: 樓市資訊 美聯物業
因此不少銀主盤的內部總會較為破舊，甚至因為日久失修，造成天花牆身剝落、傢俱破敗等問題。 銀主盤按揭2023 新買家在出價之前，必須先到現場視察，再考慮裝修費及維修費問題。 很多銀主盤業主都有各式各樣業權負擔或法院令，大部份這些負擔都可在田土廳查冊的encumbrance部份查看得到。 買家在購買銀主盤時要做好查冊，以及預先資詢律師意見。
