一、管理委員會於完成共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點交，向直轄市、縣(市)主管機關報備後，該直轄市、縣(市)主管機關自應將代收之公共基金，由公庫全數撥付之，並無相關扣除之規定。 四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。 三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
第三十一條 區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。 二、是信託關係之受託人已登記為所有權人，該受託人於區分所有權人會議中，自應與一般所有權人相同，有其表決權。 受託人受區分所有權人委託出席區分所有權人會議，其受託表決之比例及人數，前揭條文（第27 條第3 協和街合和大廈 項）已有限制。 至關受託人受不同意見之區分所有權人委託時，其受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，該表決之「超過部分」，當依上開條文規定不予計算。
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本條例無溯及既往之特別規定，舊有公寓大廈之管理組織未成立前既已存在之事實，如有違反成立後之規約者，其法律效果如何，宜依具體情形由受訴法院或主管之行政機關認定之。 另有關違章建築之拆除，除依條例第8 條第2 項規定外，亦得依違章建築處理辦法第3條第1 項規定，由直轄市、縣(市)主管建築機關執行之。 ▲關於公寓大廈管理條例92 年12 月31 日修正前所報備之規約有無同條例第8條第1 項之適用乙案。 住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。
況且公寓大廈自得依其需要，透過區分所有權人會議決議，於規約中制定較條例嚴格或寬鬆之決議條件。 本條文係針對區分所有權人會議依條例第31 條規定，未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達定額者，所為之特別規定。 另按條例第31 協和街合和大廈 條規定，區分所有權人會議之決議，區分為規約規定、及條例規定二種，故未達規約規定之出席人數時，除規約另有規定外，自得依條例第32 條規定程序辦理。
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▲有關於92 年12 月31 日前已取得停車空間建築物所有權者，有無公寓大廈管理條例第3 條第8 款中「業經取得停車空間建築物所有權者。」規定之適用乙案。 又區分所有權人亦得依條例第25 條第2 項第2 款規定請求召開區分所有權人會議之臨時會議，該會議召開之合理期限，在符合條例第30 條規定下，得於書面請求內載明，避免召集人延宕開會。 受僱於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員，違反第四十四條規定者，中央主管機關應通知限期改正；屆期不改正者，得廢止其認可證或停止其執行公寓大廈管理維護業務三個月以上三年以下或處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰。 一、公寓大廈管理條例第3 條第9 款、第10 條第2 項、第36 條第12 款及第48 條第4 款所明文規定。 一、條例第34 條對於區分所有權人會議紀錄之規定定有明文，且公寓大廈管理組織報備處理原則第3 點附件三定有會議記錄之參考格式，故會議之記錄依上開規定辦理，前揭條例條文並未包含錄音及錄影等資料。
▲關於公寓大廈管理條例第33 條第2 款規定屋頂設置基地台應經頂層區分所有權人同意，其同意權涵蓋範圍之疑義乙案。 至如區分所有權人會議之決議未達規約所定人數及比例時，除規約另有規定重新開議出席人數外，自得依本條例32 條規定之出席人數、比例及程序辦理。 有關公寓大廈管理委員會主任委員解任時，可否由副主任委員代理乙節，請依條例第29 條第2 項規定辦理。 ▲關於業經報備在案之公寓大廈管理委員會，嗣後委員改選或規約修正申請變更報備，原檢附文件未變更部分可否免附乙案。
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二、對於買賣取得不動產之區分所有權人，如對其建築物原已違反條例第9條第2 項規定之行為，既非行為人，除不應將其列為條例第49 條規定課處罰鍰之對象外，得依同條規定令其負「限期改善」之義務。 第 九 條 各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。 有關住戶於一樓處變更建築物外牆，究應適用本條例修正前，抑或修正後第8條之規定乙節，除法律另有規定外，依法律不溯及既往原則，應適用住戶違規行為時之規定。
有關受託人可否以受委託之委託書，票選受託人自己為管理委員乙節，除該書面委託書或區分所有權人會議或規約另有規定外，並無違反條例之規定。 一、查停車空間之汽車或機車車位之變更，依建築物使用類組及變更使用辦法第八條規定，應申請變更使用執照，至違反上開規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者，應依同法第91 條第1 項規定處理。 惟有關建築物原核准之停車空間，如停放機車、腳踏車，有無涉及未經核准變更使用擅自使用乙節，涉個案事實辦理。 ▲關於公寓大廈管理委員選任後，因管理委員辭職，致主任委員無法產生及辦理移交，其公寓大廈管理維護執行權責之疑義乙案。 第二十三條 有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。 前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。
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有關公寓大廈專有部分共同登記之區分所有權人，可否同時被選任為管理委員乙節，查條例尚無明文限制。 協和街合和大廈2023 惟依條例第29 條規定意旨，除區分所有權人會議決議或規約另有規定外，如具有住戶之身分，自得被選任為管理委員，其管理委員之選任，得依前揭條例於規約規定，未規定者依區分所有權人會議之決議為之。 ▲關於公寓大廈管理條例公布施行前已領得使用執照之公寓大廈，惟未成立管理委員會，其住戶在公寓大廈之行為，是否有公寓大廈管理條例適用之執行疑義乙案。 ▲有關起造人與管理委員會或管理負責人已自行完成共用部分等之點交作業，是否仍需踐行公寓大廈管理條例第五十七條規定共用部分點交後向主管機關報備疑義乙案。 協和街合和大廈2023 ▲有關起造人與管理委員會或管理負責人已自行完成共用部分等之點交作業，是否仍需踐行公寓大廈管理條例第57 協和街合和大廈 條規定共用部分點交後向主管機關報備疑義乙案。
至於可否於規約明定以書面委託其親屬代理乙節，如規約係符合條例規定程序所訂定，尚非條例所不許。 公寓大廈管理條例第27 條第3 項所明定，該條文但書之規定係對個別受託人受託之區分所有權比例加以限制，與全體受託人受託之區分所有權比例無涉。 且依條例現行條文並無「特別決議」與「一般決議」之區別，故區分所有權人會議決議皆有該條文之適用。 第二十條、第二十七條、第二十九條至第三十九條、第四十八條、第四十九條第一項第七款及第五十四條規定，於依前項召開或成立之區分所有權人會議、管理委員會及其主任委員、管理委員準用之。
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另依條例第23 條第2 項第1 款及第33 條第1 款規定，約定共用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力，且專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意，否則不生效力。 單一區分所有權人得推選自己為管理負責人，並完成依條例第57 條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣 (市) 主管機關報備之程序，依條例第18 條第2 項規定，由公庫代為撥付公共基金，用以支應使用執照領得後之管理維護事項所需費用。 區分所有權人會議召集人之任期，依上開條文規定辦理，其任期屆滿未再選任時，自當解任。 至於互推之召集人依條例第29 條第6 協和街合和大廈2023 項規定為管理負責人，其於任期屆滿前，如公寓大廈仍未成立管理委員會或推選管理負責人，該召集人於任期屆滿後，方符合條例第25 條第3 項所稱無管理負責人或管理委員會之規定，始得由區分所有權人依條例施行細則第7 條規定重新互推一人為召集人。 條例第4 條第2 項規定，其立法目的，係使土地上之建築物與土地之產權一體化，避免其法律關係趨於複雜，致生糾紛。
- 第五十九條 區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員有第四十七條、第四十八條或第四十九條各款所定情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣（市）主管機關處理。
- 條例第28 條第1 項規定，係賦予起造人召開第一次區分所有權人會議之義務，與其是否為區分所有權人無涉。
- 第二期重建安置工作已展開，預計清拆工程將於今年開始，整個明華大廈重建工程預料將於2035年完成，屆時可提供超過3900個單位，包括2,500多個出租單位、750個資助出售房屋單位和約600個「長者安居樂」單位。
- 房協於2011年宣布分三期重建明華大廈，第一期已於去年竣工，共提供966個出租單位。
- 規約之訂定須經區分所有權人會議決議，至於規約草案，條例並無規定應由何人擬訂，惟本部定有「公寓大廈規約範本」可供各社區訂定規約時之參考。
- 因此，公寓大廈未推選管理負責人或成立管理委員會前，雖已互推產生召集人，於管理負責人推選或管理委員會成立後，其管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員，如具有區分所有權人身分，自應由其擔任召集人，召開區分所有權人會議。
- 一、是關於公寓大廈區分所有權人為法人時，其選任管理委員乙節，依規約之規定，未規定者依區分所有權人會議之決議，至於管理委員之任期及連任次數自有條例第29 條第3 項規定之限制，不因具法人之身分而有所區別。
▲關於國民住宅依公寓大廈管理條例成立管理委員會，原國宅管理組織之主任委員可否被選任為該管理委員會主任委員之疑義乙案。 起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。 協和街合和大廈 出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第三十一條規定之定額而未能成立管理委員會時，起造人應就同一議案重新召集會議一次。
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按公寓大廈管理條例規定，如果未成立管理委員會或選定管理負責人時，除不能適用管理組織相關辦法外，其住戶在公寓大廈之行為，仍適用公寓大廈管理條例，故該公寓大廈如無管理組織之設立及規約之訂定，住戶得逕依本條例第59 條申請地方主管機關對違法住戶予以處理。 最高行政法院92 年度判字第1322 號之判決要旨，「住戶之違反行為及管理委員會或主管機關之制止行為，均須對公寓大廈管理條例施行後之行為人為限。至公寓大廈管理條例施行前，如有違反規定變更使用者，因屬既存之違建，僅能適用行為時之建築法或其相關法規處理，方符合法規不溯及既往之原則。」。 國民住宅於國民住宅條例修正後，依公寓大廈管理條例規定成立之管理委員會，其主任委員之任期及連任次數，當依條例第29 條規定辦理。 至於國民住宅原有之管理組織，如非依公寓大廈管理條例規定成立，其管理組織自非屬條例所稱之管理委員會，亦無本條例規定之適用，故原國宅管理組織之主任委員，如依區分所有權人會議決議或規約規定，被選任為該管理委員會主任委員，尚非法所不許。
決議或規約明定下列各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。 無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，始由區分所有權人互推一人為召集人。 因此，公寓大廈未推選管理負責人或成立管理委員會前，雖已互推產生召集人，於管理負責人推選或管理委員會成立後，其管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員，如具有區分所有權人身分，自應由其擔任召集人，召開區分所有權人會議。 ▲有關依「都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法」申請臨時建築，是否應依公寓大廈管理條例規定提列公共基金疑義乙案。
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前項以外之公寓大廈管理服務人員，違反第四十五條規定者，中央主管機關應通知限期改正；屆期不改正者，得廢止其認可證或停止其執行公寓大廈管理維護業務六個月以上三年以下或處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰。 第五十一條 公寓大廈管理維護公司，違反第四十三條規定者，中央主管機關應通知限期改正；屆期不改正者，得予停業、廢止其許可或登記證或處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰；其未依規定向中央主管機關申領登記證者，中央主管機關應廢止其許可。 第四十六條 第四十一條至前條公寓大廈管理維護公司及管理服務人員之資格、條件、管理維護公司聘僱管理服務人員之類別與一定人數、登記證與認可證之申請與核發、業務範圍、業務執行規範、責任、輔導、獎勵、參加訓練之方式、內容與時數、受委託辦理訓練之機構、團體之資格、條件與責任及登記費之收費基準等事項之管理辦法，由中央主管機關定之。 按92 年12 月31 日修正後之公寓大廈管理條例及94 年7 月12 日修正後之公寓大廈管理服務人管理辦法，對於公寓大廈管理維護公司未定有須專業經營之限制規定，其經營公寓大廈管理維護以外之業務時，當依其他法令之規定辦理。
住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其他專有部分或約定專用部分時，請依前揭條文規定辦理，如區分所有權人或住戶違反條例第6 條規定，直轄市、縣（市）主管機關受理住戶、管理負責人或管理委員會之請求，經通知限期改善，屆期不改善者，由直轄市、縣（市）主管機關依條例第47 條第3 款規定加以處罰。 協和街合和大廈 管理服務人員受公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議，委任或僱傭而執行建築物管理維護事務時，應領有中央主管機關核發之認可證，惟由區分所有權人或住戶自行管理執行管理維護事務，且非以此為業者，並無不可，不以取得中央主管機關核發之認可證為必要。 至於依區分所有權人會議決議，委任或僱傭人員，負責對於公寓大廈管理維護公司或管理服務人員進行督導，如非執行建築物管理維護事務，自無前揭條例之適用。
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配合92 年12 月31 日修正之公寓大廈管理條例第28 條第1 項之立法意旨，即無需先行訂定規約即可成立管理委員會，並向直轄市、縣(市)主管機關報備，故有關公寓大廈管理組織申請報備時，「規約」非屬應備文件。 至於該原則附件一之一申請報備檢查表內（二）檢附文件，將「最新規約內容」列入，係考量管理委員會或管理負責人於申請報備時，如將已完成訂定之規約併案檢附，直轄市、縣(市)主管機關自當受理，俾利日後公寓大廈之管理及相關問題之處理。 第二十八條 公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。 有關管理委員因執行職務，而遭致訴訟所生之訴訟費用如何支付乙節，經查條例並無相關規定，惟公共基金及管理費之運用，依條例第18 條規定，應依其區分所有權人會議決議或規約規定辦理。
▲關於同一建造執照分別領有部分使用執照之公寓大廈，如欲分別成立管理委員會，其公共基金如何撥付之疑義乙案。 二、如區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用時，應依條例第21 條及第22 條規定辦理，故不宜以住戶未繳交公共基金或管理費或其他負擔之費用為由，剝奪其一般昇降機或緊急昇降機等共用部分使用之權，影響其生活利用上不可或缺之權利。 ▲關於國民住宅社區依公寓大廈管理條例規定推選出區分所有權人會議召集人，其召開會議之期限及規約草案由何人擬訂之疑義乙案。 協和街合和大廈 十、管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者。 九、管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。
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一、有關規約訂定或修改是否須辦理申請報備手續乙節，本條例及報備處理原則並無明文，惟規約如係依條例第8 條所為之限制規定時，則須向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者始得適用，其修改時亦同。 一、有關「騎樓」並未列入條例第7 條列舉款項中，故其於建造執照申請時所檢附之詳細圖說，究應標示為「共用部分」或「專有部分」法無限制，於不影響公共通行之機能下，騎樓於建造執照圖說上區分所有之劃設，除連通市外通路或門廳部分須註明共用部分外，其餘部分得依慣例辦理。 建物所有權第一次登記，申請人為同一權利主體，如申請以區分所有建物型態登記者，其區分所有權人既未達3 人，自無公寓大廈管理條例前開規定召開區分所有權人會議之適用。 八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。
住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。 有關條例第8 條第2 項所訂主管機關回復原狀之權責，探究上開條文之立法意旨係針對住戶違反同條文第1 項規定時，所為處罰之規定，並課以住戶恢復原狀之義務，至未回復原狀時，始由主管機關衡酌實際執行狀況，自行決定是否代為回復原狀，而非課以主管機關回復原狀之強制權責，至其費用則由該住戶負擔之。 規約之訂定須經區分所有權人會議決議，至於規約草案，條例並無規定應由何人擬訂，惟本部定有「公寓大廈規約範本」可供各社區訂定規約時之參考。 有關公寓大廈管理費請求權時效之疑義乙節，條例並無規定，依條例第1 條第2 款，適用民法等其他法令之規定辦理。 為使公寓大廈爭議事件及時獲得有效解決，保障公寓大廈住戶之權益，提供民眾得循「先行政、後司法」之途徑，減少住戶間之爭訟，授權直轄市、縣（市）政府為處理有關公寓大廈爭議事件，得聘請資深之專家、學者及建築師、律師，並指定公寓大廈及建築管理主管人員，組設公寓大廈爭議事件調處委員會，將可有效解決公寓大廈有關之爭議。 公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包括法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。
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區分所有權人會議對於制定規約及成立管理委員會之議案，召開第一次會議未獲致決議時，召集人自得就同一議案重新召集區分所有權人會議，其決議之成立，依條例第32 條規定辦理。 管理委員之選任，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，應由區分所有權人選任住戶若干人擔任之。 至於條例第29 條第3 項係管理委員任期限制之特別規定，與其持有專有部分之多寡無涉，惟區分所有權人出席會議之人數及表決權計算，應依條例第27 條之規定辦理。 有關公寓大廈管理委員未繳管理費是否喪失管理委員資格及管理委員會議決議等疑義，請依條例第29 條規定辦理。
- 有關「重大」或「一般」修繕、維護及改良之認定，應依區分所有權人會議為之，如認定產生異議，亦應於區分所有權人會議中議決。
- 十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。
- 於不違反條例第35 條規定之前提下，針對該閱覽或影印之程序、時間及其相關事務之執行方法，管理委員會得依規約之規定或區分所有權人會議之決議執行。
