不過一般上財務公司預留的高成數按揭是有特定的配額(quota), 一旦配額滿了，不管準買家的入息有多高也申請不到財務公司提供高成數按揭的二按。 買家不要太過於自信認定買新物業就一定可以借到高成數的二按。 當然還有另一種息口選擇，但卻是較偏門的一種，就是「定息按揭」。
大部份財務公司都沒有規定客戶需要接受物業借貸壓力測試。 物業2按 個別情況諮詢，可以聯絡伽瑪的按揭顧問，我們會為客戶詳盡分析。 除非一按銀行同意，否則借款人不可以同一物業作為抵押，向其他貸款機構取得貸款（即「二按」）。 在過去，銀行批出一按後，銀行罕有定期向按揭借款人查問：「你有沒有借二按？」只要借款人定期還款，多數銀行並不會留意到借款人將單位作為抵押品，借入其他貸款。 物業2按2023 由於金管局以及按證公司推出多輪的限制物業按揭措施，當現有業主想買入第二層或以上物業時，對買家的首期以及收入要求都會增加，若有所忽略可能會無法申請按揭。
物業2按: 二按知多D：二按意思是什麼? 物業二按風險有哪些?
在簽妥臨時買賣合約後，業主便可以正式開始申請按揭。 業主可直接找銀行或找專業的按揭轉介公司，例如經絡按揭轉介。 經絡職員會先瞭解申請人的簡單財務狀況，再介紹合適的按揭計劃及銀行提供的優惠，為客戶收集資料後，便為其申請銀行的按揭貸款，以協助客戶儘快完成按揭申請。 村屋按揭較保守 現時村屋最高可以承造八成五按揭，可以做按揭保險，但買家要注意銀行對村屋的估價較保守，最好預備資金在手，應付首期增加之用。
兩者有不同的入息/資產限額要求和最高按揭成數限制。 綠表申請人士最高可申請九成半按揭，而白表申請人士最高只可申請九成按揭。 物業2按 由於居屋有房委會作擔保，因此不論綠表申請人士或白表申請人士，即使申請高成數按揭，亦無須購買按揭保險。 借貸人每月清還按揭貸款，當中包括每月還款額、利息和其他費用。 借貸人所選擇的按揭利息計算種類，對將來的還款額有莫大影響。 按揭利率分為兩種：P按（Prime Rate）及H按（Hibor Rate）。
物業2按: . 租約訂立日期
當然業主可以選擇自己信任的律師樓處理二按相關手續。 在了解「二按」之前，先開始説説「按揭」及「一按」。 按揭是業主以資產或物業為抵押品，簡單來説就是將資產轉移到貸款人（通常是銀行）名下，等還清貸款後，再將資產轉回到借款人（抵押人）名下。 任何正式的按揭都需要貸款人和借款人簽訂按揭契Mortgage Deed，裏面包含所有貸款人對於抵押物業的權益。
至於「家居保險」則多是保障家居內發生意外而產生的損失。 準買家要留意，部份銀行表示送「火險」或「家居保險」，是贈送第二年的保險，藉以要求買家先跟從銀行購買第一年的保險。 坊間不同保險公司也有「家居保險」購買，準業主可視乎保額及保障範圍，自行向保險從業員查詢。
物業2按: 選擇副題
因2021/22課稅年度，政府繼續推出百分百稅務寬免，每宗個案上限為HK $10,000。 根據稅務局的簡單税款計算機計算，只要你個人年薪達HK$289,140，計除稅款寬免後，無須繳稅。 即使你正為一所蝸居供款，絕對無必要申報供樓利息的配額，留待日後收入提升或換樓時才使用。
即使積金局接納你是自僱人士，亦不會影響有關收入的性質，一切均按收取有關收入的整體事實而定。 如你是透過互聯網提交報税表，你可登入「税務易」帳户內的功能選擇「聯絡我們」更正或補充資料;詳情請瀏覽更正或補充已透過互聯網提交的報税表。 如申請扣除開支，你暫時無須提交你所申請扣除項目的證明文件，但你仍須保留這些證明文件 6 年(由有關課税年度完結起計)，以便日後在有需要時提交本局查驗。 在利息方面，現時市場上普遍選用P按(最優惠利率)或H按(同業拆息利率)，加按利率跟隨市場做法。
物業2按: 買賣二手樓洗費:
另外，即使做了一按，銀行的貸款合約或按揭契條款，會規定按揭借款人在承造二按前，必須先取得一按銀行的同意（bank consent）。 可是，按保公司於審核過程中有機會要求派人睇樓，如發現物業仍有租客使用，便會不批按揭。 如果直到收樓租客仍佔用物業，賣家便需負上法律責任，買家當然可向賣家追討賠償。 在申請按揭前，申請人都要進行壓力測試，以讓銀行考慮到申請人的財務狀況，例如月入、債務問題等因素，再評估申請人可負擔的貸款額，批出某按揭成數。 如果最終按揭成數比預期低，申請人就要預備更多首期置業，例如當初預期申請8成按揭，但銀行最後只批出7成按揭的話，咁申請人就要準備3成首期。
鑑於銀行競爭按揭生意激烈，過去也會用高現金回贈來吸引買家方法，但近年略有收斂，一般來說是回贈金額為貸款額0.2-0.5%之間。 基於息隨本減關係，銀行最能賺買家錢是在承造按揭頭幾年，所以頭幾年贖樓或轉按，銀行都要罰息。 一般來說罰息期兩至三年，多數為貸款額2%及1%；以及要退還銀行所提供的現金回贈。 最多谷友關注「壓力測試」，擔心自己未能過通過測試，銀行會拒批按揭。 所謂「壓力測試」，就是金管局要求銀行對按揭申請人一種測試，除了你自己的供款佔入息不可超過一半外，局方還要求在假設現水平樓按加息三厘後，你的供款佔入款不多於六成。 基於「先息後本」的概念，一宗按揭生意，銀行最能賺取借貸人是起首幾年，所以按揭借貸人需在起首兩至三年銀行綑綁在同一銀行內。
物業2按: 「發展商一按」vs「銀行一按+發展商二按」有何分別？
因此銀行貸款予買家，必須在「H」以上，加徵一個百分比來賺取客戶利潤，舉例以現時H+1.24厘計算，銀行就是賺取準業主1.24厘的利息。 近年樓市未見回落，愈升愈有，不時聽見有人說「加按套現投資」、「加按套現」買樓，到底什麼是加按？ 對於已有物業在手的市民而言，加按對市民來說有什麼價值呢？ 物業2按2023 如果你是業主，有意想透過加按來增加流動資金，但對加按套現不太認識，便要看看以下這篇文章了，「加按套現」具體程序、注意事項、還款年期、以及利息支出又點計算？ 若果是非本港居民或以註冊公司買入第二個單位，除了要支付15%印花稅外，亦要支付額外15%的買家印花稅。 3 與現時按揭保險計劃的安排一樣，若申請人於申請按保計劃時已經擁有或提供按揭擔保予一個或以上未完全償還按揭的物業，其供款入息比率上限須下調。
- 朋友得知我的情況，介紹我到康業信貸快遞申請一按，簡單填寫物業地址，15分鐘即出初步審批，更成功批出300萬！
- 如果已擁有或擔保其他按揭物業的申請人，壓力測試標準比一般高，相關標準會收緊至基本供款不可逾月入40%，按揭封頂位或定息加3%利息後，供款不可逾月入50%。
- 但你需留意，國內貸款的利率普遍較香港高，例如人民銀行公布的 5 年以上人民幣貸款基準利率為 4.9 厘，按揭息口普遍達 5% 或以上。
- 如你與配偶共同選擇個人入息課税，則你們兩人必須同時填寫報税表第7部，申請共同選擇「個人入息課税」，並在對方的報税表第12部上簽署確實。
如果夫婦以聯權共有方式買入物業，兩人都會被整體視為同一擁有人。 當其中一人身故，該名人士權益將自動轉移至其他在生的聯權共有人，直至剩下最後一人為止。 物業2按2023 例如夫婦以聯權共有持有物業，男方身故後，物業會變為女方全權擁有。 另外，如要將物業出售，亦需要所有聯權共有人士同意出售。 未經一按銀行同意下做了二按，等於為違反按揭契內的禁止條款，銀行有權追還所有欠款，甚至收樓。 有銀行界人士表示，即使客戶存心隱瞞，銀行亦有機會將其找出，一經查證違規事實，銀行有權追收貸款，或直接加按息。
物業2按: 獨家A.I.按揭評估
就樓換樓人士按揭制度而言，2019年新制度按揭與舊有情況差別不大，同樣是視乎到底銀行審批按揭的時候，舊有物業的信貸紀錄是否仍於「環聯信貸紀錄」當中，去定義到底樓換樓人士按揭申請是否屬「持有物業」。 在這樣情況下，容易跌入違法陷阱，因為公屋或居屋業主是不可擅自加按的。 如果是業主的物業被釘契， 那麼， 他只需要將釘契的原因解決， 並取得文件證明， 向土地註冊處進行登記， 便能成功解釘。 當買家購入被釘契的物業， 即意味著將其所有的問題及法律責任都一併拿下承擔。 另一方面，由於這些文件及表格都具有法律效力，因此亦可以同時保障業主、房東、買家及租客。
不過如果打算選擇居屋一類資助房屋，房委會等部門對「首置」定義會更會嚴謹。 買家們只需要事前知會銀行有關申請二按的意向，並同時通知發展商即可。 通過銀行審批後，會發信給申請人用作證據，方便完成處理發展商 物業2按 二按 申請程序。
物業2按: 什麼是「按揭保險」?
「二按」的概念是在傳統銀行借取五至六成一按後，再向財務公司申請「高成數按揭」部份。 近年「二按」在部份新盤相當流行，發展商往往會夥拍財務公司、或由發展商旗下財務公司提供「二按」，為買家提供「一按」以外的高成數按揭部份。 「二按」的好處是審批上有可能（當然非絕對）會較「按揭保險」寬鬆，買家也不用繳付「按揭保費」，但缺點卻是「二按」息率會較高，未能跟「一按」息率看齊，變相供款會更高。 二按則是指業主將已經做了一按的物業（提供一按一般上都是銀行），再向財務公司申請第二次按揭。 補充一點，業主需要支付申請手續中的律師費用和雜費，包括由發展商代表律師辦理的二按按揭貸款法律文件。
當參觀單位後，假如準買家覺得單位合意，代理便跟業主進行洽談，並協助準買家進行查冊等手續。 透過查冊，大概可了解整個單位的買賣背景，雖然代理多會效勞，但自己也可登入土地註冊處的「綜合註冊資訊系統網上服務」購買相關文件，輸入地址後，透過信用卡繳付就可以電郵接收，每份文件收費15元。 物業2按2023 業主必須非常清楚自己未來幾十年的財務規劃，審視自己有沒有這個必要做加按及看看自己有沒有能力準時供款，不要亂跟風和衝動行事。 這些都是銀行評估貸款人是否有能力償還貸款的方法，有能力通過按揭申請人壓力測試，才有機會通過貸款申請。 第2類係轉按套現，向新銀行提出轉按，將原有物業重新估價，理論上估價愈高愈有利，借盡按揭成數，套現資金用作其他用途。 不過升值後轉按套現都有限制，例如估價即使大升，但仍不可以超過按揭貸款額上限。
物業2按: 財務狀況 / 銀行審批條件有變
由於稅務局並無規定供樓利息扣稅額必須在連續的課稅年度中使用，如你已供樓數年，並計劃細屋搬大屋，買間價格更高的物業，這時就要規劃一下如何善用供樓利息扣稅額。 如你已為首間物業償還了大部分按揭貸款，其每月供樓利息應比第二間的為少，當然要也要視乎首期開支，在換樓前就應考慮是否保留餘下的課稅年度供樓利息扣稅額，用於新物業上。 要決定是否申報居所貸款利息扣稅，先要了解個人的稅務情況。 按揭是「息除本減」的長期貸款，即按揭利息會隨著歸還部分本金而相應減少，因此在供樓的初期，利息負擔自然亦是最大，如果你的收入在扣除有關免稅額後仍然高昂，則應該越早申請，扣減的稅款相對越多。 借取按揭保險，需在借取傳統銀行五至六成按揭以上，按得更高成數，故需繳交保費，按揭保費大致為貸款額5%，但如果想避過壓力測試，就要按原有按揭保費再上調一成，即按揭保費預貸款額5.5%。
入巿前清拆僭建 入巿前檢查物業有沒有僭建物，避免影響按揭申請，好像天台玻璃屋、圍封露台等，單位要清拆並還原方可作買賣，簽約前宜釐清清拆費用由哪一方負責。 建築期延供款 用建築期付款買樓花，買家需先付訂金，待單位臨近入伙才上會供樓，買家有較長時間安排資金，但樓花期可以長逾2年，萬一樓價下跌，單位可能出現估價不足問題，買家需要準備充足首期以及供樓預算。 谷友想知道，物業跟自己兒子共住，又能否用較年輕、且有入息收入的兒子作「擔保人」呢? 向業內人士查詢，原來銀行多數仍會以「借貸人」的入息來作衡量基礎，會否接納「擔保人」也視乎個別情況決定。 例如夫婦二人聯名擁有物業，即使按揭供款是由其中一人獨力承擔，每人就該單位的供樓利息所得的最高扣稅額為HK$100,000除二，即HK$50,000。 除了要預留一萬至二萬元作律師費、以及樓價1%作為買賣二手樓的經紀佣金外，當中最大筆支出是印花稅。
物業2按: 按揭計算
本文會介紹英國買樓和英國樓盤的最新資訊和注意事項，包括英國樓價、買樓程序、買樓費用和稅項，讓大家先初步了解英國房地產市場，再從長計議。 當中，最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》。 《商品房銷售（預售）許可證》的預售範圍為項目可銷售樓盤，簽約前記得確定準備購買的單位是在預售範圍之內。 物業2按2023 至於「二書」一般是交樓時使用，是一份向新業主所購單位保證質量的法律文件。 發展商會根據《住宅質量保證書》上約定的房屋質量標準承擔維修、補修的責任，如果經註明的工程質量監督單位重新核驗後確認不合格的，購買人有權退房。 如果你不熟悉當地的物業交易程序，可嘗試透過當地的地產代理買樓。
舉例說：你在轉按乙銀行時，仍欠甲銀行本金$1,000,000，但你卻向乙銀行借了$1,500,000，按揭利息會按【1,000,000/1,500,000】來分攤；即只有三分之二的利息可扣除。 如在轉按乙銀行時，首次作購買物業貸款已清還，則支付乙銀行的利息便全數不能扣減。 如你再次按揭貸款而又打算申索利息扣減，請於附錄第 10 部分列明「再按揭貸款」及「前次按揭貸款」的資料。
