惟兩類物業的按揭條款要求不一，其中工商廈相對嚴謹，以下包括成數、還款期、利率優惠、貸款額釐定等四大分别，準業主投資前不可不知。 Regent弘進提供香港工廈/貨廠/地廠出租買賣的顧問服務。 範圍包括香港工業大廈出租及香港工業大廈出售，我們龐大的資料庫提供最整全各區工廈買賣，租售工廈/貨倉/地廠等資訊，配合全香港的工廠工業大廈租金和銷售資料，以滿足我們的尊貴客戶對工業物業上的需要。
一眾代理商包括本土工商舖代理行及跨國測量師行齊齊看好工廈後市，並且預料今年餘下四個月應有5%至10%的升幅。 Regent弘進提供荃灣工廈/貨廠/地廠出租買賣的顧問服務。 範圍包括荃灣工業大廈出租及荃灣工業大廈出售，我們龐大的資料庫提供最整全各區工廈買賣，租售工廈/貨倉/地廠等資訊，配合全香港的工廠工業大廈租金和銷售資料，以滿足我們的尊貴客戶對工業物業上的需要。 工廈買賣 目前非首置買家購買住宅，需要承擔15％的從價印花辣招稅；相反，工廈或商廈的印花稅已於2020年放寬，無論買入多少間物業，均沿用較低的第二基準稅率計稅，所繳稅率遠低於15％，吸引不少投資者由住宅轉戰工商大廈。
工廈買賣: 按揭盤點｜投資者「避稅」轉戰工商廈：住宅與工商廈按揭規則找不同
兩大型本地發展商加力興建「地標性」高度，足見對未來後市信心十足。 筆者深信不久將來，大宗投資物業市場會重現店舖及商場逾億成交案例，工廈/商廈大手買賣仍會持續，在現時租值和市場回報率，投資者包括中外房產基金和發展商不難找到「心水之選」，餘下四個月的工商廈成交持續暢旺是可以預見的。 香港樓宇買賣網上平台HOUSE101為買家、租客、代理及業主提供最新香港樓盤交易資訊，網上快速搜尋心儀區內租盤、二手樓、新盤及工廈舖位等供應，以及各區物業成交紀錄，讓你時刻掌握最新市場動向，把握時機買樓上車。 香港寫字樓、工廈及商舖需求回暖，不少投資者在疫情中趁低吸納這些非住宅單位作長線投資，獲取穩定回報。 不過要為工商舖申請按揭，條件會較一般住宅按揭嚴謹，經絡按揭一次過為大家拆解工商舖按揭的按揭成數、還款年期、壓力測試等資料。 在住宅、車位、工廈、商廈、舖位 等「實磚」資産之中,以工廈價錢相對較平。
如果買家早已有其他投揭在身，最高按揭成數更會再扣減一成。 黃漢成表示，購買工商物業毋須繳付額外印花稅及買家印花稅，但要支付雙倍印花稅，稅率以物業交易額計算，為交易額的1.5%至最高8.5%。 他指，黃竹坑工廈呎價貴，已沒有炒作空間，觀塘及荃灣區因交通方便，已成投資者熱門選擇，並屬優質地區，平均呎價雖達7,000元，但區內仍有筍盤。 他最看好地區則為西九龍區如長沙灣，該區價錢仍低水，平均呎價約4,000至5,000元，待港珠澳大橋開通後，料能吸引更多租戶，具升值潛力。 喜事一宗接一宗，由於駱駝漆大廈買賣成交帶旺區內工廈表現，近期區內較受矚目的世達中心亦由本行錄得買賣成交，買家更屬用家，因擔心區內工廈議價會逐漸收窄，故加快入市步伐，更以誠意打動業主，輕微調整意向價約5%承接。
工廈買賣: 業主放盤
在買賣協議按上述規定加蓋印花後，有關的物業轉易契只須繳付定額印花稅$100。 任何在2020年11月26日或以後簽立以買賣或轉讓非住宅物業的文書的「從價印花稅」將會以第2標準稅率徵收。 以地區劃分，在本行觀察的11個分區當中，共有5區的登記量按月上升；當中以上環、中環及金鐘的2.5倍升幅最高，由4月的4宗增至上月的14宗；其次，觀塘區亦按月升33%，月內錄4宗登記。 此外，尖沙嘴及佐敦區於5月買賣登記升20%，至12宗；而旺角及油麻地區月內共錄19宗買賣登記，按月升12%，成為月內最活躍的觀察區。 美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，5月工廈註冊量共錄241宗，按月升21.7%，連跌3個月後首次回升，而註冊金額則為34.61億，按月大升86.4%，主要是由於過億元註冊成交金額按月急升近3倍至19.2億。
有房地產服務及投資公司研究發現，改裝為寫字樓或半商舖用途的工廈可提供高達六成的租金溢價。 活化工廈帶來的資產價值增長，亦遠高於一般工廈交投所錄得的增幅。 美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，6月工廈註冊量共錄285宗，按月升18.3%，而註冊金額則為25.52億，按月跌26.3%，主要是由於上月錄得8宗與荃灣有線電視大樓相關的註冊成交，涉及金額達16.6億。
工廈買賣: 投資工廈注意事項2020
最大宗成交為冠華鏡廠家族以2.6億購入全幢元朗晉美工業大廈，面積為39706方呎，平均呎價為6548元，而該家族過往擅長在淡市中購入物業作投資。 工廈買賣 另外，資深投資人彭慧克以2.46億元購入長沙灣東方國際大廈的15樓1-7室和28樓全層。 工廈買賣 不過不少工商物業買家本身都有自用住宅單位，因此銀行批出的按揭成數普遍預低一成，即最多4成，建議大家最好準備更多的資金作首期。 如果買家是公司老闆，可嘗試以中小企貸款(息率約3厘) 再提高按揭成數。 工廈屬非住宅項目物業，一般銀行對其按揭批核都較保守，不過政府在2020年宣布「減辣」，撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅，方便企業出售非住宅物業套現，加上放寬非住宅物業按揭貸款的按揭成數後，有助吸引投資者入市。
香港樓價貴，業主買樓時為減少首期支出，普遍都會申請按揭。 而為了令首置人士更容易上車，政府近年多次放寬首置自住按揭成數上限，金管局有清晰的按揭成數指引，在按保計劃擴大適用範圍下，供款入息比率和壓力測試的要求都有所改變。 美聯工商董事陳偉志表示，在新盤餘貨帶動及「撤辣」效應下，工廈註冊量按年錄得大升，同時於活化工廈2.0政策帶動下，近期市場頻錄發展商及基金買入全幢工廈，今年首季錄得多宗工廈億元成交，投資市場氣氛不俗。 市場錄損手轉讓，投資超過30個工廈項目、星匯資本執行董事兼首席投資總監陳建中認為與項目定位有關，為工廈「造夢」增添買家想像空間，提升一手工廈售價。 綜合土地註冊處和市場資料發現，「iPlace」近日錄得不少微賺、平手，甚至微蝕的成交，表現跑輸其他「磚頭」。
工廈買賣: 物業用途
總結上半年，工廈一共錄得1567宗註冊成交，而註冊金額為168.77億，按年分別下跌21.4%及17.2%。 該行預期，環球通脹高企的情況下，工廈物業仍受投資者追捧，預計下半年成交量會較上半年上升約10%至約1700宗。 工廈買賣2023 工廈買賣2023 工廈每月供款佔入息比率不能超過40%，假設買家心儀的單位沒有實質租約，都可以用「擬出租」的方法增加按揭成數，這筆收入當然也被計算在供款佔入息比率內。
樓價1920萬以內，最高可敍做8成按揭或借960萬，同樣以較低者為準。 於政府擔保期內，綠表居屋按揭最多可做9成半按揭，白表則9成。 另外，一些2001－2002年前的居屋，或2007年前的公屋，做按揭時，25年還款年期或9成的按揭成數，只可以二揀一。 租售價方面，反映指標工廈走勢的美聯工商物業售價指數，2月新報322.5點，按月升0.4%；租金方面則下跌，2月美聯工商物業租金指數新報165點，按月跌1.1%。 工廈買賣 不過，正當樓市處於「收割期」，揸磚頭「穩賺」的神話也不是屢試不爽。
工廈買賣: 投資活化工廈有什麼需要注意？
當中市場最矚目成交為鰂魚涌英皇道1111號太古城中心1座頂層天台，涉及合約金額逾5.99億；其次是同址的26樓，則以近5.09億登記。 留意地契及公契：工商舖的用途比住宅複雜，要知道單位內可以經營甚麼業務，必須查閱該地段的地契，而商戶需要遵守的大廈規矩，則可以參考大廈公契。 不少小本經營或初次創業的年輕人，因為資金或生意種類而物色工廠大廈的出租單位，租作工作室。
另外，如果要賣出單位，現時住宅物業如果持有不足3年便出售，需要支付額外印花稅（SSD），稅率高達交易金額的15%，而工商舖亦不受限制。 若有意購入工廈，建議購入較新、位處零售區、人流量多及承租能力高的單位，升值潛力較高。 一般來說，工商舖可承造P按計劃或H按計劃，還款年期最多三十年，但由於工商舖流通率相對較低，質素頗為參差，故此銀行估價相對比較保守，亦沒有一套既定的標準，主要視乎物業的優質程度。 有意購買工廈單位的準買家，可以選擇入手較高機會被收購重建的工廈或購入較小機會被收購的工廈。
工廈買賣: 工廈按揭較保守 最多5成
假設樓價600萬元， A須付印花稅為600萬／2 x15％＝45萬元。 特別例子2：A已有住宅物業，B沒有住宅物業，A和B聯名向C買入另一住宅，樓價600萬元，同樣要付15％印花稅，即90萬元。 簡單例子1：A已有住宅物業，再向B買入另一住宅物業，樓價600萬元，印花稅為600萬x15％＝90萬元。
- 另外，還要查閱土地註冊處記錄，可看到業權狀況、是否有釘契的情況，還要留意單位有否符合《建築物條例》的規定，如走火通道、防火、排水及通風系統等。
- 因此，換樓人士宜先完成賣樓，才簽署臨約買樓，便能做9按。
- 若有意購入工廈，建議購入較新、位處零售區、人流量多及承租能力高的單位，升值潛力較高。
- 本行最近剛促成一宗工廈買賣成交，位於觀塘開源道60號駱駝漆大廈3期4樓I室，面積約828方呎(未核實)，成交價約828萬，平均呎價約1萬。
- 由伯恩光學創辦人楊建文等持有大部分業權的觀塘巧明街119至121號年運工業大廈，去年12月獲批出強拍令，項目今日（3日）進行拍賣，最終由伯恩光學代表以底價11.28億元投得，成功統一項目全部業權。
- House730搵樓大本營每天均會提供全港各區的最新香港寫字樓出租、工廠大廈出租及工作室出租資訊，詳列單位的面積、月租、地址及圖片等，讓租戶自行篩選，輕鬆租到心水工作室、寫字樓單位及工廈單位經營業務。
如果非本地收入佔總收入超過50％，而且未能提供香港直系親屬住址證明，按揭成數須扣減一成。 除非被香港公司派往外地工作，否則若入息來源不是香港（例如大陸或海外入息），將不能敍做8成及9成按揭。 香港按揭證券有限公司於2019年的新指引，房協資助房屋第二市場可以做按揭保險，按揭成數和私樓標準相同。
工廈買賣: 大廈成交排行榜
工廈按揭計劃可享低至H+1.7，大部份銀行H按封頂位為P-2.9%。 如貸款額達HK$4,000,000，有可能獲 H+1.4。 至於現金回贈方面，工廈和住宅單位不同，大部份銀行不提供現金回贈，亦不設高息戶口，不過經MoneySmart申請工厦按揭，最高可獲贈額外現金回贈HK$2,000及HK$300超市現金券。
大手工廈成交區域較為廣泛，分別位於屯門、葵涌、荃灣、粉嶺及觀塘，尤以葵涌及粉嶺佔最多宗數。 當然今年成交金額最高屬於華潤物流購入的屯門東亞紗廠工業大廈，新買家預料自用為主。 葵涌區是市場投資最追捧的工廈地帶，主要是價位較為低水。 全幢成交的葵涌工廈包括葵涌光輝凍倉、葵涌佳寶中心、中央工業大廈及瑞康工業大廈，買家分別是外資房產基金、數據庫運營商及本地中型發展商，他們都是作自用為物流或數據中心、或用作投資及重建用途。 其實外資房產基金入市行動還包括觀塘的禧年工業大廈及鴻圖道82號和粉嶺的堅達中心，他們都是作中長線投資，取其呎價較便宜，並且看好疫後的新經濟下對物流/數據中心/共享工作空間預見的剛性需求。 工廈的回報率都是超過3厘以上，甚或達到4厘，她們動用集資來的充裕資金入市，既可提供合理回報給投資者，也可坐享未來的升值潛力，這是工廈較受青睞的因素。
工廈買賣: 香港證券的轉讓
某些機構投資者放售工商舖後再轉戰整幢停車場大廈，主要是先以停車場公司運營賺取穩定出租收入，後再謀未來整體轉售或拆散出售以贏取升值利潤。 始終香港私家車數目年年上升，遠遠高於停車位增加數目，停車位的剛性需求仍然持續。 市場較為冷門投資種類如酒店和整幢停車場大廈都有錄得成交案例。 截至8月底，酒店種類錄得兩宗逾億成交，包括土瓜灣譚公道103至107號的5.8億元及尖沙咀晉逸精品酒店的9.8億元。 這兩宗成交均來自外資基金公司和共享生活空間的投資者，是趁着酒店市場低迷時低價吸納並改變經營模式，這未嘗不是酒店的別樣出路。 工廈買賣2023 筆者最近被本地銀行商業銀行部門委託對一些中檔酒店及家族持有的本地物業進行增加貸款的估值，據稱是運營家族籌集資金作重開的裝修和運營資金儲備。
工廈買賣: 印花稅收費
該工廈為永業街11至19號光輝凍倉（二倉），外資基金ESR以18億元向已故「舖王」鄧成波買入上址後，近期向城規會申請將全幢工廈改裝為15層高的數據中心，並以地積比率10.19倍發展，涉及總樓面約35.23萬平方呎。 工廈買賣2023 現時香港是亞太區最具吸引力數據中心選址的第三位，由2000年發展至今，數據中心在私人市場已佔地八百萬呎。 香港數據中心協會會長李松德表示，直到2025年，本港私人市場將騰出400萬平方呎用地供數據中心發展，當中有接近200萬平方呎來自活化工廈。
工廈買賣: 工業物業出售
唯獨大宗舖位和商場的成交仍然欠奉，筆者預料將是下個市場突破點，各位投資者及中外基金公司應該注目此。 市場消息指，紀惠集團行政總裁湯文亮胞弟湯子亮斥資約1,350萬元，買入灣仔洛克中心低層單位，面積約1,578平方呎(未核實)，呎價約8,555元。 資料顯示，該廈對上一宗買賣成交於去年7月錄得，單位為5樓B室，面積約757平方呎(未核實)，成交價約790萬元，呎價約10,436元，即最新成交呎價較對上一宗成交呎價回落約18%。 美聯工商董事陳偉志表示，疫情下被積壓的成交有望逐步落實，買賣註冊量會繼續反彈。 東鐵綫過海段通車後，由於目前火炭工業區有多座工廈正申請改劃為住宅用途，一旦落實，不少火炭區工廈將會轉型為住宅。 租務市場方面，由於工廈租金已累積一定升幅，相信租務成交量將會維持平穩。
