公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時，以第二十五條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。 區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時，區分所有權人得申請直轄市、縣 (市) 主管機關指定住戶一人為管理負責人，其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止。 第十四條 公寓大廈有前條第二款或第三款所定情形之一，經區分所有權人會議決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。 故公司可由代表人親自出席區分所有權人會議或執行管理委員會之職務，亦可委任其他自然人代理公司為之，委任對象原則上並無限制，僅須符合相關法令、公司章程及公寓大廈規約之規定即可。
本細則依公寓大廈管理條例（以下簡稱本條例）第五十一條規定訂定之。 第二條 本條例所定規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項非經載明於規約者，不生效力： 一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。 二、設有管理委員會者，其主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法。 三、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共同部分使用之特別約定。
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當事人經勸解無效，住戶召開區分所有權人會議，經三分之二所有權人出席及出席人數四分之三多數決同意始得訴請法院強制其遷離；其為區分所有權人時，訴請法院命該區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權之應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。 規定：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀。」因此，本條例實施後，除原建物使用限制外，並受規約約束，以維護全體住戶之生活品質。 第十五條 （依使用執照及規約使用之義務） 住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。
住戶違反規定時，「管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，必要時得報請地方主管機關處理。」同條第四項已有規定。 第二、三項之規定，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。 準此，管理費之繳納是區分所有權人（房東）之義務，雖然向現住之承租人收繳較為方便但承租人拒絕繳納時，所有權人仍應承負繳納之義務，至承租人及所有權人間之清償關係，自應適用民法之規定，逕循司法途徑解決。 第一項規定「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室，非依法令規定經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。」外牆面使用不得任意為之，仍應受限制。 故管理委員會與管理負責人不會併存，沒有成立管理委員會才會推選管理負責人。 前開公告適用範圍係以有成立管理委員會者為限，並不包括未成立管理委員會而推選管理負責人者。
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彰化市喬友大樓大火釀4死22傷慘痛教訓，除了檢討消防救災，更彰顯建物安全檢查管理之重要；彰化縣議員吳韋達提案制訂《彰化縣七層以上公寓大廈管理維護自治條例》草案，成為彰化縣議會成立70年以來，第一個由議員主動提案的自治條例，縣政府正擬定對案，合併送議會審議。 第十條 （管理、維護費用） 專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。 共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。 其費用由公共基金支付或由區分所 有權人按其共有之應有部分比例分擔之。
之規定「經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集。」辦理。 第十六條，住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。 第二項列舉「法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間」三種為當然之共用部分。 第二是構造上或性質上之共用部分，對建築物基礎結構及安全或維持共用所必需之部分。
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管理委員多為無給職，是許多人眼中吃力不討好的工作，只有少數熱心者願意擔任。 為鼓勵參與社區事務，有些公寓大廈會訂立獎勵機制，如擔任管理委員期間內可免繳無線電視（第四台）費用，或可享管理費優惠等。 第五十條 （授權處理） 本條例第六條、第九條、第十五條、第十六條、第二十條、第二十五條至第二十七條及第四十六條主管機關處理事項 得授權鄉、鎮、市區公所辦理。 大廈管理條例施行細則2023 第三十六條 （管理委員會應向區分所有權人會議負責） 管理委員會應向區分所有權人會議負責，並向其報告會務。 第三十三條 （請求閱覽之權利） 利害關係人於必要時，得請求閱覽規約及前條之會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。 第二十八條 大廈管理條例施行細則 （召開會議之通知方法） 區分所有權人會議，應由召集人於開會前十五日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。
律師除了解釋相關樓上漏水法律條文外，提供幾種樓上漏水不處理的作法，告訴大家樓上漏水樓下如何要求賠償。 直轄市、縣（市）政府為處理有關公寓大廈爭議事件，得聘請資深之專家、學者及建築師、律師，並指定公寓大廈及建築管理主管人員，組設公寓大廈爭議事件調處委員會。 區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。 住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者，應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險。 七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。 賣厝阿明提醒大家，召集人並不僅限於沒有管委會的社區需要用到，如果原先社區的管委會組成有爭議，為了避免住戶無權召開管委會，也可以採用推選召集人及管委會共同召開的方式來進行大會。
大廈管理條例施行細則: 第三章 管理組織
防墜設施設置後，設置理由消失且不符前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀。 ﹝2﹞公寓大廈有十二歲以下兒童或六十五歲以上老人之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。 第四十一條 公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記，並向中央主管機關申領登記證後，始得執業。 ，因該浴室牆壁為房屋所有人專有部分，自應由該房屋所有人負管理、維護之責；若因其疏於維護，造成樓下房屋裝潢毀損，應依侵權行為法律關係負回復原狀及損害賠償責任。 室內裝修過程若導致共用部分、公共設施或相鄰住戶之管道阻塞、滲漏水、停水停電、物品損毀等情事，區分所有權人及住戶應即時修復並承擔相對之賠償責任。
至於管理費之繳納基礎(以坪或戶)、繳納金額（每坪或戶多少）、差別待遇情狀，及繳納方式等? 因管理費性質上屬公寓大廈管理條例第 18 條第1項第2款及第2項所稱「區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」之費用，故仍須由區分所有權人依區分所有權人會議決議之，進而納入規約，以為依循。 該條例另規定，大廈的管理方式除了法律已經規定的外，可以用自訂的規約約定有關社區與住戶的大小事，因此，究竟管委會可不可自行決定繳納管理費的方式，可以從規約中檢視住戶有沒有授權管委會決定如何繳納管理費。
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召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣（市）主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止。 專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。 大廈管理條例施行細則 擔任管委會的主委及各委員，最近為了自聘管理員、清潔員比較好，或者交給管理顧問公司難以抉擇，筆者近者為此問題特別詳加瞭解，並將評估結果的方法分享各位，讓有意自治的公寓大廈的住戶參考。
- 前項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣（市）政府定之。
- ﹝2﹞前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。
- 前項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣(市)政府定之。
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但如果如蔡主委的處境，並非個人戀棧，而是其他住戶參與公眾事務的意願較低，那該怎麼辦呢？ 大廈管理條例施行細則2023 李儼峰律師建議，不妨參照公寓大廈規約範本的作法，於社區規約中記載：管理委員會的選任方式，依區分所有權人名冊輪流擔任。 大廈管理條例施行細則 經選任者若仍不願擔任，依《公寓大廈管理條例》第29條第2項規定，倘若社區規約關於主任委員之解任未另有規定，區分所有權人會議未另有決議，則可寄存證信函請辭。 住戶如果沒有特別約定，社區的屋頂屬於共用部分，依照公寓大廈管理條例第10條第2項，此時的維修費用應由社區的公基金支出，或由住戶按持有共有部分的比例分擔費用，並由社區的管理負責人或管理委員會負責修繕。 透過這個例子可知，看似不起眼的小細節，卻大大影響法院判決，先不論「擔任財務委員之住戶，擔任期間可免繳管理費」之提議是否公平（獨厚財務委員之爭議性），依最高法院92年台上字第2517號民事判決指出，當召集人身分不符規定，則會議不成立。 也就是說不論會議內容為何，只要程序不合法，則當次會議所作之決議皆為無效。
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此外，公寓大廈有第十三條第二款或第三款情形之一，即嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。 或因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者。 經區分所有權人會議以區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意後，進行重建。 但其中不同意決議之區分所有權人以及同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。 規定公共基金的來源有四種：「一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。」其中，由起造人提列第一種基金來源，如果是本條例公布施行前已取得建造執造之公寓大廈，不適用之。
但有急迫情事須召開臨 時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。 第二十四條 （繼受人應繼受前區分所有人權利義務） 區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。 第十三條 （必須重建之法定事由） 公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。 但有下列情形之一者，不在此 限： 一、配合都市更新計畫而實施重建者。 三、因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者。 六、停車場內不得儲放汽油、保養油料及易燃、易爆等危險物品，管理服務人員如發現情形可疑時，得徵得主任委員之同意，出具查核單（如附件三），對車內及行李廂實施檢查。
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公寓大廈有十二歲以下兒童或六十五歲以上老人之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。 都會區因地狹人稠，許多民眾都居住在公寓大廈內，惟在人情淡薄之現代社會，樓上、樓下鄰居互不相識之情形亦非少見，一旦住家發生漏水問題，如無法及時釐清修繕責任歸屬，除延宕修繕時程外，也容易造成住戶間不必要的誤會和摩擦。 公寓大廈管理委員會最重要的業務，應是將財務管理收支做公開完整呈現，法律上對於財務報表並未明訂格式，但是對於非專業背景人士接任管委會委員後，除了參考前任留下資料外，並不容易再找到其他適當作法來改進，而最好的方法就是看有没有其他大樓或物流單位有更好的版本可供參考。 上述相關漏水問題及相關法律僅供參考，應建立使用者付費的原則為宜；即住戶經告知樓下鄰居有漏水問題，最好主動面對問題及處理，建立良好典範，鄰居和睦相處是最珍貴的情誼。
二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。 初看樓上的剪報還真得會嚇一跳，以為辛苦的保全員如果没有看好停車場的車子，被膽大包天的竊賊把車子偷走後，保全人員没有發現，還要賠64萬元給住戶，以後還有誰敢擔任保全人員？ 後來再仔細看一下報紙及找到本案法院判例瞭解，發現到並不是保全人員應該賠，而是保全公司被判賠，理由整理如下，...
大廈管理條例施行細則: 社區位置：
區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。 四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。 十一、管理服務人：指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司。 根據《公寓大廈管理條例》提到，召開區分所有權人會議會由合法的召集人，也就是管委會的主任委員來發布通知請求召開大會，但是，假設我的社區原先就沒有管委會，就需要先確認在社區規約內有沒有提到推選召集人的程序，但是普遍沒有管委會的社區也沒有規約，召開大會的管道就會採用「召集人的推選程序」。
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前項以外之公寓大廈管理服務人員，違反第四十五條規定者，中央主管機關應通知限期改正；屆期不改正者，得廢止其認可證或停止其執行公寓大廈管理維護業務六個月以上三年以下或處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰。 受僱於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員，違反第四十四條規定者，中央主管機關應通知限期改正；屆期不改正者，得廢止其認可證或停止其執行公寓大廈管理維護業務三個月以上三年以下或處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰。 三、區分所有權人或住戶違反第六條規定，主管機關受理住戶、管理負責人或管理委員會之請求，經通知限期改善，屆期不改善者。 起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。
大廈管理條例施行細則: 管理費怎收?規約說了算?
答：管委會如係將大廈管理維護工作委任保全公司、管理維護或物業公司辦理，其所派駐之人員係受僱於保全、管理維護或物業公司，早有勞動基準法之適用，應由該公司負擔雇主責任。 為增進大廈管理委員會對於勞動基準法暨相關勞工法令之瞭解，釐清勞雇雙方權利義務，針對大廈管理委員會常問相關法令疑義，彙整常見問答集，歡迎多加利用。 大廈管理條例施行細則 依照公寓大廈管理條例第18條，公寓大廈的公共基金來源包含大廈起造人按總工程款提撥、住戶繳納、基金孳息或其他收入。
有供營業使用事實之住戶有前項第三款或第四款行為，因而致人於死者，處一年以上七年以下有期徒刑，得併科新臺幣一百萬元以上五百萬元以下罰金；致重傷者，處六個月以上五年以下有期徒刑，得併科新臺幣五十萬元以上二百五十萬元以下罰金。 居住在公寓大廈最擾人的問題之一，就是遇到没有公德心的左鄰右舍，與其爭執生氣還不如學會跟法官講，請法官主持公道來要求其改善，這是現代人必須學會的技能之一，很多都捨此道而偏用最原始的技能來處理，一不小心反而造成自己理虧被告賠償，這也是本站一直想提供網友們正確的 DIY 大廈管理條例施行細則2023 方法理... 現代工商社會之常態，而異議人卻放任其女兒長時間在住處內練琴，且學琴者於學習階段多以斷斷續續一再反覆嘗試之方式，不斷練習新曲，藉以熟悉各項琴技，對音律之熟稔、乃至於鑑別程度，當與社會通常一般人之認知有別，自不能以其所認，逕為社會通準之依據，故學琴者所彈奏之琴聲，對於期待在家休息之其他住戶而言，應屬足以妨害他人生活安寧之聲音，堪予認定。
四、前述公共基金及管理費之收取，管理委員會應於每季（次）第一個月五日前製作公共基金或管理費專用三聯式收據，於蓋妥管理委員會收款專用章後，送交各區分所有權人或使用人辦理繳納。 第四十三條 （管理組織之成立） 本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。 第二十六條 （起造人召集會議） 公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上時，起造人應於六 個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報備。 第四條 （專有部分） 區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。
﹝1﹞各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。 ﹝3﹞住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。 」、法務部對「國際公約內國法化的實踐」委託研究報告之對案建議，第5頁以下。 學說見解，請參廖福特著，法院應否及如何適用公民與政治權利公約，台灣法學雜誌第163期，2010年11月1日、陳清秀著，兩公約實踐與賦稅人權保障，2011年2月法令月刊。 是區分所有權人會議之決議及規約，如硬性規定「管理費之繳納，須透過轉帳方式，而且手續費由區分所有權人負擔」，已違反比例原則中的損害最小原則。
