在2022年政府公佈的新按保計劃下，已落成的住宅物業按揭才可造9成按揭，惟即供樓花不適用。 一般上興建一座新樓直到完成需要2-5年不等，時間長短要看發展商的速度當然也會有一些其他的環境因素。 買樓花首期 買樓花首期 發展商爲了早早鎖定樓盤銷量及儘快讓資金回籠以便周轉會在樓宇還沒完全落成就開始售賣。
例如現時發展商多會提供「即供」優惠，即在樓花開售後即時開始供款，一般可獲得最多優惠，部份樓盤首輪樓花時，最高即供優惠甚至可達價單價錢的20％。 「樓花」即是在一手樓宇落成之前，已從發展商處購入的擁有權。 買樓花首期 要興建一座新樓宇，動輒需要3至5年，甚至更長時間，發展商為了盡早斬獲資金，便發展出「樓花」的買賣方式。 經此一計，你會發現買 $400 萬樓價其實最少要支出$53萬。
買樓花首期: More in 上車:
同樣因為有政府做擔保，居屋按揭可免壓力測試，審批寬鬆得多，申請人借不足成數的機會較細，付首期自然不是大問題。 買樓花首期2023 買入一手樓的現樓除了可根據金管局的按揭成數申請按揭，亦可以申請按揭保險，在2022年按揭保險進一步放寬，樓價1,000萬以下的物業最高按揭成數高達九成。 買樓花首期2023 以一個樓價1,000萬的現樓單位為例，借取九成按揭，首期只需要100萬。 符合綠表資格的香港市民除了可以購買居屋，還可以購買新興建的公屋，也就是俗稱「綠置居」。 如同居屋，綠置居的買家有香港政府做擔保人，所以可以不用做壓力測試，最高按揭成數為100%。 買家不用準備首期費用，只需繳付一些手續費就可以擁有自己的物業。
部分發展商容許買家於簽署臨約後一段時間，更改付款辦法，但有可能要繳付手續費，相關資料會於每個住宅項目的價單寫出。 買家可自行向發展商入票、購買，但當然，透過代理購買新樓可有更多服務，包括分析周邊發展、付款辦法、協助準買家申請銀行本票，以及即時更新該盤的消耗表等。 買樓花首期 樓花泛指尚未落成，但已獲地政總署批售的新盤項目，由於政府為力谷房屋供應，把預售樓花期放寬至最長30個月，為增加資金回籠，目前大部分新盤都以樓花形式推售。 市民只能透過售樓說明書、示範單位及實地考察等方式，預測樓花建成後的面貌。 佣金是作為地產代理服務的收費，也是差不多唯一的收入來源。 當然，為了遵守競爭條例第一行為守則（禁止反競爭的協議）地產買賣佣金的1%並非公價所以其實買家係可以講價。
買樓花首期: 一手樓建築期付款基本資訊及按揭注意事項
一手樓中的樓花是指未落成的樓盤，發展商為了鎖定銷售量及回籠資金，會推出多項折扣優惠，鼓勵買家在樓花期買入單位。 現時《一手住宅物業銷售條例》規管一手物業（包括樓花）的銷售程序及資金存放。 居屋全名為居者有其屋計劃（Home Ownership Scheme）是香港政府的資助房屋，有政府作擔保，售價比一般物業價格低。 在擔保期間（30年），如果借貸人真的無力供款，政府作爲擔保人就需要出面償還貸款給銀行，所以銀行在居屋按揭申請方面的審核會比較寬鬆。 除此之外，一手居屋的按揭成數上限可以借到95%，所以準業主的首期的負擔也不會那麽沉重。
若銀行不能批最長按揭還款年期，那麽申請人的每月入息要求會提高進而影響壓力測試的計算要求。 如果買家是選擇購入建期樓花，需要等到物業落成再申請按揭，只要業主能夠取得入伙紙和滿意紙等相關文件，那就可以通過2022年最新按揭保險的最高成數申請按揭貸款（可以參考表1）。 至於建期樓花或建築期付款計劃則可以通過新按揭保險計劃，俗稱《波叔Plan》，即使是1000萬元的物業都可以申請最高90%按揭成數的貸款。 新政策有明文規定，新按揭保險計劃的最高按揭成數只適用於「已落成住宅物業按揭」。 發展商在興建新樓或是開始新的項目時就開始以預售方式發售，這種預售的物業也就是我們日常所理解的「樓花」。
買樓花首期: 一手樓現樓基本資訊及按揭注意事項
參觀無改動的示範單位(俗稱「清水示位」) 才有用，準買家甚至可到現場拍照、拍影片及量度面積，更具體了解單位情況。 買樓花首期 手上若有其他物業可考慮轉按套現額外資金，不過要留意自己收入夠唔夠過壓力測試。 就算你月入港幣10萬如果無首期你唔會買到樓因為銀行係唔會借樓價的100%比你。 最近推出的新按揭保險放寬措施讓銀行可以提供最多80%按揭於買價值1200萬的物業買家。 買樓花首期2023 買家買入樓花時，未能參觀真實單位又不能即時入住，發展商為了吸引買家在樓花期買入單位，發展商會提供即供折扣優惠，鼓勵買家以最短時間支付樓價。 準買家亦必須了解自己所選擇的物業、單位以及付款方式，亦特別需要先了解樓花按揭的方式，以免到落訂後，無法承造按揭，導致恨錯難返的損失。
訂立臨時買賣合約時，你須向擁有人（即賣方）支付樓價5%的臨時訂金。 同時，你可以利用銷售監管局設立的中央電子資料庫（網址：），閱覽各個受條例規管其銷售的一手住宅發展項目的售樓說明書、價單和成交紀錄冊。 如果簽署正式買賣合約後，買家沒有履行承諾，除了要沒收所有訂金，甚至有可能根據合約條款賠償賣方重售後招致的損失。
買樓花首期: 買賣樓花
發展商積極推盤，以滿足巿場置業需要，樓花新盤成供應主流，現時最長的樓花預售期達30個月，以下購買樓花新盤4大貼士，買家入巿前不可不知。 但在政府多項幫助市民的措施下，上車並非不可能的任務。 單純看以上首期的比較，可見具綠表資格的市民，有較多低首期上車的選擇。 也許公屋環境出身，憑一己之力儲到一筆資金，上車後樓換樓的年輕人，才是最大的人生贏家。 另外，申請人於取得綠表資格時，理應已通過入息和資產審查（如：報公屋時的審查、定期的公屋富戶申報、公務員公共房屋配額計劃下的薪點限制等），所以申請綠置居按揭時便不用再受入息及資產限制。 現行按揭保險計劃下，首置人士買 $1,000 萬或以下的現樓，最高可造 9 成按揭；樓價 $1,200 萬以上，則最高可造 8 成。
這篇文章我地 28 Mortgage會講解入手樓花的程序、樓花按揭申請、樓花最高按揭成數、樓花按揭需要注意事項等等。 另外，由於借發展商按揭要先知會銀行，而這筆貸款也會被計算到壓力測試審核當中，變相借額外二按即是將壓力測試的門檻再度提高。 而同時，額外借貸（包括私人貸款或裝修貸款）也會影響到信貸評級，銀行會根據你再度借款的狀況重新調整批核按揭貸款的門檻，如此種種也會影響到你的按揭申請批核機會。 這代表銀行批出的按揭貸款額會較買家預期低，導致買家需要付出額外資金用作首期成交物業。
買樓花首期: 發展商第二按揭利弊
要注意一點如果樓價超過400萬而又想借90%按揭，這個情況只適用於已落成住宅物業，不適用於樓花。 記住想用按揭保險買樓花，樓價上限是600萬，使用舊按揭保險計劃。 除了以上的費用外，由於居屋的交樓標準是清水樓，一般只包廚房和廁所的磁磚及煤氣爐等基本設施，基本上要經過裝修才可入住，裝修費從平到豪裝，自然有不同預算，因人而異。 買樓花首期2023 不同裝修公司都會為資金緊絀的業主推出所謂的「居屋裝修套餐」，即提供基本入住需求的裝修，不同公司有不同報價，以下整合部分公司的資料供讀者參考。 市面上有不同種類的私人樓宇，例如私樓、唐樓、已補地價的公屋和居屋、村屋等等，而不同計劃所適用的物業各有不同。
發展商爲了鼓勵顧客購買樓花都會推出很多吸引人的優惠和折扣。 建期樓花，即建築期付款計劃，買家可享的折扣優惠比即供樓花少，原因是買家有較長的成交期，可等到發出入伙通知知書14天內才付清尾數，屆時物業經已落成，可入住。 以往，發展商都喜歡以事後現金回贈或現金券形式送贈給買家。
買樓花首期: 【私人貸款】私人貸款邊間好? 銀行低息貸款比較!
一手樓除了涵蓋私人屋苑，其實在資助房屋方面，政府每年均會推出一手居屋單位，供符合資格的市民選購，而此類一手的居屋樓宇，申請按揭會與私人屋苑有不同地方。 物業估價：收樓時物業的估價是未知數，如果估價大幅下滑，有機會借不足按揭。 假設一個本身樓價為700的物業，在正式申請按揭時估價跌至600萬，在同樣借取八成按揭的情況下，在當初簽署合約時，原本可借取560萬，但最終由於估價不足，最終只能借到480萬，足足相差80萬。 資金較有彈性：有別於即供計劃要即時上會，使用建期付款只需支付小額樓價，在收樓時才支付餘下樓價，資金處理較有彈性。 例如本身正在租樓的買家，可以在租約完結後才正式供樓，避免要同時應付租金及供樓雙重開支。 一手樓分為樓花及現樓，不少置業人士喜歡買樓花，究竟甚麼是樓花？
簽署臨約後五個工作天，便須與發展商簽署正式買賣合約，並支付大訂，即再繳付樓價5%。 要注意，撻訂泛指簽臨約後放棄5%的訂金，但簽正約後放棄成交則損失嚴重，發展商可向買家追討重售的差價，故買家簽正約前須三思，我們往後會深入探討。 如果選用即供付款，簽署臨約後已可申請並安排按揭，不用等待簽署正約才動身；至於選用建築期付款的買家，則按照付款期數安排按揭。 如果有意購買該住宅項目，就須親身向發展商登記，登記時須附以身分證附本，及一張一般為10萬元的銀行本票，故這程序亦俗稱「入票」或「收票」。
買樓花首期: 支付訂金（Holding Fee）留起單位
不過要記住，發展商指定律師代表著買賣雙方的權益，變相有爭拗時，其角色定位便會有衝突，不可能全心為買家爭取權益；相反，委託第三方律師便全權代表買方權益，在爭拗時較有保障。 舉例，若買家A以800萬元購買單位，但簽正約後反悔，買家便會損失800萬 X 10%，亦即80萬元。 不過，其後樓價回落，發展商須劈價促銷，該單位最終以680萬元重售，發展商便可向買家A追討當中差價，800萬元減680萬元，即120萬元，扣除80萬元大訂，買家A還需向發展商賠償40萬元。 發展商有時候會提供二按服務，例如你想借八成按揭，俾兩成首期，但銀行只借六成，你可以向發展商借二按借其餘兩成。 當然，雖然說呼吸plan的特色就是「有呼吸都借得到」，但畢竟借錢不是老馮，銀行壓測雖然易過，但也不一定是100%會給你。
除左裝修物料之外，由於人工越來越貴，裝修費用亦都不能睇小。 由2016年11月5日起香港住宅物業的從價印花稅的稅率劃一為15%，有關稅率適用於個人及公司購買住宅物業之交易。 如果買家為香港永久性居民及首次置業或交易時未持有其他住宅物業，買家可符合獲豁免人士條件則僅需按照第二標準稅率繳交印花稅。 舉例一個 $400 萬單位，首期 $40 萬，貸款額為 $360 萬元，按息 3.375%下每月供款為 $16,608，這個情況下的入息最低要求為$33,216。
買樓花首期: 每月供款額
「白居二」是「白表居屋第二市場計劃」的簡稱，「白表」即未擁有公屋、未能以綠表申請居屋的申請人士，「第二市場」的意思是二手市場。 政府於 2017 年起將「白居二」計劃每年恆常化，讓資金並非很充裕的香港永久居民可以用「免補地價」的價錢購入二手市場上的居屋樓盤。 住宅物業的按揭成數視乎你的身份，如果你是的主要收入來自香港，便可以使用按揭保險計劃，有機會借得更高成數的按揭。 非永久居民也可以申請，不過批核比較嚴格，須出示自己或直系親屬的香港住址證明，以及與直系親屬的關係證明。 仔細計算自己的負擔能力，選擇按揭年期時，應全盤考慮自己的財務狀況和供款能力。
如果簽訂臨約後反悔，買家將被視為撻訂，損失樓價5%；如果簽訂正約後反悔，除損失大訂 (樓價10%) 外，發展商亦可追討重售的損失，在大升市時當然沒有大影響，但當樓價調整時便損失慘重。
買樓花首期: 額外貼士：如何有效減少按揭斷供風險？
居屋除了售價比私樓平近一半，按揭安排方面亦較寬鬆，要儲夠首期上車就簡單得多。 買樓花首期2023 參考以上樓花按揭成數不難發現即供樓花的最高按揭成數可以做到90%，但是樓花成交金額一定不可以超過400萬港元。 如果你隻身前往示範單位，肯定會遇到大量代理蜂擁推銷，部分更以回贈高額佣金(俗稱「回佣」)作為招徠。
- 如果申請人使用最新按揭保險計劃，同樣是價值1,000萬港元的物業就可以承造90%按揭。
- 由於建築期付款在入伙前才安排上會，若樓花期樓價下跌，上會時便有可能出現估價不足 (想知如何應對估價不足，可按我跳往)，屆時便須額外抬錢上會，情況猶如與發展商對賭，最終有機會導致撻訂。
- 相信這個金額，對工作已有一段日子的打工仔而言，並非天文數字。
- 在此計劃中，買家可以享受首3年的低息蜜月期，但之後隨著貸款額及利息增加，供樓開支會大增，屆時需要選擇轉按，才可以避免高息供樓。
- 一般而言，借款人須符合加息壓力測試（即假設按揭利率上升3%，供款與借款人的入息比率是否達標），但因定息計劃的利息固定，不受外圍因素影響，所以借款人不用通過加息壓測。
