不論是BNO移民，或是到英國置業，都是近日相當熱門之話題。 早前英國內政部最新公布，今年第2季申請BNO簽證的人數達3.06萬，較首季減少3,700人。 英國的「首置客」定義較嚴，即使首次到英國置業，但在其他國家有物業，亦已失去「首置客」身分。 簡單來說，假如你在港有物業，即使首次到英國置業，也不算「首置客」。
二手樓方面，可以留意Rightmove、Zoopla這兩大熱門樓盤網站，列明房型、平面圖、價錢等。 事實上，業主轉讓物業予家屬，若成交價低於市價逾兩成，稅局或以市價來追討印花稅。 一般來說，以送贈方式轉讓的物業，被視為「送契樓」，日後甚難於二手市場轉讓，簡單來說，無人想買。
英國首置: 按揭安排費
筆者於早前參加本港一個大型的移民及國際置業博覽，當中不少有意入市或已入市之買家到場查詢有關置業之問題。 英國首置2023 不只買家可於此博覽從獲益，筆者亦從中了解更多買家及準買家之疑難及想法。 其中一個買家面臨之問題，相信不少於英國入市的買家，有機會遇上相若之問題，筆者藉此機會，與各位讀者解答一下。
- 首先，據筆者了解，「首置買家」印花稅寬減的時效為3年，故只要A先生購入英國物業的約3年內售出香港物業上仍可以退還稅項。
- 英國的「首置客」定義較嚴，即使首次到英國置業，但在其他國家有物業，亦已失去「首置客」身分。
- 隨著食品、能源等日常開支上漲，再加上平均每月近1,000英鎊的租金，很多打算買樓的首次置業人士都表示難以儲下首期。
- 事實上，業主轉讓物業予家屬，若成交價低於市價逾兩成，稅局或以市價來追討印花稅。
- 有些銀行會要求買家交全面單位報告(Homebuyer’s Report)及結構報告，約350至500鎊。
這是不論經本地還是英國銀行申請按揭，都要交這筆費用的，例如幫忙審核文件。 有些銀行會要求買家交全面單位報告(Homebuyer’s Report)及結構報告，約350至500鎊。 跟香港一樣，在英國都要聘請當地的測量師做驗樓，確保房屋結構問題，英國不少房屋都已有一定的歷史，所以詳細驗樓是必做步驟。 部分人或認為，以送贈形式轉讓物業，舉例說，父親賣樓予兒子，成交價為零元，這豈不是既能免繳香港的印花稅，同時又可換取英國的首置身分。
英國首置: 英國二手物業代理
合資格人士必須已經在該地區生活或工作，或者與該地區有很強聯繫的首次置業人士或換樓人士，年收入必須低於80,000英鎊（倫敦地區為90,000英鎊）。 物業價格扣去折扣後必須低於250,000英鎊（倫敦地區為420,000英鎊）。 即使你可以儲到一筆首期，但可能收入低於門檻或未有足夠的信用評分，未能批到物業所需的按揭貸款。
一手二手樓造按揭前都要找銀行估價，例如HSBC UK、中銀(英國分行)、東亞，都提供海外物業按揭服務。 但要考慮的是，它們按揭會因應城市地區而有限制，可能只限大城市。 一手樓方面，只要買家擁有預留信（Reservation Form），就可申請按揭，樓花者，多數入伙前半年開始申請。 二手樓方面，則是要申請按揭後(須持銷售備忘錄（Memorandum of Sale），代理會協助買家填表申請按揭貸款)，雙方才會簽買賣合約。 英國政府早前宣布，持有英國國民海外護照（BNO）的港人，明年一月起可為自己及直系親屬，申請「BNO簽證」前往當地，最多逗留5年，其後可申請居留權，再住12個月，便能申請入籍。
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隨著食品、能源等日常開支上漲，再加上平均每月近1,000英鎊的租金，很多打算買樓的首次置業人士都表示難以儲下首期。 首先，據筆者了解，「首置買家」印花稅寬減的時效為3年，故只要A先生購入英國物業的約3年內售出香港物業上仍可以退還稅項。 不論是英國物業自住或投資，都很怕買到爛尾樓，特別是樓花，萬一發展商周轉不靈，就會遲交樓、爛尾，有些小型發展商會在未取得政府正式文件就預售，所以可以先網上找找各發展商的樓盤新聞，再自行定奪。 英國首置 二手樓管理費比一手便宜，不過有利也有弊，一手樓的結構、裝修都比較好，通常全新物業會有十年外牆結構保養，但apartment管理費在當初買樓花時與收樓時可能會有大加幅，試過有發展商加一成多，而未必會通知買家。 買家要準備按揭安排費，可高至2000鎊，有個別銀行會收樓價的2%。
值得留意的是，英國為了刺激經濟，早前推出「期間限定」減稅措施，首置者買50萬英鎊以下物業，可豁免印花稅，外國買家也能受惠，吸引不少港人留意。 本身如買125,000英鎊以下的物業，可豁免印花稅 ; 在此以上的稅率就由2%起計算，最高為12%。 留意首置定義是全球均不持物業而論，在香港本身已有物業，那購入英國物業就要交非首置稅率。 早前政府推出寬限措施，在2021年6月30日前都可以豁免首次置業人士500,000英鎊以下的印花稅，下圖對比原有稅率和豁免後的稅率分別。
英國首置: 收入未夠高，未能借到所需貸款？
就算未入籍，都會被視為英國居民，只要你於英國逗留了183天或以上。 換言之，只要你在完成房屋交易前的12個月內，同時又在英國逗留少於183天，就要支付海外買家額外2%的印花稅。 如看中了一手樓樓花，可直接去展銷會看看示範單位，相反如想親身看二手樓或樓花，就要靠video tour、VR、圖片，或請已在當地的物業代理幫忙視察，email或打電話請代理live 睇樓。 部分人或認為，世界很大，英國甚難審查買家是否真的「首置」，故不介意博一博。 事實上，若到英國置業，買家先要簽署首置聲明，由於香港與其他國家稅局有不少協議，其實英國只要向香港稅局核查，便一清二楚。
英國的「首置客」定義較嚴，即使首次到英國置業，但在其他國家有物業，便已失去「首置客」身分。 此外，首置定義涵蓋配偶，以夫婦二人為例，丈夫有物業，妻子無物業，即使妻子首次到英國買樓，同樣不能當作「首置客」。 注意「Help to 英國首置 英國首置 Buy」計劃於2022年10月31日停止接受新的申請，並於2023年3月31日結束。 作者簡介：周定國現任美聯環球營業董事，擁有多年澳洲物業投資的豐富經驗，曾在當地發展多個住宅項目，由買地、設計、起樓至營銷都參與其中，亦曾獲澳洲TVB邀請擔任地產節目主持。 新冠肺炎疫情仍於環球持續，官方申請及審批之速度或未如以往般迅速；加上審批之細節繁複，最妥善是待審批通過後，再入市香港物業。
英國首置: 收入太低未能買樓？
更重要的是，要求涵蓋配偶，以夫婦二人為例，丈夫有物業，妻子無物業，即使妻子首次到英國買樓，同樣不能當作「首置客」。 HK UK Support提供全方位購買房屋服務，包括顧問諮詢、審核報價、按揭、入伙後支援等事項，均有專人緊貼每個交易步驟，助您輕鬆順利完成交易。 如果買家在買樓時已年滿55歲或以上，可以通過老年人共享所有權（OPSO）計劃購買最多75%的業權，一旦擁有75%業權，將無需支付餘下的租金。
由於英國首置定義涵蓋丈妻，即不能「甩名」予另一半，來換取首置身分，但仍可將物業轉讓予近親，自製首置。 不過，內部轉讓須繳付印花稅，一般來說，樓價愈高，稅率逐層遞增，因此業主須「計好數」，看看內部轉讓，還是直接到英國以「非首置」身分置業划算。 談及印花稅，有留意英國物業的讀者們必定知道印花稅假期將於9月底正式完結。 今年10月1日起，英國印花稅階全面恢復至12.5萬英鎊的起始水平。 如買家先前申報單位用於出租用途，每月有一定之收入可用於還款，現時因退稅而改回自用用途，銀行有機會重新檢視買家之還款能力，或可能要收回貸款，故筆者建議買家，於入市前最好先咨詢會計師之專業意見，免招損失。
英國首置: 英國首置印花稅寬減時效有3年！港人英國買樓宜先退稅再買港樓｜環球樓行
提款需要符合指定條件，比如首次置業、年滿60歲或患不治之症。 缺點共享業權計劃僅適用於住屋協會物業，出售該物業時業權不完整，無論是轉售抑或出租都受到很大限制。 交易代價已過戶、擁有業權的法律文件(如屋契等已轉讓至買家)、賣家遷出、地區政府亦承認這次交易、買家已取匙、物業正式歸於買家。 在海外買樓，物色完心水單位後就要預算好首期，這要視按揭成數而定，銀行大多承造最多七成按揭，故宜預留3成資金作首期。 英國首置 除了本身樓價的首期之外，也要留意以下英國物業稅，計算在買樓首期，那就有更好的準備了。 目前，英國首次置業人士平均花費225,000英鎊購買物業，如果你要支付20%的首期，則需要節省出45,000英鎊。
留意的是，二手樓要付1成訂金，如簽好買賣合約後，忽然想終止交易，訂金會被沒收。 當雙方交換買賣合約文件，買家就要付該1成訂金，雙方律師認為文件無問題後，買家就要付樓價餘額。 好處計劃可助你以較少的首期上車，以225,000英鎊的物業為例，你只需11,250英鎊首期。 另外，95%的按揭貸款可能會收取更高的利率，由於按揭成數最高達95%，大多數貸方會以更高的利率來保障自己。 英國首置2023 英國主要有曼城、倫敦、伯明翰3大城市，不少海外地產公司都會舉辦展銷會，各位可以留意這些機會了解物業資料，不過如以一手樓而言，這些展銷會多為樓花，不會有落成日期，只有預期落成日期。
英國首置: 英國物業稅
一般是向買家400至1500鎊律師費，這是因應地區和物業複雜程度，費用還包括將按揭貸款額匯款給銀行、代收首期、代表簽買賣合約、交證明文件、查冊等。 簽完買賣合約後就要準備樓價1成至3成來做首期(申請按揭前付)，由發展商的律師樓託管，再根據條款分期交樓價，例如向發展商購買樓花，有些發展商會要求買家簽訂合約半年後，繳付部分樓價，所以看清楚合約列明的時間表。 至於二手樓方面，買家要向賣家出offer，例如包不包家電等，都可向賣家提出，傾好價錢就由雙方律師接手處理手續，同時律師會通知買家收樓，要請surveyor評估物業有沒有結構問題、滲水、建築報告等。 政府提供的住宅權益貸款有5年免息還款期，第六年起開始繳付利息。
而實際還款額是以還款時的樓價市值，而非買樓時的借貸額。 英國首置 計劃允許首置人士以低至5%的首期購買600,000英鎊之內的物業。 計劃由政府擔保支持，如果申請人拖欠還款，政府將向貸方付款。 如果在展銷會上看中了一手樓，準買家要簽署《初步買賣協議》文件，也要先付訂金(約一千至五千鎊不等)。 當然，買家可書面授權英國執業律師，或要求來合約翻譯服務，幫忙辦理買賣合約，以免對條款不清不楚。
英國首置: 英國買樓首期
資金不足的買家可以先購買最低10%業權，日後分階段增持業權比例。 其餘的業權由英國政府設立的住屋協會（House Association）持有，買家需按業權比例向協會繳交租金。 印花稅假期（Stamp- Duty Holiday）帶動英國樓市交投，據官方數據顯示，7月樓市成交8.2萬宗，較6月的21.3萬宗減少62%，跌幅為2005年以後最高，不過按年仍升1.7%。 筆者預計於印花稅假期完結後，成交量會大幅下跌，樓市承接力或會因而受考驗。
英國首置: 英國首置買樓免稅 港人買家睇實一點 慎防中伏（下）
理由很簡單：考慮到潛在風險，銀行一般在五年內不會批核送契樓的按揭，部分較保守的銀行，更要八至十年後，才考慮為這類樓承造按揭，若你是買家，相信也不會購買「送契樓」。 英國首置 英國政府在2015年推出共享業權（Shared Ownership）計劃，容許合資格人士不用一次過購買全部業權，以減輕首期負擔。 買家買入物業部份業權（10%至75%），並繳交剩下業權的租金，既是業主又是租客。
英國首置: 英國「首置買家」印花稅寬減時效為3年
如果在UK買樓收租，在租金收入再減去維修費、律師費、會計師費、地租及差餉、保險及傢俬等費用後，再以此為基礎，向政府交最高為45%的稅項不等。 有些物管公司會將代收的租金扣了稅項，也可申請要先取所有收入才自行交稅。 以上銷售收益，扣除每年免稅額12300英鎊後，再扣雜費、翻新費、代理佣金、律師費、估價費、宣傳費等，剩下的為利潤，以此為基礎計算，並要在售樓後30日內向英國稅務海關總署申報。
最高貸款額一般是年收入的4.5倍，如果你想以5%首期購買價值225,000英鎊的物業，你將需要約47,500英鎊的年收入。 香港買家A先生於本港持有物業，亦於英國倫敦入市，作價50萬英鎊之物業。 由於英國印花稅與香港計算方式有異，除英國外，於環球任何地方持有物業均不被納入成「首置買家」(First-time Buyer)，故A先生入市時需支付額外的3%印花稅。 不少首置買家都會獲經紀轉介，或自行聯絡按揭經紀（Mortgage Broker），讓對方盡量替買家取得更高成數，甚至取得利率優惠，這些都涉及中介費 (例如500至800鎊)；銀行又會收取估價費 (約300至500鎊)。 幫助首次置業人士和40歲以下人士儲錢的免稅儲蓄，18至39歲人士可以開設個人儲蓄帳戶（Individual Savings Account，簡稱ISA）。 每年最多可以存入4,000英鎊，政府每年按新加入的存款派發25%利息，即當存入最高金額，每年將免費獲得1,000英鎊利息，一直儲錢到50歲。
