租得工廈作 studio，多數都是工時不定的一族，工廈最好開放 24 小時出入，不會入夜便關上大閘，出入要限時限刻，令自由工作變得不自由。 即使管理公司不著手處理，政府其實有不定時派員上樓突擊巡查，亦有可能被隔離左右舉報。 如果真的有需要經常開夜，studio 的佈置最好就與一般家居有些距離，不要大舉靚裝廚房，食飯檯睡床可免則免，不可免就以輕便為主，盡量用可摺疊的傢俱。 想在工廈租 studio 工作室作影樓、拍攝、錄音之用，千祈不要盲舂舂租個單位，以免搬入才發現根本不能展開工作！ 千居為你整合第一次在工廈租studio 前必讀的注意事項，盤點最常見的 studio 租務陷阱，讓你免受損失。
不少人首次置業都會先買入住宅單位，其後再買入工廈 (工商舖) 作投資用途，要注意如果本身申請人已有按揭在身，按揭成數會下調一成至四成。 如果以資產計算申請按揭，有按揭在身的申請人最高按揭成數只有三成。 此帖文引來不少網民回應，原來有很多人住在工廠大廈，只要不得罪人就沒有人理會。 有網民認為這是其中一個原因，引致觀塘每晚放工時段這麼多人。 工廈studio 今次介紹的工作室位於九龍灣工廈，建築面積大約280呎，設有窗及無窗單位，各單位內設有獨立茶水間、廁所包熱水爐，更有Free Wifi、冷氣、電錶、信箱及大門，恍如一般的住家。 一個月租金 $6,400 起，更包水費、差餉及管理費等。
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另外，即使貸款人無其他物業或其他按揭在身，40/50 壓力測試仍然適用。 工廈studio2023 位於葵涌的華豐工業中心，大部分均是工程、科技公司、印刷廠等，但亦有部分涉違反地契用途，其中1期有供排練和表演的劇場；2期則有舞蹈中心、攝影室，亦有健身中心。 大廈在電梯貼出告示，指因應淘大工業村大火，提醒租戶切勿在單位存放危險品，並要確保單位內消防設備符合規定。 而現場所見，大廈部分樓層沒有關上防煙門，更擺放了紙皮等雜物，火警時或會影響逃生。
假設物業價格為2000萬，最高貸款額便為1000萬。 如果以資產計算收入，最高按揭成數為四成，與住宅按揭一樣。 工廈按揭是工商舖按揭的一種，向來工廈按揭的申請按揭條件較一般住宅按揭嚴謹，伽瑪希望透過本文為大家一一拆解工廈按揭的注意事項，包括按揭成數、還款年期、壓力測試等。 工廈studio2023 很多工廈單位都經過不同程度的裝修、翻新甚至改裝，一個單位內分隔多個小單位，即「劏房」更是常見。 而租用單位前可以查看消防安全設備，獨立單位內或附近有沒有消防栓、噴灑系統、滅火器等。
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購買工商物業毋須繳付額外印花稅及買家印花稅，但要支付雙倍印花稅，稅率為總樓價的15％。 現時購入非住宅物業，無論是以個人或公司名義買入，均要繳付雙倍印花稅 。 工商舖按揭的壓力測試與住宅相若，在供款與入息比率方面，如末持有其他按揭，每月供款不得高於每月入息50%，壓力測試方面，當利率增加3%，每月供款不得高於每月入息60%。 工廈studio2023 工廈按揭成數相較住宅物業底，工廈按揭成數計算較為簡單，不論任何物業價格，最高按揭成數為五成，但不能申請按揭保險。
- 香港住宅樓價年年蟬聯全球最貴，不少港人為求一處棲身之地，只好鋌而走險，違例租住工廈，令到工廈劏房的非法問題日益嚴重。
- 預備簽約時所需的佣金、按金、首月租金、各類雜費，最好額外準備1-2月的租金，即使發生意外，都有充裕資金周轉。
- 位於葵涌的華豐工業中心，大部分均是工程、科技公司、印刷廠等，但亦有部分涉違反地契用途，其中1期有供排練和表演的劇場；2期則有舞蹈中心、攝影室，亦有健身中心。
- 而按金則可以和業主協商，手頭較緊的朋友可以盡量與業主講明難處，提出以7-8成按金代替。
- 他說，習近平連任有利兩地資本市場深化融合，確保香港的金融系統穩定有序，保障國家金融安全。
- 值得留意的是，佣金和按金可以有「商量」，租單位的時候未必需要經紀，市面上有一些應用程式可直接與業主聯絡，省卻佣金，但同時會失去一位中間人作雙方的協調和溝通。
- 有關各活化措施的詳情，可參閱相關地政總署地政處作業備考和發展局於2019年2月1日發出有關「放寬現有工業大廈地契豁免書申請」的公告。
如購入前者，兩點需注意，首必先了解整幢工廈的大廈維修情況及管理費，繼而就是目標單位是否存在維修必要或結構問題。 工廈studio 因此，準買家入市前，須向物業經紀，及與物業相鄰的業主或租客，打探一下工廈及目標單位的實際情況。 工廈按揭計劃可享低至H+1.7，大部份銀行H按封頂位為P-2.9%。 如貸款額達HK$4,000,000，有可能獲 H+1.4。 至於現金回贈方面，工廈和住宅單位不同，大部份銀行不提供現金回贈，亦不設高息戶口，不過經MoneySmart申請工厦按揭，最高可獲贈額外現金回贈HK$2,000及HK$300超市現金券。
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（二）在過去五年（即二○一一至二○一五年），共有四個工廈單位因違反地契用途，被地政總署援引《政府土地權（重收及轉歸補救）條例》（第126章）將有關物業收回轉歸政府。 當中三個工廈單位被改作零售商店，另外一個工廈單位被改作兒童興趣班用途，違反相關地契條款。 在政策主導下，政府可為個別行業或特定用途引入利便將工業地段或現有工業樓宇改作特定用途的豁免收費／特惠計劃。 其次，就是按揭成數，按現時政府規定，所有非住宅項目，按揭最高只能做4成，亦即是說，如果有意投資工廈，準投資者必須準備最少成交價6成的資金。
千居為你整理工業大廈租務 10 大重點，讓你更安心創業，免墮常見陷阱。 有部分業主聲稱單位為全天候開放的工作室，事實是將單位當作旅館般營運。 媒體創作工作者工時不定，捱夜剪片執相的多不勝數，太常在 studio 過夜，亦會招惹租來住的嫌疑。
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而工廈附近周邊配套 (例如交通)，合適承租的行業類型都很重要。 如何已有不少印刷廠、藥廠、食品工場都在此物業經營，鈉行有機會因為環境過於嘈雜、走廊太多雜物待原因，影響工廈估價和工廈出租率。 現時不少人租工作室都是自媒體工作者（例如Youtuber、KOL）或者自由工作者（Freelancer），工作時間彈性，務求可以隨時拍攝、剪輯、錄音或進行其他設計及媒體類的工作。 工廈能夠24小時出入或有24小時保安服務無疑會更受歡迎。 視乎工業用途，工業類別難免衛生環境會較差，停車場、上落貨地方又或者現時有不少工廈單位和地方已經空置一段時間，雜物長時間堆放又無人清潔和打理，容易滋生蚊蟲。
有關法定圖則所訂明的用途和要求，反映該圖則內的最新規劃意向，並涉及較廣泛地區規劃層面的法定管制，亦會隨法定圖則或規劃定義修訂而改變。 吳議員提問的核心似乎是地政總署對於地契所載「工業用途」一詞的演繹過時，未有與城市規劃制度下「工業用途」的定義看齊。 工廈studio2023 在逐一回應吳議員的提問之前，我希望先指出，法定城市規劃與土地契約行政是兩套不同的制度，讓我解釋兩者有何不同之處。 SOLO迷你工作坊室內設計主要以白色Vintage 工廈studio 風格為主， 部分單位更設有特大玻璃窗，讓視野開闊因而有效地提升空間感。
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陳豪去年在該幢大廈的21樓，開設的4千呎咖啡實驗室Blooms 工廈studio Roastery & Craft Tea，售賣自家烘焙咖啡豆。 現場所見，咖啡室分開數個房間，其中有一間玻璃房設置一張長枱，有數位客人正在品嚐咖啡，負責人並未有回應有關問題。 據了解，陳豪開設的咖啡店，沒有餐飲服務，實際上是調配咖啡豆和茶葉的「實驗室」，只提供網購或電話訂購服務，由速遞公司送貨。 但因為會舉辦工作坊，增加人流出入，或有機會成為政府取締目標。
有意購買工廈單位的準買家，可以選擇入手較高機會被收購重建的工廈或購入較小機會被收購的工廈。 MoneySmart為你製作工厦按揭懶人包，助你於短時間內了解工廈按揭成數、按揭利率、額外印花稅等資訊。 近年很多大業主會拆售工廈，以「劏房」形式出售，如果買家有意入市，最好揀選已完成分契程序的工廈。 若分拆後面積太細，部份銀行可能質疑未能作工業用途，而不接受工廈按揭申請。 選擇租工作室的時候可以在不同時段前往視察，留意附近單位有沒有band房、卡啦ok或其他工業嘈音。 大廈單位裝修、翻新，動工的嘈音滋擾也有可能長達半年至一年。
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另一方面，因為工廈一般所需繳付的首期較高，部分工廈新手會選擇夾份投資，開設股份有限公司以公司名義購入物業，此做法各人可有不同持股比例，而透明度亦相對較高，同時相關支出亦可以扣稅。 不過，若以公司名義購入，並且在三年內轉手，現時是需要繳付額外稅項，因此建議工廈投資持貨年期較長較為有利。 工廈一般都不能明火煮食，租户亦只能依靠買外賣或外送服務。 租工作室前可以預先用外賣App查詢附近市肆選擇和價錢，比較其他區域再作決定。
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- 而租用單位前可以查看消防安全設備，獨立單位內或附近有沒有消防栓、噴灑系統、滅火器等。
- 另外，吳議員所指的「創新科技業」涵蓋相當廣闊，亦沒有一個確切的定義，地政總署難以此進行統計。
雷添良又指，「十四五」規劃指出，金融安全是國家安全的重要組成部分，亦是國家經濟健康發展的重要基礎。 工廈studio2023 他說，習近平連任有利兩地資本市場深化融合，確保香港的金融系統穩定有序，保障國家金融安全。 他說，香港作為國家重要的國際金融中心和離岸市場，將可繼續發揮背靠祖國、聯通世界的優勢，有助香港國際金融中心地位行穩致遠。 在十四屆全國人大會議，習近平以全票連任國家主席和國家中央軍委主席。 獲選為人大主席團成員的港區人大代表、民建聯主席李慧琼表示，能投票選出新一屆國家主席和領導班子感興奮和鼓舞，對習近平表示衷心祝賀。
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政府售賣土地時，會參考相關分區計劃大綱圖制定該地段的地契用途。 因此，地契條款訂立後相關契約條款不會、亦不能隨着城規條例詞彙定義的演變而自動作出相應的調整。 但在推售新用地時，地政總署會適當考慮相關用途是否會因為社會的演變而出現了變化，須作出相應的調整。 例如近年售出的兩幅位於葵涌的工業用地，其地契條款除准許作工業及倉庫外，亦加入了其他可容許的用途，例如直接支援工業營運的辦公室、資訊科技及電訊業、研究、設計及發展中心、實驗室、檢查及測試中心等。 在住宅、車位、工廈、商廈、舖位 等「實磚」資産之中,以工廈價錢相對較平。
工廈物業的估價不像住宅按揭可以在網上做即時估價，需要向銀行或按揭轉介公司查詢，但由於每間銀行的估價差異可以很大，工廈按揭更更適合專業的按揭轉介公司了解。 銀行對於工廈估價是較為嚴謹，會要求提供圖則及相片，亦有機會實地視察，並考慮工廈地段、人流、承租能力等因素。 如果單位過往出租理想，獲大型公司承租，工廈按揭估價就會較為理想。 但如果單位一直空置，業主放盤價又過度進取，銀行很大機會估價不足。
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現場所見，有至少四個單位用作非工業用途，包括詠春學校、kickboxing 學校、道教會社及餐廳。 自從政府2020年11月撤銷工商物業及車位的雙倍從價印花稅，買入工廈的成本大減。 過往非住宅物業雙倍從價印花稅需要根據第1標準中第2部稅率計算，1個200萬的小型商廈單位，要徵收1.5%、即3萬印花稅，施政報告公佈新措施後以第2標準稅率計算，同樣價錢的物業印花稅降至$100，大幅減少逾99%。
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