該署當時僅以點列式點出地塊的大概位置，日前終公布各地塊的研究選址。 規劃署早前宣布物色4組位於上水及元朗、可作公營房屋發展的棕地群，預計可提供逾1萬個單位。 規劃署近日公開第二階段四組棕地群的圖則，當中以沙江圍北地盤佔地最大，並鄰近天水圍新市鎮；而元朗屏葵路的棕地群則分為南、北兩個地盤，發展範圍將包括現有的屏柏里公園。 天水圍109區位於濕地公園附近，毗鄰私人屋苑慧景軒及公屋天晴邨。 天晴邨於2008年落成初期，邨內只有單層商場，店舖不足十間；2016年因附近興建酒店才設有商場。 街坊生活成本高昂，政府本可利用GIC用地興建便利居民的設施，康文署卻將佔地約5,000平方米的文物修復保存中心落戶於該區，用作儲存文物藏品及展覽，與居民的生活完全割裂。
結果天水圍北人口急增至10萬人，公屋居民比例達85%，其中天水圍北的屋邨在2001年起入伙後，不少家庭屬新移民家庭，其妻兒本在內地、隨後獲准家庭團聚來港，也有不少是老夫少妻，男方收入也屬低下層，結果衍生出不少社會問題。 天水圍新市鎮南部設有一所政府健康院——天水圍健康中心，位於天瑞路三號地下（嘉湖山莊賞湖居旁）。 新市鎮北部亦有天水圍北普通科門診診所，位於天華邨華佑樓地下B翼二及三號單位（天華邨華佑樓地下中醫診所後面），天業路新設天水圍（天業路）社區健康中心，而區内的商場亦有多所私家診所。 姚國威批評，問題的根本在於整個天水圍的發展過程中，可以說是「有發展沒規劃」。 他分析：「起完樓之後，交通服務是將天水圍南部、中部的資源，慢慢撥上北部。所以當天水圍北的樓盤陸陸續續入伙之後，就出現『北部上車，南部冇位坐』，或者『北部上車，兜很久還沒有出走整個天水圍』的情況」。 為了接載整個天水圍區內居民，大部分往來天水圍及九龍、港島的巴士線路，都先經天水圍北再到南。
天水圍北發展: 設施
由於公屋對住戶人數的下限比居屋的要求為高，因此進一步增加天水圍北的公共房屋人口，令中產階級人口與中下階級人口比例嚴重失衡。 1916年來自廣東台山的趙氏家族籌組聯德公司，向香港政府申請開發廈村灣。 由於港府當時剛接掌新界不久，故亦希望利用外來人牽制新界鄧氏在新界西的政經勢力，因而以低價將廈村灣合計490.5公頃的土地批租給聯德公司開發，令鄧氏控制的養蠔業因此結束。 天水圍北發展 翌年該公司利用圍墾的方法填平廈村灣，在現時香港濕地公園紅樹林浮橋處興建一條150多米長的「大壆」，大壆則設置六道水閘。 其後，協助築壆的水上人定居在天水圍，在大壆上建木屋居住，以捕捉海產及做工人為生。 天水圍北發展 1979年巍城有限公司（Mightycity Limited，當時由華潤集團、大寶地產、長江實業、會德豐及其他人士分別佔51%、25%、12.5%、5%及餘下的6.5%，全資附屬公司為天水圍發展有限公司）取得天水圍的土地資產，並打算自行把天水圍以新市鎮的形式進行發展。
（三） 就有關協議限制政府在天水圍撥地興建商鋪及街市的報道，我想指出協議從來沒有限制當時屬於政府土地儲備的３１９公頃的規劃和使用，即主要發展成為今日天水圍北的區域。 至於屬現時天水圍南的１６９公頃土地，自協議在二○○二年撤銷後，協議中有關在該發展區內的鄰里商鋪供應的限制亦已不再存在。 天水圍的周邊為鄉村地區，南面有屏山，北面有輞井圍及流浮山，西面有廈村，東面有橫洲。 天水圍的周邊也有新發展的市鎮地區：東南方有元朗新市鎮，西南方有洪水橋新市鎮及屯門新市鎮，新界西北現正高速地城市化。 ）位於香港新界西北部，周邊被屬屏山鄉事委員會的沙江圍、輞井圍、馮家圍、蝦尾新村等村落包圍，距離中上環市區大約25公里。
天水圍北發展: 北部都會區置業良機：
他由上任之始就致力改善與市民生活有關的基建，得到市民信任，安居樂業才有機會實現現代化，畢竟如果不顧及人，只懂大興土木建設硬件來促進資本流動，也不可能使香港發展成為現代城市。 當政府方案規模未能抗衡現時領展霸權，民間方案亦極具爭議，那麼公營街市選址應何去何從？ 事實上，不論南北，天水圍的不同角落都有發展街市的需要︰在天水圍南，自從天耀街市於兩年前結業，南部街市就只餘天盛、天瑞；在天水圍北，居住了接近兩萬人的天晴邨更是一直爭取街市未果。 區內一般以天華路分界，南北兩方共居住了超過280,000人，卻只有五個街市，當中四個為領展轄下，一個由房署外判管理；在領展「壟斷區」，「買餸」物價昂貴，有調查指當區物價可較灣仔高出15%。 故此，區內居民極望興建公營街市，為區內私營街市引來競爭，平衡區內物價。
- 不過，官方在近日公布選址，宣布將於天水圍南部西鐵站附近地段興建，引來一輪熱議︰有意見指政府方案未能照顧區內全體市民需要；同時，有民間團體則倡議政府改劃天水圍北部的欖球場作街市。
- 港深西部鐵路連接深圳前海與洪水橋，藉此契機提升洪水橋/厦村新發展區為新界北核心商務區，並擴展至流浮山及尖鼻咀一帶，大幅度增加房屋及經濟用地，加強與前海的交通連繫。
- 事件其後被改編成電影《天水圍的夜與霧》於2009年上映。
- 不過2010年12月6日英文《南華早報》揭露：原來當時的香港政府與上述的巍城有限公司簽訂密議（正式名稱叫「私人備忘錄」Private Memorandum），限制政府不得在該區另行發展商業，以免妨礙其私人屋苑（即後期發展的嘉湖山莊）的商業收益。
- 根據規劃署早前發表研究報告，第二階段研究報告敲定的4組棕地群，共涉及11公頃棕地，將合併研究與其相鄰地棕地群，建議研究範圍合共31公頃。
香港賽馬會於天水圍+WOO 嘉湖（前稱嘉湖銀座）設有一投注站；天恆邨多層停車場亦有賽馬會投注及辦公中心（天水圍電話投注中心）。 天水圍北發展2023 嘉湖新北江商場位於樂湖居旁，天耀邨和天瑞邨之間，亦是區內的主要購物商場。 即使商場管理欠佳，但仍很受區內居民歡迎，週末及假日人流如鲫，商舗主要售賣廉價貨品，部分店舗針對年青人客源，常吸引很多年青人閒逛。 1980年代發展之前，天水圍新市鎮原址為一大片紅樹林池塘，其後於1987年至2000年池塘分階段被填去。
天水圍北發展: 項目的會所、景觀、交通、生活配套及社區康體設施
但需留意，始終整個北部都會區的發展計劃是10年或以上的土地規劃，未必會很快看見成效，因此未來樓價短暫上升後，會再次回歸平靜。 連同元朗區和北區現有39萬個住宅單位，北部都會區發展完成後總住宅單位數目將達90.5萬至92.6萬個，可容納約250萬人居住，區內職位數目則由11.6萬個大幅增至約65萬個，其中15萬個為創科產業相關職位。 天水圍作為新市鎮，聚集了許多公屋，一直都有不少人批評該區規劃失當。 最近1名在天水圍居住29年的街坊就發文警世，勸置業人士切勿買天水圍樓盤，並列出4大原因，坦言「買天水圍（樓）真係死路一條」，認為在屯門和元朗置業更佳。
- 2012年2月1日，屏山天水圍體育館投入服務，為天水圍第四座由康樂及文化事務署管理的體育館。
- 當中前者曾批出予城巴營辦，惟城巴卻以疫情及需求問題轉變放棄營辦；後來經過修改走線後，由九巴投得該線營運權並於2022年12月18日投入服務，其路線編號定為69。
- 天水圍北部近年不少發展，除了上述第119區的文物修復資源中心外，對面的天水圍第112區及第115區亦已經批出由新地發展，將會興建成兩個大型的屋苑，合共提供約3,800伙，加上同區佔地達61公頃的濕地公園，將會組成一個住宅休閒社區。
- 為營造新一代新市鎮形象，當年所規劃屋邨均設有大量休憩用地，並且設有少量預留空間作日後發展。
- 街坊生活成本高昂，政府本可利用GIC用地興建便利居民的設施，康文署卻將佔地約5,000平方米的文物修復保存中心落戶於該區，用作儲存文物藏品及展覽，與居民的生活完全割裂。
- 隨著政策的公布，Anthoy認為在未來3至5年，天水圍的呎價有望升約2成，並追近屯門平均1.3萬至1.5萬元的呎價。
- 連同元朗區和北區現有39萬個住宅單位，北部都會區發展完成後總住宅單位數目將達90.5萬至92.6萬個，可容納約250萬人居住，區內職位數目則由11.6萬個大幅增至約65萬個，其中15萬個為創科產業相關職位。
綜合以上規劃發展，新界西北未來發展將更清晰，洪水橋疑不再是工商業發展區，香園圍口岸一帶則將成為新興科創產業園，新界北的古洞及落馬洲一帶則將成為集居住與深港往來的重要據點。 在都會區裏，由於土地用途多元且佈局緊湊，居住和就業人口及企業高度聚集，可以帶動鄰近地區經濟發展 。 在未來二十年，香港北將成為城市建設和人口增長最活躍的地區。
天水圍北發展: 天水圍南（天華路以南部分）
天水圍居民多年來爭取公營街市，現今人口已達30萬，卻連一個公營街市也沒有。 區內共5個街市，其中天盛、天瑞、頌富、天澤4個均由領展外判管理，餘下1個天恩則由房屋署外判管理。 區內不少市民為求省錢會跨區買餸，但一些年老或不良於行的街坊便只可「捱貴餸」，苦不堪言。 天水圍北發展 惟政府沒有理會天水圍居民的聲音，放入賣地表建私宅，新地於2014年7月9日分別以22.21億元及19.68億元獨攬第112區及第115區地皮，兩地樓面呎價均分別逾1,800元。 新地集團副董事總經理雷霆昨日表示，兩地預算總投資額160億元，將分兩期發展，興建中小型住宅為主。 有業內人士指出，估計項目落成後每方呎定價可由8,000元起。
２公頃土地則由政府用作發展公共租住房屋（公屋）及資助房屋，容納約６７ ５００人，以及所需的政府、機構和社區設施和一些作鄰里商鋪的商業用途。 發展局發言人表示天水圍以公營房屋為主，加上本港短期私人住宅地皮供應嚴重不足，檢視該地皮景觀及規劃特徵後，認為適合發展私人住宅，為區內提供更多房屋選擇。 而政府隨即將兩幅土地用作發展私人住宅用地，可提供2,200伙單位。 天水圍社區發展陣線批評，房協於12月9日將兩幅土地歸還政府後，政府無重新諮詢天水圍居民，便放入賣地表建私宅，令天水圍失去1500個昔日發展長者屋項目帶來的就業職位，嚴重違反當年施政承諾。 天水圍北發展 天水圍北發展2023 該組織質疑政府將土地用作發展私人地產項目，變相加劇天水圍的地產霸權，促政府停賣區內兩地，於區內重新展開地區諮詢，收集區內市民意願。
天水圍北發展: 【天水圍新泳池】四季適用有按摩池 天水圍北泳池預計2022年完工
由落馬洲站至元朗公園之分段（只適用於常規班次），只適用於使用八達通或電子支付工具之乘客，並於上車及下車時各確認一次。 2020年2月4日，因福田口岸受2019冠状病毒病疫情影響關閉，該線（包括特別班次）當日起暫停服務，直至2023年1月8日才重投服務。 近日就有一位網民在論壇上問有沒有住天水圍的人可以講一講天水圍有幾偏僻！ 天水圍北發展2023 天水圍北發展 中英談判期間，雙方各有盤算，互相試探又互相懷疑，如此角力之下，中方提出地契問題的解決方案時，要求了修改基金設計。 若然未來十年賣地及鐵路平均每年可提供約1萬伙，以現時長策會的未來十年平均每年12,900伙的私人住宅供應目標計算，相信要達目標不難；然而，由於過去5年平均每年新盤銷售量已達約16,600伙，較長策會未來十年平均每年12,900個的目標仍然高出近3成。
天水圍新市鎮的輕鐵系統早於1993年初已經通車，當時的路線只是由青山公路輕鐵路線連接至天瑞，1995年延長至天水圍總站（現在稱為天榮站）。 2003年12月，天水圍第四期支線和預留區支線相繼通車，讓新發展的新市鎮北部和南部緊密的連繫起來。 由於輕鐵系統大多是建於路面，在區內享有優先通過路口的權利，乘輕鐵來往鎮內各處十分方便，然而班次疏落。 輕鐵系統除把新市鎮內大部分地方接駁起來外，也連接到屯馬綫車站、屯門和元朗兩個新市鎮，成為新界西北區內居民的主要交通工具。
