不論物業成交價為 $0 還是低於市價，稅局都會就物業作估價，向業主追討相差之印花稅。 如果是近親轉讓，政府會將視之為近親之間的資產處理，可獲豁減印花稅。 早年曾有訴訟人引用條例沒收被告的物業拍賣，但該物業為無契樓，銀行往往會視之為業權有瑕疵，不會承造按揭。
我們都不想這些意外發生，所以還是要再三提醒業主們好好保管樓契。 有一個很特別的個案就是家裡老人把樓契保管到太嚴密，老人去世後，孩子們找不到樓契，一樣也是衍生很多煩惱。 所以不單單是要好好保管也要跟家裡人知會一聲比較穩妥。 社區法網提供的資料只供初步參考，而有關資料並非正式法律意見。 閣下如欲就任何法律事項取得更詳盡的資料或支援服務，須諮詢閣下的律師。 長命契業權2023 「樓比」在翻查近年的結婚數字後, 發現２０１８年１月政府統計處所發報的「１９９１年至２０１６年香港結婚及離婚趨勢」，顯示近年男性及女性遲婚或不結婚的情況越趨普遍。
長命契業權: 選擇副題
讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。 若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。 再者，要小心處理當中的問題則甚為繁複，而且市場承接力薄弱，接貨前亦要心理準備單位是自用，投資轉手不容易。 請注意，聯權業主（長命契）的業權是按業主的數目而平均分攤（參考上述例子），但分權業主的業權則未必一定按業主數目而平均分攤，例如閣下可擁有40% 而三名兒子則每人擁有20%。 無論是市場情況、企業管治守則等都不斷演變，因此，我們緊貼中港兩地的監管發展，努力不懈地提升我們的前瞻能力，並評估障礙，同時尋找機會，致力協助客戶取得生意上和個人的成功。 遺失樓契的原因有很多，可以是意外也有人為疏忽而造成的。
聯權共有亦即我們俗稱的「長命契」，聯權共有人的權益並非互不干涉，而是互相重疊，因此每位聯權共有人都可以聲稱自己擁有整項物業。 長命契業權 不同於分權共有，由於長命契的業權重疊，聯名共有人不能自行轉讓名下業權，假如其中一方想轉讓物業，必須要獲得全部聯名人同意才能通過。 若遇上市場承接力弱，想用作轉手投資的買家就要多加考慮。
長命契業權: 銀行貸款成數按「估價」而不是買入價
買家如果在物色此類物業事前請一定要諮詢律師意見，了解單位業權是否完整，有沒有觸犯條例，以免影響日後轉售甚至一堆麻煩。 分權共有指的是每個持有物業權的人以不同百分比（%）持有一個物業。 雖然各個持有人持有的份數不同，但是大家同樣都可以使用整個單位。 打個比方，A持有50%、B和C各佔 25%，B和C 依然可以佔有和使用單位的每個空間。 以700萬元物業為例，承造六成按揭，貸款額420萬元，供款年期25年，以按揭利率2.5厘計算，首期為280萬元，每月供款額為18,842元，按壓力測試計算，每月入息要求為42,987元。 假設一對父子共同持有價值500萬元的物業，兒子想再購買第二間600萬元的物業，將需要支付15％印花稅，即90萬元。
而轉名除名過程，一般毋須補地價，但涉及索取房委會及銀行等相關機構的授權。 如該聯名居屋未補地價，若業主想轉讓業權 (例如除名、轉名、加名)，均須先向房委會申請，房委會酌情批核。 原來這對夫婦數年前曾經擁有一個物業，是當年丈夫未婚時買下來的。 丈夫好賭成性，竟然在婚後瞞住老婆向銀行加按賭博，一如電視廣告，最後倒錢落海。 很快家庭收入便入不敷支要賣樓還債，丈夫也從此踏實工作戒掉賭博。
長命契業權: 申請按揭轉工詳盡懶人包
業主不要以為，若物業口只有自己名稱，離婚後就不會被配偶分配。 因為當離婚時，夫妻二人的所有資產及物業，不論是以個人持有還是聯名持有，法律上一律通通會被視為家庭資產，可由法庭作出分配。 因此，就算物業只由夫婦其中一人持有，另一方亦有權在離婚時要求分得該物業的部分權益。
不少人採用長命契，主要是因為想保障自己的業權，避免對方作出傷害自己業權的決定。 分契樓簡單來說就是進行單位間隔上的分割，同時也在單位業權上的分割。 例如，住宅與車位的業權分割成兩個業權；王生是住宅的業主把車位分割出去給另一陌生人江生持有。 所有的業權分契手續必須交由律師處理及於土地註冊處登記，一經辦妥，各單位便擁有獨立的業權，可以有效文件為依據自由買賣或出租。 財務公司利息較銀行高 – 由於財務公司批核貸款的要求較銀行低，承受的借貸風險較高，財務公司貸款會收取較銀行高的利息。
長命契業權: 物業甩名用首次置業慳印花稅
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，「聯權共有」持有人是夫妻等親密的人，其中一人去世，由另一人承繼遺產。 「分權共有」持有人是朋友或情侶，彼此財政獨立，每人有話事權，靈活性較大一些。 「分權共有」是指多於一人按照某一比例擁有物業的業權，比例由持有人協定，可以各佔一半，或是八二比例不等，其他人沒有自動優先繼承另一方的業權的權利。 長命契業權2023 由於政府的樓市辣招，令到已有香港物業的業主，想買入多一個住宅時，需要支付較貴的印花稅，劃一為樓價15%。 另外，在簽訂臨時買賣合約時，如A和B是物業共有人，並以分權方式各持有業權50%。 當A身故，B是A的遺囑執行人，在臨時合約中業主一欄目上會寫成，B及B(A 之遺囑執行人)，即使B已擁有物業全部業權，亦要訂明B是A的物業遺囑執行人。
若您需要這方面的任何協助，隨時歡迎與我們 28Mortgage專員聯絡，直接點擊右下角的WhatsApp 按鈕即可。 但若果兒子先把聯名物業甩名給父親，按照500萬元的一半價值(即250萬元)計算印花稅，稅率1.5%，稅額為3.75萬元。 免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。
長命契業權: 聯名物業的長命契 Joint Tenancy
有部份精打細算的業主為了節省樓契存放成本，會向原來申請按揭的銀行加按借取少量借貸額，可以調用一資金的同時把加按多餘的金額存放於按揭儲蓄掛鈎戶口（Mortgage-link）。 這是一舉兩得的存放小妙招因為可以抵銷加按利息開支又能繼續把樓契安全地存放在銀行。 若果聯名的是兩個人，其中一人甩名，即是2轉1，每人持有一半業權，印花稅以樓價一半計算。 曹德明又說，若果「聯權共有」持有人賣樓，無需所有人一同簽合約，只要有任何持有人簽合約，以及代簽，買賣便告完成。 即使居屋未補地價，但業主之後想轉讓業權，包括除名、轉名及加名，均須先向房委會取得同意，房委會將酌情批核。
買方律師安排買方於完成交易前一至兩天簽署轉讓契、按揭契約及其他有關文件。 買方須安排支付樓價的餘款 (即扣除按揭貸款及10%訂金後的餘款) 及買方律師費。 要留意，倘若加名是和近親進行，即使對方已持有住宅物業，但加名不需要付15％從價印花稅，只需用首置印花稅率計算。 在香港置業一般都會承造按揭，樓契及相關文件也就會由銀行方保管，直到貸款人還清所有按揭貸款為止。
長命契業權: 出售居者有其屋计划单位20225大優點
這也就是說，大致上所有香港的土地都是政府的，而物業業主其實也只不過是根據政府租契 向政府租用土地而已。 比如說，如果夫婦以長命契方式聯名購入物業，萬一丈夫不幸離世，物業業權便會由妻子自動擁有。 長命契好處是就算任何一位聯名人受聳恿欲將物業轉讓給自己他人，所有業權決定均須獲雙方同意，不能自行處置，比起分權共有更加保險。 此外，由於聯名人同樣被視為擁有整項物業，即使只有其中一名聯名人陷入財困，亦有機會拖累所有業權。 如想將物業留給子女，可以利用「長命契」方式加入對方名字。 這方法既可免卻遺產承繼手續，又可防止子女取得物業後，隨即變賣物業，形成自己無家可歸。
可以，通過律師樓以文書處理，將通知送達其他聯權共有人。 聯權共有的買賣必須要由兩人簽署方為有效，如果在價錢或成交時間等有糾紛，或其中一人反口不願簽樓契，都會導致不能順利完成程序。 但若以聯名買樓去申請按揭，銀行則以兩位供款人的收入一同計算，相比一個人供款，會更容易通過供款與入息比率以及壓力測試。 近親轉讓最優勝的地方，是近親人士可以選用較低的第2標準稅率，而不是劃一15%印花稅計算。 當聯名物業甩名或拆名後，甩名一方會回復首置身份，之後透過轉按第一間物業套現作為首期，再以低稅購買第二間物業。 長命契業權2023 若果想賣樓，「聯權共有」需要所有持有人同意；「分權共有」是任何一個人想賣樓，但若果其他人不願意，於是唯有按照自己所佔有的比例售出物業。
長命契業權: 聯名物業一個人過身，為什麼要登記死亡證？
物業是大部分香港人最重要的財產，即使有立遺囑去分配物業，也有機會出現爭產的情況。 有關爭產的新聞甚至成為娛樂版頭條，成為花生友的吹水題材。 不過不排除仍然會有特別需求的買家在搜尋這類型物業，不過上會之前還是先了解所有資訊，以免以後後悔莫及。
- 曹德明表示，如果「分權共有」持有人需要賣樓，最好所有持有人可以一同簽買賣合約，或者有任何持有人遞交授權書，授權其他人簽合約，這樣做可減少爭駁。
- 在香港，一般概念上的聯名物業有兩種，一是聯權共有（Joint Tenancy），一是分權共有（Tenancy In Common）。
- 這整個過程通常需要3至4個月，費用差不多是$2000-$3000之間。
- 惟即使勝訴後，三兄弟是不能取回業權，因為長女是代表已故父親行事，下手業主業權受法律保障，銀行亦受理按揭；反而可以向長女取回物業不合理售價與當時市價之間的落差損失。
- 兄 長 剛 在 不 久 前 去 世 ， 蔡 小 姐 以 為 業 權 全 歸 弟 弟 ， 所 以 便 和 弟 弟 簽 約 。
- 3.避免遺產爭議
- 這就是所謂「自製首置」，近年市場上錄得不少這類成交個案。
(2) 土地產業權或土地權益的聯權共有，在衡平法上可藉一名聯權共有人將通知送達其他聯權共有人的方式，或藉在衡平法上有效的其他方法，或藉倘無第(1)款規定則會在法律上有效的其他方法，予以劃分。 至於B要在銀行轉按，加按或賣樓，那B必須在A去世後，把A的死亡證註冊在land search上。 部分業主或會擔心的死亡證註冊在田土廳上會不會被當成凶宅，凶宅一般理解是在屋內的非自然死亡。 反過來說，即使單人名的物業，屋內發生的非自然死亡，即使不註冊在田土廳也會被當為凶宅。 如居屋未補地價，但業主又想轉讓業權，不論是除名、轉名還是加名均須先向房委會申請並取得同意。 如果還有按揭在身的話，建議跟律師質詢因為居屋始終與一般私樓不同，其中牽涉政府和房委會之前定下的條規。
長命契業權: 長命契業權: 聯名買樓容易過壓測
假如夫婦選擇以聯名方式購入物業，又可以分成「分權共有」以及「聯權共有」兩大種類。 買樓前最好了解清楚長命契概念，以免自以為有一半業權，實則沒有話事權。 Business Digest 今天就與你探討長命契物業的定義與常見問題。 以前夫妻間流行用長命契或分權共有的方式持有物業， 通常離婚了，仍有按揭，就需要計算整個剩餘按揭的壓力測試。 如果這個動作是離婚前的自願動作那就視作近親轉讓，必須根據比例繳交舊印花稅，不過就可以寬免SSD的3年鎖期。
如果發現樓契遺失，可委託律師進行宣誓，在宣誓期間透露遺失原因，由律師向土地註冊處申請樓契核證樣本，文件同樣具備法律效力。 不過，並非所有樓契文件均能在土地註冊處找到，文件遺失便無法補回，所以必須小心存放。 長命契的共同所有人，就業權做出的所有決定必須得到所有人的批准。 如果一方受到居心不良的親友影響，想要將其所有權轉讓給他人甚至出售，所有權決定都必須經過長命契下所有共有人的同意，可保證共有人不能任意罔為。 長命契是一個更安全的聯命選擇，如果你害怕聯名業主在沒有知會的情況下自行處置業權。 除非妻子的個人收入夠通過原按揭的壓力測試，又或者有其他擔保人，銀行才會同意除去前夫的擔保人身份。
長命契業權: 聯名物業的長命契 joint tenancy
個人擁有就比較簡單，即是Sole owner，是由業主一個人全部擁有，或由一間公司全權擁有。 當進行物業買賣時，若買家律師發現樓契殘缺或遺失（無契樓），一般上買家律師會拒絕為樓契副本做good 長命契業權2023 tittle，即證明業主有良好業權。 不止如此，遺失樓契或不齊全對物業為了的價值是一定有影響的。
原來他的兒子自行把長命契變為分權持有，透過分權持有擁有的獨立業權去借財仔。 不過，若果透過近親轉讓，就無需繳交高的印花稅率，其中一個持有人回復首次置業身份，便可以買另一個物業，屆時無需繳交15%較高的稅率，並且有機會參與按揭保險計劃，申請高成數按揭和免壓力測試。 這就是所謂「自製首置」，近年市場上錄得不少這類成交個案。 如聯名人遇有財務問題，被債主入稟追討，例如被銀行收樓，或被財仔入紙申請破產，在分權共有的情況下，照理來說，應只得該位聯名人的業權會受到影響。 如果想完全箍實業權，怕另一半將來自行處置業權而不作通知，長命契是更加保險的聯名選擇。 我們同事了解到背後原因後，便向該對夫婦解釋道：銀行是必須要求聯名契長命契所有業權人同意才可借入一按，轉按和加按。
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長命契、半契樓、分契樓…每一種都有不同界定單位業權的方式，並沒有一種樓契分權方式是最好、或最差的，每款各有利弊。 自政府收緊印花稅機制後，過往以同一張契購入多個單位的業主，須按每個物業繳付15%新住宅印花稅，要逃避政府的税招，分契可能是業主的出路之一。 假如你是準備分契的業主，或者你是有興趣入手分契樓的買家，那你千萬不能錯過以下文章，千居將為你介紹分契樓的辦理程序，還有需注意的分契風險，教你分辨分契樓和普通劏房。
長命契業權: 按揭查詢
根據房委會現行政策，轉讓業權必須以不涉及金錢代價的轉讓契據形式辦理 (破產個案除外)。 長命契業權2023 律師須擬備一份轉讓契據初稿，交往房委會法律事務分處批核。 申請人需另付有關之行政費用(現時為港幣2,350元，並會不時作出檢討)。
長命契業權: 慎防「聯名長命契」陷阱！居屋長命契除名程序
假如業主遇到財務問題，例如被債主入稟追討而被銀行收樓，或被入紙申請破產，在分權共有下，只得該位聯名人業權會受到影響。 而該聯名人遭財務公司拍賣業權的份額，市場稱之為「半契樓」或「碎契樓」。 當購買居屋單位簽約時，申請人可提出與申請表上的一名家庭成員，以「聯權共有」的方式擁有物業，這種做法就是「居屋長命契」。
長命契業權: 聯名居屋如何甩名？
目前，購買居屋單位時，亦可在申請表上以「聯權共有」的形式，提出與一名家庭成員共同擁有物業，即俗稱的「居屋長命契」。 長命契業權 如果長命契的業權人希望將其在該物業的權益移交給後代繼承，他可以請律師為他擬訂一份瓜分業權契據，然後發出通知給其他業權人，將該瓜分契據登記在田土廳的紀錄冊內。 長命契業權2023 根據長命契，由於所有共有人都被視為擁有整個物業，只要其中一個聯名人有經濟困難，例如需要債務重組及破產，就有可能令所有共有人的業權都被牽連，共同承擔後果。 從法律上講，聯權共有人的權益是相互重疊的，因此每個共有人都可以自稱為擁有物業的全部。
長命契業權: 聯權共有 不能當作遺產處理
而共有人亦不能通過遺囑的方式，將業權傳遞給指定的受益人，因此可以避免一些遺產糾紛。 因此，業權的共有人不能以個人身仍獨享業權，每個共有人的唯一權利是與其他共有人共同擁有物業。 換句話說，共有人和別人聯合起來就什麼都有了，單獨一人就什麼都沒有了。 如果物業是聯權共有，即使他們擁有平等的權益，他們仍將被視為一個整體，成為物業的唯一所有者。 此外，所有業權共有人必須滿足以下四個條件，才能構成聯權共有。
