如果以資產計算申請按揭，有按揭在身的申請人最高按揭成數只有三成。 規劃署認為，考慮到該工業區已有酒店落成，而周邊主要為住宅區，交通配套完善，因此建議將該工業區的土地用途改劃為住宅（戊類），業主可提出規劃申請發展住宅，以逐步淘汰現有的工業用途。 中原（工商舖）工商部董事郭楚華表示，政府重啟活化工廈措施，消息已吸引不少投資者早着先機入市，加上上半年工廈拆售潮興起，進一步刺激工廈買賣市場。 資料顯示，按季度計，工廈平均呎價由今年首季約4,792元升至第4季約6,856元，升幅逾4成，反映工廈物業價格升勢向好。
在2010年第一期活化工廈計劃的個案中，有集團在2010年斥資4.18億元購入全棟傳統工廈，其後以逾五億元活化改裝成甲級商廈，於2015年4月落成。 工廈本來每呎呎租約7.5元，活化為商廈後平均升至近30元，租值翻超過4倍，整幢物業的估值保守升值至30億元。 主力收購及發展舊工廈的興勝創建於2019年3月以4.89億港元（約6,310萬美元）收購大業街禧年大廈。 公司最近向城規會申請將建築改裝作酒店發展，並要求放寬地積比率和建築物高度限制。 （6）當年林鄭做緊發展局局長及政務司司長之時，曾稱活化工廈作住宅不可行，點解現在又可以呢？ 現在是特首的林鄭解釋，任發展局時已做好活化工厦作住宅用途的計劃，只因當年沒有足够魄力，未能迎難而上。
工廈商業用途: 活化工廈與租金價格影響
因此，我希望這次市建局改造重設工廈的案例，可以起牽頭和示範作用，從工程規劃、施工方案、配合相關法規等不同層面，與政府部門、專業機構以至工廈業主分享經驗，增強各界對改造和活化工廈的信心。 而更重要，是共同探討為有意活化改造工廈的業主提供更多誘因，例如金融機構可以考慮提供較優惠的貸款安排，協助他們籌措資金；政府部門亦可從政策層面，重新審視各項針對工廈改造用途和地契條款的要求，提供彈性或寬免措施，以降低改造成本。 至於專業機構，亦可編製更多相關規劃和工程審批的實務指引，為業主提供專業技術支援，從多方面鼓勵業主透過重建或復修及改造重設，活化工廈，善用珍貴的土地資源，亦能配合香港不斷轉變的社會發展和經濟需要。 工廈商業用途 行政長官林鄭月娥表示，現有的兩項活化工廈措施，包括放寬舊工廈重建地積比率及免收整幢改裝的地契豁免書費用，將會一併延長至2024年10月。
- 針對加設消防設備困難及用作置存消防水缸和供水系統的公用地方不足的情況，市建局自願撥出超過1,600多平方呎、屬於其業權範圍的樓面面積，以象徵性租金租予法團用作放置各項新加的公用設施，解決公用地方面積不足的難題。
- 香港的觀塘區正在升級轉型，從一個老舊的工業區蜕變為本地最新的商業區之一。
- 租約可能會包含一項條款，指明出租物業只能用作住宅或非住宅用途（或作法律/規例允許的用途）。
- 取而代之是商廈級設施，例如私家車位、載客電梯比較多，時尚華麗的大廈大堂、電梯、走廊等必不可少，單位內亦會提供中央冷氣或冷水系統，獨立洗手間，有些樓盤甚至會提供冷熱水設備，樓底通常比較高，突顯氣派。
- 觀塘市中心重建項目已經進行多時，1998年，該區的第一棟甲級寫字樓創紀之城落成 ，項目原爲舊巴士廠，由香港地產巨頭新鴻基地產發展。
因此，地契條款訂立後相關契約條款不會、亦不能隨着城規條例詞彙定義的演變而自動作出相應的調整。 工廈商業用途 但在推售新用地時，地政總署會適當考慮相關用途是否會因為社會的演變而出現了變化，須作出相應的調整。 例如近年售出的兩幅位於葵涌的工業用地，其地契條款除准許作工業及倉庫外，亦加入了其他可容許的用途，例如直接支援工業營運的辦公室、資訊科技及電訊業、研究、設計及發展中心、實驗室、檢查及測試中心等。 舉例說，我們留意到工廈附近的兼善里有一間由社會企業開設的食肆，為殘疾人士提供就業機會之餘，亦向區內有需要人士派發免費飯餐，甚具社會意義。
工廈商業用途: 工業區變身為繁華商業中心
公司股份轉讓物業 以「公司股份轉讓」方式進行物業賣買，一般指某公司持有一個或多個物業，買賣雙方以轉讓公司股權的形式進行交易，使新買家獲得該公司股份，並間接持有... 「先買後賣」是指換樓客先購入新一個物業，才出售物業，或於入伙後再出售原有的單位。 此做法的好處是換客可以安心，或以無縫接合地進行「樓換樓」…... 要慳盡租金，有租戶會選擇和其他人夾租 studio，一個用朝早，一個用夜晚，或者劃分單位範圍。
市建局在2013年，回應政府提出加快舊工業大廈的更新工作，啟動長沙灣汝州西街工業樓宇重建項目先導計劃。 雖然項目在2018年因收購率低而中止重建的計劃，但我們改用樓宇復修及改造重設這重建以外的市區更新策略，為這幢老化的工廈提升樓宇安全和設施水平，延長樓宇的壽命。 經過約3年時間，這幢工廈的改造工程已竣工，是市建局首幢以改造重設復修、活化再用的工廈項目，並已於上月起，成為市建局樓宇復修部的辦事處，服務市民。 投資房地產的朋友，往往看中其穩定回報及升值潛力，亦毋須時刻凝視價格起伏。
工廈商業用途: 最新要聞
土地供應專責小組的報告已經掉咗落海，填海大嶼計劃又起碼二十年後才有屋住，等得來已經孫都生埋，開始準備骨灰安置計劃！ 所以理論上我是支持改裝工廈作為過渡性房屋，短期內提供大量住宅單位，不過實行起來的時候，估計並不容易。 工廈商業用途2023 工商舖按揭申請人一般可選擇P按計劃，只有少部份銀行提供H按，現時實際按息介乎2.35%至3.5%左右，略比住宅按揭為高。 每間銀行對工商舖的取態各有不同，最好比較多於1間銀行的估價及按揭計劃，工商舖按揭通常不會給予現金回贈及高息存款掛勾計劃(Mortgage-Link)。 代理指，鴻圖道75號KOHO工廈活化計劃今年第四季招租，業主為鵬里資產管理或有關公司，意向呎租約28元，以此租金叫價水平計，較同區工廈租金高約一倍。
如何已有不少印刷廠、藥廠、食品工場都在此物業經營，鈉行有機會因為環境過於嘈雜、走廊太多雜物待原因，影響工廈估價和工廈出租率。 呢個情況其實係經常會發生，因爲一般而言，好多人租用一個工廠大廈單位作爲辦公室，往往會忽略大廈地契嘅限制。 而所有物業地段上，都會有一份地契/新批租約以管制其地段上建築物之發展條件，當中包括整幢物業或物業中各單位嘅合法用途。 他續指，金寶集團在政府首階段活化項目，只有KC100能如期完成。 隨着5G年代來臨，整個大氣候逐漸轉變，市場對數據中心的需求大大增加，計入上述最新申請，單計葵涌區已錄至少7宗的相關重建或改建申請，涉約179萬平方呎樓面。 具中資背景的萬國數據最積極，集團先後為區內3幢工廈並申請重建為數據中心，涉及地點包括打磚坪街57至61號中央工業大廈、藍田街2至16號葵涌聯發工業第一大廈及大圓街2至10號美羅工業大廈，合共涉及約75.9萬平方呎總樓面。
工廈商業用途: 工業大廈可否作非工業用途？
活化工廈自一○年起實施以來，吸引不少工廈業主申請活化以提升價值，措施已於今年三月底正式屆滿，暫有83宗全幢工廈改裝申請已正式簽立特別豁免書，超過一半位於九龍東新商業核心區，當中以觀塘區佔最多。 有測量師認為，措施成效不錯，可改善部分地區面貌，並建議將來可考慮對有活化潛力的地區作「定點式」活化。 申請226宗 5個被拒 發展局及地政總署資料顯示，截至三月底累積收到226宗整幢改裝工廈申請，暫已批出其中104宗，正在處理的申請仍有97宗，而在處理途中申請人撤回申請、或不符合資格而被拒分別有20及5宗。 活化工廈措施於一○年實施，原定為期三年，但為了善用工廈，政府決定將措施延期三年，有測量師認為措施推行共六年間有不錯效果。 高力國際亞洲區估價及諮詢服務行政董事張翹楚認為，整體而言活化工廈措施成效不錯，大部分改裝個案位於九龍東，反映該新商業區定位清晰，吸引業主申請活化旗下工廈，而市場亦不乏活化工廈的成功例子，如葵涌KC100等，有助改善該區面貌。
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工廈商業用途: 活化工廈
在審批過程中，分區地政處會徵詢相關部門包括規劃署及消防處的意見，並按需要透過民政事務處進行地區諮詢。 工廈商業用途 分區地政處會視乎收到有關政府部門的意見，以地主身分考慮有關申請。 如獲批准，申請人須繳付豁免限制費用／補地價費用和行政費，並接受批出的其他條款。
至於「細劏」則是由個別大銀碼投資者購入全層或多個大面積工廈單位，簡易裝修後拆售，相對「大劏」門檻較低，所提供的單位面積普遍更細。 為了盡量減少對經濟及就業機會的影響，適當的工業用地應繼續保留在「工業地帶」內，以確保生產工業有足夠的地方繼續經營。 然而，為了提高靈活性，現擬在「工業地帶」內可容許與工業直接相關的辦公室用途，而無須再作申請，此外，這類辦公室在「工業地帶」內亦不會有樓面面積比率的限制。 從土地使用的角度來說，這三種用途是可以並存的，因此，可設於同一大廈或分區內而無須作出規劃申請。
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租約可能會包含一項條款，指明出租物業只能用作住宅或非住宅用途（或作法律/規例允許的用途）。 基於第30區外圍的東南面土地將會興建公屋，西面亦正研究發展住宅的可行性，未來將劃改為住宅用途，故認為第30區的工業地帶較適合改劃作「商業」用途。 Lillian形容，對比十年前，別人對石硤尾的印象只停留於古舊公屋村；但自JCCAC啓動後，帶動整個社區都相應活化起來，如「YHA美荷樓青年旅舍」等相繼出現，成為新一代文創活動活躍的其中一個熱點。 她續說，社會上越來越多年青人投身藝術界，他們期盼給予年輕一代更多發展藝術事業的機會。 工廈商業用途 而於這十年期間，大廈內在設施上亦有加以改進及翻新，如在單位間隔上更善用空間，創造更多單位；同時也會循「共享單位」的方向出發，成為其中一個往後發展的方針。
另外，該署亦研究在符合消防條件下放寬某些已存於工廈內的藝術工作室、水耕及水產養殖、畫廊、宗教、文化、體育或康樂等非工業用途的規劃申請。 另一個同類型「大劏」項目——葵涌業成街16至18號星星中心，亦於2015年由星星地產（1560）拆售，樓高19層，每層提供約15個單位，面積由238至705平方呎。 其中一個351呎的高層16室，原業主280萬元購入，上月底以原價沽出，以3%釐印費計，料業主損手8.4萬元離場。 另一個352呎的高層12室，原業主以253.4萬元購入，去年6月以240萬元易手，較購入價低13.4萬元；接手的業主於7月度再度以240萬元轉手，以3%釐印費計，料業主損手7.2萬元離場。
工廈商業用途: 活化工廈 東九佔半
執業大律師陸偉雄表示，工廠大廈出租作住宅用途是違反《建築物條例》，一般而言，將工廈單位劃分成劏房可能需要改動建築物原有的間隔及結構，可被視為非法改動建築物。 活化工廈計劃Industrial building 工廈商業用途2023 revitalisation measures 是香港政府自2010年4月起實施的公共政策，容許15年以上舊工業大廈（工廈）業主，免補地價將整幢工廈改裝活化。 改裝作其它用途，例如改建為寫字樓、藝術工作室、服務式住宅等。 他認為，政府部門在處理活化項目上程序可提升效率，並批評過去政出多門，程序繁瑣影響發展進度。
- 而所有物業地段上，都會有一份地契/新批租約以管制其地段上建築物之發展條件，當中包括整幢物業或物業中各單位嘅合法用途。
- Lillian形容，對比十年前，別人對石硤尾的印象只停留於古舊公屋村；但自JCCAC啓動後，帶動整個社區都相應活化起來，如「YHA美荷樓青年旅舍」等相繼出現，成為新一代文創活動活躍的其中一個熱點。
- 政府於 2019 年推出活化及善用工廈政策，容許部分工廈單位在無須向地政總署申請短期地契豁免書和繳付任何費用下，改為作 5 項常見的非工業用途，租來作拍攝 studio 就是其中之一。
- 據相關文件資料，沙田小瀝源工業區佔地約80.5萬方呎，鄰近港鐵第一城站，中央位置為巴士廠，該區設有7幢工廈物業，當中5幢由單一業權擁有。
- 不過，部分會吸引大量顧客的用途，如教會、娛樂場所、展覽館及診所等，就多不會獲批准。
- 另外亦有部分新型工廈，發展商或已向地政總署入紙申請「特別豁免書個案」，准許土地作商店及服務業等非工業用途，葵涌 iPLACE 就是其中一個例子。
電梯方面，載貨電梯較多，相反載客電梯較少，部分甚至沒有獨立的載客電梯大堂。 除東九龍外尺價約2,000至4,000元，視乎質素與面積而定，管理費更低至1元以下。 根據差餉物業估價署的資料，樓宇一般是按佔用許可證（俗稱入伙紙）上註明的用途分，除非差餉物業估價署得悉樓宇其後在結構上有所更改。 購買工商物業毋須繳付額外印花稅及買家印花稅，但要支付雙倍印花稅，稅率為總樓價的15％。 現時購入非住宅物業，無論是以個人或公司名義買入，均要繳付雙倍印花稅 。 JCCAC行政總裁侯婥琪（Lillian）表示，十年來約有300萬人次入場，共有逾250多位藝術家及團體留下足跡，單是「賽馬會黑盒劇場」便曾有多達500齣劇目出演，藝術村亦由從前原有的130多個單位增至140個。
工廈商業用途: 【供樓利息】供樓利息如何計算? 最新各大銀行按揭利率比較
我們留意到大多投資工廈 (或工商舖) 工廈商業用途 的申請人都是中小企老闆，而由於一般他們都想慳得就慳，未必每年報足稅，亦沒有為自已定期做支薪證明和供強積金，以至就算他們本身實情是年薪百萬，但當要去銀行承造按揭時都會困難重重。 另一方面，因為工廈一般所需繳付的首期較高，部分工廈新手會選擇夾份投資，開設股份有限公司以公司名義購入物業，此做法各人可有不同持股比例，而透明度亦相對較高，同時相關支出亦可以扣稅。 不過，若以公司名義購入，並且在三年內轉手，現時是需要繳付額外稅項，因此建議工廈投資持貨年期較長較為有利。
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事實上，香港所有的土地（除現今聖若翰座堂所座落的一塊土地外）均為香港政府所擁有。 一般大廈單位的擁有人其實只是擁有該大廈所座落土地的部分業權。 這份契約一般稱為政府租契，內裡包括對「擁有人」及其所有權繼承人的各種限制。 其中一項常見的限制就是「擁有人」必須遵守政府租契所載的土地使用規限。
工廈商業用途: 我們的位置
不少小本經營或初次創業的年輕人，因為資金或生意種類而物色工廠大廈的出租單位，租作工作室。 然而，工廠大廈的原有用途受地契規限，只可作工序場所等用工業用途。 我們現正著手製定「商貿地帶」的土地用途表，以便納入分區計劃大綱圖的註譯內。 草擬的土地用途表將於2000年初提交「城市規劃委員會」作出考慮。 根據本研究調查所得，工業與商業的用途界別，尤其是在新型工業樓宇內，已日趨模糊。
