當一段婚姻關係走到盡頭，如無法和平分手，而要步入司法程序，可能會是一個漫長又艱難的過程，不單牽動情緒，更有可能影響到家庭的財務狀況。 而由於有訟訴在身，涉及業權上的分配或轉讓，即使想出售物業或以物業套現去解釋財務困境也不容易。 近日我們便有成功案例，協助客戶解決纏繞近10年，令身心俱疲的困局，重新出發。 此外，公契內對業主委員會的組成、職權及業主會議均有詳細的說明。 不過以上釘契原因只屬其中一部分，本月一幢舊樓因為其中一個空置單位長期滲水未有處理，滲漏的污水引致外牆被侵蝕，以致整幢大廈的所有單位被屋宇署釘契。 即使業主立案法團曾聯絡到該名業主，成功進入單位獲得證據，但由於業主拒絕維修，因此問題至今未有解決方案並處於拉鋸局面。
釘契，很多人以為只是樓的問題，例如屋內有僭建，或懶理政府各種包括維修令、斜坡令等問題的結果。 但這些其實都算小事，不一定對轉售物業有影響，若問題是僭建，只要新業主願意承擔風險，甚至能賣得比沒有僭建更佳的價錢（因為實際可用面積增加了）！ 不過，若釘契的原因涉及原業主的個人問題，那要賣樓就變得很困難了。 在這時間內，調解員或雙方律師樓會勸雙方調解，避免昂貴的訴訟費用。
離婚釘契: 申請按揭文件詳細懶人包
而共有人亦不能通過遺囑的方式，將業權傳遞給指定的受益人，因此可以避免一些遺產糾紛。 其特點是所有共有人都有優先繼承對方權益的權利，即當共有人之一死亡時，物業中的權益會自動轉移給仍在世的共有人，直到最後一個剩餘，所以稱之為長命契。 因此，買家要留意，雖然涉及釘契的物業一般都會較市價平出售，但是亦有會增加日後按揭利息或是降低按揭成數。 買家最好在買入前了解物業如何才能解釘，並將有關成本計入其中，才能知道是否值得買入。 一般物業被釘契主要是分三個原因，其一是最常見收到屋宇署發出的清拆令(order)，要在指定時間內清拆僭建物業，相關清拆令註冊於土地註冊處，亦即是釘契。 如果這是經過法院婚姻訴訟的判決，例如家事法庭判決其中一方得到另一方的單名物業或聯名物業，那就無需繳交印花稅和寬免SSD的3年鎖期。
若因欠債而被財務機構釘契，不單物業難以轉讓或轉名，一旦進入法律程序，甚至成功被財務公司將物業充公用以還債，便會留有一個可供公眾查閱的紀錄，並會在信貸報告上留有紀錄，結果當然會影響信貸評級。 而這個影響會長達七年，因為可供公眾查閱的法庭紀錄會在七年內仍然存在。 聯名買樓是否使用長命契，取決於業主之間的關係，可根據以上利弊分析作出選擇，關於聯名買樓的按揭及印花稅問題，可參考《聯名物業影響印花稅和按揭》一文。 莊錦輝指，物業違反建築物條例，如不涉及嚴重僭建，一般銀行都只是要求申請人承諾自行履行責任，按揭便可獲批。 業主本身出現問題，如欠銀行等機構的錢不還，遭人入稟追討，把物業釘契，物業不得出售，或者被充公，業主不可甩名轉讓。 離婚釘契2023 另外，根據現時銀行的做法，如長命契其中一名共有人過身，而物業有未供完之按揭貸款，其他共有人亦毋須重造按揭或通過測試。
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不過自住居所一般都是丈夫送贈給妻子，尢其如妻子擁有撫養權。 但政府近月修訂了查冊規則，表示政府部門有權拒絕惡意查冊，而且會向業主發出通知，如果業主能趕在查冊申請通過前修正問題，或以轉名等方式將問題「轉讓」出去，買家或不能揭發物業隱藏問題。 除了憑查冊判斷單位是否凶宅，向銀行查詢物業估價也是一個有參考價值的做法。 一般而言，銀行不會就凶宅以及鄰近單位（如同層、樓上、樓下）公開物業估價，當用家就疑似凶宅單位進行免費網上估價時，網站會提示用家向銀行職員查詢，這通常便意味了單位有問題了。 但如過去非業主住戶（如租容、同居者）於單位中身故，在土地註冊處紀錄中就看不到了。 也就是說，除非住戶身故事件有廣被報道，否則新租客買家難以徹底查清單位是否凶宅。
現在盤點 6 大釘契常見原因，與你解構買釘契樓如何自保。 想用低於市價置業上車，除了買凶宅、綠置居、居屋、無契樓之外，還可選擇買「釘契樓」。 千居盤點 6 大釘契常見原因，與你解構買釘契樓如何自保。 長命契下，若有共有人過世的，物業的全部權益歸其他共有人所有，無需辦理承包手續。
離婚釘契: 如何申請釘契: 申請資格
新冠病毒疫情下，市面上出現許多急售樓盤，儘管如此，本地樓市走勢未見太大跌幅，根據中原領先指數（CCL）顯示，7月份除了新界東樓價錄得輕微跌幅，香港、九龍及新界西樓市價格仍然持續向上。 香港租金走勢一直備受關注，但其實在香港置業並用於出租，香港租金平均收租回報只有2厘，另未計及地租差餉、管理費等雜費。 當買入一手後，不少準業主為求安心都會在收樓前驗樓，收樓前驗樓當中需要付費請來驗樓師協助，而且收樓前驗樓的驗樓過程不只一次，在發展商整修後要再找來驗樓師檢驗，以確保修葺妥當。 有時買釘契物業（潛建）都有好處,起碼唔清拆潛建物都唔使咁快被告上法庭.其實好多業主都歡迎釘契,包括CY、唐唐同權權. 象辭卦辭，是總括一卦的意義，也是對卦象的一種裁斷，至於爻和爻辭，乃是寫天下萬物的變化，使我們了解吉凶悔吝的道理。 由於囚犯皈依情況非常特殊，說明基督教教義藉著基督救恩的例外情況和的必需步驟：意識自己的罪，悔改自己的罪，接受基督的永生救恩。
另外，如果發現部份屋契文件不齊，有時律師有辦法補回文件，有時又做不到。 按揭成數簡單理解為按揭成數就是物業貸款比例，例如介9成按揭，就需要1成熟期。 在樓價高企的香港，按揭成數也是相對較高，減少置業的首期。
離婚釘契: 情況3：雙方打官司，法官判妻子擁有業權，丈夫需要轉名
夫婦雙方萬一走上離婚之路，可先諮詢律師或銀行之意見，以便掌握更準確的資料，方便從多方面考慮如何處置資產分配。 在現時稅制下，近年流行單方持有物業，即男方或女方其中一人作為樓房的業權人，夫婦二人變相可有兩個首次置業的配額，入市時便可支付較低稅率的印花稅。 這情況下，若然在按揭安排上都是完全劃清，即女方持有物業，亦是唯一按揭供款人，不涉及男方作為擔保人，即使離婚，亦不用擔心男方要求撤銷作為擔保人身份的問題。
假設在調解期間丈夫同意轉名給妻子，調解員便會把決定通知法庭，法庭便會出命令啟動業權的轉讓程序。 離婚是一個不幸且複雜情況，先不論夫妻雙方的感情事，離婚後兩夫婦資產包括收入，物業、儲蓄及保險等，要如何分配已是一大難題，當然最好方法是由夫婦二人協調得出兩個都能接受的結果。 不過，若離婚夫婦未能就財產達成協議，就需要交由法庭作出分配，而分配時會基於合理性，並不一定將所有財產直接攤分為一人一半。 早前討論過，2047年大限地契問題，相信最終不會收回現有物業，但持有物業人士很有可能需要繳付地租，藉以繼續租借土地使用權。 「你的樣子如何，你的命運也必如何」——這句網絡流傳已久的「警世名言」，意指外貌決定一切，一個長得好看的人，事業、感情、生活也會比較順遂如意，通常能收穫美好人生，實際又是否如此？
離婚釘契: About the Author: 按揭大師
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釘契是指業主行為觸犯物業法團條例或其本身正牽涉法律訴訟事項，這些「事項」便會登記在土地註冊處。 不過升值後轉按套現都有限制，例如估價即使大升，但仍不可以超過按揭貸款額上限。 要確立「長命契」業主們需要符合「四同」標準即同一份產權文件取得業權、同時取得業權、所享有的物業權益相同及各人均可佔用整個物業。 離婚釘契 離婚釘契 大廈管理工作主要受大廈公契及香港法例第344章《建築物管理條例》規管，然而，不少業主對它的認知有限。
離婚釘契: 物業買賣印花稅7大分析
如果想完全箍實業權，怕另一半將來自行處置業權而不作通知，長命契是更加保險的聯名選擇。 此外，劏房也有機會獲銀行批核按揭，但要有心理準備利率較高，而且願意承按的銀行不多。 不過如果物業是進行犯罪活動，比如黃色事業，被警方釘了 S.145A，就肯定不能申請按揭。
但如果婚姻居所有按揭，丈夫把業權轉給妻子後，妻子需要重做按揭。 那麼，如果轉讓業權是送贈或以「無償代價」(nil consideration)進行，銀行會不會當送契而拒批？ 當法庭判定要求將一個物業轉讓到另一方時，一般會有三個情況，第一是物業的擁有權可毫無保留地由一方持有。 第二，若法庭認為轉讓物業的價值超過一方如女方有權獲得的總額，女方可能要向男方支付一筆款額作為補償。
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如果物業遭釘契的原因是有潛建物，業主不拆卸，香港大學房地產及建設系客座副教授張聖典指，若果經過一段時間後業主都不去處理潛建問題，這可能需要透過法庭解決，甚至業主有機會被控告而入獄。 若因業主欠債而被釘契的物業，會以loan 離婚釘契2023 agreement形式註冊在土地註冊處，這類買賣仍可進行，只要賣家在合約列明會在交易前「解釘」便可以。 如果物業因有僭建物或清拆令而被釘契，部份銀行亦可以批出按揭，但必定會派人睇樓，評估有關僭建物的嚴重程度及還原費用，並可能會要求借款人簽署文件，同意承擔因僭建物而衍生的所有責任。 不過，為彌補風險，銀行的按揭利息可能會較高或者調低按揭成數。 但值得留意是，如果釘契物業想申請高成數的按保，則幾可肯定不會獲批。 第二個原因是業權糾紛，較常見是聯名買樓的夫婦，因為離婚而導致對物業業權分配不滿，而訴諸法庭。
如果釘契是前業主欠債的話，同時會以loan agreement形式註冊在田土廳，這類買賣仍可進行，只要前業主在合約列明會在交易前「解釘」便可以。 若然交易當日，單位仍然沒有取消釘契，業主即是違約，買家有權提出取消交易，並要求賠償所有損失。 另一常見涉及離婚樓的按揭情況是，其中一方以送契Deed of Gift形式轉贈另一方，送契受限於「破產條例」。 銀行一般在5年內不接受「送贈契」物業承造按揭，得到樓想轉按加按或賣出也是不太可能的，因為下手買家也無法承造按揭。 28Mortgage的按揭專員可以幫你獲取銀行的即時估價。
離婚釘契: 銀行批按揭程序詳細攻略
根據金管局的規例，1000萬以下的私人住宅最高可以承造6成或500萬按揭，較低者，而1000萬或以上的私人住宅最高可以承造5成按揭。 但他補充稱，倘屋宇署發現潛建物影響社會安全，或者公共利益，會主動幫業主拆去潛建物。 最常見的釘契是欠債，例如欠交管理費、欠財務公司債務或第三者債項。 釘契的好處是， 可以提醒潛在買家， 離婚釘契 物業到底是不是有問題。 在之前的文章， 筆者曾提及過要買樓， 其中一個很重要的一環， 便是要先進行物業查冊， 以確保該物業沒有任何未解決的法律或債務問題， 如果該物業仍存在有這些問題的話， 便稱為未解釘。 最後，如果原業主一直都不能為物業解釘，交易就有可能告吹。
違反建築物條例〝釘契〞 應該查清楚該物業有否被政府以違反建築條例而起訴， 例如：僭建物、斜坡維修等。 如果是屬於僭建的問題， 即使該問題已經被解決， 銀行也會有機會因應風險， 而調低該物業的按揭成數。 樓宇按揭貸款 第2類係轉按套現，向新銀行提出轉按，將原有物業重新估價，理論上估價愈高愈有利，借盡按揭成數，套現資金用作其他用途。
離婚釘契: 情況1：決定離婚後雙方私下轉名，沒有涉及訴訟和調解員，按揭可當正常買賣進行
不幸地如業主去到最後一刻都未解除釘契，就可能要違約而賠償買家損失，包括樓市升值後的差價、佣金、律師費用、退訂等。 有些情況是，政府代業主維修，而業主未付有關費用，那只要與買家協議好，在樓價扣欠款，都可繼續交易。 總括而言，只要買家願意承擔風險，接受已知的釘契情況，日後不能以此作訴訟理據。
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- 法庭亦有權下令將一筆指定的津貼支付予子女的主要照顧者，一般稱為「照顧者津貼」。
- 如果是兩個人的話，則每人擁有資產物業的一半業權，三個人就每人三份一，如此類推。
- 置業者也可以在買賣合約中註明業主須清還債項及解除於土地註冊處登記的釘契事項，至於訂金方面，可交由賣方律師暫時託管直至確定該物業没有被釘契。
- 我們最後為客戶找到一間銀行願意批出150萬元貸款，息率為P+1.5厘，年期30年，每月供款約1.02萬元，是客戶能負擔及可持續還款的水平。
- 試過有銀行批出按揭，但客人的律師不願意做契，原因是律師沒法判斷離婚判決書的字眼是否構成銀行貸款的風險。
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買家在簽約前，必須委託律師或地產代理查冊確定物業是否有釘契。 買家也可以在買賣合約中註明業主須要先清還債項及解除於土地註冊處登記的釘契事項；至於訂金方面，就可以交由賣方律師暫時託管直至確定該物業沒有被釘契。 其實被釘契樓仍可自由買賣，但新買家購入被釘契樓後，要負上有關法律責任。 離婚釘契 某大型銀行如果見到居屋查冊曾經有借過財仔，即使已經解除order，也一律不接受按揭。 離婚釘契 但是，如果物業的共有人之一是家中老年人，由於身體狀況無法簽文件，這可能會使家庭無法有效地將他們的資產，用於買賣或銀行抵押貸款。 一般來說，當雙方決定離婚並訴諸法律時，律師會“起釘”雙方的所有財產，起了釘的物業，除非雙方簽同道，否則財產不能出售、加按、轉按或出租。
離婚釘契: 離婚官司令物業被釘契 債務纏身下如何用按揭清數解困？
如果是因為離緍而出現法律訴訟，則要等到法庭作出裁決才能成交。 同時，由於買賣通常在合約寫明以「現狀」交易，即買家在簽約時己表明一早已知相關的釘契問題，日後就不能以此作為訴訟理據，而拒絕買賣。 離婚釘契2023 第24條(SECTION 24) – 拆卸或復原違例建築物的書面命令(BUILDING ORDER)。 查冊見到有order 24 應該向地產代理，律師和銀行查詢。 離婚釘契 專業的按揭中介也能給到大部分銀行對這問題會否影響按揭和相關的處理方法建議。 按揭貸款以物業作抵押，若供款人無法還款，銀行便需變賣物業抵償欠債，故此，準確評估物業價值、轉讓能力及業權轉讓風險是無可厚非。
