「朗譽」僅提供63個開放單位，分別為「1座B室」(261呎)及「2座F室」(246呎)。 兩個單位都扭向了南或西南，望向未來信和地盤、以及鯉魚門邨方向，高層暫且仍然望到海景。 兩款開則分別不算很大，主要反映由玄關入屋位置，「2座F室」的客飯廳會比起「1座B室」稍細一點，餘下分別不算很大，同樣均屬黑廁。
更重要一點就是其付款辦法，是否真的對準買家有幫助呢? 值得留意，「朗譽」首張價單全盤樓價也能跌得入「波叔plan」按保門檻，買家選擇建築期付款待入伙時上會便可以，所以除非發展商即供計劃特別吸引，否則作用十分有限。 類近即供的「180天付款計劃」(折扣額15%)、介乎即供與建築期的「360天付款計劃」(折扣額14%)、以及「建築期計劃」(折扣額12%)。 但前兩者的折扣力度僅相差2-3%，亦沒有類近免息免供等計劃，故付款辦法可說吸引力稍欠奉。 相關計劃再作出修改，在2015年城規會獲批准住宅單位數目增至6,556伙，其中恒地牽頭財團可以興建6,236伙及889個酒店房間，其餘則落在其他發展商持有用地上。 位於東源街18號的用地，原為「紹營鋼鐵廠」。
譽都平面圖: 單位數目
項目地盤總面積83,670呎，可用五倍地積比率發展，可建樓面達418,351呎，未來會建為四幢9-32層高的住宅，提供903個單位，及147個住客車位。 兩房單位佔全盤次多，共提供158個，但也會分開梗廚及開廚類，視乎個人喜好而選購。 共有三柱為兩房開廚，分別為「1座A室」(474呎)、「1座G室」(466呎)及「2座B室」(466呎)。 景觀上，三柱都扭南或西南，望未來信和地盤、以及鯉魚門邨方向，高層望短暫海景，但也可以分高低。
- 我們會透過一文剖析「朗譽」的特色，其景觀、交通等優劣，並就樓盤開則提供揀樓建議。
- 另外，行車道路末端的「政府、機構或社區」用地會預留作搬遷地盤內水務署泵房之用。
- 根據規劃大網，日後這幅地需提供海水泵房、以及一個熟食市場，並在完工後交予水務署及食環署。
- 「朗譽」以西就是公營房屋「高翔苑」及「高怡邨」。
- 還有一點要留意，就是樓盤捱近「高超道」附近的單位，均需設置噪音緩解措施。
本公司在此提供的資料僅作單位成交前狀況的參考，並不是為賣方/業主客戶發出或推銷個別單位，本公司並無採取任何步驟核實有關資料是否合乎實際情況。 若因錯漏而引致任何不便或損失，本公司及中原網頁概不負責。 「1座A室」的開則較傳統，均為入屋經過長型客飯廳及開廚，經過走廊直入為睡房及洗手間，缺點是會多了走廊空間，但優點是可跟客飯廳稍作區分。 「2座B室」則睡房設於客飯廳左右兩側，好處少了走廊位，缺點是客飯廳大宴親朋較嘈吵時，聲浪或會傳入睡房。 在1992年，當時港督指令城規會把《茶果嶺、油塘及鯉魚門分區計劃大綱圖》覆蓋至油塘灣。 由於油塘灣海床受工業排放及污染物引致高度污染，海床也發出氣味，故當時業主對新規劃意向作回應，故同意成立聯營公司改造整個殘破不堪的海灣地段。
譽都平面圖: 筲箕灣 @中原樓市片區
首先會先剔走「1座G室」不作選擇，因為屬於兩房開廚唯一黑廁。 餘下一房黑廁則有六柱，當中只有「1座H室」(340呎)會望向西南，可望鯉魚門邨方向，高層望海景，餘下全部都扭向東北或北望山景。 若以短暫海景角度來出發，則「1座H室」應列為一房黑廁中的首選。 位於崇信街與仁宇圍交界，為五礦地產發展的「蔚藍東岸」，項目共由4座組成，合共提供688個住宅單位，由開放式至四房單位都有提供，實用面積由237-2,136呎。 發展商於2020年開售，首批推出138個單位， 譽都平面圖2023 扣除最高20%折扣額後，即供均價17,687元，以500萬元入場買開放式單位做賣點。 位於東源街4號及9號，現時為「越秀冷藏倉庫」，項目是都由兩幅地皮所組成，會作住宅及商業用途。
另外，區內主要屋苑包括 愛蝶灣,東旭苑,東濤苑,峻峰花園,形薈。 譽都平面圖2023 區內家庭住戶每月收入中位數為HK$ 譽都平面圖 24,000，年齡中位數為 44.3歲。 朗譽首批開出128個單位，即供平均呎價17,938元，純粹以呎價計則大致貼近區內二手價位，但實際上部份間隔的單位僅跟二手價相若，部份則低於區內二手價。 首張價單位共推出17個開放式單位，其訂價介乎487萬-549.88萬元，即供價為414萬-467萬元。
譽都平面圖: 項目背景及特色
「2座C室」扭向北望山景；而「2座G室」則扭向南朝向未來信和地盤，高層現時仍可望短暫海景。 譽都平面圖2023 全部一房單位均有共同點，入屋均設不同比例的玄關，部份面積稍大的單位，其玄關也愈大。 譽都平面圖2023 但若要以剔除法來選擇一房最理想的單位，則可用洗手間是否光廁與否來決。 不過，其後因維港填海限制、加上部份業主談不攏，故未能統一業權作發展，最後填海方案擱置。
由兩座組成的「朗譽」，一及二座均扭向南及西南，望向信和地盤，部份高層可透過鯉魚門邨以及綠置居「高宏苑」遠眺海景；另一邊則主要扭向東北方向，望山景為主。 樓盤主打上車盤間隔為主，特色單位則只有兩個，位於2座41樓的A及B室，餘下全屬分層類別。 還有一點要留意，就是樓盤捱近「高超道」附近的單位，均需設置噪音緩解措施。 至於樓盤以南，原本為最理想的方位，因為高層可以透過鯉魚門邨望向油塘海景，但因南面為信和及資策持有的「油塘通風大樓」項目。 該項目的規模跟「朗譽」差不多，但分別卻是「朗譽」的整體高度會稍矮20米，要視乎信和項目的開則才知道會否阻擋「朗譽」的景觀。 「朗譽」兩座物業有大部份單位都扭向此方向，包括「1座A、B、C、F、G、H室」，以及「2座A、B、E、F及G室」均屬此類。
譽都平面圖: 改劃「住宅甲類」
地盤面積131,990呎，同樣用五倍地積比率下，住宅樓面佔658,102呎、商業樓面佔1,851呎，會發展為五座23-29層宅，提供1,393個住宅單位。 根據樓盤設計，面積較大的用地，即夾於「崇耀街」及「東源街」之間的用地，為樓盤第1-4座，地庫層會劃為停車場，提供194個住宅車位，一樓則為會所。 至於面積較細的一幅地，位置上較臨海，設有屋苑第五座，密度相對較低，僅為一層五個單位。 根據初步規劃，兩幅用地在會所樓層會設有天橋接駁起來。 譽都平面圖2023 現址為觀塘魚類批發市場，位於東源街10號，是「香港魚類統營處」管轄的魚類批發市場，除了作為批銷海鮮和冰鮮海魚外，還有海水供應服務，該項目佔地約45,210呎。 由於政府計劃把魚類批發市場重置在新界區，故這幅地也可釋出作住宅發展。
但也因為鄰近公屋，會否把私樓身價降低，暫時不知，但從單位外望的景觀則怎樣也會影響。 「朗譽」以西就是公營房屋「高翔苑」及「高怡邨」。 除非能避得過前方的屋邨景，方才可以望到油塘灣的海景景色。 不過，由於開則上把大部份單位避開西面，故估計只有「1座H、L室」部份地方會望得到。 經歷樓市轉角回調時，如此地價是否仍有競爭力? 政府在2016年《施政報告》中提出，與港鐵研究釋放現有及未來鐵路沿線車站具發展潛力的用地，其後港鐵認為，高超道油塘通風大樓用地可作住宅發展。
譽都平面圖: 開放式單位(63個)
相比起同區「海傲灣」開放式二手價位520萬元計，「朗譽」的開放式單位尚算低水。 另外除了開放式單位外，首張價單有推出三個三房一套連工人房及工人廁單位，折實1,297萬-1,339萬元，而區內二手大單位則普遍高見1,700萬。 樓盤一上已是三房一套連工人房及工人廁，除了「2座41樓C室」(714呎)外，三房一套連工人房及工人廁主要由「2座A室」提供，面積730呎。 買家按個人負擔能力，由高至低向下排序便可以。 譽都平面圖 「2座C室」及「2座G室」屬於梗廚設計，但兩者景觀方向不一。
例如樓盤外有站口由觀塘聯合醫院駛往的專線小巴，亦有經九龍灣商貿區的循環線，亦可選擇坐巴士前往尖沙咀中港碼頭、或者過海巴士經東隧至灣仔及中環。 譽都平面圖 籌備近三十年、由恒基牽頭，夥拍新世界、恒隆、九倉、太古、華懋、及新地重建的「油塘灣綜合發展區」，方案過去多次改變，料日後重建後可提供逾6000個住宅、及800個酒店房間。 譽都平面圖 這個重建計劃本身是由一群在該處擁有權益的業主提出，當時他們成立聯營公司來處理。
譽都平面圖: 筲箕灣道305號
分別為「1座D室」(510呎)及「2座J室」(498呎)。 兩個單位同扭向北或東北望山景，亦屬光廁設計，開則亦完全相同，故同價錢下必須有細揀細，以避免購入了計入了實用面積的牆身或公家面積。 整個計劃起初涉及清理海床及填海工程，並預計為該區帶來不少逾13,900個住宅單位，容納人口超過39,000人，城規會在1998年12月接納建議。 當時顧問公司提出了縮減填海方案、以及完整填海方案。
2018年10月，中資財團青建國際以5.3億元購入，以這幅地面積46,792呎，最高五倍地積比率來計算，可建樓面達233,960呎。 這幅用地已向城規劃申建兩幢21層高的住宅，提供224個面積1,044呎單位。 擺位上，其中一座會很貼近「CDA(3)」(越秀地產持有) 的第五座。 餘下單位則以東，可以望到山景，因為樓盤背靠炮台山及魔鬼山，但附近也有通道前往「將軍澳華人永遠墳場」。 向山景單位還包括樓盤以北，可說是唯一較開揚景觀的缺口，側望高怡邨，正望山景為主。 「朗譽」的「1座D、E、J、K、L室」以及「2座C、D、H、J室」均屬此類。
譽都平面圖: 筲箕灣香島3房套單位累減250萬元易手 新婚上車客斥1350萬元承接
還有一點要留意就是區內的供應，而該批新供應的位置上也會較臨海，包括「油塘工業區綜合發展區」以及「油塘灣綜合發展區」。 雖然轉型仍需要時間，但日後私樓群聚集協同效應，可能會較「朗譽」被公屋包圍的格調更高。 當然「朗譽」不是沒有賣點，其最大賣點必定是其鄰近油塘港鐵站。 譽都平面圖2023 據google map建議，由站口步出後經「茶果嶺道」一直行至「高超道」轉入，步行約十分鐘便能到達「朗譽」。 但更舒服的方法，則是由油塘港鐵站取道「大本型」商場，並在高超道出口走出來，再前往樓盤，可縮短時間至約六分鐘左右。
當中面數最細的「1座L室」其玄關比例反而很大，單計玄關已經有26呎，而且也是唯一「兩房連儲物室」間隔提供開放式廚房的單位。 雖然如此，因儲物室朝向客飯廳方向的牆身為非結構牆，故有較大改間隔的靈活度。 餘下兩柱單位「2座C室」及「2座G室」，則較難透過拆牆來擴闊客飯廳空間。
譽都平面圖: 非常抱歉! 2022年11月7日沙田石門門市內部裝修，休業一天，如有查詢歡迎whatsapp 我們
根據規劃大網，日後這幅地需提供海水泵房、以及一個熟食市場，並在完工後交予水務署及食環署。 譽都平面圖2023 由於這幅地的最高高度為80米，故會對設於對面「CDA(1)」(長實地產持有的用地) 景觀構成影響。 若要升格上較大的單位，「朗譽」提供了三柱94個「兩房連儲物室」，分別為「1座L室」(522呎)、「2座C室」(578呎)、「2座G室」(589呎)。
- 東區的筲箕灣@中原樓市片區，區內共10,500個私人住宅單位，涉及人口共58,526人。
- 另外除了開放式單位外，首張價單有推出三個三房一套連工人房及工人廁單位，折實1,297萬-1,339萬元，而區內二手大單位則普遍高見1,700萬。
- 相關計劃再作出修改，在2015年城規會獲批准住宅單位數目增至6,556伙，其中恒地牽頭財團可以興建6,236伙及889個酒店房間，其餘則落在其他發展商持有用地上。
- 樓盤主打上車盤間隔為主，特色單位則只有兩個，位於2座41樓的A及B室，餘下全屬分層類別。
項目批出補地價金額15.15億元，每呎地價4,657元，並提出固定25%分紅。 至於北面由政府持有的用地，則於2018年7月推出招標，目佔地39,612呎，最高可建樓面為356,510呎，終由內房保利置業以33億元中標，折算每呎地價9,256元。 保利置業其後引入尚嘉合作發展，也就是今天的「朗譽」。 發展商首批開出了128個單位，即供平均呎價17,938元，開放式單位折算414萬元，又能否抵銷了長樓花期的缺陷? 我們會透過一文剖析「朗譽」的特色，其景觀、交通等優劣，並就樓盤開則提供揀樓建議。
譽都平面圖: 表: 付款計劃
而且現市況，當買家在二手市場有較大議價能力下，會否仍覺得此價錢有競爭力，也要自行衡量。 為落實《施政報告》增加住宅供應的措施，政府建議把地盤改劃為「住宅（甲類）」地帶作住宅發展，南面建有通風大樓由港鐵推出招標；北面靠近油塘第二食水配水庫則在賣地計劃上推出。 兩幅用地的住宅地積比率建議為7.5倍，南面港鐵地盤擬議高度190米，而北面政府地盤則170米，預計分別興建480伙及500伙，容納人口1,500人及1,600人。 另外，行車道路末端的「政府、機構或社區」用地會預留作搬遷地盤內水務署泵房之用。
一房單位只有三柱屬於光廁，分別為「1座C室」(331呎)、「1座F室」(341呎)及「2座E室」(331呎)。 三柱一房光廁，理論上都扭向了西南或南，望向未來信和地盤、以及鯉魚門邨方向，高層暫且仍然望到海景。 但三柱均設有大玄關，但比例上就以「1座F室」較小，可視為一房光廁的第一選擇。
譽都平面圖: 考慮3: 景觀參差
該地皮佔地0.89公頃，當時在規劃大綱劃為「其他指定用途」註「通風大樓」及「政府、機構或社區」用地。 用地共分兩部份，一部份由港鐵作油塘通風大樓、其餘部分為政府土地，當中建有一個水務署泵房。 地盤背靠炮台山，西面為鯉魚門邨、高翔苑及高怡邨，北面則為油塘第二號食水配水庫。 東區的西灣河@中原樓市片區，區內共16,076個私人住宅單位，涉及人口共42,282人。
譽都平面圖: 付款辦法
位於東源街5及8號，現劃為「綜合發展區(1)」的用地由長實地產所持有。 該項目共由兩個地盤組成，在平圖中顯示紫色部份就是該地盤範圍。 其中A1座最臨海、B1及B2座則會望向「CDA2」觀塘魚類批發市場，日後景觀可能受阻，B3座則向北面，朝向「崇耀街」及「油塘工業大廈第四座」。
譽都平面圖: 單位數目
至於一房及兩房位單位，似乎則跟附近二手價相差不遠。 黑廁類訂價較相宜一點，即供折實556萬-646萬元，而光廁類則折實564萬-645萬元。 附近有提供一房的「海傲灣」，現時二手價約600萬左右。 至於兩房單位，包括兩房開廚、兩房梗廚及兩房連儲物室共推出67個單位，折實售價由761萬-1,072萬元，而區內的「曦臺」即買即住價也介乎790萬-880萬左右。 但這只是眼前的回報，畢竟「朗譽」並不是一個短樓花的項目，入伙時能否有此租值，我們並不知道，這也是要跟發展商對賭市況的考慮因素之一。
另外，區內主要屋苑包括 嘉亨灣,鯉景灣,逸濤灣,欣景花園,新成中心。 區內家庭住戶每月收入中位數為HK$ 28,000，年齡中位數為 42.1歲。 東區的筲箕灣@中原樓市片區，區內共10,500個私人住宅單位，涉及人口共58,526人。 主要街道包括筲箕灣道(筲箕灣段)、柴灣道(筲箕灣段)、筲箕灣亞公岩村。
