與此同時，ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。 另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 波叔 plan 【按揭成數】最新按揭成數懶人包，話你知買樓要幾多首期！ 【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好？
雖然「波叔plan」列明最高可以申請九成按揭，但如果牽涉單位是村屋便只能夠申請最多八成半按揭，而且按揭年期最多只能夠用55年減，與一般私樓75減有大大分別。 雖然新界相對較少逾千萬元物業，不太受惠於新措施，但有地產代理預期，未來購買力會重返新界。 香港置業營運總監兼九龍區董事馬泰陽指，現時港島樓價偏高，九龍跟新界樓價差距接近，置業人士考慮購買九龍物業居多。 波叔 plan 但他說，隨着疫情緩和，市場積累購買力，「波叔Plan」新措施有助推高九龍樓價，與新界樓價差距再拉遠，故預期今年年底購買力會重新流入新界。
波叔 plan: 按揭保險計劃（波叔Plan）
本報翻查波叔父子近年多份買賣合約，包括以16億元買入葵涌全棟光輝凍倉，及與北海集團交換而來的五幅西貢地皮，全已向銀行以「all money」借貸。 而從港交所文件所見，鄧耀昇持有的港匯信貸月初向權威金融（397）旗下易財務，以及一共同放款人貸款2,100萬元，年息10.5厘，為期一年。 貸款以鄧耀昇作擔保人，並以金馬倫道兩個住宅單位及堅拿道西三個住宅單位作按揭。 鄧耀昇兩年前已向同一財仔借貸，當時年息7.7厘，已兩次延後還款，利息越加越高。 申請人應謹記以下重點，慎防跌入陷阱，面臨撻訂和銀行按揭不獲批的風險。 至於轉按甩發展商一按，或銀行一按連同發展商二按，由於本身不牽涉套現，「波叔Plan」則大派用場。
筆者建議大家於置業前，善用網上「按揭計算機」及先了解「最新按揭措施」，避免上車「觸礁」。 根據由香港金融管理局發佈的指引，銀行在敍造自住物業按揭貸款的時候，須遵守按揭成數上限的規定。 波叔 plan2023 而按揭保險計劃則為銀行提供按揭保險，使銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外的風險。
波叔 plan: 香港按揭證券有限公司（HKMC）與香港按揭保險有限公司（HKMC Insurance）有何分別？
一般而言，私人物業的最高按揭成數為6成，如果首期不足的話，就購買按揭保險，才可以令銀行批出高成數按揭，下文會講述按揭保險的相關注意事項。 」一樣，申請按揭的物業不能屬於樓花，而是必須屬於現樓。 例如購買新樓選擇發展商付款計劃，只可使用建期付款計劃，不能選用樓花的即供計劃。 不過舊按保則沒有此項限制，只要符合樓價要求，既可選用即供或建期付款計劃，彈性較大。 此戶口與一般儲蓄戶口無異，隨存隨取，息率以日結計算，非常靈活。 如果閣下是手頭鬆動而選用高成數按揭，就該同時開設活期按揭掛鈎高息戶口以節省利息支出。
當時未有智能電話或平板電腦，鄧老先生會把手上的物業打印在一份「清單」之上。 鄧老先生與行家談得興起，便會立刻從口袋裡拿這份「清單」出來，一拉開，便是其手上一系列港九新界的物業。 波叔 plan 記得八十年代初，信用咭開始普及，不少人以「金咭」當為身份象徵。 波叔 plan2023 當年，有電視劇和電影描寫某商人從口袋裡拿出一個專放信用咭的套子，一拉開便是十多張「金咭」，要侍應隨便挑，算是很有「氣派」了。 現實的商界裡，「波叔」成為「舖王」後，口袋裡放着的卻是「物業清單」，一拉開盡是動輒過億港元的店舖或商廈，才真正顯得氣勢迫人。 接手「波叔」的銀行貸款業務那幾年，每當「年檢」及「加額」時，都會與「波叔」吃飯。
波叔 plan: 「按揭保險計劃」由誰提供
須留意的是，部份情況下，即使只借6成按揭，亦需要購買按保。 例如樓價為600萬，因按揭擔保人已有按揭在身，銀行最多只可借5成，如欲借6成則要經按保審批，並支付按揭保險費。 另首置客買1000萬樓如須借6成，但銀行按揭只可借5成，故亦要申請按揭保險。
自 2019 年推出新按保 (林鄭Plan)後，政府於 2022年財政預算案中，再度放寬住宅物業的按揭成數上限。 在現時按揭審批陸續收緊下，部分中小型銀行在近日亦已接獲眾多申請，令審批時間比以往長，而筆者亦擔心會有同類型問題發生。 波叔 plan2023 建議買家在部署購入一手新樓時，如該物業不屬知名發展商，應先行向銀行查詢能否承造按揭。 如未能批出按保，可請求銀行替你上訴，因此嚴選優質銀行很重要。 留意每間按保公司只會審批一次，例如HKMC不批，即使經另一銀行再向HKMC申請按保，同樣不會重批。 另外一開始不要向太多間銀行申請，如HKMC收到同一申請人幾份申請書，但不同申請書內的資料有出入，或會令HKMC起疑，導致批核時間延長。
波叔 plan: 計劃簡介
想了解自己可負擔什麼類型的物業、負擔能力多少，事前「識計數」相當重要，筆者建議各位置業前，善用網上「按揭計算機」，亦要留意「最新按揭措施」，避免上車「觸礁」。 自財政預算案中推出「波叔Plan」，將按揭保險的樓價上限放寬至1,920萬元，不少首置及換樓人士亦受惠其中。 想知自己可買到什麼類型的物業、負擔能力多少，事前「識計數」很重要！
- 連同沒借盡八成或以上的首置客、非首置人士，共7.12萬人承做新按保。
- 2021年，鄧氏旗下房地產項目近200項，總值逾730億港元，業務涵蓋房地產投資及管理、酒店及餐飲、金融服務、安老服務、眼鏡視光、零售等，在《福布斯》2021年香港富豪榜中排名第19位。
- 客人只需輸入樓價、按揭成數、年期及利率等簡單資料，即可輕易計算出每月供款、壓力測試等要求，配合自身條件選擇不同選項，例如是否首置、香港永久性居民等，計算出精準的置業開支及負擔能力等，更鬆掌握預算。
- 按上述例子，唯申請人需通過連同按揭保費整筆金額之壓力測試方能成事。
- 不過，在林鄭plan/波叔plan推出的情況下，首次置業人士有機會不需要通過壓力測試。
- 波叔Plan其中一個亮點就是首置客不需要通過壓力測試都可以借足最高九成按揭成數，只要供款與入息比率不超過50%便可。
計劃有優勝之處，更幫到不少準買家成功借足按揭置業，不過當中涉及銀行審批風險。 ROOTS上會建議大家如果想提升獲批機會，可以填寫【A.I.按揭批核評估】了解自己負擔能力，預測按揭批核結果。 根據按揭評估報告計劃置業需要，有助提升銀行批核機會。 最後，自僱人士或非固定入息人士，例如中小企老闆、保險代理、地產代理等等，雖然可以受惠「波叔Plan」上車，但最高按揭成數僅為8成，想申請9成按揭亦只能望銀行而興嘆。
波叔 plan: 按揭保險費如何計算？
如果需要「波叔plan」申請高成數按揭，買家只能夠採用建期計劃購買一手樓花或直接購入已落成的二手樓。 首先，不少買家其實是首期預算不夠才選擇「先住後付」，這些業主打算以未來數年時間籌措首期，待正式成交日時再申請發展商提供的「二按」。 疫情襲港，客人盡量減少外出機會，網上申請按揭的需求大增。
由於建期付款在入伙前約半年才正式申請按揭，估價會隨著樓市走勢及鄰近屋苑物業成交出現變動，需要考慮屆時估價風險，銀行亦會根據申請人當時入息批核按揭。 使用按揭保險必須支付保費，還款年期愈長利率愈高，如果還款期長達30年，保費有機會高達貸款額的5%，不過現時貸款機構會根據申請人狀況提供折扣，而且買家可以加借保費，無需一次過負擔。 「林鄭Plan」是指按揭保險新例，800萬以下物業最高可造九成按揭，800至900萬最高可造八至九成按揭（最高貸款額為720萬），900至1,000萬最高可造八成按揭。 使用「林鄭Plan」的好處是可使用高成數按揭供樓，按息與普通按揭相若。 【按揭壓力測試 2023】壓測的3道紅線 銀行計算供「供款與入息比率」DTI時，會把借款人和擔保人的所有其他借貸供款和按揭供款加起來計算，所以所有私人貸款、循環貸款，信用卡貸款等也會...
波叔 plan: 香港樓市2022｜波叔Plan：逾千萬物業可借九成按揭
撇除疫情因素，有一點仍要重溫，去年香港人口首次出現萎縮，跌至逾747萬人，不但出現人口收縮，結婚人數和生育率亦跌至低點。 加上移民潮未完，以10萬計港人已離港，即使引入資金及人口補充，但內地樓市及經濟仍在調整，未來有多少資金流入港樓難料。 這還未計入按息將向上，而按保的保費不便宜（可佔貸款額3,4個百分點）等因素。 據資料顯示，「林鄭Plan」推出近兩年以來，逾6.6萬名首置客上車時借盡八成或以上，當中3.29萬人是買600萬至1000萬元物業。 連同沒借盡八成或以上的首置客、非首置人士，共7.12萬人承做新按保。
現時經絡除了更新「按揭計算機」及「最新按揭措施」外，更可直接於經絡網頁上申請按揭。 客人只需於網上填寫按揭申請表，並利用經絡API技術，按揭申請可直接傳送到心儀的銀行，一切經由網上辦理，更方便、安全、快捷。 波叔 plan2023 有需要時更可即時聯絡網上真人客服或致電熱線，經絡按揭專員會為您詳細解答按揭疑難。
波叔 plan: 壓力測試
當然，市面上亦有銀行提供免壓測方式審批，會更容易讓買家及借款人達到獲批資格，詳情可以與我們聯絡並深入分析申請人是否適用。 就高成數按揭而言，不論按揭成數多少，整筆按揭貸款，均由銀行全額提供。 分別是當中高於六成按揭之貸款，需由按揭保險公司提供擔保，若日後業主出現斷供情況，按揭保險公司就會負責賠償與銀行。 因此，當中涉及保費，並全數由業主及借款人承擔，按揭保險費用計算方法可參考本頁附表。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。 波叔的成功絕非僥倖，認識波叔的人，都知他極其勤力，平日勤於研究物業資料及市場走向，亦經常馬不停蹄地四處睇舖。 筆者認為，我們未必應該把問題看得太簡單，亦不宜凡事都批評第二代。 其實當年97金融風暴時，不少第一代物業投資者亦曾面對大小不同的困局。
波叔 plan: 表1 - 保險範圍由按揭成數60%以上至90% 自住物業貸款 按揭保險費
換句話講，購買一手樓並打算採用即供計劃就不能用「波叔plan」，只能用舊按揭保險計劃。 如果想購買一手樓但是又需要選用「波叔plan」便只能夠使用建期付款計劃。 不時會有聯名業主希望透過甩名、轉名或加名重新申請高成數按揭。 波叔 plan 雖然這個過程可以視為新買賣進行，但是銀行及按保公司未必會十足十相信，因為這些情況一般都會有套現成分導致未能批足九成高成數按揭。 波叔 plan2023 反之，如果這個甩名情況只牽涉轉按不牽涉套現，申請高成數按揭批得足的機會都相當大。
波叔 plan: 最高按揭成數
有關「住宅發售計劃第二市場」的物業估值，按證保險公司會以自由市場市值(已補地價後的估值)按補價折扣率進行調整後計算。 按證保險公司鼓勵有意置業的人士可於簽署臨時買賣合約前，透過按證保險公司提供的預先批核服務預先查詢批核結果，以便評估該目標物業的估值及申請人是否符合按揭保險計劃之申請資格。 若以首置身份買樓，而按揭申請人及擔保人均無按揭在身，未能壓力測試不會被拒批按揭，但要多繳保費10%，而且月供款與入息比率不能超過50%。 至於未獲豁免壓測者，入息未能通過的情況下，按保將拒批按揭。
波叔 plan: 香港有多少間按揭保險公司？保費是否一樣？
借9成較8成支付及要求更多，月供增3451元或12.5%至31,061元；最低入息要求升至71,122元，大增7,903元或12.5%；壓測入息要求85,168元，大增9463元或12.5%。 鄧成波於1995年成立鄧修遠堂慈善基金，多年來關注及支持本港長者服務 、教育、醫療和弱勢社群的需要，並賑濟天災及提供突發性的緊急援助，受惠者眾。 2021年，鄧氏旗下房地產項目近200項，總值逾730億港元，業務涵蓋房地產投資及管理、酒店及餐飲、金融服務、安老服務、眼鏡視光、零售等，在《福布斯》2021年香港富豪榜中排名第19位。 鄧耀昇鄧成波（1934年－2021年5月14日），人稱「波叔」，香港商人，以投資大量商舖物業著名，高峰期在香港持有200多項工商舖物業，有「香港舖王」之稱。 可以，首年內退保可取回保費40%、兩年內25%、三年內15%，其後為零。
但很多選用高成數按揭上車的新手買家現金流可能較緊絀，後者就應選取提供最高現金回贈的銀行承造按揭較恰當。 波叔 plan2023 假如名下有其他住宅按揭在身，雖然可以用「波叔Plan」上樓，但按揭成數上限僅為8成。 另一個例子是如果有非住宅按揭，或要靠有其他按揭的擔保人幫忙，借款人雖然可以用9成按揭上車，但會增加按揭保費。 除了要包括原按揭供款外，壓力測試亦會從最寛鬆的50/60收緊至40/50甚至35/45，貸款能力大打折扣，亦要繳付額外按揭保費。
波叔 plan: 香港房屋協會（房協）「住宅發售計劃第二市場」
現時「波叔plan」或「林鄭plan」都不能用作套現，需要利用物業採用高成數按揭套現便只能夠用舊按揭保險計劃。 換言之高成數按揭只會接納價值600萬港元內物業申請最高八成按揭套現。 值得留意，「波叔plan」雖然不能用作套現，但是可以隨時申請轉按，只要轉按過程沒有套現資金便可。 「波叔plan」除了會為特定樓價訂明最高按揭成數之外，亦會在某些情況訂明貸款額上限。 買家需要留意如果希望購入1000萬港元以上至1125萬港元以下的物業，按揭成數上限介乎八成至九成而上限為900萬港元，越接近1,000萬港元的物業按揭成數越接近九成按揭，越接近1,125萬港元的物業按揭成數便更接近八成按揭。 同樣地，購入1200萬港元以上至1,920萬港元以下的物業，按揭成數上限介乎五成至八成而上限為960萬港元，越接近1,200萬港元的物業按揭成數越接近八成按揭，越接近1,125萬港元的物業按揭成數便更接近五成按揭。
波叔 plan: 樓市資訊
值得留意，業主可以申請轉按賺銀行回贈，但絕對不能有套現成分。 答案非常簡單，因為「波叔plan」只接受已落成物業，而且不能夠用作套現用途。 換言之，買一手樓花即供plan，或者希望利用物業套現的業主就不能夠使用「波叔plan」。 早前ROOTS上會有提及過關於樓換樓或先買後賣流程，而對於樓換樓人士希望申請「波叔plan」就要留意。 由於先買後賣人士在申請按揭期間內已持有一層物業，代表置業人士並非首次置業。
