小市民擔心銀行不受理村屋按揭申請，背後跟村屋種類千變萬化也有關。 入契2023 入契2023 如果我們要細分，村屋可以分作幾類，其中一類就是在1905年時，政府批出的集體租契中，認為已經有人佔用的「舊屋地」。 購入相連單位注意事項 (下) 上回提到購入相連單位前，在政府、地契、消房條例及屋苑公契需要注意的事項，這次筆者帶來更深入的探討，從樓契、物業估價、印花稅及承造按揭方面講解...
跟業主立案法團交涉，找回大廈維修公司再作檢查，維修公司在天台對下來的主人房外牆塗了一層防水油，表示問題已解決，但實情所發揮的作用並不大。 其後維修公司也試過用水浸天台，雖然沒有發現滲漏問題，但卻建議在天台多塗一層防水層，陳先生也無奈接受，但問題仍舊存在。 其後再跟維修公司交涉幾次後，他們索性連電話也不接聽。
入契: 天台特色戶入契
但除了「丁屋」外，在新界農地上的建築，還有一些棚屋。 入契 這裡棚屋可以是有「牌照屋」，亦即是有登記的屋宇；也有一類本屬非法建築，但政府在1982年透過登記制度容許暫時存在的「寮屋」。 如住戶是大廈公契慣犯，屢勸不改，管理公司及業主立案法團有權入稟提告業主，向其追討賠償。 例子如業主長期拖欠管理費、私自飼養寵物、對鄰居構成嚴重滋擾、影響他人使用公共範團的權利等等。 實情是由發展商或大財團收集丁權後，再在村內覓地起樓，然後尋找買家。
當然，大家亦可以到各大地產中介分店找經紀諮詢，挑選心儀的物業實地「睇樓」。 要分辨私家土地上的建築物是否已登記，就要地政處的「測繪處」購買「地段索引圖」，確認建築物的位置後，再向寮屋管制組查詢。 部份「寮屋」同時獲批「牌照」，若果有這個情況，則需要跟從「牌照」政策來處理，背後跟「牌照」有繳交牌費、而「寮屋」並不涉及繳費有關。 長命契、半契樓、分契樓…每一種都有不同界定單位業權的方式，並沒有一種樓契分權方式是最好、或最差的，每款各有利弊。
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很多時地產代理在推介新界農地時，也會表示上蓋有「TS」屋可以一併出售，實情什麼是「牌照屋」呢？ 我們希望透過一文釐清各項細節及流程，希望準買家能認清權益。 如果閣下想與其他人一同購入物業，便應向律師查詢更多有關共同擁有業權的資料。 總結來說，「無契樓」及「碎契樓」雖然售價較市價低2至3成，但申請按揭以及轉售難，銀行一般都不會為「碎契樓」或「半契樓」批出按揭，買家要準備「一炮過」支付，所以並不適合資金不足的上車族。 入契2023 一般買入都是資金充足的投資者，他們買入後都會很有耐性集齊業權，或是找回樓契之後以市價出售。
買家亦要注意，由於新界村屋多沒有馬路直達，很多時需經小路進入。 這些小路往往是私家路，可能出入要繳付過路費等，對物業轉售產生負面影響。 此外，由於村屋必須完成補地價後，方可在市場上自由轉售，在查閱契約文件時，要留意村屋是否已補地價，亦要留意村屋是否已有齊全部由政府發出的文件（包括轉讓契、滿意紙、豁免書，還有村屋的分契等）。 入契 最好是委託專業人士先查清村屋的所有法定文件，確認沒有問題才購買，否則會影響銀行的按揭申請。 買賣和銀行按揭必須要由所有共有人簽署才有效，如果物業其中一個共有人是長者，例如不良於行，或者因疾病而無法簽署文件，就有可能令到家庭無法更靈活地運用資產進行買賣或銀行按揭。 入契 物業涉及的轇轕顯示物業的佔用許可證（俗稱入伙紙）、大廈公契、按揭、買賣合約、法庭命名等重要資料。
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物業買賣一般會透過地產代理進行，當中會涉及佣金費用，目前法例沒有規定地產代理所收取的佣金金額或比率，若入巿一手新樓盤，佣金通常由發展商單方面繳付。 准買家於項目開售前「入票」登記，所謂「入票」指准買家進行登記認購，並附上一定金額的本票作為其購買的意向登記。 開售前發展商一般會進行抽籤，為各個已登記的購買意向決定揀選單位的先後次序。
請注意，即使擁有毗連平台、簷篷、天台、天井、光井或地面的業權或通行權，並不等同有權在這些地方豎設構築物。 如欲進行該等工程，應先參閱批准建築圖則、大廈公契及地契條款。 在現行政策，購買居屋單位時亦可提出與申請表上的一名家庭成員，以「聯權共有」的方式聯名擁有物業，即俗稱的「居屋長命契」。 獲得地址後可透過土地註冊處的「綜合註冊資訊系統網上服務」作查冊。 值得注意，在取得「滿意紙」後五年內轉讓的丁屋是需要補地價的，但補地價的文件卻未必需要註冊上土地註冊處，買家也要查問清楚。 另一方面，不少人容易將「分契樓」與「劏房」混淆，其實「劏房」是指一個單位被分間成兩個或以上的獨立單位，而每個單位沒有獨立的業權，而「分契」則牽涉單位業權上的分割。
入契: 若證明良好業權 銀行仍承造按揭
基本上，已登記住用及非住用的「寮屋」都不可重建，但在政府土地上已登記的寮屋，在寮屋管制處批准、且修葺用途、位置、尺寸及用途也需跟當初紀錄冊相同，只是石棉則可由其他臨時物料所取代。 入契2023 至於在批租農地上的寮屋，還要額外得到農地註冊權人才可以進行修葺。 代理表示，我們購入的只是一幅農地，而上蓋建築不屬於有契的住宅，所以能否住人就閣下自理，但同時也指著旁邊另一農地上的建築，聲稱現時也有人居住。 後來我們向元朗地政處查詢，處方回覆我們地皮上蓋建築，其實只是一間「牌照屋」。
較安全做法是使用銀行保險箱，或存放於律師樓，但業主需繳付「存契費」，而且保險箱供不應求，需要提前數年輪候。 所以，無契樓難以易手，售價一般比估值低，折讓率近 3 成。 部分村屋年代久遠，一旦遺失樓契，即使向土地註冊處查冊或設法補領，亦難以追溯尋回。 另外，如物業本身是逆權侵佔所得，亦有機會無法補領重要文件。 早前驚傳青衣大型屋苑「灝景灣」管理公司收錯管理費足足20年，《胡‧說樓市》編輯部花了時間研究過往案例，始發現相關情況隨時發生於你跟我的屋苑之中。 然而，在市場上的寮屋，最大可能是在處方的記錄是以木及鋅鐵興建，但最終卻改為磚；也有些情況是處方紀錄是雞欄或豬欄，但現在住了人，這些也不會再給予機會作出還原。
入契: 交易告吹
認清所屬的村屋類型，丁屋有既定的建築標準 (3層高、每層700方呎、高度不超過 入契 8.23米等)，轉售時要申請滿意紙，需要補地價，但不等於不可取。 車位可分為私家車、電單車、貨車車位，近年更加入電動車車位，買入車位前要分清楚類別。 另外，買賣車位可分為獨立車位及合契車位，申請按揭會有不同之處，下文會詳述。 建議由專業人土例如由律師及認可土地測量師查核批地文件，評定花園或天台是否入契，可否連同物業一起出售。 由於同一土地或有多份註冊文件，單憑查冊未必足夠釐清業權，所以最好委託專業人土處理。 至於連平台的單位，過去有不少業主都會在平台加建，以增加室內空間。
基本上 mtsuen 兄講嘅都冇錯, 你要問清楚個業主有冇入則做, 如果冇, 就要睇下之前屋宇署係唔係已經有發警告同釘契. 呢d 係我之前租住o既一個4百幾呎單位, 連千二呎平台o既單位業主講o既... 間屋4百幾呎、平台6百呎，個業主用左個平台一半間左個位用來做飯廳，剩下的平台位置用左來做花園仔同魚池。 此外，業主為本身的利益着想，應主動安排清拆處所內的僭建物。 至於樓宇公用部分的僭建物，大廈業主立案法團或共同業主應合力清拆。 另外，持有人亦可將聯權共有人轉為分權共有，通過律師樓以文書處理，藉通知方式由一名聯權共有人將通知送達其他聯權共有人。
入契: 銀行不願承做按揭
除抽籤發售之外，市場上亦有部份一手住宅以先到先得形式發售。 除此之外，另一類購買一手住宅的方式是「招標」，就個別單位入標競價。 各樓盤推售單位的銷售方式各有不同，買家亦可從發展商公佈的「銷售安排」知悉。 本公司擬使用閣下的個人姓名、電話號碼、傳真、地址或電郵地址處理閣下的申請、回覆閣下查詢並作地產代理服務的促銷及向閣下提供中原集團其他公司的資訊。 本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。
- 因為，這可能只是屋宇署尚未查到，買家買入後仍是面對清拆令風險。
- 【唐樓VS村屋】按揭及風險比較 唐樓及村屋的入場費較低，二百多萬便能入市，加上新按揭保險出台後，兩種物業同樣受惠，故吸引不少准買房者的目光。
- 村屋按揭的複雜在於村屋有很多不同種類，準買家要注意買入的是否村屋樓花，由於村屋樓花有時未必獲屋宇署批准，而且有機會爛尾，銀行審批村屋按揭會比較嚴厲。
- 部份業內人士會用「TS屋」來形容，意思即是臨時建築。
- 即使交易涉及金錢，但如果成交價嚴重偏離市價，又不經代理交易，亦有機會被銀行視作送契。
- 之後恢復管內水壓後再作作記錄，藉以確定漏水源頭才作補救。
由於村屋的成交量遠比私人樓宇疏落，在缺乏市場參考指標底下，銀行一般會估價不足。 銀行在處理村屋的按揭申請時，有時會因為村屋的業權及地契問題，銀行需要派員到現場視察環境，又或者要取得測量師的估價報告後，才批出按揭貸款。 找到心儀物業後，下一步便要找銀行對物業作初步估價，以釐定按揭利率或還款年期等按揭條款。 收到銀行估價後，買家可以透過地產經紀再與業主議價，至到雙方都滿意為止。
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像住宅按揭一樣，買入住宅連車位的申請人如果收入來自香港或屬於自僱人士，按揭成數要扣減一成。 壓力測試方面，合契車位與獨立車位的壓力測試要求一致。 獨立車位並不能向按證公司申請按揭保險，但如果車位連同住宅物業合契出售，如果樓價及車位總價值為1,000萬以下，可以一筆過使用按揭保險申請，800萬以下可申請高達九成按揭。 申請按揭保險需要符合一定資格，詳情可以參閱按揭保險文章。 金管局按揭指引要求1,000萬以下的住宅按揭最高按揭成數為六成，車位按揭及其他非住宅物業原本最高按揭成數只有五成，如果一個200萬車位，最高貸款額便為100萬。
如果有人已經向屋宇處舉報左你個單位, 而屋宇處又發左警告俾你而家個業主而不受理, 屋宇處係可以釘你個業主契.. 律師又有排同你攪, 你又要洗錢拆左呢d "潛建物" 先可以完成交易.. 所以買之前, 記得要做律師/地產經紀做清楚查冊o既功夫... 由於並非每間銀行均會接受獨立車位的按揭申請，最快捷方法是向經絡按揭直接查詢，由按揭專員提供處理車位按揭的銀行名單及最優惠的車位按揭方案。 車位按揭銀行普遍提供P按計劃，但如果貸款額為200萬以上，個別銀行會願意提供更多按揭優惠，現時車位按揭計劃一般介乎於P-2.25%至P-2.35%(P為5%)。 車位按揭的壓力測試與住宅按揭相同，供款與入息比率要求均為每月供款不得高於每月收入五成，壓力測試要求為每月供款不得高於每月收入六成。
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之後恢復管內水壓後再作作記錄，藉以確定漏水源頭才作補救。 更嚴重是，滲漏問題一直由睡房延伸至客飯廳天花，原本鋪上的牆紙出一個個小氣泡，界開才望發現有裂紋，近期還惡化至窗邊也有裂紋及滲水。 他多番向法團要求別找清維修公司的尾數，以保留資金作處理漏水問題，怎料法團卻在不知不覺間已找清尾數，現時陳先生只能獨自處理。 坊間主流租期普遍為兩年，一般租期的首12個月為「死約」，「生約」為租期的第13個月至租期完結，除非租約有另外規定，否則租約期內業主不能加租而租客亦不能退租，任何一方違約都需要作出賠償。 另外，很多時租客及業主都不注重打釐印手續，萬一有紛爭，租約有機會不獲法律保障。 差餉和地租一年分4季預繳，每年差餉和地租的徵收率分別為應課差餉租值的5% 及 3 %。
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「聯合辦事處」會提供「一站式」服務，在展開調查後，「聯辦處」人員會到懷疑滲漏單位進行調查及測試，測試工作通常於90天完成。 但如果在調查過程中，「聯辦處」人員被拒絕進入單位調查，可向法庭申請手令入屋。 第五，若購入連天台或花園單位，需留意該面積是否入契。 另部分花園需要不入契，卻為政府租約土地，買家也可向政府租用作為花園。 簽訂臨約後的5個工作天內要簽訂正式買賣合約，一旦買家未能如期簽署正約，將被視為放棄進行交易，發展商有權沒收先前已支付的當于5%樓價的臨時訂金。
入契: 銀行或調低釘契樓按揭成數
特別近年市況極旺，這一類特色單位的呎價及成交價更是屢創新高。 而樓契在相連單位的情況中，顯得尤其重要，因為一份或兩份樓契，在香港現時的置業環境下，無論是稅項或是按揭方面都有截然不同的處理手法。 House730搵樓大本營是香港的搵樓平台／租屋網，齊集香港樓盤及樓市資訊，網羅業主及各大中小型地產代理的樓盤，助用戶找到心水香港樓盤，網上搵樓買樓更輕鬆。 建議買方在交易日或之前最後檢查房屋，以確定能否順利交吉（交吉：房子是空的，而且原業主沒有拖欠任何費用）。 在雙方律師審核樓契確保無誤後，由買賣雙方簽署相關文件，並安排打厘印及往土地註冊處登記，買方繳付樓價餘數後，賣方正式交匙。
入契: 入契: 注意是否村屋樓花
如果買入車位前有按揭在身，供款與入息比率及壓力測試需要調整一成至四成及五成。 私人住宅最長按揭還款期長達30年，但獨立車位按揭最長只有15年。 假設車位售價為200萬，實際按息為2.6%，申請五成按揭，首期資金為100萬元，每月還款額為$6,715。 如想預計知道每月按揭還款額，可使用車位按揭計算機，輸入資料計算每月還款，或直接向按揭專員計數。
地址：大埔林錦公路白牛石下村 樓層︰二層下複式連1638呎花園及雙車位面積︰1400呎 (建築面積)間隔︰3房2廳售價︰$128 ... 自從出現名城假業主案後，不少銀行對於現契物業申請翻按都會要求業主開門睇樓，且不論物業係自用抑或出租。 因遺失、塗 或損 而補領，需依法繳付行政費用65元及出示警署報失証明文件、申請人身份證明文件、司機駕駛執照副本和車輛登記文件副本。 如擔保人超過65歲或有醫生證明不良於行，可豁免親身到來辦事處辦理申請事宜，但申請人需出示有關其證明文件及擔保人之禁區通行證副本以便辦理申請。
來水會透過水喉壓力測試檢測、去水則會進行水質測試，從滲水的成分得知污水來源。 入契 要避免估價不足的問題出現，置業人士可以在購買物業前，不妨考慮到銀行或按揭轉介機構為心儀的單位進行估價，並計出可負擔之首期金額。 另外，購買樓花物業之業主，也可以選擇即供付款方式代替建築期付款，避免樓市波動以致估價不足而需要提高按揭成數或增加首期資金之成本。 想為自己的物業作初步估價，可前往經絡網上物業估價查詢。 第二，業主可以嘗試要求賣家在交易成交前進行「分契」，拆開兩個項目，然後分部由不同業主購入，例如夫妻各購入一個項目，就可以分開申請按揭。
入契: 西貢村屋 開揚山景 半獨立屋 私閘入契花園 天台車位 SPS2654
下一集將與大家分享更多查冊資料，更仔細了解物業的「前世今生」。 而分權共有及長命契，就各有優缺點，想聯名買樓的業主，可根據自己的需要，選擇其中一種。 其中，分權共有聯名人，所有的業權因為與其他聯名人不重疊，因此可各自分別處置自名下所擁有的業權，如可以自行決定是否留作遺產、轉名至子女，甚至出售予其他人。
現時市面常見的樓契種類，包括無契樓、半契樓、碎契樓和釘契樓。 無契樓是指物業失去整份樓契，或者樓契中缺少部分文件，如授權書、買賣合約，令業權不完整。 而印花稅，部份「原裝相連」單位，只有一張樓契，與購入普通物業分別不大。
