回顧2020年本港按揭息率，為應對疫情，美國於去年3月份緊急減息達1.5厘，將美息進一步推低，但本地拆息首季仍持續高於美息水平。 事實上，去年首季港元貸存比率持續處於近90%偏高水平，反映銀行放貸資金偏緊，加上疫情下經濟不確定性因素增加，上半年銀行避險取態加深，將控制資金成本重要性放前，促使去年銀行接連削減按揭優惠及上調按息，新批按息由年初仍低至H+1.24%逐步上調至H+1.5%。 至於香港方面，由於銀行結餘仍達到3,825億元的甚高水平，相信仍有不少緩衝空間不跟隨加息。 不過，自金管局第三次宣佈增發外匯基金票據，估計未來銀行結餘將進一步減少。
据香港银行公会数据显示，隔夜拆息升至3.88464%，创两周新高，两周钱升超过4%，高见4.14768%，而与楼按相关的一个月拆息连升六天，报4.5869%，创逾三周新高，与同期美元LIBOR息差收窄至63基点。 反映银行资金成本的三个月拆息，涨至4.72661%，为近两周新高，与同期美元LIBOR息差收窄至83基点。 隨著銀行趨向降本增效，同時提升客戶服務，業務轉型仍為其中的發展趨勢。 未來數年，人工智能和其他新興科技在不同業務領域上，對銀行業的重要性將進一步增加。 人工智能在銀行營運和服務的運用越趨普及，銀行應設有相應的風險框架，以及確保有合適的人才及技術支援。 畢馬威中國《經濟重啟，把握商機：2023年香港銀行業報告》分析2022年銀行業績的主要數據，以及銀行業未來一年主要趨勢和熱點話題，包括 ESG、虛擬資產、財富管理服務、數碼業務轉型及新監管條例。
香港息口: 加息前後的供款及利息開支會出現的變化
布少明表示看好鐵路沿綫的中小型物業，以及逾5,000萬元的豪宅造價發展；又建議造價1,000萬元至1,920萬元的物業，可考慮放寬按揭成數至最高9成，以釋放更多置業需求。 黃詠欣認為，由於銀行目的對一手物業的利率較二手物業優惠，現時新盤仍有P-2.5%的H按鎖息上限，即實際按揭2.625厘的計劃；而二手物業鎖息上限大部分已加至P-2.25%，較新盤按揭高0.25厘，因此加息對二手成交影響較大。 同時，由於有大型銀行P按息較H按鎖息上限低，預計未來選用P按的比例會上升。 美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明預期，在加息及疫情雙重壓力之下，料本港樓價有機會跌至2017年底的水平，後市則要視乎通關防疫措施及《施政報告》有沒有進一步刺激經濟或「減辣」措施。 他續指，加息屬意料之內，而本港經濟前景仍然存在變數，暫時維持全年樓價跌約8%的預測。
星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝亦表示，今次銀行加P幅度較預期輕微，相信只為「試水溫」。 香港息口 他指出，三個月及一年HIBOR已分別升至3.18厘及4.17厘，反映市場預期未來息率將升至4厘以上，加上美國預告未來繼續加息，銀行資金成本上升壓力未來仍會增大，故相信P有機會上調不止一次。 事實上，本港息率走勢與美息走勢息息相關，但即使美國開始加息，本港未需立即跟隨。 相信未來倘大量資金流走，即本港銀行體系結餘回落至1,000億元以下水平，銀行才有機會考慮跟隨美國加息。
香港息口: 港元定期存款常見問題
由於市場普遍對加息已有心理準備，加上業主入市前已通過壓力測試，除非本港加息步伐快、升幅急，否則對供樓的實質影響有限，相信普遍業主未會因加息而劈價求售。 然而，加息在短期內對大部份人而言仍不是好消息，皆因利率支出上升，代表買樓成本更高，未必人人負擔得起。 樓價受壓，本地代理行亦多數維持樓價持續下調的預測，亦有代理行建議政府考慮減辣，以抗衡加息對樓市造成的影響。 匯豐率先加息0.125厘，幅度看似很小，然而息口上升，按揭貸款即時受影響，正在供樓或有意買樓的人士必定要留意。
受惠於銀行資金流動性增加，加上樓市在剛性需求下，疫情下仍持續靠穩，去年第四季起銀行樓按取態漸轉積極，新批按息出現掉頭回落，市場上按息由H+1.5%下調至低至H+1.3%，現金回贈亦增加至約0.5%至1%。 在以上三大因素下（銀行結餘創新高、拆息回落、銀行按息掉頭回落），令實際按息由去年初約2.5%降至年內低至1.4%低水平，創下近10年新低。 在環球寬鬆貨幣政策下，去年4月起銀行結餘開始上升，5月份拆息出現明顯跌幅，與樓按相關的1個月拆息跌穿1厘，H按實際息率逐步下跌，與P按息開始拉闊。 6月銀行結餘破千億，資金持續流入本港尋找投資機會，10月底起銀行體系結餘已增至逾$4,500億創下歷史新高，較首季約$540億水平達到多倍增幅。 銀行結餘重返高度充裕水平下，銀行同業拆息於11月份進一步回落至貼齊美息超低水平，與樓按相關的1個月拆息於11月份平均為0.15%，於11月19日更跌至0.1%約10年新低水平，較年初曾高逾2%大幅回落。 經絡按揭轉介營運總監張顥曦則指出，預計加息周期完結在即，鑑於去年本港樓價大跌約15%，加上銀行現金回贈激增，在息口轉趨穩定以及銀行「回贈」增加之下，現時入市買樓，實在較去年更為著數。
香港息口: 拆息FAQS
聯儲局已於年內加息5次、合共3厘，香港陸續有銀行上調H按封頂息率應對。 至今，龍頭銀行匯豐終宣佈加最優惠利率（P）12.5個點子，由5厘上調至5.125厘，為該行自2018年後4個來首度加息，並由9月23日起生效；同時，本地一個月銀行同業拆息（HIBOR）也於今日（9月22日）上升至2.61厘。 香港息口2023 根據金管局住宅按揭統計調查，首10個月新取用按揭金額及宗數分別為3,298.05億元及69,288宗，對比去年同期分別上升34.7%及24.3%。 香港息口2023 香港息口2023 此外，今年首10月轉按金額及宗數分別錄得854.02億元及20,281宗，比去年同期分別上升59.2%及36.9%。
- 經絡按揭認為通關及經濟向好等因素將刺激樓市，預期明年現樓及樓花按揭宗數按年升約一成。
- 不過，美國聯儲局自2015年底以來，先後加息多次，在美國幾次加息中，本港銀行大多數都按兵不動，未有完全跟隨，所以，近年來市場對息口的防範不算高，亦加速了不少買家的入市意欲。
- 至於第三季樓價走勢，陳永傑指需視乎是否有利好因素，如港府減辣措施、經濟復甦步伐、美國是否繼續加息等，由於不穩定因素眾多，料第三季樓價有3％至5%的波幅。
- 美聯儲11月宣布啟動縮減買債規模，今日（12月16日）議息會議更宣布加大「收水」規模至300億美元，市場普遍認為此舉將為2022年加息揭開序幕。
- 市場預期，港銀將會陸續調高最優惠利率，加息次數也有可能不止一次，以紓緩按揭息差收窄的壓力及防止資金外流。
不過，亦要留意英國通脹居仍然是高不下，此前於周二公布的數據顯示，2月至4月不包括獎金的工資較去年同期增加7.2%，較預期強勁，這加深市場對英國央行今年將繼續升息的預期。 市場認為下周會議上加息25個基點的可能性為79%，加息50個基點的可能性為21%。 美國暫停加息，大型銀行滙豐（0005）亦在中午宣布，維持港元最優惠利率（P）不變，維持在5.75厘。 有代理行指，暫緩加息對香港一眾供樓業主帶來了「喘息」的機會，惟因為息口是否見頂仍存在多項不確定因素，市場觀望氣氛將持續，料短期二手市況仍然低迷，同時預計短期樓價或輕微下調。 香港息口 的確，本港銀行體系資金長期充裕，來自客戶的存款是零售銀行的主要資金來源，銀行存款充裕，令它們的資金成本得以維持在一個低水平，有條件不絕對地跟隨美國加息，所以近年來息口仍然處低水平。 當銀行調高最優惠利率，供樓人士的按揭計劃如與該利率掛鈎，即所謂的P按，供樓負擔自然會增加。
香港息口: 美國暫停加息 萊坊︰實際按息已累積一定升幅 港樓短期受壓
料部份業主或把握低息尾班車，於加息前轉按並鎖定低息，未來新取用按揭及轉按金額及宗數或有5至10%上調空間。 事實上，即使2023年3月市場受美國銀行倒閉危機等外圍不穩定性因素籠罩，但本港受惠與內地通關，經濟逐步改善向好，失業率穩步下降，加上財政預算案調低首置人士從價印花稅，一手市場表現暢旺。 近日新盤混戰升溫，發展商採取「先求量，再求價」的銷售策略，刺激市場購買力，為樓市增添動力。 美國加息步伐放緩的同時，香港與內地全面通關的帶動下，本港經濟逐步復常，樓市向好，價量齊升。 一手市場非常熱鬧，多個全新盤應市，續有新盤魚貫推出應市，故相信可保持旺勢。
現時美國通脹持續高企，3月消費物價指數(CPI)按年升8.5%，再創超過40年新高，加上疫情及外圍局勢緊張，引發的供應鏈樽頸及對全球經濟造成不確定性，筆者相信未來美國加息及縮表行動仍會持續進行。 而香港息口方面，筆者認為本港銀根仍然充裕，即使銀行體系結餘由高峰多達4,575億元逐步回落至現時約3,375億元，但仍屬於偏高水平，相信短時間內未有太大壓力立即跟隨美國加息（P）。 參考上一輪加息周期，美國加息9次達2.25厘，香港才加息1次為0.125厘。
香港息口: 維持供款入息上下限在7,100元及30,000元
美國聯儲局2023年3月公布最新議息結果，一如市場預期加息0.25厘。 值得留意，美國2022年6月至11月連續4次每次加息0.75厘，2022年12月加息已收窄至0.5厘，而2023年2月初以及今次更僅各加0.25厘，足見美國加息步伐明顯放慢。 最優惠利率方面，香港主要為5.75厘，美國為6.25厘，美國最優惠利率一般為聯邦基金利率加3厘，現時聯邦基金利率上限為3.25厘。 聯儲局現在預計將在三月結束資產購買計畫，之後可能會進行首次加息，儘管加快縮減資產購買速度並不意味著加息時間表會提前。 趙耀庭相信美國商業週期仍有更大的上行空間，即使面對貨幣政策正常化，聯儲局仍將在一段時間內保持寬鬆的貨幣環境。 《經濟通通訊社15日專訊》在美聯儲局公布維持息口不變後的三個小時,投資者對美聯儲局加息暫停不以為然,比特幣跌破25000美元,山寨幣暴跌,以太幣下跌超過3%至1650美元,ADA暴跌超過5%,而SOL和Matic均下跌超過4%。
陳永傑表示，中原城市領先指數CCL今年首9個月，已錄7.2%的跌幅，反映市場對加息的憂慮，相信若香港銀行調高按揭息率，將對樓市帶來一股震盪，樓價或需再下調3%至5%，惟不會出現斷崖式下跌。 香港息口2023 但於經濟下行及缺乏外資流入情況下，籲港府需及時檢視樓市辣招，激活物業市場以穩經濟。 中原按揭董事總經理王美鳳表示，匯豐銀行啟動港P四年來加息周期，料其他銀行將陸續跟隨加P，市場按息將上調0.125厘至介乎2.625%至2.725%為主。
香港息口: 香港實際按息或挑戰兩厘以上
目前本港供樓按揭絕大部份選用利率設有封頂位的H按，P上調意味着H按的封頂位也會向上，令供樓支出增加，壓力測試的月入要求也上升。 按揭利率走勢分析2022｜香港樓市首11月一二手住宅註冊宗數按年升28%，經絡按揭轉介最新樓市調查指，近四成受訪者料明年港P不變，年內實際按息或挑戰兩厘以上。 使用P按供樓的人士是以「P-百分比」供樓，當處於減息周期，每月供款會較為穩定，當處於加息周期時，由於銀行有機會調高最優惠利率，P按供樓人士的每月供款也會相應增加。
