今年8月底批出的毗鄰同類用地呎價約5,501元，相比下，最新成交呎價約2,684元，短時間內蒸發約51.2%。 而市場早前預計地皮估值約3.7億元起，反映最終價格較估值下限還低約兩成。 梁沛泓2023 地政總署昨公布，上述觀塘商業地以2.96億元批出，中標財團為新鴻基地產。
- 連同上月流標的赤柱豪宅地，以及本月初收回的市建局觀塘大型商業項目，今年先後有政府官地、市建局重建項目，以及鐵路物業發展出現流標情況。
- 去年私人住宅單位落成量為14386伙，只達原先目標18228伙的79%，現時只為追落後。
- 地盤工人在線上遊戲認識14歲女童，之後便連續2日與對方性交及肛交，事後被女童父親揭發。
- 對上一幅住宅官地流標，已是2018年10月的山頂文輝道豪宅地，政府在兩年後「一拆二」重推招標，成功售出。
- 陽光房產中期收益近3.9億元，按年下跌約4%，部分物業錄得較低現行租金及租用率。
- 近期推出的大型商業項目，以新地投地取態較為積極，其中以建造、營運及移交模式招標的西九文化區西九藝術廣場大樓項目，去年11月截標時亦只有該財團入標，最終順利中標。
项目发展规模适中，地点往返荃湾市中心亦算方便，而项目亦具临海优势，相信落成后不少单位可享海景。 外電根據國家統計局的數據測算，上月內地70個大中城市新建商品住宅價格指數按年跌1.5%，連跌9個月，但跌幅與去年12月相同；按月比較則回升0.1%，結束5個月跌勢。 項目將興建3座大廈，建築群外觀旨在突顯香港作為亞洲國際城市的形象。
梁沛泓: 地契屋苑（14）：紅磡灣中心 Hung Hom Bay Centre
這類地契跟一般2047年到期地契最大不同的是，「999年契」物業每年繳納的地租數額非常低，差不多說免地租。 現時香港的土地契約年期是先前港英政府時期定下，當時批出地契年期可分為75年期、99年期及999年期。 追溯999年期的因由，是在1848年至1898年期間，政府批出大量999年期地契，這些土地多數位於中環及山頂區，但後來在1898年後停止批出這類長年期契約，之後批出的土地年期都改為75年期或99年期。 梁沛泓續稱，但處理2048至2050年到期的屋苑時，政府未必同樣再提供優惠條款，屆時可能調高地租，或者要求以補地價方式續期，即使分10至20年攤還，涉及款額也不少，所以購買這些屋苑要承受風險。 梁沛泓預計，政府會較大機會以優惠方式處理2047年到期的地契，可能會要求繳交較低地租續期，目的是不想社會有太大反對。
據地政總署資料顯示，早年，本港土地契約的年期計有75年、99年或999年三種。 今次就這個題目，分析政府續期做法外，還聚焦在「999年地契」（又稱千年契）屋苑，上車換樓必睇。 他指出，小蠔灣項目有別於其他鐵路項目，屬於遠期發展，要守多年相關的地鐵站才通車，而發展商要在車廠範圍內打地基，亦增加了發展成本等不明朗因素。
梁沛泓: 地契屋苑（6）：殷樺花園 Blessings Garden
行政總裁龐華毅表示，雖然受惠本港經濟重拾增長，但亦受到美元強勢，以及中美利率走勢不同的負面影響，估計今年貸款只有個位數增長。 他相信，今年收入的增長動力在於非利息收入，隨著內地和香港全面通關，兩地資本市場重新活躍，相信非利息收入將會受惠，包括來自財富管理、保險和信用卡等。 他又指，全面通關加上內地推出政策支持及改善經濟，相信內地今年經濟增長5.5%左右，香港經濟增長6.5%。
市場估值介乎約11億元至17.3億元，每平方呎樓面地價約3500至5500元。 這幅地皮鄰近灣景花園、壹號九龍山頂，地盤面積近9萬平方呎，最高可建樓面面積逾31.4萬平方呎，預計提供490個單位，設有單位實用面積最少約280平方呎的限制。 渣打集團表示，香港繼續是最大收入及盈利貢獻市場，去年下半年收入創新高。 按基本基準計，香港區去年稅前溢利83.96億港元，按年跌9%，經營收入升8%至289.8億元，經營支出則升1%至157.7億元。 期內，貸款減值45.1億元，按年升1.3倍，主要受內地商業房地產相關減值影響。 渣打指，個人、私人及中小企銀行業務收入勢頭自去年第2季起轉為正面，利率攀升抵銷受疫情及市場環境疲弱影響的財富管理業務表現。
梁沛泓: 地契屋苑（4）帝景園
商舖價值下跌但住宅價值平穩時，拍賣收益仍按2019年初的比例分攤，不利申請方，申請方因而選擇推倒重來。 上述太極大樓逾85%業權原由鄧成波家族持有，三年前曾以約6.28億元售予一名澳門投資者，不過該宗交易最終未能完成，物業重返鄧氏家族手上。 直至今年8月份，再以約4.5億元沽出，三年貶值約28%或1.78億元。 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。 若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。
至於泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚亦認為，流標主因並非面積下限條款，而是項目規模太大，他指，本身估計地皮每呎樓面地價約6,300元，若加上建築成本，每呎總成本高達1.13萬元。 不過目前區內二手成交呎價約1.3至1.4萬元，而一手則為約1.5萬元，估計發展商較難計數，故出價傾向保守。 此外，梁沛泓認為，雖然早前普遍市場人士也調低該幅商業地皮的估值，但普遍估值也超過每呎樓面地價4,000元，反映最新成交價與市場預期有明顯落差。 他認為，近月不少官地也以低於市場預期的水平賣出，但政府已選擇最高出價財團，因此不算「賤賣」土地，不過政府賣地手法時如同「散貨」，直言好像「乜價都賣」。
梁沛泓: 地產 - Yahoo新聞
事實上，過去市場也曾出現兩次強制拍賣「流拍」的情況，如2020年11月首宗出現的個案為九龍城獅子石道73及75號舊樓物業，原由寶聲集團提出強拍，不過當時發展商未有到場出價，流拍收場。 當時寶聲董事長陳燿璋回覆《香港01》表示，近年香港整體市況出現不少負面事情，令資產價格出現回落，但底價未有反映該些因素。 太極大樓為一幢於1967年落成的12層高商住舊樓，地盤面積約5,441平方呎，申請人持有該幢物業約83.33%權益。 以重建地積比率12倍計算，項目可建總樓面約65,292平方呎。 華坊諮詢評估資深董事梁沛泓分析指，政府有3種做法解決這個問題，第一是沿用現有續租方式，第二是把地租調高至9%續租，第三是補地價再續期。
香港區行政總裁禤惠儀表示，若美國利率維持現水平，香港最優惠利率有條件再加，但要視乎資金成本及流動性。 而美聯測量師行董事林子彬亦認為，項目分開兩塊地皮發展，建築成本有所增加，令出價更為審慎。 林子彬又認為，雖然項目成交價低於市場預期，但同時亦反映政府配合市況環境，將地皮底價作出調整，此舉可避免項目流標打擊市場，並以穩定地皮供應為目標。 華坊諮詢評估有限公司高級董事梁沛泓稱，啟德第4A區2號住宅地皮將於明天(8日)截標。 該地盤佔地約19.8萬平方呎，可建樓面面積高達120.5萬平方呎，是啟德跑道區最大面積的住宅地。
梁沛泓: 地契名單｜離2047大限尚有25年
事實上，早前市場已傳出政府有意修訂「強拍條例」，放寬樓齡達50年或以上的舊樓強拍門檻，由現時須集齊八成業權降至七成半，甚至七成。 其後港島及九龍市區的土地契約年期，絕大部分改為75年，這些契約可以續期。 梁沛泓 後來本港臨近回歸，不少土地都在回歸時到期，但《中英聯合聲明》列明，所有於1997年6月30日前期滿的新界土地契約，均可以續期50年，直至2047年6月30日。
由於土地審裁處批出的現有舊樓價值分布不利強拍申請方，在寫字樓空置情況未大幅改善，項目預算重建商業大廈，其拍賣底價有下調空間。 資料顯示，強拍條例生效後首宗流拍個案，為寶聲集團等申強拍九龍城獅子石道73至75號全幢物業，2020年11月以底價逾2.23億元推出拍賣，但未有承價下收回。 泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚稱，小蠔灣項目的商業樓面將交還港鐵營運，整個地盤以一次性補地價，地產商發展住宅部分，變數並不大，故相信流標與第1期的樓面較大有關。
梁沛泓: 美元
是次流拍的一列舊樓物業，地盤面積約10,840方呎，包括5幢5層高商住樓宇，現規劃為「商業（6）用途」。 物業原定於去年7月舉行強拍，惟遭小業主入稟上訴暫緩，至今年5月被法院駁回後再度強拍。 梁沛泓 由於整個小蠔灣項目已由港鐵一次過完成補地價，是次招標不設補地價條款，惟發展商除需要一筆過支付12億元入場費外，項目中標與否亦需取決於分紅比例，而中標發展商更要負責興建部分平台、車站設施及車廠等設施。 綜合市場人士估計，連同補地價在內，小蠔灣第1期估值約39.38億至65.64億元，預計每方呎樓面地價約3000至5000元。 香港擁有999年地契的屋苑一直是港人買樓的熱門選擇，擁有無敵契可以省去不少的煩惱，而最新紅磡的重建項目必嘉坊（BakerCircle），就是近30年全港最大型的私人發展商999年地契市區舊樓重建計劃。 對於上述強拍門檻有機會下調，華坊諮詢評估資深董事梁沛泓認為，發展商在集齊地盤八成以上份數的努力不能抹殺，但被強拍小業主的權益亦不能忽視，建議政府在降低強拍門檻同時，亦應為小業主訂下最低保障金額。
