尤其是購買樓齡50年或以上的單位，很多時舊樓按揭還款期未必可以拉至最長的30年，若然準買家資金不足的話，恐防要撻訂收場。 編按：作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。 買舊樓應買有保養，在買之前亦應問清楚上次大維修是什麼時候，或了解有無計劃進行大維修，否則買入後要夾數萬以至數十萬就會令到投資成本大增。 想買樓即使可以full pay全數付錢最好，有得做按揭可以更好運用資金。 買舊樓注意 在按揭利率方面，舊樓一般會較普通物業高少許，現時約為2.5%至2.6%水平，假如是無升降機的唐樓，會再高0.2%至0.5%左右。 如果作「非自用物業」的話，舊樓按揭成數最多是5成；不過如果你有另外一些物業正在收租，壓力測試就會更加容易輕鬆通過，按揭亦可高幾成。
通常在買家做了收樓前最後檢查後，到成交日收樓前，都不會有人進入該單位，同時這段期間，律師樓也會查明賣家所提供的樓契、有沒有拖欠任何費用、再簽訂相閞文件。 可申請的按揭成數，視乎你是「首置」或是「非首置」身份。 如是首置身份，可由按揭保險公司作擔保，為800萬以下物業，免壓測申請9成按揭。 買舊樓注意 因此，如要以首置身份承造高成數按揭，必須以「先賣後買」方式，恢復首置身份。
買舊樓注意: 買舊樓注意事項: 單位收樓入伙時或成交前要驗樓嗎？
一般而言，二手買賣的成交期(由簽署臨時買賣合約至成交日所需的時間)，介乎30至60天。 如遇上突發情況，例如大規模疫症 ，建議成交期應不少於60天。 另一個重要考慮因素是大廈業權是否集中，因為根據目前的強拍制度，50年樓齡以上的物業，只要有80%或以上業權份數，就可以向土地審裁處申請強拍。 簡單來說，還款期縮短，除了每月供款增加，壓力測試的最低入息要求也會上升。
新樓樓價一般是明碼實價，無議價空間，但不少新樓發展商會提供優惠，例如會員優惠及即供付款優惠，折扣可多達20%。 此外，部分發展商會與財務公司合作提供一按、二按及各項貸款計劃，壓力測試相對寬鬆。 除了要小心物業內或相關的僭建物外，舊樓或唐樓內部與公共地方，難免有機會因日久失修而要進行工程，成為業主後有機會要負擔較大額的維修費用。 如果您買入舊樓是作爲自住用途，您可以不用太擔心我們以下提醒的地方。 買舊樓注意2023 買舊樓注意2023 但是如果是做投資用途，打算將來轉售的話，您一定一定要多留意以下情況。 舊香港一些買家喜歡買舊樓，入手舊樓其實也很多好處，尤其是在香港。
買舊樓注意: 影響舊樓按揭成數的因素
在按揭成數方面，不一定低，八、九成都有機會，較大影響除了是樓齡，更重要是物業質素，好像物業及大廈的狀態，大廈內會不會有很多單位被間作劏房等，如果差的話會被降低成數。 另外，如果是唐樓可能只做到六成，用作投資更可能低至五成。 若果換樓人士的舊有物業未有按揭保險，並想為新買入的物業申請按揭保險，銀行會先批出最高八成按揭保險。 當買入物業價格較賣出物業高很多，買家撻訂時嘅「殺訂」收入亦未必足夠支付印花稅差額，換樓客就有機會要動用手頭上資金處理印花稅差額。 自從按揭保險樓價上限放寬至$1000萬，即帶動新一輪嘅換樓潮，當大家「樓換樓」嘅時候，買賣同申請按揭時亦有好多需要注意嘅地方。
雖然以投資角度來看，買樓經驗是需要累積，經過多次的「trial and error」才會做到最好。 就是說，因為在土地租賃權的情況下，土地與售價之比率通常很小。 比方說：按路線價值圖，土地租賃權的價值，是原來所有權的60％至70％。 這意味著，在租賃土地的情況下，與原來擁有的土地相比，它佔售價的一小部分。 人人都想上車，但切勿心急，尤其是入手樓齡50年或以上的單位，更要做好各方面的準備，提防各種樓齡高問題！
買舊樓注意: 新盤延期交樓 按揭有影響？
一般來說，銀行會以「70至75年減樓齡或人齡」計算出最長按揭年期(以較低者為準)，所以如果樓齡較高的物業，可以做到按揭年期會較低。 換言之，可能需要付出較高首期，或者每月供款要較高。 《金宵大廈2》播出除了令人討論劇情，亦會有人想到投資舊樓，但投資舊都有不少需要留意的事項。 主要費用包括約相等於成交價1%的地產代理費用，及按時數或以固定方式收費的賣家代表律師費用。 除了驗樓外，印花稅、經紀佣金固定支出點都走唔甩，唯有按揭方面慳返筆！
為免出現任何問題，準買家在買入舊樓或唐樓時，一定要到相關物業實地視察，有問題就要向業主或地產代理查詢。 有意入手舊樓的你，要知道舊樓按揭受到什麼因素影響。 買舊樓注意2023 火險是「樓宇結構保險」，新型的大廈屋苑通常已為整幢大廈投保。 不過，樓宇結構都有分「公家」和「私人」範圍，您單位入面的牆身、天花等等結構未必是大廈 master policy 的受保範圍，您有機會要再買一份增加保障。 如果您有申請按揭，銀行一般會安排於成交日前放款至您的代表律師，再由您的律師代為向賣方繳付樓價，整個過程您不會收到任何款額。 成交日一般為簽訂正式買賣合約起計的 60 至 90 日內，您的代表律師負責草擬樓契條款和處理按揭契據，並將樓契送往土地註冊處登記。
買舊樓注意: 單位有否建築令或命令(俗稱order)
銀行不宜找太多，以1-3間為宜，同一時間向太多銀行申請按揭則容易影響自己的個人信貸評級。 目前村屋一共有三種，第一種是舊屋地，指 1905 年集體官批已被佔用的村屋。 由於舊屋地沒有轉讓限制，因此在村屋買賣過程毋須注意太多；第二種是祖堂地，指由祖先或族堂留下予後人的村屋；最後一種是新屋地，指新界原居民男丁興建的丁屋。 業主需補地價後才能轉讓，且在建築上也有規格，最多三層高，總高度不可多於 27 呎，每層面積劃為 700 呎，露台興建深度不得多於一米。 不同銀行有不同的內部指引，一般來說，樓齡+按揭年期不可超逾70或75年。 買舊樓注意2023 假設某銀行的內部指引是樓齡加按揭年期不可高於70年，一個樓齡45年的物業，獲批的按揭年期上限便是25年。
想提高回報率，可以直接提高租金，亦可以選擇方便上班的地區投資。 買舊樓注意 選取處於核心地段如銅鑼灣、灣仔、尖沙咀、旺角等的高樓齡住宅，更能收取高租金。 按專員：除了價錢及物業質素的考慮，要考慮你們平時的生活習慣、喜歡的居住環境、上班及探望家人的方便程度。 由於你們生活習慣及家人均位於九龍區，為方便互相照顧及容易適應新生活，可以先把九龍區作為首選。 一般簽臨約後 14 日雙方會再簽正式買賣合約，此時您要再付「加付訂金」，俗稱「大訂」。
買舊樓注意: 廚房裝修注意事項｜一字型、L 型、中島型廚房分別大！買爐、鋅盤前要加倍留意
而且，銀行及按證公司得知舊物業撻訂後，新樓最多只可以借八成，並且要通過壓測，壓測前及壓測後每月供款與入息比率（DSR）分別為35%及45%。 假設業主A持有新界兩房單位，現時市值500萬元，尚有一半按揭貸款（250萬元）尚未歸還。 若想換樓買入市價約800萬元的兩房或三房的單位，最多只能申請六成按揭，以四成首期計算，須動用320萬元。 就算業主A把現樓出售，亦只能套現250萬元，不足以繳付新樓首期320萬元及其他雜項費用。 未來市建局會啟動研究油尖旺及荃灣重建計劃，區內不乏有樓齡新單幢樓落成。 不少用家貪舊區新樓位置方便，周邊配套多，生活上亦較大型屋苑有趣味。
行內有個說法，就是業主放盤一開始叫價會叫貴 5%，好讓自己有更大的空間企穩「揸價」，爭取以高過自己底價的金額放售。 如果你住中層或者三樓，一啲大型傢俬例如梳化、雪櫃、衣櫃、洗衣機、雪櫃等都需要係露台吊上去。 買舊樓注意 買舊樓注意2023 所以係搬屋之前一定要同搬運公司商量好搬大型傢俬既額外收費係幾多。
買舊樓注意: 裝修送你除甲醛（已完結）
前往MoneyHero.com.hk按揭比較平台，可以比較埋各大銀行的按揭貸款利息差別，或者直接睇睇匯豐HSBC、東亞BEA、中銀、渣打、建行、交行等銀行嘅按揭計劃。 兩房面積約400至600平方呎，三房面積約700平方呎。 但要留意，有些單位設有「假三房」，這些單位的第三間房面積細，未必住到人，或者另有一些屋苑單位鑽石型設計，第三間房有角位，放不到床，這些三房單位並不理想。 若選擇較佳的三房單位，主人房屬套房，單位內多一個厠所可使用，或者這類單位的最細房間四正，可擺放書枱或睡床。 你可以利用「物業資訊網」的雙語搜尋器查詢樓宇資料，例如：實用面積、樓齡及許可用途。 一手樓、二手樓各有利弊，以上各項需要仔細考慮，當然亦要時刻留意樓市發展，以決定最適合的入市時機。
- 僅限住宅用途物業如物業的佔用許可證所規定的用途並不包括住宅用途或不容許作住宅用途，放盤紙即屬無效。
- 往往是借貸人擔心供樓利息突然大幅波動，而寧願在特定期內鎖定按揭息率。
- 如果本身另一半的財政實力有限，舊居業主可能需以「擔保人」的角色，協助新居業主上會。
- 亦有些情況是物業以連租約出售，即仍有租客居住，要等租客搬遷後才可交吉。
- 買賣雙方第一份並署的文件叫「臨時買賣合約」，臨約比較簡短，當中大致列明了成交價、成交日期、付款方式、訂金金額等等，用途就似是一份「意向書」。
- 不少人簽訂買賣合約後，找按揭貸款時，可能是親身到不同銀行申請按揭及格價，十分花時間。
如果想舊樓換半新樓，或者兩房戶換三房戶，有什麼地方要留意呢？ 如果舊樓過於殘舊，師傅清拆舊裝修時產生的震動，有機會令其他單位或公眾地方設施受損，例如石屎剝落、假天花倒塌，甚至震到爆水喉。 因此戶主最好避免進行重型的打拆工程，而且提醒師傅打拆時輕手慢慢打；第三者保險和勞工保險更是一定要買。
買舊樓注意: 按揭計算機
前業主遭遇，買樓不論自住或投資，揀舊區單幢新樓，都要充分考慮毗連的唐樓被收購機會，一旦成條街被市建局或發展商睇中，都有機會成為御門． 驗樓這環節在樓宇買賣中不可忽視，新盤的驗樓程序尤其重要，因為發展商通常會提供維修執漏的服務。 一般來說，一手樓買家在簽發入伙紙後，就可以在驗樓期內進行驗樓，驗樓後將問題反映，發展商就會執漏，然後買家就可以再次驗收。 不過，正如上文提到，如果以先賣後買方式換樓，可能出現一種情況：業主搬出原有單位，但未必一定可以隨即搬去新單位，或者業主未揾到新物業，需要暫時租住其他地方。 當中除了窗邊是由戶主負責，其他地方都需要由樓上單位業主或者大廈管理處維修，並待維修完成後才能進行裝修，否則即使外表裝修好了，很快就會再出現問題。
不少物業可能會經過大翻新，尤其是樓齡高的物業，可能會標榜豪裝，因而售價會較市價為高，部份買家可能會貪其豪裝而願意出高價錢買入。 但其實買家要考慮的是，其裝修費是否值得以過高市價買入，部份物業問題會否被掩飾。 事實上，市場的確有化妝樓，買家買後才發現物業有漏水等問題。
買舊樓注意: 裝修優惠
不過，舊樓要做到9成按揭，仍然受樓宇健康影響，以及業主是否首次置業。 因為按揭保險只讓首次買舊樓的業主享有9成按揭，但實際情況會有所變動，業主在決定買入和貸款之前應該先向銀行諮詢清楚。 買家買入前可自行查冊，了解物業是否涉及清拆令等命令。 舊樓按揭估值方面，銀行對於樓齡較高物業的估價亦偏向較保守，有可能會因為估價不足而下調貸款額，從而有機會導致買賣告吹，為保障自己，買入舊樓前應先就單位進行初步估價。 今次來到買樓攻略最終回，ROOTS上會將講解收樓及入伙注意事項，希望可以保障準業主們入伙順利平安。 根據經驗所見到，客人們睇完樓，簽完約後通常會覺得漫長的買樓程序終於進入直路。
- 銀行不宜找太多，以1-3間為宜，同一時間向太多銀行申請按揭則容易影響自己的個人信貸評級。
- 如果希望實用面積大，又鄰近市區的業主的話，唐樓是個不錯的選擇，但唐樓樓價又是多少？
- 若選擇較佳的三房單位，主人房屬套房，單位內多一個厠所可使用，或者這類單位的最細房間四正，可擺放書枱或睡床。
- 相反，若果樓價上升，換樓意欲高，因若果細單位換大單位，其樓價亦上升，賺錢多。
- 一是趁物業有鐵路優勢做「雙租族」，將自住單位出租，以租金收入租住其他單位避開工程。
舊樓除了留存歷史及回憶，也是不少投資者垂青的物業。 有投資者認為買舊樓價錢相對親民，收租易有較高的回報率，亦有人投資舊樓「博收購」。 如你也有興趣買舊樓，不妨先了解以下投資舊樓注意事項，衡量優劣。 作為上車新手，即使成功買樓後，再回看整個買樓過程，可能都會後悔自己買樓前的準備不足，做不到一個最好的決定，要留待下次買樓才能汲取經驗。
