天城路旁的康文設施於1993年至1994年期間落成，包括天水圍運動場、天水圍體育館和天水圍游泳池。 除天水圍體育館外，天愛苑附近還有新建成的天瑞體育館（於2007年6月24日啟用）。 天水圍北設有一中型公園——天秀路公園，旁邊亦預留了空地，近俊宏軒後方亦已規劃興建天水圍第三個公共泳池及球場等設施。 其他小型公園則有天瑞路公園、天柏路公園、天河路公園及天龍路旁的中式園林「龍園」。 天恩邨旁的天暉路體育館於2012年11月27日啟用，特設室內緩跑徑及戶外攀石牆。 早在1983年的總規劃大綱已訂明天水圍31區（即今天頌苑）是可能興建醫院的選址，但後來當局認為區內醫療需求未達興建門檻而擱置。
2006年，位於新市鎮東北部的香港濕地公園第二期落成啟用，園內設有三個大型展館及人工建造的大型濕地。 該校設有12年班級，提供不少於900個學額，並主要取錄非本地學生，預計2025年啟用。 到2020年12月26日，天秀路公園旁的天秀臨時街市投入運作，雖然由食環署作為業主，不過管理方面由服務承辦商負責。 區內其餘商場集中在公共屋邨及居屋附近，如T Town、天耀廣場、天瑞商場、天恩商場、天慈商場、天盛商場、天澤商場及天晴商場，除天恩商場和天晴商場由香港房屋委員會持有及由房屋署管理外，其餘的都是由領展持有及管理，亦有其他管理公司管理的商場，如俊宏廣場及業權分散的天一商城。
天水圍橋頭圍商業項目: 住宅單位數目相等於三分一個嘉湖山莊
故此研究希望透過活用公共屋邨的剩餘空間，例 如天耀邨的廣場門口及天慈邨的羅馬廣場，同 時設立「社區墟市園地」和「技藝工房」組合，組合以貨櫃為主體設計，貨櫃內部空間為「技藝工 房」，貨櫃上蓋的空間作綠化休憩園地，同時園 地可不定期作舉辦墟市用途（圖 3）。 「墟市園地」 的設立能配合「技藝工房」及社區內「可食地景」 規劃，工藝及農業成品可以在墟市出售，達致社 區共生的生活模式。 假若區內有更多社區活動或相關支援，定會對天 水圍的社區發展裨益不淺。 發展本土經濟的聲音 在數年間漸起，天水圍街坊身懷不同技藝，若社 區中有讓他們得以發揮一己之長的空間和機會， 定能大大促進社區經濟發展。 天水圍橋頭圍商業項目2023 剛入伙的筲箕灣樂融軒，乃房協首個糅合私樓及長者屋發展的住宅項目，早前以招標發售的頂層特色戶A室，獲買家以2,521.7萬元投得，實用呎價達2.09萬元，成為房協歷來開售項目中，銀碼最狼最貴單位紀錄。
基建項目須嚴格審批，一旦批准後必須以最佳速度在政府財政科監督下完成使用基金的款項。 簡單來說，基本工程儲備基金的設立，本身只是在80年代面對需要而設計的財政技術。 然而，當時政府的工務計劃中已有很多正在規劃及建設中的項目，在公共財政上怎樣能作出安排來管理這些項目涉及的公帑開支成為一大難題，這也成為自1977年起出任行政局非官守議員的彭勵治在81年6月就任首位非公務員出身的財政司時的重大挑戰。 81年7月，行政局討論天水圍時，參考了政府對80年代基建開支和建造業界的容載力預測，了解到面臨的基建造價上漲壓力。 考慮到已在進行的多項基建發展，包括公屋、居屋、現有新市鎮繼續發展、新建的將軍澳和馬鞍山新市鎮、大嶼山新機場及連接大橋、貨運碼頭及多條地鐵線路等，政府本身已預測80年代中後期公共財政的開支將達到高峰，剛好會與天水圍規劃中的施工期重疊。
天水圍橋頭圍商業項目: 天水圍有新盤開售！長實嘉湖山莊已逾30年、新地爭做天水圍新「一哥」 ｜老樓周記
除了鐵路網外，區內也有多條巴士線來往香港各區，而三號幹線則大大拉近天水圍與港島、九龍、荃灣、葵涌及香港國際機場的距離，也大大舒緩大老山隧道及屯門公路在1994至96年間之交通壓力。 市鎮內最長的道路為天影路，位於新市鎮西面，剛好分隔開廈村及天水圍新市鎮，港鐵巴士K76線是駛經此路的唯一巴士路線。 此外，新市鎮內亦設有很多單車徑並連成完善單車徑網絡，可達鎮內大部分地方。 現時天水圍有6個由領展及房屋委員會管理的街市，1個由食環署委託服務承辦商營運的臨時街市，區內亦有13間購物商場、13間超級市場及約90間新鮮糧食店。 天水圍公園旁的+WOO 嘉湖（前稱嘉湖銀座）及嘉湖海逸酒店，是天水圍新市鎮最大的購物中心。 該處有名為「天水圍市中心」的巴士總站，但遠離該區的交通樞紐——天水圍站，原因是天水圍新市鎮規劃初期西鐵終點站原定設於該處，即輕鐵天水圍總站（今改名天榮站）旁邊；但其後因為廈村鄉及屯門區的居民反對導致西鐵走線更改。
據業內人士指出，上述鋪位位處大單邊，門面開揚，亦為該商場最旺地段，儘管疫情下百業簫條，外賣快餐店屬市場奇葩，租金收入穩定，回報逾4厘，市場罕見，成交價低市價約20%。 民生區鋪位疫市下「異軍突起」，市場再錄大手成交，知情人士透露，天水圍天瑞路88號俊宏軒俊宏廣場地下5至7號鋪，建築面積約4905方呎，以約1.2億成交，呎價約24464元，買家為郭姓本地投資者，該鋪現時由連鎖快餐店麥當勞以約425316元租用，料買家享回報約4.2厘。 原業主於2013年購入上址連後方一籃子物業，當時上址作價為9000萬，故持貨9年，帳面獲利約3000萬，物業升值約33%。 天水圍橋頭圍商業項目2023 天水圍天瑞路88號俊宏軒1樓 號舖，建築9296呎，租客百佳超市，現租金48萬。 曾自強續稱，該舖座落民生住宅區，鄰近有多個公私營屋苑，包括天逸邨、天澤邨、天恒邨及新鴻基地產最新住宅項目Wetland Seasons Bay，人流不俗，為該區帶來強勁消費力，支持其造價向好。
天水圍橋頭圍商業項目: 圖則3個月前獲批 新地天水圍建「新界版apm」
上述天水圍橋頭圍劃作未決定用途用地，獲准發展1幢31層混合式商廈。 項目早前亦獲批發展住宅，提供512伙，發展商可決定作住宅或商廈發展用途。 新地續稱，改劃亦可發揮西部經濟走廊上的地理優勢，幫助屯門區升級轉型發展商業中心，更好地配合未來北部都會區的發展，以至抓緊新界西北融入鄰近深圳高新科技發展所帶來的機遇。 天水圍橋頭圍商業項目 地盤面積約10.7萬方呎，將用作商業用途，以可建樓面約85.6萬方呎計，每方呎樓面補價約2305元，料為新界區最大宗的商業項目補地價個案。 元朗區議會預計在2022年底進行首階段遷移及擴闊車道工程，隨後展開新街市的建造工程。 當局指為減低對附近居民的影響，工程會分階段進行，屆時將有臨時交通安排，行人及車輛可繼續使用天福路，兩旁的公共交通服務亦會維持，預料成個項目於2027年完成。
另外，《南華早報》於2010年12月揭露，早在1982年時，當時港府與巍城有限公司就共同發展天水圍簽訂私人備忘錄（private memorandum），備忘錄限制政府發展商業設施的規模不可威脅私人屋苑的商業收益（故區內欠缺公營街市），該協議於2002年撤銷。 ）位於香港新界西部的元朗區，為第三代香港新市鎮，也是元朗區兩個新市鎮之一，人口約300,000。 未來，天水圍新市鎮可能會和計劃中的洪水橋/廈村新發展區合併成為一個大型的新市鎮。 該橋頭圍地皮早前擬興建一幢31層高的商廈，設有約85.6萬平方呎的零售及商業樓面。
天水圍橋頭圍商業項目: 社區設施不足
儘管筆者的老師鄧永成在十多年前的論文指出，規劃失誤不能解釋天水圍的真正問題，認為要以土地發展體制的層面分析殖民政府向資本家傾斜的問題，不過筆者認為官商合謀同樣也不能完全解釋天水圍的真正問題。 特區政府非常樂意接納以港英政府官商合謀來解釋天水圍成為悲情城市的說詞。 這種解釋的潛台詞是，只要現在修正過來，搞些市集街市、多派社工，問題便可迎刃而解。 天水圍橋頭圍商業項目 天水圍橋頭圍商業項目2023 今日政府樂於承認天水圍問題，是按同樣邏輯轉移視線，明日大嶼也好，新界新發展區也好，一切都只是技術事宜，只要做好規劃，就沒有問題。
該地段另一矚目成交為俊宏軒俊宏廣場地下L21號鋪，建築面積約434方呎，去年2月以2420萬成交，呎價約5.57萬，現址菜檔新界仔，月租5.2萬，買家為加禾農業董事李小玲，為該連鎖菜檔新界仔經營者，回報約2.57厘。 李小玲亦持有毗鄰22號鋪，建築面積約434方呎，於2019年11月以2380萬買入，現址為銀河牛腩粉麵，月租6.2萬。 第3585，成交3200萬，感覺6.5分，天水圍天瑞路88號俊宏軒地下G08號舖，建築面積約是1532呎，門闊約22呎，舖深約40呎，租客恆進教育中心，租金$105,000，成交約3200萬，回報率約3.9%，樓齡20年。 國家發改委提出，要千方百計促進消費，著力擴大國內需求，增強內需對經濟增長的拉動作用，促進形成強大國內市場。 報告提出，要將恢復和擴大消費擺在優先位置，增強消費能力，改善消費條件，創新消費場景。 要創造內容豐富、品質精良、結構合理的高品質消費，持續提升傳統消費，加快培育新型消費，不斷壯大消費熱點。
天水圍橋頭圍商業項目: 「天水圍apm」成焦點 涉50萬方呎商場
彭勵治在其首份財政預算案中形容，他設想的基本工程儲備基金是一種類似商界運作的形式，將不確定性攤分到項目需時的年期。 公共財政學者鄧樹雄曾形容，商界出身的彭勵治以商業手段來管理香港的公共財政。 彭勵治參考過去財政數據，訂出每年大約從政府的經常收入抽取15%和從地價收入抽取80%注資基金，但他強調這只是參考百分比，注資額應視乎實際狀况而決定，但前提是注資額應同時來自一般的經常收入和地價收入。 他認為這個安排可以明確地讓公眾知道地價收入會和經常收入一起同時貢獻到基建和其他政府服務中。 更重要的是，根據條文及彭勵治的設計原意，基金的利息收入應該撥回政府的一般帳目，不應留在基金，以確保基金內只有獲得立法局按項目審批和財政司調撥之數額；財政司亦要將沒必要用作基金目的之款項撥回一般帳目，不能因基建而犧牲其他社會需要。
- 在1980年代尾至1990年代初，由於天水圍配套不足，故此區內最早落成的公共屋邨（即天耀邨及天瑞邨）一直無人願意申請。
- 另外，消息指屋苑將提供穿梭巴士往返嘉湖銀座及港鐵天水圍站，惟詳情有待發展商日後公布。
- 去年全年增值稅留抵退稅超過2.4萬億元人民幣，新增減稅降費超過1萬億元，緩稅緩費7500億元。
- 1995年起天水圍北部開發時，北部地區成為供應大量樓房的重要地段。
- （星島日報報道）地政總署昨公布上月補地價個案，其中，由新地持有的元朗橋頭圍商業項目，已完成補地價，涉資約19.7億。
- 而地皮位於洪天路與屏廈路交界，毗鄰西鐵天水圍站， 而地皮原被規劃作「未決定用途」，發展商亦曾計畫作住宅發展用途，其後向城規會申請作商廈及零售用途，並獲批建1幢31層高的商用物業，總樓面約85.6萬方呎。
然而，這只會是重蹈覆轍，像當年港英政府一樣，為了涉及中港政治利益的盤算，在城市規劃中繼續不會以公眾利益和民主價值為優先考慮。 1983年，首份天水圍南的規劃圖則出爐，周詳地按照港英政府一直以來的考慮，規劃了用作工廠、寫字樓和貨倉的工商業用地、私樓和公屋的住宅用地，也有公園、社會設施和交通基建。 天水圍橋頭圍商業項目 只是後來因工業北移、經濟結構轉變，原先設想天水圍能成為物流和交通樞紐的功能無法發揮，規劃有需要修改。
天水圍橋頭圍商業項目: 香港紗廠重建逾百萬呎商廈獲批
經過多年討論，天水圍醫院選址訂於天華邨附近並於2013年動工興建，於2017年1月8日陸續啟用，以減輕屯門醫院及同區博愛醫院的負擔。 該幅地皮在去年4月由新地投得，中標價86.14億元、每方呎樓地地價7,184元。 此外，同樣由新地持有的天水圍橋頭圍商業項目，亦獲批建一幢設有3層地庫、樓高28層的商廈，涉及約85.62萬平方呎。 日後WSP, 天榮住客可能有Shuttle Bus 來往天水圍apm. 濕地公園路有多條巴士路線提供來金鐘、機場、觀塘、葵涌、大埔墟等地，另有通宵線往來屯門、美孚、銅鑼灣。 另外，消息指屋苑將提供穿梭巴士往返嘉湖銀座及港鐵天水圍站，惟詳情有待發展商日後公布。
新地（00016）天水圍橋頭圍發展商廈方案昨獲通過，可作寫字樓及商場混合式發展，總樓面84.6萬方呎，相信為區內最大商業項目，有機會成為未來地標物業之一。 不過，由於地基工程大幅延長建築期，加上2008年至今工程標價大增，最後建築成本較原先估計增加超過1倍，令計劃在財務上不符合效益，決定中止計劃。 在輿論壓力下，港府委託獨立小組，研究如何防範天水圍發生新的家庭暴力慘劇。
天水圍橋頭圍商業項目: 屯門及元朗西區
對於傳媒不斷渲染天水圍發生的種種悲劇，以及大多創作均圍繞這個市區內的不幸和家庭問題，令不少天水圍居民大為不滿，認為外界把社區塑造成悲情城市，將他們標籤。 但創作人表示無意歧視或貶低天水圍，只是希望大眾對天水圍有更多的認識，關心這個社區。 直到2018年，《施政報告》終於宣佈天水圍街市選址方案，佔地只有約8000至10,000平方米。 方案一是於港鐵天水圍站對出的天福路頂興建造價昂貴的架空天橋，在天橋上設街市；方案二是減少天福路兩條行車線，在港鐵站旁邊地面設街市。
該項目的設計近月獲得國際獎項，項目的模擬圖亦首度曝光，惟未知是否最終設計方案。 不少懷緬殖民時期的香港人常對麥理浩歌功頌德，讚揚他提升了香港人的生活質素，為香港的黃金年代奠下基石。 天水圍的規劃故事，正好展示了麥理浩考慮香港、中國和英國利益的戰略框架，一切都是為了增加英國的談判籌碼。 唐健豐2017年在《號外》雜誌撰文，詳細講述中英談判結束後，官商同謀、產業轉型和樓市等因素怎樣影響後來的天水圍規劃發展。 80年代後期起，幾乎倒閉的大寶地產、歷經股權變動的會德豐和華潤也先後退出巍城，將權益轉讓予長實，令長實成為天水圍發展中的最大贏家。
天水圍橋頭圍商業項目: 新地天水圍項目19.7億完成補地價 新界最大宗商業補價個案
據最初的規劃顯示，整個天水圍新市鎮北部也打算規劃中、低密度私人屋苑，而有關的計劃在1994年時已暫時擱置。 2013年12月，房協中止長者屋計劃，政府隨即將土地用作發展私人住宅，可提供2,200伙單位，新鴻基地產於2014年7月9日分別以22.21億元及19.68億元獨攬第112區及第115區地皮，兩地樓面呎價均分別逾1,800元。 擁有鄰近栢慧豪園屋苑的輕鐵天榮站地皮的港鐵公司現與新鴻基地產發展天榮站物業項目。
天水圍橋頭圍商業項目: 新地古洞項目准建6幢分層住宅 天水圍橋頭圍建28層高商廈
市區有多項同類圖則批出，當中，長沙灣順寧道320至328號，以及330至336號，批建1幢24層高住樓，另連4層平台及兩層地庫，總樓面逾10.8萬方呎。 而去年由建灝地產以6.18億元投得的市建局大角咀橡樹街89至91號與埃華街1至5號項目，准建1幢20層高商住物業，並連2層地庫，涉及樓面近6萬方呎。 另外，九龍城嘉林邊道20至20號A項目，亦批建1幢15層高住宅大廈，並設各兩層平台及地庫，提供樓面逾2.33萬方呎。 市區亦有多個同類圖則批出，當中，建灝地產去年以6.18億元投得的市建局大角咀橡樹街89至91號與埃華街1至5號項目，准建一幢20層高商住物業，並連兩層地庫，涉及樓面近6萬方呎。 另外，九龍城嘉林邊道20至20號A項目，亦批建一幢15層高住宅大廈，並設各兩層平台及地庫，提供樓面逾2.33萬方呎。
天水圍橋頭圍商業項目: 規劃許可申請
此 外，立法會議員和不同人士更建議設立廉價紅酒 賣場、美食廣場和有機農莊等來吸引遊客。 然 而，115 區最終撥歸房協興建長者屋，112B 區 亦撥作私人住宅發展，結果該提議不了了之。 新地的天水圍橋頭圍橋昌路零售及商廈發展項目，獲准建1幢28層高商業大廈，並設3層地庫，提供總樓面逾85.61萬方呎。 該項目貼鄰為天水圍站，去年補地價金額高達19.74億元，料為新界區多年以來最大額的同類補價項目。 屋宇署7月批出16住宅及商住發展建築圖則，其中以新鴻基地產的古洞北第25區住宅發展項目規模較大。
上回講到，英國清楚地了解到華潤的參與只是經濟誘因驅使，便叫港英政府自己按既定政策處理。 儘管如此，麥理浩並沒有放棄透過天水圍新市鎮的規劃來完成其政治任務。 當麥理浩政府繼續審議天水圍規劃時，其着眼點放在天水圍能怎樣在深圳經濟特區成立後，促進廣東一帶的經濟發展，為中國帶來好處。 畢竟，他一直以為，只要英國治下的香港能發展為只有英國才有能力管治的現代城市，同時繼續帶給中國在經濟發展方面的好處，這會增加英國在可能出現的談判桌上的籌碼，令中國願意在97後維持現狀。
天水圍橋頭圍商業項目: 天水圍文物修復保存中心
終於有全新大盤開售，新地天水圍Wetland Seasons Bay首批呎價13,698元，作為新界大西北的新盤，呎價與鄰區新盤相宜，加上新地品牌效應料成全城焦點。 Wetland Seasons Bay第2期住戶想買新鮮食材，就可以去臨時街市天幕街市，設40個攤檔，滿足區內市民新鮮濕貨需要；長遠而言，政府計劃在天福路興建兩層冷氣街市，提供151檔位，預計2023年動工，2027年完工。 此外，赤柱灘道14號亦於上月完成補地價，為住宅丙類，樓面約12024方呎，涉及補地價3057萬，每方呎補價約2542元。 港鐵擁有的天榮站物業項目自2011年起被鄰近居民、學校學生以至地區人士批評。 不滿港鐵未有全面諮詢公眾，敷衍反對意見，計劃在輕鐵天榮站上蓋興建屏風樓。 項目於2013年1月18日起招收意向書，1月24日下午2時截止。
就在協議簽訂後不足兩個月，英國首相戴卓爾夫人9月訪問北京與鄧小平會面。 華潤檔案記載巍城與政府一起在這之前處理好天水圍約3000村民的安置問題和魚塘損失賠償，戴卓爾聽見鄧小平說：「天水圍的問題解決了」。 當天水圍的「小問題」解決了之後，中英雙方才正式開始談判涉及香港未來的「大問題」。 彭勵治很快意識到，建造業界容載力有限，有必要更好地管理工務計劃來紓緩造價上漲壓力。
