成數及印花稅的要求各有不同，究竟應該如何選擇？ 我們一次過拆解兩種換樓方法的優點及缺點，並附上換樓時間表以供參考。 假如手頭上有足夠的現金，以於成交日找齊所有尾數，可用「即賣即買」的方式購入新單位，以避免樓價飆升的風險。 退一步，「先賣後買」嘅做法，亦可以於「賣樓」簽訂正約後再簽「買樓」臨約，因為一般情況簽署正式買賣合約後，雙方就不能撻訂，對於整個換樓預算上亦較妥當。 樓換樓先賣後買 只要「賣樓」臨約簽訂日期較「買樓」為早，就屬於「先賣後買」，反之亦然。 以「先賣後買」換樓，符合首置資格便可豁免15%從價印花稅，只需繳付第2標準稅率從價印花稅。
先租後買意指業主先賣出所住物業，尋找地方租住，再物色物業，「重新」以首置身份入市。 這種在程序上相對簡單，印花稅及按揭亦可以首置人士身份計算，最大成本及風險是租金支出。 特別要注意，以先買後賣形式換樓，換樓客買新樓申請按揭時，原有物業的舊按揭，亦可能會計算在供款佔入息比率內，而且按揭成數扣減一成，$1,000 萬的樓，銀行最多只能批出8成按揭。 若本身物業仍有按揭在身，由於業主將自住物業出租，理論上需通知銀行，銀行會視乎情況為物業重新作按揭審批。
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另外，無論任何原因，如最終未能成功轉名，換樓客都需要補回相關的印花稅差價。 近年新按保計劃推出，提高了按揭保險計劃的樓價上限，樓價800萬元可承造最高9成按揭；樓價1,000萬元或以下可承造最高8成按揭。 計劃為換樓客大開方便之門，大大降低了換樓門檻。
但假如「天氣不似預期」，賣出單位後樓價颷升，便會跌入「落錯車，如離開了幸福的高速路」的萬劫不復之地。
樓換樓先賣後買: 香港屋契不可不看詳解
房屋局回應稱，政府現正草擬相關的法例修訂，並會在今年稍後時間向立法會提交《印花稅(修訂)條例草案》。 至於何時能接受退稅申請，稅務局會在訂立退稅機制的新法例刊憲後才開始接受退稅申請。 當然，身家豐厚的換房族，一般都建議不要售出持有的單位。
答：如果換樓人士採用先賣後買方式換樓，賣出原有物業後，未必一定可以即時搬入新居，可能需要等待一段時間後才搬得到。 在這段所謂真空期，換樓人士可以跟新業主商討，希望暫時租住原有物業一段時間，之後才搬入新居。 這種方式好處是減少換樓人士搬屋的次數，繼續暫住原先單位，省卻一筆搬遷的費用。 不過，陳超國指，很難說新買家是否願意讓舊業主暫租住原有物業，因新買家會有自己的自住的需求，如為新居進行裝修，未必一定配合到舊業主的要求，故舊業主需要跟新買家商討相關事宜。 這種方式最大缺點，是買入新物業的人士，本身已持有物業，不符合首置人士身份，需要先繳付15%辣招稅。 樓換樓先賣後買2023 但如果在買入新物業後一年內賣出原先物業，可申請退減部分稅項。
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於買賣雙方同意下，可於臨約的「其他條款」列明類似「這份合約是必買必賣」的條款，將臨約當作正式買賣合約，常見於金額較低的物業交易，例如車位，此類交易的訂金一般定為售價的10%。 假如雙方都有信心完成交易，任何物業均可選用此方法。 以600萬元住宅換1000萬元住宅為例，在收取售樓細訂時只有60萬元，不足以支付購入大單位，簽正約時所需約140萬元資金。 如手頭上有足夠的現金，可於成交日找齊所有尾數，可用「即賣即買」的方式購入新單位，以避免樓價飆升的風險。 話雖如此，一年的時間「長不長，短不短」，如果買家在指定限期內，未能找到新買家，換樓客就無法退稅，買樓開支大大增加。
每日全球經濟受到不同環境因素影響，香港樓市依然穩固。 就算失業率飆升，要買樓上車的香港人依然要買樓。 有見及此，今日 ROOTS 上會 帶大家直擊比較 2023最優惠按揭利率及按揭回贈! 以後各位就唔再需要打電話問銀行，憑下列圖表便可得知如何獲得至平至抵至著數的按揭優惠。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。
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於轉名後換樓客購買新單位，便只需繳交以第2稅率計算的從價印花稅。 樓換樓先賣後買2023 以換樓客購入一個1,200萬元的單位為例，轉名後只需繳交樓價3.75%，即450,000元從價印花稅。 就算連同轉名的78,750萬元印花稅一併計算，實際要交的印花稅亦只是528,750萬元，相比交雙倍印花稅的180萬元，可大幅節省超過127萬元。 但要注意如轉名的對像非近親（即夫婦、兄弟姊妹、父母等），便不能獲豁免，需要繳交15%印花稅。
- 換樓客需要向稅局遞交兩份表格，一份為「IRSD 125A」退稅申請，以及「IRSD 131」的法定聲明。
- 同樣是要簽臨約、收細訂、大訂、付律師費、收尾數和付經紀佣金。
- 不過，換樓人士卻要預備一筆錢支付首期、印花稅、裝修費等，至少數百萬元。
- 谷友再提出，如果其太太名下沒有任何物業，可否透過太太的名額購買，而谷友則作為擔保人申請按揭。
- 「先賣後買」的優點是，當單位賣出後，買家資金充裕，成交時間安排上，亦更有彈性。
- 自立法會完成三讀通過印花稅修訂條例草案，並決定將換樓期限由6個月延至12個月，換樓買家有更充裕的時間在購置新物業後沽售原有物業，更可以節省額外租樓及搬遷的支出。
否則對於需要賣樓資金，以支付新購物業尾數的換樓客，最少會有數天的居所真空期，而需要搬兩次屋，難以做到無縫交接的情況。 故此，更換自住物業，筆者建議，盡可能拉近兩宗買賣簽訂臨約的時間，確保不要落錯車，反正貴買貴賣，換了一間「啱心水」的住宅必然是正確的選擇。 然而，過去數年連串的假業主事件，促使地產代理執行新指引，大細訂均要經律師樓對數，並確認沒有資不抵債及業權人身份後，才可以交付賣方。 部分標準合約甚至訂明於成交日，才一次過將大、細訂及樓價尾數對數後給予賣方。
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在這段時間，換樓人士要暫時租住單位，或者以「售後租回」形式租住原先單位，故需要預留足夠錢用作租金支出。 至於先買後賣方面，業主在過程上因為會持有2項物業，因此在購入新物業的時候，必須要繳付15％的從價印花稅，以及原則上無法承造高成數首置按揭，即無法在購買800萬按揭以下、免壓測借盡9成。 其他物業買家，包括所有非香港永久居民、非首次置業或換樓人士，又或是以公司名義購置單位的買家，自2016年11月4日後，無論購買的物業樓價是多少，都需要劃一繳付15%從價印花稅。 需注意的是，於1份買賣合約內，同時購買多個單位，就算聲稱作為自住用途，從價印花稅亦會以樓價15%計算。 順帶一提，過往購買非住宅物業，亦要繳交雙倍印花稅。
- 不過，就算樓宇轉名，亦需要於簽署臨時買賣合約後的一個月內，繳交印花稅。
- 沽貨後租樓的做法，租樓時間長一些，在樓市逆轉時會較適宜，因可以靜待跌市時執平貨。
- 拆解的方式有幾個，最簡單快捷的是，安排新居的成交日期晚於舊居成交日期。
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其後創立「壹家壹按掲轉介」，現為壹家壹按掲轉介首席按掲顧問。 政府不久前公布簡約公屋選址，究竟港、九、新界位置在哪? 一賣一買的成交時間相隔不可太短，相隔兩星期至一個月時間，以便有足夠時間處理手續及資金，一旦賣樓過程延誤數日，也有時間補救。 不過，買方通常不會輕易答應賠償差價，這情況便要訴諸法庭。 待至成交日未能收到尾數後，賣方律師可立即出信，與買方律師樓探討此事，及追討其他合理權益等等，同時將信件註上土地註冊處。 假如將穩陣方案Lv 2及Lv 3都採用的話，幾乎可確保順利換樓（下圖）。
樓換樓先賣後買: 按揭，400萬樓未必可借足360萬？
多名建制派議員繼續炮轟港鐵行政總裁韋達誠失職；有泛民議員則促請張炳良問責，張炳良回應稱，若特首委任的獨立專家小組發現他在事件上有具體責任，他會立即辭職。 千萬豪宅頻錄成交，600萬元以下的上車盤更逆市創新高，其中天水圍栢慧豪園一個兩房戶以388萬元成交，成交價及呎價均創該屋苑兩房戶的新高。 資助額上限為可購入物業的15%，或申請人及其家庭成员过往5年的交税金额之2O倍，而金额將以較低的一項為準。 短線炒家……換楼人仕，俾一个特長成交期过炒家，就可慢慢揾間靚楼搬，嗰陣成交活躍，你時間又鬆动，換楼好兴鬆。 To 10/F, 老公轉比老婆已經要比半份SD先，唔想比可以用Deed of 樓換樓先賣後買 give , 即送契，但銀行一般唔同送契樓做按揭，除非三年过後。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，若果舊有物業未完成交易，銀行會先批出八成按揭，當舊有物業完成交易後，換樓人士可以重新向銀行申請最高九成按揭。 他又說，如果舊有物業有按揭保險，是不可申請新物業的按揭保險，要留待舊有物業完全交易後才可以做。 【樓換樓懶人包2022】不少業主近日見香港樓價跌趁機換樓，但應採用「先買後賣」或「先賣後買」較好？
樓換樓先賣後買: 問題4: 買家在購入新居前未沽出舊居，需要預繳15%從價印花稅，程序為何?
不過要注意先出售出單位後，需要找單位暫住，原有的傢俬需要地方安置待買入新單位後才可以入伙，處理上較為繁複。 樓換樓先賣後買 （D）同樣在承做按揭上，換樓人士買入第二個物業，故銀行在批出按揭成數方面會收緊。 比方第二個物業樓價600萬元，原先可批出六成按揭，即貸款額360萬元，但現在只可批出五成按揭，即貸款額只有300萬元。 同時，壓力測試會較為嚴格，供款佔入息比率收緊，如只有一個物業，供款佔收入不多過一半，在接受壓力測試時，加息3厘後供款不得多於六成，但第二個物業則要向下調一成。 「先買後賣」是指換樓客購入新物業才出售物業，或是入伙後再出售原有單位。 這方式適合有充裕流動資金的換樓客，須先為新物業支付 15% 雙倍印花稅，然後在12個月內售出原有物業，再申請退稅。
如果你都有換樓煩惱，歡迎透過WhatsApp或Messenger聯絡我地，我地會為你提供最佳嘅換樓方案。 在推出升級SSD的同時，政府同時推出辣招第二式「買家印花稅」，希望遏止炒風。 此招針對非香港永久居民及公司買家，他們於購買住宅物業時，除了要繳付一般印花稅，亦要再繳付樓價15%的買家印花稅。 不過，「先賣後買」期間業主或要另租居所暫住，同時亦需搬家兩次，牽涉額外的租金及搬遷費。
樓換樓先賣後買: 問題2: 「相連單位」、「複式單位」算一個單位或多於一個單位?
最大分別就是由當初的付錢給賣家變成向買家收錢。 換樓期間居住：因為換樓客已擁有新居所，換樓客可以安心以無縫接合地「樓換樓」，將舊有物業的傢俬直接搬遷於新居，省卻多一重搬運功夫，還 有充足時間裝修，更節省換樓期間租金支出。 早前驚傳青衣大型屋苑「灝景灣」管理公司收錯管理費足足20年，《胡‧說樓市》編輯部花了時間研究過往案例，始發現相關情況隨時發生於你跟我的屋苑之中。 第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國指，如果樓價持續上升，先買後賣較有利，但樓價下跌，這種方式會輸差價。 當任何一方在臨約階段想終止交易，只需按臨約上的條款賠償便可。 一般的標準條款不外乎繳付雙邊經紀佣金、買方悔約的話賣方可直接殺訂、賣方悔約的話需向對方退還訂金，及賠償相等於訂金的違約金(即所謂雙倍訂)。
樓換樓先賣後買: 成交期 – 預防售出單位遭受買家撻訂的方案
他隨後在簽立臨時買賣協議後，以600萬港元買入新的住宅物業，參考以上表2（第2標準稅率從價印花稅），鄭生需要繳付180,000元印花稅即可 （600萬 x 3%)。 業主先賣出手上的就物業，暫時先租樓，回復首置人士的身份，等待對的時機再買進心儀的物業。 這類型的樓換樓是比較簡單直接，按揭成數和物業印花稅均可以首置客的身份享有最大的優惠。 只是需要暫時先頂著租金還有就是買樓時機，畢竟樓市很難預測。
樓換樓先賣後買: 印花稅
當中屯門 NOVO LAND 第 2A 至... 如有需要換樓，往往都是先購入「啱心水」的單位，然後才放售現時的舊居，在待價而沽的同時，亦可以趁機為新居裝修。 但需留意，申請人必須於新居買賣協議簽署日起計兩年內，或是於出售舊單位樓契簽立日期後的兩個月內，連同所需證明文件向稅務局提交退稅申請。
假如新購物業屬心頭好，放棄會非常可惜，換樓客可考慮將新購物業的成交期，定在售出物業成交期的最少兩個半月後，確保足夠時間重售單位。 然而，如果新購物業的臨約與售出物業的臨約或正約日子相距不大，便可減低樓價飆升的風險。 除非手頭資金充裕，可先行墊資支付新購物業尾數。
但若物色到心儀單位，心急想簽臨約的話，需要確保舊物業和新樓成交日期有最少一至兩個月時差，業主才有足夠時間申請九成按揭；否則，只能申請八成，即需要預多一成首期。 當你繳付了印花稅後，來到新樓簽署轉讓契約日期開始計一年，只要你把舊有物業沽出便可申請退稅。 換樓客需要向稅局遞交兩份表格，一份為「IRSD 125A」退稅申請，以及「IRSD 131」的法定聲明。 問題是，所謂把舊居「沽走」，所指的「沽走」又是以什麼時間劃線?
樓換樓先賣後買: 物業估價遭「彈弓手」調低 轉按觸礁 業主3招【星之谷專欄 – 香港01】
買家在過程上因為會持有2項物業，因此在購入新物業的時候，必須要繳付15％的從價印花稅。 業主需要在1年內賣出舊物業，正式完成交易後，業主才可以正式退回之前支付的15％印花稅。 必須留意的是，並不是退回全數15％，而是扣取由「首置從價印花稅」後的差價。
業主需要注意的是若未能在一年期限内賣出舊物業，之前的15%印花稅是一分錢都拿不囘，希望到頭來不會被迫減價賣樓。 如果手頭上資金不足，可考慮部份銀行提供的「過渡性貸款」計劃，作為新物業首期，而該筆貸款的供款，並不會計算在供款佔入息比率內。 除了申請貸款，亦可與新單位的賣家商量，延後成交期，並盡快出售現有物業。 穩妥地希望採用「先賣後買」，但又希望可做到無縫交接，同時又能借取「按揭保險」的換樓客就要留意。 一般做法，銀行會先批最高80%按揭保險，待舊物業簽署了「轉讓契」，正式成交時，銀行可再加借10%；但如果舊有物業本身有按揭保險在身，則必須完成交易後，才能為新物業批出按保。 故此，換樓需知最穩陣方法，是等舊物業賣出後並完成成交，才買新樓並申請九成按揭。
因應個人需要，如家庭增添新成員、想改變居住環境或看準樓價下跌而入市，不少持有物業的業主都會在一生中經歷換樓的階段。 MoneySmart為你整合你必須知道的換樓策略，包括換樓印花稅如何計算、換樓按揭成數和坊間常見換樓程序，讓你好好計劃你的換樓。 而假如你是無法分開二人名換樓，必須一人處理的話，我們也強烈建議用先賣後買的方式去做，寧願外出租單位住，搬兩次屋，都不要冒險貪少少時間而拉近買賣樓之間的日子。 在換樓的時候有不少不確定因素，例如是你賣樓時買家最終撻訂，而你卻已經付了訂金買樓，本打算在收錢甩手之後立即買樓避開貴印花稅，結果變成了兩邊不是人，會同時手揸兩個物業。
樓換樓先賣後買: 兔年轉工兼買樓 打工仔「防炒車」3大貼士【星之谷專欄 – 香港01】
如果換樓客急於在指定限期內出售單位，甚至有機會被人壓價。 【按揭疑惑】樓價跌 銀行係咪一定Call Loan? 銀行因為物業變成負資產而立即Call Loan的個案其實少之又少，更加不會無緣無故突然Call Loan，因為突然要求業主提早償還貸款，有機... 香港自推出雙倍印花稅，即非首置物業需繳付15%印花稅後，很多想樓換樓的業主，為免卻預支DSD的麻煩，都會想先賣後買。
不過，如成功在指定限期內售出原擁有物業，便可申請退還雙倍印花稅。 業主置入第二個物業就如同購入新樓宇，業主必須繳付15%印花稅。 如果業主可以在12個月内成功出售舊物業，就可以申請退回之前已繳付的印花稅。 業主需要預先準備好這筆印花稅資金，這也是一筆不小的開支。
