股票報價由 N2N-AFE Limited 提供。 一直以來，宣稱因美匯上升而樓價下跌的傳媒及評論員，他們一直堅持的論點是美元上升、資金外流、利率上升、樓價下跌。 經濟學的定義是在於研究在真實世界的各種制約局限中如何尋出最優的方案。 不少人認為銀主盤售價必然會較市價低，是低價入市/上車的選擇，但就忽略了購買銀主盤有機會面對的問題。 這次由中原訓練學院院長郭昶為大家剖析購買銀主盤的注意事項，助大家入市前審慎了解潛在風險。
例如，如果管理費或大廈維修費拖欠不清，管理公司可能會在單位上打釘。 值得注意的是，對於普通物業，這些釘通常由前賣家支付，但對於銀主盤，新買家通常需要承擔這些費用。 答案就是須對單位進行土地查冊，而不能單聽代理或賣方的一面之詞。 買家應了解為何單位會成為銀主盤，相關債務是否已還清。
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不論採用哪種途徑，有意購買銀主盤的人士也需瞭解清楚物業狀況，以訂出價策略。 銀主盤較常出現「半契樓」，而半契樓嘅賣方一般無法提供樓契，由於沒有完整樓契作抵押，因此銀行亦不會批出按揭。 因此買入「半契樓」要有不能從銀行取得按揭貸款的心理準備。 一般而言，較常見的「甩名」方式之一是業主賣樓，因為當業主賣出物業時，由於原按揭銀行會收回所有未償還按揭貸款，所以業主及擔保人亦再無「欠債」。 如果是被財務公司收回的樓盤，偶爾又會俗稱為「財仔盤」，但性質上同樣屬於「銀主盤」。
即是說債權人就是銀主，若業主是向銀行借按揭，銀主就是銀行，若是向發展商旗下財務公司借按揭，銀主則為財務公司；銀主盤是指被收回後再放盤出售的物業。 當債權人收回物業時，會先請測量師估價，再將物業放售。 一般而言，銀主盤的價格通常接近市場價格，甚至可能低於市場價格。 如在購買銀主盤時要申請按揭，買家要注意銀主盤是否存在僭建、遺失樓契及業權不清等問題。 買家在簽署臨時買賣合約時，要清楚了解物業的現況，以免有業權問題的爭議。 買銀主盤壞處2023 若銀主盤有僭建，買家只要能夠清拆僭建物，大部分銀行亦就會批出按揭。
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「公開出售」： 銀行大多會委托地產代理處理有關手續，售價會參考市價為基準。 「公開拍賣」：拍賣行會開出低價(明標形式)，如果買家每次叫價是全場最高，又獲銀主接受的話，拍賣行通常會與買家簽正式必買必賣合約，買家再交大訂金。 銀主盤的意思是指，物業的業主無法償還銀行按揭貸款，遭到債權人向法庭申請收回該項物業，再委託代理或拍賣行向公眾放售或拍賣，以尋找新供款人及填補債務的樓盤。
有些銀主盤不是交吉出售，單位略為陳舊，建議買家預留裝修開支。 加上管理費和水電費也可能欠交多日，買家最好先到土地註冊處了解單位所列明的欠款，以便預算金錢，另一方面，不必擔心會承擔了舊業主的個人債務。 但大家要留意成交期是由銀行決定，一般是45日成交，有別於一般二手樓成交期是由買賣雙方協議。 買家如果想為銀主盤申請高成數按揭，就最好及早準備定文件，預留審批時間。 但如果銀主盤同時存在僭建、遺失樓契、業權不清等問題，對承造按揭就有影響。 買銀主盤壞處 簽過臨時買賣合約，等同買家已接受物業的所有現況，簽約後即使發現業權問題，買家亦不能向銀行提出爭議。
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單位狀況會影響售價，保養差的銀主盤，自自然然要割價才能吸引買家。 有部分人將銀主盤理解為無契樓、釘契樓等另類樓盤，基於原業主的種種問題，導致買家要承受額外的風險，故此業主會減價，以低過市價的價錢放售。 據代理放盤相片，單位內櫳較殘舊，地板維持一手原裝木地板，大廳及房間部份牆身發黑。 單位現時維持原則，兩間房間、浴室及廚房均對正大廳，做成「四門歸心」的情況，不過由於單位設有玄關位置，大門不算直接連接大廳，擺傢具時優於一般「五門歸心」的單位。 買入銀主盤時，買家要簽署正式買賣合約，支付一成訂金及「必買必賣」條款，以確保賣家反悔不出售時，可通過法律途徑追討損失。
可是，若果業主不幸因某些原因而遇上財政困難，無法繼續還款，銀行有權沒收物業，並委託地產代理或拍賣行把物業公開放售或拍賣，以償還貸款。 在這種情況下，銀行便是單位的「業主」，被沒收的物業被稱為「銀主盤」。 買銀主盤壞處 買家要留意在拍賣場上，很多時會遇到不同類型的物業，其中一類常見的就是「半契樓」，即是一些原本屬分權共享的物業，因其中一方把自己的份數賣走，而出現「半契樓」的情況。 而且還需要了解單位背景，例如，如果買家成功購入單位後，是否有鎖匙可以進駐?
買銀主盤壞處: 注意銀主盤買入風險 做好查冊
首先要在土地註冊處確認單位是否被起釘或有任何業權問題。 如果單位被起釘，這通常代表著拖欠的管理費或大廈維修費等欠款，這筆數目不是「樓價的一部分」，銀行不會算進按揭貸款的成數中，新買家必須預留足夠的資金去償還。 銀主盤大多都是在經濟不景時湧現，當原業主出現財政問題，只能斷供被收回物業。
- 有興趣轉戰到銀主盤市場尋寶的人士事前謹記做足功課，以免「偷雞不著蝕把米」。
- 買家要留意在拍賣場上，很多時會遇到不同類型的物業，其中一類常見的就是「半契樓」，即是一些原本屬分權共享的物業，因其中一方把自己的份數賣走，而出現「半契樓」的情況。
- 郭院長建議參與拍賣的準買家要持冷靜態度，事前定立目標價格，防止超出預算。
- 若樓市轉弱，物業淪為負資產，業主看淡樓市而主動放棄供樓，也是被稱為「銀主盤」。
- 現時市場估計銀主盤存未來一段時間可能增加，規模也遠較2003年數以千計的銀主盤為低。
- 買家在簽署文件前，宜先細閱及考慮自己是否接納所有條款。
假如買家最高出價仍低於銀行底價，那銀行便改為將單位留待下次重新拍賣。 檢查未清拆的僭建物也很重要，買家在查冊過程中，可了解到單位圖則，比較一下現時單位有沒有非法改動、有沒有未解除的法令、參考上手業主買入價等等。 買家買入該單位後會被視為非自用住宅物業申請按揭，如果本身沒有按揭負擔者，按揭成數只有五成 ; 相反，按揭成數只有四成。
買銀主盤壞處: 成交期一般為45日
銀主盤有可能比市價便宜5-10%，但「便宜」並非必然。 不少銀主盤成交價都與市價接近，而且很多時相近的售價在二手市場有不少其他選擇，所以要考慮清楚銀主盤是否最佳選擇。 買銀主盤壞處 買家入手銀主盤前，必須先查冊，了解物業過去或現時是否有未清拆的僭建物。 查冊時，買家確定單位現時是否有非法改動、單位的業主、單位是否負資產、是否還有未解除的法令等等。 買銀主盤壞處2023 有興趣購買銀主盤的買家，可於拍賣行網頁、報章、宣傳單張及地產代理店舖，甚至是社交媒體等地方，看到有關銀主盤的放盤資訊，當中包括拍賣日期、時間及地點。
如業主未能贖回貸款，銀行作為放貸人，會入稟法院提告，法院沒收抵押物業，再由銀行委託代理或拍賣行向公眾放售或拍賣，以填補債務。 凶宅沒有明確的法律定義，而買家即使去查冊，亦不會顯示想購入的銀主盤是否凶宅，買家需要向地產代理或律師查詢。 這種「暗標」出售的方式一般設招標期，銀行會在截標後售予出價最高的買家。 買銀主盤壞處2023 如所有標書的出價均低過銀行底價，銀行可重新招標，因此並非一定能價高者得。
買銀主盤壞處: 公開市場業主叫價過高
物業被釘契如果只是與原業主有關，並不會影響新買家申請按揭。 不過如果物業有拖欠差餉、管理費，買家需要先繳交相關費用才能申請按揭。 不論是銀行還是財務公司收樓時，都會請測量師將物業重新估價後再放售或是拍賣。
購買銀主盤之前，我們建議買家必先做足全面的資料搜集，了解清楚單位的明細。 有時候，銀主盤的背景可能會比較複雜，不做足功課的話可能買完「中伏」那刻才知道。 正因為「資不抵債」放棄供樓而出現「銀主盤」，很多時「負資產」也會跟「銀主盤」扯上關係，但實情「負資產」卻不一定等於「銀主盤」。 因為只要業主繼續承擔供樓責任，銀行不會貿貿然因物業變「負資產」而追收差額，業主不會因此被迫斷供而淪為「銀主盤」。
買銀主盤壞處: 公司買物業印花稅不可不看詳解
有時會遇到一些單位並非交吉出售，這是由於舊業主沒有清空單位，銀行也不會代為清空。 在各大媒體上，常見有「銀主盤劈價成交」消息，令準買家認為銀主盤就是減價貨。 買銀主盤壞處2023 所謂「銀主盤」，原理是原業主未能償還物業貸款，而被借貸方（多為銀行，下稱銀主）入稟法院，沒收作為抵押品出售，令按揭申請人可償還債務。 一般而言，銀行不會「賤賣」銀主盤，只會按市價放售，其後買賣雙方如何協調價錢，則是後話。
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買銀主盤壞處: 銀主盤缺點: 購買工商舖投資首選
如果本身物業值1,000萬元，但業主只欠銀行500萬元，銀行會否只以500萬元賣出? 答案不會，因為拍賣行是會以「估價」作為拍賣基準。 如果拍賣行以低於估價賣樓，是需要向法院解釋為何未能以估價成交。 事實上，近年銀主盤拍賣往往也傾向以高於估價成交，成交價能還清業主貸款外，業主還有錢落袋，所以銀主盤等於業主要破產收場，這個說法未必一定成立。
另外，不少人會存有誤解，認為銀主盤會較一般的二手樓便宜。 其實銀行收回物業時，會再為物業做估價，一般都貼近市價，因此拍賣時不會只以業主餘下借款將物業出售。 而銀主盤的拍賣終究價高者得，因此最後賣出價未必會低於市場價格。 一般業主買樓都會向銀行申請按揭，物業的樓契就會抵押於銀行。 如果業主在供款期間無力還款時，銀行便會循法律途徑，根據物業轉易及財產條例規定，向法庭申請破產令，收回物業，並將物業於市場上拍賣、出售，物業便成為銀主盤。 買銀主盤壞處2023 部份業主可能會將物業二按予財務公司，當無力還款給財務公司時，財務公司亦有權向法庭申請，將物業拍賣。
買銀主盤壞處: 按揭計算機
首先，銀主準備的買賣合約設立了很多條款去保障銀主利益，當中包括銀主不會負擔物業的負債，如欠交的管理費、利息及法律費用，買家需支付欠款。 同時不保證物業業權完整，也不負責還原單位內的非法改建，並要求買家負責銀主的律師費。 買家在簽署前應細閱文件內的所有條款，確定自己清楚明白合約內容才簽署，如有疑問應向律師查詢，或是選擇其他物業。 雖然不時會聽到有人以低市價10%至20%買得銀主盤，但或因物業內裝修、坐向、觀景、樓層等細節，影響其價值，令估價偏低。 本文會逐一解答，好讓有意購買銀主盤人士預先了解。 不少銀主盤拍賣時的業權較散亂，例如只賣出三分一業權，通常無法承造按揭。
故小編會建議大家可委託律師查契，翻查單位是否因為任何其他欠債而有傳票，業權是否完整等等。 若經各種查證後，發現業權有問題，則可能影響按揭申請。 與其說是缺點，或許應該說是我們在購買銀主盤需要注意的地方。 有些時候，業主不止經濟收入減少，如果本身又有一推外債，最後也只是等著物業被收回的結果。 買樓後，業主需要定期向銀行還款，一般都是每月一次。
買銀主盤壞處: 二手樓驗樓攻略！驗樓清單、收樓時間程序你要知
只要銀主盤沒有產權問題，銀行對物業的估價便不會受影響。 例如，銀主盤可能是已丟空了一段時間需要維修、有些物業可能會有違法潛建物，有些則會對主力牆有改動，或者任何其他可能發生的修改，都是由新業主自己負責。 買銀主盤壞處2023 一個銀主盤通常不會同時出現在超過一家拍賣行上，而只會由一行獨家處理。 例如底價是 450萬，而銀主的目標價是500萬，如果最終拍賣金額是470萬，銀主當然可以接受出價，但如果不合心水價錢的話也可以流標處理。 另外，假如銀主盤本身預定在明日公開拍賣，但今日已經有買家率先出價550萬高價買的話，銀主同樣可以將單位賣出而取消再在拍賣行拍賣。
每個有興趣的買家都可以按照代理行的程序入標提出自己的心裏價，置入心儀的銀主盤。 有報道指出，隨著樓價走勢向上，平價銀主盤在2023年首4個月的的成交量較去年同期爆升一倍。 今天我地 28 Mortgage同大家討論關於銀主盤資訊，主要是讓大家在購買銀主盤時要注意的地方或銀主盤缺點。
