因這些土地都須經司理向以前的理民府或現在的地政總署繳納地租，否則土地會被充公。 他當年估算面積時，主要依據「新界條例工作小組」所提交的專題報告資料、其他文獻引用的官方資料、《集體官契》，以及洪水橋新發展區的三個丈量約份分區等，得出約2000公頃的數字及分佈，梁福元展示的地圖也與此項研究相關。 祖堂土地源遠流長，據薛浩然所指，祖堂設置可追溯至宋朝（公元1050年），范仲淹創建義田，改變以往由門第或大官壟斷的傳統，開創氏族擁有土地的形式，以收益資助族人生計。 中共上台後採土地國有制，氏族瓦解，香港卻如「時空交錯」，在英國殖民政府治下保留了祖堂這種氏族經濟共同體，「是研究宗族制度的活化石」。
商會、鄉事提倡的門檻，一種是降低買賣時需要司理簽字的比例或人數至8成或更少；另一是索性在祖堂地引入公私合營，同政府有錢齊齊搵——因為現時制度搵都冇得搵。 週一（2月6日），香港出現了一單法庭新聞，終審法院判兩位跨性別人士勝訴，將來不再需要是變性人才可更改身份證的性別，任何跨性別人士也可要求政府更改他們的性別。 祖堂地買賣 雖然這判決將會帶來極大的社會影響，但沒有在香港引起軒然大波。 因此並非所有祖堂土地均可租作農地或露天存倉，以獲取租金收入。 一聽到「祖堂地」（又稱阿公地），大家通常聯想到祠堂、廟宇及祖墓，除此以外，其實不少祖堂地現時是農地、棕地或屋地。
祖堂地: 祖堂地買賣2023詳解!專家建議咁做…
新鐵路線到沙田後，建議轉向駁向葵涌貨櫃碼頭一帶，再經青衣西南接駁大嶼山。 他指，無論最終走線如何，現時新界一帶的發展，的確有需要建造新鐵路。 負責打理祖堂地事項的司理會有本「簿仔」，註明各有份人持有的業權份數及地段，如經註冊，也有俗稱「大地紙」的政府契約。 但部分村的司理已移民多年，正本也在海外，只有政府有土地紀錄和有份人有相關證明，即使村長也未能掌握所有祖堂地，其餘人亦只可付費查冊確認某塊土地是否屬於祖堂。 只要有人買下新界土地並留給子孫，都可變成祖堂地，像劉皇發生前就以其先父名義添置了劉天生祖。 全港目前約有7,300個新界宗族的「祖」或「堂」，他們合共持有約2,400公頃土地（俗稱「祖堂地」），部分地段更與政府有意發展的農地、棕地等範圍重疊（見另稿），當中為數不少都因不同原因而一直未有發展，任由土地養草「曬太陽」。
鄧氏主要在元朗屏山、粉嶺龍躍頭及廈村一帶有地，著名時裝設計師鄧達智也是其後人。 每年春秋二祭，鄧氏便上山祭祖，往往出現逾千人的拜山人龍，每名出席的後裔，不分男女老幼皆可獲一封一百元的利是，所需的資金便是來自出租祖堂地。 上水侯氏盤據河上鄉、燕崗及丙崗等地，上水鄉議會主席侯志強是其後人；上水廖氏在沙嶺、文錦渡一帶，早期廖氏擁有的土地更遠至香港島的掃桿埔。 民政事務局局長劉江華回覆指，根據《新界條例》第15條，沒有訂明出售祖／堂土地的門檻，或政府處理同意出售祖／堂土地申請的程序。 雖然各區民政專員有法定權力就祖／堂委任司理或出售土地決定給予同意，但表示其性質屬私人機構，故在議決過程沒有任何角色。
祖堂地: 祖堂地
事實上，政府亦了解祖堂地要所有男丁同意出售的難度，但認為責任在業主一方。 年初就祖堂地的回應中，特別提到得悉個別祖、堂備有內部規則，認為假若祖、堂能訂立內部規則，日後處理委任司理和內部事務時便可作參考。 據悉，政府建議內部規則可訂明只要取得某個比例同意，就可作出委任司理及出售土地等決定，讓民政專員審批申請時有例可循。
法庭認為，「SCHEDULE」內註明的用途，只是「MERE DESCRIPTION」，是1905年前港英政府委託印度測量師對當時土地的一些描述；當中裡面的描述，會隨住時間不同而改變。 所謂「丁屋」，都是由新界年滿18歲的男性原居民獲得丁權，購入土地所興建的住所。 祖堂地買賣 當中擬建屋的土地必須在自己村的範圍內，可參考地政總署內的《認可鄉村名冊》上載列的鄉村。 一般來說，除了綠化地帶及休憩用地之外，均即使土地用途屬「農業」用途，也會獲批建丁屋。 如屬官地，有可能被限制使用；如屬私人道路，則有可能需要付過路費。
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不難想像在家族繁衍，人丁興旺的祖堂，要取得一致共識並不容易。 雖然曾有新界名人豪言：「俾夠錢的話，祠堂也可以賣」，但筆者並不相信這是一個人能說了算的事情，而過往因司理行使其權力而引發族人爭議和訴訟的案例並不罕見。 到星期五（8月13日），鄉議局副主席林偉強又在電台節目上指該局具體建議門檻為內部75%成員同意。 開發新界土地議題，料為本周三（6日）公布《施政報告》的重頭戲。
鄉議局主席劉業強表示，局方今個月內會諮詢祖堂意見，將透過鄉事委員會及村公所張貼告示通知，亦希望民政署提供祖堂名單及通訊方式，他爭取在個月內收回意見，並經過27鄉及其他途徑通知祖堂回覆。 要释放这2400公顷土地，关键是从制度上拆墙鬆绑，建议特区政府参考现时50年楼龄以上楼宇的强拍制度，设立一套“祖堂地”的出售机制。 這裡棚屋可以是有「牌照屋」，亦即是有登記的屋宇；也有一類本屬非法建築，但政府在1982年透過登記制度容許暫時存在的「寮屋」。
祖堂地: 祖堂地過去5年逾300宗出售申請獲同意 政府鄉議局正商討祖堂規則
賣方應出示鄉村屋宇所在土地由政府 發出的租契或批約的正本或核證副本，以證明他擁 有鄉村屋宇的業權。 總括而言，逆權侵佔已經追不上時代發展需要，甚至對本港土地發展帶來嚴重障礙。 香港土地資源緊絀，為讓市民告別劏房、籠屋，在政府多管齊下尋求土地供應方案的當下，不如盡早廢除，為土地發展清除障礙，對政府、對市民、對城市發展，都能獲得一個三贏局面。
近年觀塘市中心重建計劃發展區，有位於公眾通道上的小販搭建物不具業權，但市建局在收購時無法以註冊業權物業的途徑作補償，佔用人堅持利用逆權侵佔法例興訟，官司因文件不全耗時多年，演變成曠日持久的法庭消耗戰，令市區重建的推展不斷推遲。 有一點筆者必須提醒，以逆權侵佔方式成功獲得土地，即使勝訴卻不擁有土地契約，在整合土地作發展期間，此類被逆權侵佔的土地有可能因地契不全，令官司追溯期漫長，延緩發展進程，間接為新界土地推展及市區重建製造障礙。 還有一些個案是新界地主因為同鄉關係，將名下土地平租或者免費給同鄉居住，甚至在他們環境艱難時予以免租耕作，然而其後代在這塊土地長成，竟以逆權侵佔方式將土地據為己有。 以上種種個案，皆反映業權人在逆權侵佔的惡法下淪為受害者，逆權侵佔間接成為搶奪土地財產的幫兇。 陳恒鑌表示，過去亦曾建議興建新鐵路，由洪水橋北接深圳前海、南延青龍頭接駁交椅洲。 北區人口未來大幅增加，發展局長黃偉綸早前率先披露，會在《跨越2030年的鐵路及主要幹道策略性研究》中，包括新界北所需的策略性運輸基建。
祖堂地: 新屋范姜祖堂二、三號屋協議價購卡關 部分土地遭假扣押
十八鄉鄉事委員會前主席梁福元認為，降低「祖堂地」出售門檻是先行第一步，可加快土地供應，對各方面都是好事。 他建議出售「祖堂地」後的數目，一半可作攤分，另一半則可放入基金作不動用的資產，保障日後的子孫。 被充公的農地，位於元朗廈村錫降圍的鄉村範圍，乃原居民鄧氏的「祖堂地」（又稱太公地），屬原居民集體持有，由兩名司理打理。 《香港01》上周實地視察，發現農地大部分已鋪設石屎，並有一間由石屎牆及鐵皮簷篷搭建、約2,000呎的鐵皮屋。 祖堂地2023 过去5年，民政事务专员只就300多个申请发出同意书，很多申请最终不获批，原因就是有少数人反对。
劉業強補充，由於這個「百分百同意」的要求，不少祖、堂成員對推舉司理未能達成共識，以致司理一職長期懸空，一旦「祖堂地」被政府收回，因為無司理處理賠償安排，以致累積逾億元賠償至今仍由庫房保管。 地政總署發言人表示，涉事土地為私人農地，屬舊批不可建屋地段，並無土地用途限制，惟不得在其上搭建未經批准而又非已登記寮屋的構築物。 祖堂地2023 祖堂地2023 由於業權人在地政處多次警告後，仍未糾正違契情況，並將相關構築物改為住用用途，故地政總署於去年10月重收土地。 地政處收到相關申請後會約見申請人，之後會要求申請在村內及鄉事委員會張貼通知，若14天內沒有人反對就可獲批准起屋，並會會向申請人發出「批地建議書」。 繳清費用後，地政處會跟申請人定立各種批地條款及批出「建屋牌照」，並同時發出建築、渠務及地盤平整共三張「豁免紙」。
祖堂地: 元朗廈村鄧氏祖堂地違規建屋住人被充公 揭未拆屋又再申請贖回
署方續指，業權人已於2018年12月向行政長官提出呈請，就重收的土地給予寬免。 一般而言，政府給予寬免前會要求前業權人先糾正違契事項，及繳付一切相關的費用、開支、罰款及／或其他方面附加的條款。 上週六（15日），大坑西邨居民到禮賓府請願，要求政府安置受重建影響的居民，呼籲特首李家超「民有所呼，特首回應」。 一直沒有公開回應大坑西邨居民重建要求的房屋局局長何永賢，在7月16日（週日）深夜首次在Facebook發文重申政府的立場，拒絕介入安置居民。 翻查資料，鄧佑明早於2003年已獲委任為司理，一直管理涉事農地至今，而鄧劍雄則於去年初獲委任為司理。 此外，雖然農地已被充公，但城規會仍於去年11月，批准部分農地改為停車場用途；申請文件顯示，鐵皮屋外共劃出19個私家車車位。
市民隨身財物如銀包、首飾被強搶或私吞，警方必定立案追查、訴諸法庭，然而土地作為業權人珍貴的私有財產，被佔用人長期霸佔後再侵吞業權，卻不見有部門出手保障或協助處理。 對於逆權管有條文原意，是為鼓勵對土地進行開發和維修，其實不可一概而論。 筆者認為，部分年代久遠和不知土地誰屬的情況下逆權侵佔可能適用，但當土地已經有業權人的情況下濫用此例，實屬強行侵吞行為，與基本法原意相悖。 據悉，有個別本港地產商近期也向政府獻上類似方案，建議若申請人已獲如八成等大多數的宗族成員或所有「房長」同意，則應批准有關人士出售「祖堂地」。
祖堂地: 農地司理未回應是否有人居住
不過有團體認為，現時不少「祖堂地」附近為私人土地，由發展商持有，擔心即使釋放土地，亦只會興建私樓。 賣方必須是鄉村屋宇所在土地的承租人，或新批約的承批人，或為承租人或承批人的業權繼承人或承讓人，其業權並已根據《土地註冊條例》（第一二 八章）的規定，在有關的新界區土地註冊處登記。 對比規劃與實際用途，本研究發現約173公頃的祖堂地被劃作「住宅」用途，卻僅有8公頃現為私人住宅，即近165公頃住宅用地尚待善用。 另一方面，在大量被規劃作「政府、機構或社區」和「休憩空間／康樂」用途的祖堂地中，有關發展尚未被落實，實際用地比規劃分別少23和94公頃。
知情人士透露，不少原居民希望盡快賣地，除了恐怕「明日大嶼」一旦落實會推冧新界地價；另一重大因由，是不滿管理祖堂地的「司理」制度落後，變相剝奪子孫利益。 本刊追查發現，不少祖堂地已被改建用途，並揭露一些涉嫌佔祖堂地便宜，搞私幫生意的個案。 現時本港約有近7000個祖堂，選出的司理都記註在民政署的名冊中。 若祖堂擁有田產，司理的名字則會註入相關契內，而司理只是祖堂公業的代理人而非擁有人。 根據《新界條例》，若要出售祖堂地，既須得到司理一致決定，亦同時須先得到當區民政事務專員同意。
祖堂地: 施政報告｜擬降祖堂地出售門檻 梁福元：降至八成料可釋一半土地
如果在香港以外地方致電的話，請在電話號碼之前加撥地區號碼「852」（不適用於駐海外辦事處）。 記者致電鄧佑明查詢，他未正面回應鐵皮屋是否有人居住，僅稱該處曾申請作士多，「諗住賣下汽水同啤酒畀村民」，稱正向地政處了解，將贖回農地。 祖堂地2023 當記者追問鐵皮屋為何仍未清拆，他指農地由另一司理打理，會將查詢轉交對方，惟截稿前二人未再回覆。 同时，政府应建立一套透明、简单的机制，让各界有机制可循，以加快“祖堂地”的运用。
現在《施政報告》研究修訂《新界條例》，放寬出售祖堂地限制，但沒提及劃一特惠補償率，主要便利發展商往後購入祖堂地。 不過，這政策與《新界條例》保障新界土地的中國習俗或傳統權益，以及《基本法》保護新界原居民合法傳統權益的條文背道而馳，遂有「新界人犧牲」之詞，也令人質疑既然祖堂地可以「犧牲」，為何尚要保留另一種「合法傳統權益」丁屋。 踏入牛年新春，新界不少原居民因疫情關係，取消團拜及傳統點燈等儀式。 不過每逢大年初二鄉議局按習俗到車公廟為香港求籤則如常進行，由於主殿內外設有人數上限，當日不設公眾人士參與，只限受邀的鄉紳出席。 儀式過後，一眾鄉紳在廟外聚首寒暄，話題除了圍繞原居民勝出丁權官司外，亦談到近期多人關注爭取降低放售「祖堂地」門檻一事。
祖堂地: 房屋局局長深夜發文，拒絕安置大坑西邨居民，社工指：政府欠大坑西居民一個公道！
丁權及丁屋政策一直被外界批評為「特權」政策，發展局局長陳茂波昨日(19日)在立法會上指，丁屋政策需要檢討，但丁屋問題不是「白紙一張」，因牽涉基本法中原居民的權益，相信短中期都難以成事。 按照傳統，姑勿論在村還是在鎮，家中或族中長輩總會將田產物業分給子裔繼承；亦會將部份田業留下，稱為蒸嘗祀田，以租息所得應付家族春秋二祭和維持公業的燈油火蠟等長期支出；春秋二祭當中的牲禮供品，自必少不了「豬肉」。 根據新界鄉議局估計，現時全港約有二千四百公頃的祖堂地，相比政府提出「明日大嶼」的一千七百公頃填海土地為多，總面積相等於一百二十多個維多利亞公園。
- 全港現有約七千三百個祖堂，超過一半面積的祖堂地，由新界五大氏族持有。
- 翻查資料，近期不同團體均有就類似鐵路，提出走線建議，包括實政圓桌立法會議員田北辰，曾建議興建新鐵路由新界北接駁大埔工業園，然後再前往市區；團結香港基金的建議，則由香園圍出發後，途經皇后山及大埔林村，再經大圍前往美孚一帶。
- 祖堂地意義重大，上水區鄉事委員會主席、鄉議局當然執行委員侯志強卻說有足夠賠償，祠堂也可以拆，言論似顯得悖理違情，但值得留意的是，祠堂並非一定建於祖堂地。
- 他建議出售「祖堂地」後的數目，一半可作攤分，另一半則可放入基金作不動用的資產，保障日後的子孫。
《香港01》早前報道，當局計劃放寬「祖堂地」出售門檻、增加新界北地積比等方法，加速土地發展，預計新界未來有多項大規模發展計劃，同時配合前海發展及融入「十四五規劃」。 《香港01》最新取得消息，料《施政報告》內將有著墨，提及研究多項基建工程，配合新界北發展。 祖堂地 其中除早前「已見光」，將進一步研究由洪水橋接駁深圳前海的跨境鐵路外；因應新界北一帶發展，現有東鐵線隨時壓力爆煲，當局擬於新界北增建新鐵路線。 綜合多方消息，新鐵路初步走線將由蓮塘/香園圍口岸出發，至少會途經坪輋、皇后山等新發展區，並將於大埔區設立新站，其餘走線方向仍然待定，當局亦正就走線延伸方向，向多方「摸底」。
祖堂地: 何謂 「祖堂地」？
至於藍本的細節，他認為應在尊重祖∕堂傳統權益的前提下，同時亦須合理，參考的做法包括經由祖∕堂開設會員大會，若通過後就可由司理執行租售地皮事宜。 祖堂地2023 根據《新界條例》第十三條規定，在原訟法庭或區域法院所進行的任何有關新界土地的法律程序中，法庭有權認可並執行任何影響新界土地的中國習俗或傳統權益。 在《施政報告》出爐前，有鄉紳說祖堂是氏族傳統，不能隨便變賣，故反對政府動用《收回土地條例》作公共用途，更指等同「滅族」。 祖堂地2023 不過，有部分鄉紳主張可以收地，只是要劃一以甲區（即涉及新市鎮或全港性主要工程）的特惠補償率（每平方呎1332元）收回，與此同時，又促請政府放寬轉售門檻，令人無所適從。 有評論指將祖堂地劃為甲區，無形中提高了祖堂與發展商的議價能力，劉勵超不排除這一可能，認為兩套機制（政府收地和私人買賣）會互相參考，鄉紳也可依據兩邊的價位決定，如發展商開價不合心水，便留待政府收地。 鄉紳如此精明，可能是由於以前吃虧不少，有村長指新界人埋怨政府以低價收地，平整後卻賣幾萬元一呎。
- 在本所處理的Pang 祖堂地買賣 Mon Wan and another v Yu Chi Foon and others 祖堂地買賣 HKDC 724一案，侵佔者亦是透過批出侵佔土地的租約及收取租金申索逆權侵佔。
- 特首林鄭月娥下月發表新一份《施政報告》，據了解，政府在覓地方面將有一系列動作，包括擬降低新界「祖堂地」的出售門檻，大大提高與發展商以「公私營合作」模式開發新界農地的潛力。
- 鄉議局主席劉業強去年9月指，「祖堂地」屬氏族社群共有財產，提議政府與原居民合作發展，又指已與民政事務局成立小組著手研究。
- ：根據第13條，《新界條例》允許法庭(原訟法庭或區域法院)認可並執行任何影響新界土地(亦包括祖堂地)的中國習俗或傳統權益。
- 中共上台後採土地國有制，氏族瓦解，香港卻如「時空交錯」，在英國殖民政府治下保留了祖堂這種氏族經濟共同體，「是研究宗族制度的活化石」。
- 祖堂地俗稱「阿公地」，泛指由整個宗族、家族或「堂」等傳統組織、而非個人擁有的新界鄉村土地。
