準買家入市前宜向業主查詢租客的背景及索取租客近6個月的交租記錄，以了解租客有否準時交租及出現拖租的情況，方便日後較容易接管租約。 一般而言，如果租客是海外來港工作人士，有機會每月都會得到一定金額的公司房屋津貼，買家可以不用擔心欠租問題。 但無論如何，買家要記得向原業主索取現租客預繳的按金，以及差餉物物業估價署的申報書（即「CR109表格」），以便重新訂立協議，為承接單位後遇租務爭拗時作出保障。
樓價回調，市場也開始多了「筍盤」，但很多時最筍的盤都是有租客。 但如果在成交期前租客搬走，物業回復交吉狀態，亦可以申請9成或8成按揭。 而「一年生約」，一般指在「死約」完結後租客有權續租一年的權利，要注意的是除非在租約已列明續租期的租金，否則業主有權加租。 始終普遍用家鍾情可以睇現樓，相對連租約盤的市場會比較小，加上連租約盤的業主多數屬於投資者，放盤意欲較強。 所以準買家衡量過以上條件後，可乘機再向業主壓價，一般連約盤通常都會較市價便宜約5至8%。 雖然無法入屋參觀，但都可以在走廊簡單看看大門和鐵閘的款式新舊程度，推測單位內櫳曾否經過翻新。
連租約買樓: 了解租賃事務
業主陳先生年初以1萬元出租單位予黃小姐，履行租約3個月後，陳先生發現現時租務市場暢旺，便想加租至2萬元。 連租約買樓 買家不一定可以實地視察，單單靠業主提供的照片，未必是單位的真實狀況，例如單位早已出現漏水浸濕地板的情況、或者租客不愛惜單位導致內籠破舊。 業主為免折讓樓價出售，常會承諾買家「連租約交吉賣」，即是當單位處於「生約期」時，業主在成交前行使退租權，提早終止租約，趕在成交前清空單位，就可以「交吉形式」出售物業。
另外，這類單位申請按揭比較困難，尤其是按揭成數，最多只能做到 5 成按揭。 有時候，舊租客會擅改單位間隔，例如2房變1房等，所以準買家在買入連租約盤前，應要求業主提供單位內籠相片，大概了解單位的間隔及裝修等，並於簽約買樓前嘗試再向業主安排實地睇樓，避免單位間隔不合心水。 買家接手物業，同時代表需要負上物業附帶的租務責任，所以務必要了解清楚原有租約的條款細節、認識租客、向賣家索取過往交租紀錄等，以保障個人權益。
連租約買樓: 賣家風險
House730旨在為香港用戶提供最優質的使用體驗，不論買樓或是租樓，用戶可按樓盤的價錢、面積、房數、真實照片等等條件揀選合適樓盤。 除了多個香港樓盤資訊外，House730亦提供不同類型的樓市資訊，包括地產新聞、成交數據等等，讓你成為精明買家或租戶。 作為良心賣家，在出售連租約單位時，理應向準買家交代現時租客的交租情況，例如租客是否租霸、常常拖延交租，讓買家自行考慮是否接受該份租約。 連租約買樓2023 另外，基於仍有租客租住，這類型樓盤一般不可「睇樓」，買家無法得悉單位實際情況，賣家亦應如實交代單位的完整度、損壞或任何結構問題。 張翹楚建議，買家入市前宜向業主查詢租客的背景，並索取交租紀錄，以了解租客有否準時交租及出現拖租的情況，方便日後較容易接管租約。
賣家有責任向準買家披露有關現時租約的一切資料，包括租約年期、租金、維修責任等等，讓準買家清楚了解，接手物業後需負上的租賃責任，以及方便新業主日後執行或行使租務權力。 另外，美聯梁仲維亦提醒買家，若為了申請較高成數的樓宇按揭，在買賣合約上將連租約物業交易，改為交吉交易，以騙取銀行樓宇按揭貸款，此舉可能會構成串謀訛騙罪，買家入市時宜小心。 連租約買樓2023 連租約買樓 所謂連租約單位，即單位正在出租，業主將單位及租約一併轉讓。 購入此類單位後，新買家便承接了原業主在租約上的權利（例如按租約收租）及責任（例如維修，如果合約指明的話）。 香港按揭證券有限公司提供按揭保險計劃，協助減輕有意置業人士的首期資金負擔。 透過按揭保險計劃，核准賣方（銀行）可獲提供高達兩成的保險（可敘造按揭成數將因應按揭保險計劃產品的合資格準則而有所不同），讓銀行敘造高達物業估值八成的按揭貸款而無須承擔額外信貸風險。
連租約買樓: More in 按揭指南:
政府就住宅物業的買賣協議徵收印花稅，稅率按樓價或價值而定。 另外，買家可試認識租客，確認租客的遷出日期；另外亦向業主查詢租客背景，索取租客最近6個月交租紀錄，而簽約時記緊向業主索取租客按金，以及新租出或重訂協議通知書，為承接單位後遇租務糾紛作保障 。 想了解更多關於按揭的資訊，即上MoneyHero.com.hk，比較更多不同嘅按揭產品啦！ 連租約買樓2023 連租約買樓2023 你可以一次過比較晒各大銀行及財務機構的按揭貸款利息差別，或者直接睇睇匯豐HSBC、東亞BEA、中銀、渣打、宏亞、大眾等財務機構嘅按揭計劃。
業主若然在出售物業前，未解除在租賃中的責任條款，租客日後可保留追討買賣前業主責任的權利，包括維修費用、退還按金等責任。 連租約買樓2023 另外，迎富地產代理林穗華表示，紅磡黃埔花園以往交吉盤及連租盤成交價相差4至5%，但隨着市況轉旺，連租約盤頗搶手，目前兩類盤差價已收窄到2至3%。 現時交吉盤及連租約盤最平叫價分別為680萬元及650萬元。 此外，美聯梁仲維表示，買家亦要記得向原業主索取現租客預繳的按金，及差餉物物業估價署的申報書（即「CR109表格」），以便重新訂立協議，為承接單位後遇租務爭拗時作出保障。
連租約買樓: 租約細節
不過，「連租約」單位仍潛在不少風險，最大問題是買家多數未能親身睇樓，買家難以知道單位內部情況，例如有否更改間隔、喉管狀況、內籠裝潢等，買家只能靠業主提供照片，推測單位內部情況。 而且你亦無從得知現租客是不是「租霸」，只可靠業主了解租客背景及交租記錄，存在一定風險。 加上買入「連租約」單位申請按揭時會比較困難，而按揭成數亦會較低，最多只能做到 5 成按揭，如果手頭較緊的準買家便需留意。 而同類按揭申請人為非自用住宅物業申請按揭，成數上限劃一為4成。
此外，買家不需即時負擔裝修、維修單位及添置傢電等費用，暫時減輕置業額外開支。 對於賣家而言，若有緊急的財政需要，或是看淡將來樓市，連租約賣掉單位可以滿足其資金需求。 不過要留意，連租約物業通常會被買家壓價，最終成交價或比市價低幾個百分點。
連租約買樓: 申請按揭最高只借五成
要留意的是，如果買家購入單位的確用於投資，有時連租約也有一定的好處：雖然按揭成數會較「自用」下調、壓力測試要度較高。 但由於租約列明有租金收入，在計算「入息」時，租約便是租金收入的最佳證明，有助於納入申請人的整體收入一部分，有助於通過壓測。 一般來說，銀行會以租金打7折計算，例如月租2萬元，計算壓測時可視為1.4萬元的收入。 如果原有租約的租期較長，例如尚有1年，即使租客承諾1年後不續約，銀行仍難以接受買家購買單位是作自住用途。
- 樓價回調，市場也開始多了「筍盤」，但很多時最筍的盤都是有租客。
- 中原李卓衡稱，物業成交期長短亦不容忽視，尤其是期內有農曆新年及復活節等長假期，最好時間「預鬆一點」，始終申請樓按需時，未必個個申請人收入「靚仔」，能「過關」獲銀行批出樓宇按揭。
- 而且你亦無從得知現租客是不是「租霸」，只可靠業主了解租客背景及交租記錄，存在一定風險。
- 但由於租約列明有租金收入，在計算「入息」時，租約便是租金收入的最佳證明，有助於納入申請人的整體收入一部分，有助於通過壓測。
- 總括而言，連約盤擁有上述不少優點，但缺點是最高只能承做樓價五成按揭，而且要有心理準備大裝修或支付巨額維修費，所以準買家必須在單位內籠、租客及按揭等方面多加留意，減低「中伏」機會。
- 樓市暢旺，二手盤源愈見短缺，叫價較低的連租約盤亦成為搶手貨。
- 但如果在成交期前租客搬走，物業回復交吉狀態，亦可以申請9成或8成按揭。
賣方可將按金退回給租客或將按金轉交買方（即新業主），但必須作書面紀錄。
連租約買樓: 連租約單位 按揭須知
賣家則應確保買家清楚租賃細節，否則租約日後留下的手尾可能仍會麻煩到賣家。 買方應留意之事項包括 租金、租客已付的租賃按金、租約條款及租客是否準時交租。 請注意租約不一定會在土地查冊紀錄上顯示出來，因為租期不超過三年的租約毋須在土地註冊處註冊。
- 當然，買入「連租約」單位可以免卻另找新租客的煩惱，更可以預早計算租金回報，而且買入後不用立即裝潢，令你手頭資金不會過於緊張，加上「連租約」向來都比「交吉盤」便宜，確實是個不俗的投資。
- 要留意的是，現時的按揭指引，對於「非自用物業」的限制會較「自用物業」為高；而「連租約單位」的交易，一般會被視為「非自用物業」。
- 申請銀行按揭是置業不容忽視的一環，利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指，要留意連租約物業的樓按，最高只能承做樓價五成按揭；如借款人有其他物業貸款，則最高只能申請四成按揭。
- 新業主對於退還按金無需負上任何法律責任，即使租客追討，該索償亦是針對前業主。
- 此外，買家不需即時負擔裝修、維修單位及添置傢電等費用，暫時減輕置業額外開支。
- 有物業代理建議，可於簽約前嘗試向業主安排實地睇樓，或請業主提供單位內籠相片；另外亦可請代理找個類似間隔單位作參考。
漏水絕對是最麻煩事情，尤其嚴重漏水問題必定影響左鄰右里，所以管理處非常清楚有漏水問題的單位，準買家應向管理處直接查詢，例如「樓下和樓上有沒有投訴過漏水問題？」便可知到單位有否漏水。 但是許多賣家忽略「交吉」承諾的風險，萬一租客未能如期配合遷出單位，賣家則違反了臨時買賣合約，未能在限期前清空單位交樓，買家有權向賣家追討相關賠償。 美聯梁仲維指，連租約盤業主多是投資客，賣樓意欲較大，但叫價未必平過交吉盤很多，以荃灣中心為例，交吉盤最平叫價430萬元，「埋枱」可能420萬元有交易，與連租約盤入場價410萬元相去不遠。 中原伍耀祖稱，天水圍嘉湖山莊連租約盤最平叫價480萬元，比交吉盤490萬元的入場價，僅便宜10萬元。 他續指，以往曾有業主疏忽，沒有為簽訂租約加蓋印花（俗稱「打釐印」），令單位不能轉售，交易最終要取消收場，故買家應向業主查問清楚。
連租約買樓: 賣家責任
如果是原裝大門，已可推算單位內部可能10至20年以上沒有翻新裝修，買家要有心理準備作出大翻新。 租約結束時業主需要退還按金，舊業主解除租約責任時，同時應將租客的按金轉交新業主，交由新業主於租約結束時退還租客。 連租約買樓2023 新業主對於退還按金無需負上任何法律責任，即使租客追討，該索償亦是針對前業主。 高力國際亞洲區估價及諮詢服務部副常務董事張翹楚表示，買一個連租約盤，新業主須有心理準備要等待租約完結後，才能搬入單位。 另外，上車熱點沙田第一城一個兩房單位，實用面積304方呎，新近連租約以499萬元獲承接。
