行政長官於2021年《施政報告》中接納研究報告內容，市建局會按完成的研究，在油麻地和旺角，以創新、地區為本方式加快市區更新，包括在合適重建項目試行轉移地積比、街道整合等規劃手段。 這些措施亦會適用於私人主導的重建項目，並在合適情況下在其他地區採用。 特首並已邀請市建局在荃灣和深水埗舊區開展同樣的地區規劃研究，以確定更新這兩個舊區的方案。 今次研究的其中一個重點，是希望收集當區持份者、團體及專業人士對更新此區的意見和期望，以納入在地區的更新規劃中考慮。 在完成意見收集後，團隊會將資料轉化為數據，整合在市建局的「市區更新資訊系統」內，並與區內的土地用途、道路規劃、樓宇分布和狀況、休憩空間及社區設施等情況，一併分析，制定規劃及重整方案，最後為該區訂定具體的更新大綱發展概念藍圖。 該處亦可發展為高端甲級寫字樓、零售商業、酒店、文化藝術及住宅等混合用途，重建規劃與觀塘裕民坊相若。
- 为了加快市区更新的步伐，我们在油旺研究引入了新的规划工具，特别是「地积比率转移」及「整合街区」，以鼓励私人市场参与，提升市区更新的动力。
- 市建局繼「油旺研究」之後，應政府邀請為深水埗及荃灣牽頭開展地區規劃研究，有關研究工作要取得成效、促成舊區的更新，社會不同的持份者，包括政府、業主及地區人士、專業團體和機構等的衷誠合作，亦至為重要。
- 市建局正式完成油麻地及旺角地區研究，研究範圍內的三千三百五十幢現有樓宇中，約六成五的樓齡超過五十年。
- 研究涵蓋範圍約為212公頃，涉及約3,300座樓宇，當中超過80%，即2,700多幢樓宇的樓齡為30年或以上。
- 這些措施亦會適用於私人主導的重建項目，並在合適情況下在其他地區採用。
- 至二○四七年，約八成的樓宇樓齡將超過七十年，預計新建住宅單位的數量將遠遠落後於現有樓宇的大規模老化。
- 市建局指出，全面實施概念藍圖後，可帶來不少公眾利益，包括將人均居住面積由現時的18平方米，增至22平方米至26平方米；將休憩用地供應由目前欠缺19公頃，增至擁有3公頃至8公頃的盈餘；以及減少21%至22%的道路空間，以提升環境質素及易行度。
为鼓励市场参与，研究制定可由市建局及私营机构共同参与的全新市区更新策略，当中亦包括政策框架及实施机制。 局方表示，政府現時傾向在市建局確實指定地盤的建議後，以行政方式或《城市規劃委員會指引》公布「送出地盤」和「接收地盤」的選址，以供業界參考。 當相關業主提出需要改劃這些選址或提交規劃申請的重建建議時，政府會為選取的「接收地盤」和「送出地盤」進行修訂分區計畫大綱圖。 在現有機制下，在原址重建這些建築物在財政上並不吸引或不可行，但透過地積比率轉移，可容許將「送出地盤」的建築樓面面積轉移到「接收地盤」，增加重建潛力和有利市區重整。 局方亦建議油麻地南西九龍門戶作綜合發展，該處位於西九龍站及柯士甸站旁，並為多條鐵路的匯聚，研究建議提供高端甲級寫字樓、零售商業、酒店、文化藝術及住宅等混合用途。 該處將發展成為受歡迎的匯聚點，其新地標發展項目將是西九龍和尖沙嘴的延伸。
油旺研究: 地積比轉移
旺角和油麻地的住宅向來多屬私樓，但兩區用地日後經過「執位」後，這格局有望打破。 市建局指在油旺研究範圍內，目前只有一小部分公營房屋，局方會在整合街區發展範圍內尋找合適的地盤，以「港人首次置業」的形式，興建資助房屋。 油旺研究 市建局估計，全面實施概念藍圖後，可優化研究範圍的發展潛力，並可帶來公眾利益，包括將人均居住面積由一百九十四方呎，增加至二百三十七至二百八十方呎；將休憩用地供應由目前欠缺一九公頃，增至擁有三公頃至八公頃的盈餘；以及減少兩成一至兩成二的道路空間，以提升環境質素及易行度。 另外，荃灣屬於香港第一代新市鎮，發展自1970年代開始，區內不少樓宇樓齡已超過50年。 韋總監說，當年新市鎮訂定的住用地積比率一般較市區為低，荃灣的最高住用地積比率現時僅為五倍，因此現時是合適時候，在荃灣開展類似研究，並審視提高荃灣區地積比的可行性，同時檢視土地用途，改善這個舊區的整體環境。
建基於「規劃主導」的經驗和成效，市建局團隊希望更進一步，為類似油麻地、旺角、深水埗等傳統舊區，制訂更全面而具長遠發展的更新藍圖，除整體改善舊區已建設環境、改善市民生活之餘，更可讓更新後的市區能持續發展。 韋志成提及，在今次的油旺研究中，已檢視透過地積比轉移，可將區內一些未有用盡地積比、並位處於較難大規模重建的建築物，將其「剩餘」地積比取出，轉移予有重建潛力的地盤，令後者可建樓面積提升，增加重建效益。 油旺研究2023 當措施實施後，「送出地盤」將被降低規劃價值，研究建議改建為公共休憩空間、保育舊建築等。 不過，這些「送出地盤」的建築樓面面積最終可否轉至給「接收地盤」，將視乎向城規會提交的規劃申請。 筆者多年來從事建築事務、城市發展及保育教學和研究工作，亦是市建局董事會一員，樂見上述兩項規劃研究，雖然其研究範圍及焦點不同，但兩者皆以促進香港成為21世紀可持續、宜居和具活力的城市為共同目標。
油旺研究: 研究結果
根據基準分析及研究的結果顯示，現有的市區更新模式在嚴重市區老化的高密度地區內，欠缺可持續性和財務可行性。 為了加快市區更新的步伐，我們在油旺研究引入了新的規劃工具，特別是「地積比率轉移」及「整合街區」，以鼓勵私人市場參與，提升市區更新的動力。 油旺研究2023 油旺研究亦將兩區分為五個「市區更新潛力地區」，例如旺角東及西會成為「動力商貿區」、油麻地 油旺研究 會成為「歷史文化生活區」，而五個潛力地區下再設五個發展節點，即日後區內重點發展的所在位置，均位處策略性位置，交通便利，與港鐵站的距離屬可步行範圍內。 研究根據發展密度、設計人口規模，以及對資源的影響，制定了「正、負、零」三個概念藍圖方案。 其中「正」方案，即是重點促進經濟增長，在基礎設施和規劃容量的限制之下，增加一億方呎的住宅及非住宅樓面。 市建局正式完成油麻地及旺角地區研究，研究範圍內的三千三百五十幢現有樓宇中，約六成五的樓齡超過五十年。
在2022年下半年，相關籌備工作已大致完成，並為地區研究制定了框架。 有見及此，市建局近年將「項目主導」發展模式提升至「先規劃、後項目」的「規劃主導」模式，作為市區更新的新方向，以一個小區的更新作整體規劃，藉此帶來更大更新成效和社區裨益。 發展局局長黃偉綸在網誌中表示，早前相約市建局行政總監韋志成到訪旺角，談及市區更新。 他指市建局已完成「油麻地及旺角地區規劃研究」，而當局正聯同相關部門與市建局就建議的規劃制訂執行細節。
油旺研究: 市区更新大纲发展概念蓝图
市建局自2017年起便著手研究重建油尖旺部份區域，早前才完成的「油旺重建規劃研究報告」，提出市區更新大綱發展的概念藍圖方案，主要可分為4大發展方案，包括興建大型水道公園；活化油麻地果欄成旅遊景點；活化旺角街市成為特色市集，將佐敦「八文樓」納入「西九龍門戶綜合發展」等等。 此外，油旺研究在制訂規劃藍圖時，已進行多達18項技術評估，涵蓋廣泛範疇，包括交通、通風、視覺影響、綠化、文物等，並制訂相應緩解措施。 在這方面，市建局於2017年為老化問題嚴重的油麻地及旺角，進行深入的地區研究，並提出市區更新大綱發展概念藍圖及新規劃工具，使市區更新工作更具成效和前瞻性。 油旺研究提供「正」、「零」、「負」3個市區更新發展概念藍圖方案，從人口規模、發展密度及資源分配等層面作不同假設，以制訂相應規劃，與《2030＋》的策略發展和願景相互配合。
黃偉綸在文中表示，研究提出多項新規劃工作，例如地積比率轉移、街道整合、住用及非住用地積比互換等。 他指政府支持落實新規劃工作，提高重建項目的商業可行性和吸引私人發展商參與，促進市區更新。 這些工作亦適用於私人發展的重建項目，而在適當情況下亦可推展至其他舊區。 油旺研究 他續指，就「油旺研究」的建議，市建局在短期內會諮詢專業團體和相關持份者。 發展局亦正聯同相關部門與市建局密鑼緊鼓，就建議的規劃制訂執行細節，如透過更新指引落實措施，並期望明年完成相關工作。
油旺研究: 休憩用地嚴重不足
該規劃研究範圍為北起界限街、南至佐敦道、東起染布房街、西至深旺道、渡船街，共佔地212頃。 研究涵盖油麻地及旺角(油旺)地区， 面积约二百一十二公顷，涉及超过三千三百幢楼宇。 研究透过以地区为本的市区更新方法，主要目标是为重整和重塑旧区制定发展蓝图，以提高土地使用效益，增加重建潜力。
市建局亦打算在位於旺角西的門戶位置，鄰近朗豪坊的旺角街市將成為一個供市民及遊客匯聚的新景點。 研究建議透過在一個特色市集大堂內整合周邊的小販攤檔，重現「街」的氛圍，並加入餐飲和零售，構成一個休閒和社區地標，體現地區文化和特色。 市建局2017年5月开展「油麻地及旺角地区规划研究」（油旺研究），尝试勾划全面、具前瞻性及财务可持续执行的「市区更新大纲发展概念蓝图」，推展油旺区更新工作。 除上述的街道特色及文化，以及時裝業的發展之外，深水埗區內亦有不少歷史建築，包括於2021年獲古物諮詢委員會評為一級歷史建築的「主教山配水庫」。 由於其位置緊接研究範圍的東沿，因此，市建局團隊亦會研究如何協調主教山周邊地區土地用途的規劃，加強主教山與周邊地區的連接，以配合深水埗區的整體發展。
油旺研究: 善用科技整合地区参数 油旺研究首提新规划工具
例如，二零零四年五月七日在旺角豉油街和通菜街交界處的考古發現，顯示最晚在東漢時代，旺角區已經有居民（該考古遺址還發現兩晉時期和唐代的陶器，炊具等 ).
據思匯2017年公佈的休憩用地研究，現時旺角（每人0.6平方米）及油麻地（每人1.5平方米）兩區的休憩用地，均遠低於目前香港的規劃標準（每人2.2平方米）。 本土研究社認為2030+作為指導香港規劃方向的策略報告，清楚表明香港未來的城市發展必須朝著「宜居城市」的方向設計。 策略報告明確提出要藉市區更新，改造舊市區擠迫的情況，空氣質素及噪音環境。 油旺研究2023 具體措施包括在市區提供更多綠化及休憩用地，以提升舊區市民的生活質素。 若市建局未來透過修改規劃條例，放寬油旺發展限制，允許在舊區興建更多單位，不但令兩區的人均休憩空間變得更低，更有違2030+「宜區城市」的發展原則。
油旺研究: 油尖旺目前重建狀況
根據市建局在油尖旺區議會發佈的文件，研究建議將油麻地及旺角勾畫成數個「更新大綱發展概念藍圖」，以區內樓宇用途、密度、人口及土地用途等劃分地域範圍，再制定詳細的市區更新計劃及策略方案建議。 油旺研究制訂了三個市區更新大綱發展概念藍圖方案 ，代表了「正」、「零」、「負」三個在人口、發展密度及資源分配上有不同假設的方案。 三個方案相對於現時分區計劃大綱圖皆能增加人均居住面積、增加資助房屋的供應及就業機會、擴大休憩空間及政府、機構及社區設施的供應，以及改善易行度及環境。 總體而言，市區更新大綱發展概念藍圖將會為油旺舊區帶來一個新的城市景象。
当中建议的机制和策略除了能应用於油旺地区外，亦适合应用於香港其他旧区。 市建局会与政府当局进一步讨论及订立推行细则，以鼓励市场积极参与市区更新，透过共同努力，为香港缔造优质的城市生活。 市建局指出，全面實施概念藍圖後，可帶來不少公眾利益，包括將人均居住面積由現時的18平方米，增至22平方米至26平方米；將休憩用地供應由目前欠缺19公頃，增至擁有3公頃至8公頃的盈餘；以及減少21%至22%的道路空間，以提升環境質素及易行度。 文件顯示，油旺研究範圍南至大角咀，北至太子界限街，涉及面積達212公頃，現時居住人口達21.3萬，涵蓋3,350幢樓宇，其中65%屬於逾50年樓齡的舊樓；47%樓宇狀況為「欠佳」、「失修」和「明顯失修」；37%樓宇為「三無」大廈。 研究指出，至2047年，該範圍內約 80%樓宇的樓齡將超過70年，預計新建住宅單位的數量將遠遠落後於現有樓宇的大規模老化。
油旺研究: 借鑒「油旺研究」的經驗及成果 推動深水埗舊區更新
在2014年以前，市建局主要以「項目主導」的模式，在深水埗區開展重建項目，當中包括因應業主提出的訴求而作重建的「需求主導」項目，此類重建項目位置分散，可以作重整空間較局限，未能為社區創造更大的裨益，更限制了地區整體未來長遠的規劃發展。 「正」方案亦建議在多個策略性重建地盤拓展地下空間，興建大型地底公共停車設施，既騰出更多地面空間作綠化休憩等用地，亦能紓緩汽車於路面停泊而造成的擠塞問題，提升環境質素和宜居度。 有許多人亦認為高密度發展必然是所有樓宇都成為摩天大樓，亦自然否定高密度發展能達至宜居的理論。 油旺研究「正」方案的高密度發展，並非指整個地區都保持同一密度，而是在部分策略性地點提升發展容量，配合該地點的環境及經濟活動作高密度發展；至於油旺區內其他地點的發展密度可存在差異，實現「疏密有致」的規劃及佈局。 研究包括區內基準研究、規劃及契機分析、市區更新總綱概念藍圖及策略的不同方案三個階段，合共兩年，預計於2019年中完成。 ）是由市區重建局於2017年5月推行的研究計畫，內容為針對香港油麻地及旺角兩區的市區重建計劃，結果已於2021年9月公佈。
日後每個「整合街區」將劃分成不同的地塊，而封閉道路所帶來的建築樓面面積，將會按比例分配給各地塊。 由於日後可增加地積比率，研究建議，發展商應為「整合街區」日後的市區更新工作提供財務資助以作回饋，例如封閉道路及興建公眾休憩用地。 油旺研究2023 市建局會在「整合街區」發展範圍內尋找合適的地盤，以「港人首次置業」的形式，興建資助房屋。
油旺研究: 重建4大方案 4.重建旺角街市
（星島日報報道）市建局重建油麻地及旺角地區研究討論多時，終現具體方案。 局方早年於研究當中根據發展密度、設計人口規模和對資源的影響，制定了「正、負、零」三個概念藍圖方案，最新決定是採用當中的「正」方案，即相比現有分區計畫大綱圖所訂定的限制，嘗試增加一億方呎的住宅及非住宅樓面，將區內人均居住面積由一百九十四方呎，增加至二百三十七至二百八十方呎。 局方又建議在兩區劃出五大重點發展位置，包括在花墟徑附近興建大型水道公園，活化油麻地果欄成旅遊景點，興建多層大廈重置現時果欄的批發作業等。
油旺研究: 社區環境
設立這些區域的目的是為地方行政計劃訂出分區及方便行政，並不設立「區政府」之類政權組織，無獨立立法權、司法權，政府部門也未必完全按照以上分區而分工。 至於重建旺角街市，韋志成透露會整合周邊的小販攤檔，建立特色市集大堂在新大樓內，並會加入與飲食相關的零售及表演場地，設有玻璃幕頂。 全球許多國家面臨人口危機，財信傳媒集團董事長謝金河在臉書以「生不如死：兩岸三地共同的問題」為題撰文指出，最近中國、香港、台灣不約而同公布人口數據，都出現一個共同警訊，即人口淨減少危機，尤其台灣出生人口急遽下降令人驚嚇，是台灣經濟長期最潛在的危機，值得當政者警惕。 油旺研究 我相信大家都會感受到，水道公園將令花墟及其周邊地帶煥然一新，在旺角煩囂的環境中，提供一個消閒康樂好去處。 油尖旺區議會是香港十八個區議會之一，負責協助處理油尖旺區的事務，共有20名議員，現屆油尖旺區議會由民主派主導，在有部分議席出缺下現時7名議員當中4名為民主派議員，3名為建制派議員。
油旺研究: 大型商場
我們會透過今次地區研究，向合作社社員收集他們對樓宇狀況的意見，以及了解他們對改善居住環境及合作社未來發展的意願，期望能從中找到合適方案，釋放這些土地的發展潛力。 事實上，上述地區研究所需的資料，部分已涵蓋在政府每五年及十年進行的中期人口統計和人口普查中。 然而，基於保障個人私隱原則，涉及個別市民居住狀況的相關資料未能完全公布，市建局要待開展項目當天進行人口凍結調查時才能掌握，這是我們為舊區進行更新規劃的一個難題。
油旺研究: 旺角
社會有意見認為「正」、「零」、「負」3套方案是「三揀一」，油旺更新應從減低發展密度的「負」方案做起，方能達至宜居。 然而，「零」和「負」方案均以減少區內人口、降低密度為規劃設定，這必須建基於同時有相應資源，尤其是土地供應，以滿足遷置需要，方可實行。 因此，若社會大眾及當區人士均認同更新油旺舊區改善居住環境、處理地區設施及樓宇老化有迫切性，並同時回應受影響居民希望「原區」安置的訴求，市建局建議以「正」方案為起點，在維持現有人口及發展密度之間取得平衡，實無可厚非。
油旺研究: 「渡船角 度度食」餐廳獨家優惠
納入基線研究的地區意見調查工作，包括以問卷形式，收集研究範圍內、樓宇樓齡達30歲或以上的業主，他們對單位內部、樓宇結構及附近居住環境的意見。 研究範圍內約有1,800多幢私人樓宇，當中樓齡超過50年的樓宇佔比例高達近70%。 除私人樓宇外，研究範圍內亦有公務員合作社的樓宇，主要集中在順寧道及保安道一帶。
油旺研究制订了三个市区更新大纲发展概念蓝图方案 ，代表了「正」、「零」、「负」三个在人口、发展密度及资源分配上有不同假设的方案。 油旺研究 三个方案相对於现时分区计划大纲图皆能增加人均居住面积、增加资助房屋的供应及就业机会、扩大休憩空间及政府、机构及社区设施的供应，以及改善易行度及环境。 总体而言，市区更新大纲发展概念蓝图将会为油旺旧区带来一个新的城市景象。 香港的老化楼宇数字急速上升，远超重建的速度，市区老化问题日益严重；再加上市区旧楼的剩余地积比率不断下降，这些都对市区重建局（市建局）的工作带来极大挑战。 过去，市区更新主要侧重个别项目发展，缺乏足够空间及规模解决旧区所面对的不同城市议题。
