鎖息上限（俗稱「封頂位」）是H按重要條款之一，但不少置業初哥申請H按計劃時，不知道鎖息上限的存在及用途，選用一個鎖息上限較好的按揭計劃不但能保障供樓負擔，壓力測試也能過得更輕鬆。 一般銀行會要求先還清所有債務如私人貸款、汽車貸款、信用卡分期等。 申請「債務重組的按揭計劃」者則不需要先還款，然而利息會比較高。 此外，金管局對銀行提供的現金回贈有規限，若現金回贈超過貸款額 1%，而買家又借足成數上限，銀行就要在審批按揭時將整筆回贈金額計算在貸款額內。
本地利率趨跌增添銀行息差壓力，據報滙豐銀行周四進一步上調新做拆息按揭（H按）利率，貸款額600萬元以下加息0.1厘，至H加1.5厘，為近一個月內第二次調升，累計加幅0.2厘，以改善按揭利潤。 有按揭代理預計，按息恐反覆升至H加1.7厘，重回○八年金融海嘯後高位。 可能现实世界中的有些问题在多数时候可以在时间n中解决，但是很偶尔你会看到需要时间2n的特例。 这个问题可能有一个多项式的平均时间，但最坏情况是指数式的，所以该问题不属于P。
加息 p按: 最新專欄文章
萊坊董事，大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，美國加息之際，香港銀行同業拆息（HIBOR）會繼續上升，令H按成本上升。 他相信，未來一兩個月內香港銀行仍有機會多加一次P，介乎0.125至0.25厘，主要影響新造按揭。 加息 p按 滙豐銀行宣布最優惠利率P維持不變，曹德明相信是根據自身資金狀況以及公司策略等因素而作出此決定，並預視本港加息周期或見尾聲。 上周五公布的中原城市領先指數CCL報171.27點，連跌9周共5.4%，按周則跌0.33%，創2019年2月來新低。
只因銀行在提供「拆息按揭」時，往往會提供一個「封頂息率」(或稱「鎖息上限」) 給準業主。 選定了息率後，連同按揭年期，就可以計算出每月供款為多少。 其後樓市滑落，加上銀行在2000年代取消利率協議，銀行為求爭取生意，也傾向提供「最優惠利率」減一個固定點子來計算，藉以用比「最優惠利率」更吸引的條款來鎖定客戶。 一直沿用至今天，我們在計算「P按」的「按揭息率」時，仍是以「最優惠利率 – 固定點子」來計算。
加息 p按: 相關文章
另外，莊錦輝稱，即使上調最優惠利率後，近期大型銀行推出的P按計劃實際息率仍低於H按封頂利率，未來兩年仍處於加息周期，H按短期內下跌低於封頂利率機會非常微，因此選擇P按比H按更有利。 相比起使用浮息按揭計劃，在「定息按揭試驗計劃」下借款人的每月收入要求會較低，預算更為鬆動。 周五(6日)與樓按相關的1個月拆息進一步跌至1.18厘，創1年新低，令部分物業按揭實際息率隨之向下，減輕供款人負擔。 中原按揭經紀董事總經理王美鳳指，目前市場用家的港元拆息掛鈎按息定價，普遍介乎「H加1.24厘」至「H加1.3厘」之間，隨着拆息顯著回落，帶動實際按息跌至2.43至2.49厘水平，低於一般為2.5厘的封頂息率。 11月18日，寶島夢想家接受冠名贊助改名為「福爾摩沙台新夢想家」。
Mortgage Link是有存款上限的，一般來說存款上限是按揭貸款餘額的 50%（少數銀行更可以將首 1-3 年的上限提升至按揭貸款餘額 60%）。 是次美國聯儲局加息0.75厘，幅度為1994年以來最大，並預期今年內將加息至3.4厘，比3月時的預測高1.5百分點2。 有零售銀行主管提到，滙豐等多間本地主要銀行日前已下調H按封頂息，寧願犧牲利潤亦要爭奪更多按揭生意，反映本港大型銀行對加P並不積極。 一般而言，P和1個月HIBOR差距愈細，港銀加P的意欲會愈高，現時兩者差距與今年2月時相若，當季結過後HIBOR料回落，屆時差距會再擴闊，加P機會更低。 加息 p按2023 至於中國銀行的H按水平，則較滙豐銀行稍低，為H+1.25厘，以目前HIBOR水平計，實際為2.75厘。 鎖息上限（Cap rate）則為P-2.65％，息率為2.475厘。
加息 p按: p按2022: 按揭利率 2022〡P按 VS H按有咩分別？教你比較按息及回贈優惠
當市場資金充裕時，H按息率開支往較P按低，市民採用H按供樓，會較使用P按慳錢。 當然，H按的息率會受著市場不安定因素而出現波幅，P按則相對平穩，即使加息也是漸漸地加上去。 去年第三季以前，一般銀行提供H按的鎖息標準，就等同於同一銀行的P按利率。 換言之，選用H按基本上是有贏無輸—當拆息較低時，自然享受「H加」較低的利率，即使拆息偏高，要轉用「P減」的鎖息供樓，也等同銀行的P按利率。
至於H按稱為銀行同業拆息（HIBOR)，就是本港銀行互相借貸時用到的利息率。 浮息按揭有H按（銀行同業拆息按揭）以及P按（最優惠利率按揭）。 H按是以銀行同業拆息（HIBOR）計算，以20間報價銀行互相借貸時所用的息率，或計劃中的鎖息上限（如有），以較低者為準。 所以，HIBOR的升跌，要視乎銀行的資金供求的情況，當銀行資金充裕時，利率則會下調，反之亦然。
加息 p按: 影響銀行同業拆息的因素有什麼？
現時，聯邦基金利率區間為3厘至3.25厘，利率水平創2008年以來新高。 聯儲局同時公布最新經濟預測，預期今年底利率中位數為4.4厘，較6月時預估的3.4厘高。 「H按」中的「H」是指香港銀行同業拆息 ，而拆息即銀行互相借貸的息率。 坊間的按揭計劃或備有1、3、6 及12 個月的拆息檔期作選擇，故準業主會就所選的拆息檔期支付按揭利息，唯多數「H按」會採用1個月港元香港銀行同業拆息。 消息指，有中資銀行兩招吸客搶樓按，一方面推最優惠利率按揭（P按，Prime-based Mortgage）優惠，實際息率低見3.225厘；另方面推出針對內地客戶提供較... 中港兩地全面恢復通關，經濟進一步復甦，近期拆息回落至2厘半以下水平，銀行亦暫時未上調最優惠利率，多個因素對樓市有正面支持作用。
事實上，1990年代、2000年代及近十年的經絡按揭息率指數（MMI）分別處於1.91厘至9.8厘水平，現時的按息水平仍屬超低息水平，加息令利率步向正常化。 當銀行因美國加息而導致出現資金短缺的情況時，拆息或會不斷上升而導致銀行增加資金成本，令P有機會相對調升。 加息 p按 銀行同業拆息（HIBOR）持續回落，最新報2.12厘，較上月高位的（4.97厘）回落2.85厘或57.3%，按揭市場出現H按供款低於P按（Prime Rate）的現象，相信H按選用比率將回升，但業界人...
加息 p按: 港銀P不變 加息周期料完結
以淨息按揭（即Ｐ按及Ｈ按）為例，按揭成數為9成、還款期30年並一次付清的保費是貸款額的4.35%；借25年的話則為4.1%，借20年的話就會是3.75%。 但需要注意的是，有些情況是只能夠申請P按的，例如一手居屋、白居二及綠置居都只能申請P按、部份銀行不提供H按計劃、還有信貸評級較差的客户也不能申請H按。 所以申請人在承造按揭時，如果想享受較低還款厘數的H按，就需要了解清楚不同銀行的按揭利率，以及自己的信貸評級。
但去年第四季，部份銀行調整H按的鎖息機制，令H按鎖息的利率，略高於同一銀行的P按。 例如P按利率是P-2.25厘，而同一銀行的H按鎮息是P-2厘。 由於正值美國進入加息周期，香港的拆息上升，由去年初一個月拆息約0.2厘，升至年底約5厘，近日才回落至3厘多。 而銀行調整H按鎖息的直接結果，便是選用P按立即可以享受較低的還款利率，H按的主要好處，只是「它日拆息回落的話，利率可能較P按為低」。 今年樓市已撇取息率疑慮因素,受惠於近月多個利好樓市因素,樓市首季已轉活,市場信心及氣氛亦已恢復,是次大型銀行決定維持最優惠利率不變令按息維持平穩低水平,可為樓市進一步帶來正面支持。 2022年上半年結束，回顧首季樓市受疫情及經濟等不明朗因素影響，買家觀望氣氛濃厚，交投一度膠着。
加息 p按: 美國再加息0.75厘、港P儲齊上升條件：供樓人士自學4招慳息
事實上，拆息一直攀升，今日（11月3日）一個月HIBOR為例，已達3.21厘，並已連續9個工作天維持3厘以上水平，早已高於一般銀行新造P按息率及H按封頂息率，相信年內一個月HIBOR將挑戰3.5厘以上水平。 加息 p按2023 而本港銀行體系結餘亦已跌至約1,000.3億元水平，料短時間內將跌穿1,000億元。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，美國最新2月份消費者物價指數報6%，連跌8個月，但短時間內從過度寬鬆政策轉化為過度收緊政策亦引發近期金融衝擊。 雖然近期出現銀行倒閉事件令美國利率走勢增加不確定性，然而現時美國通脹率與目標2%仍有一段距離，聯儲局主席鮑威爾表示未來仍會致力壓抑通脹，並相信美國經濟仍有機會走向軟著陸。 莊錦輝續指，雖然這次加幅不大，但HIBOR由年初的0.15厘持續上升至今天為2.6厘，H按息亦於7月底觸及封頂息率，相信現有按揭貸款人早已感受到供樓負擔正在上升。
申請按揭時，大部分銀行都沒有收費，而個別中小型銀行設申請收費。 加息 p按 不過，更改按揭計劃條款甚至取消按揭申請，銀行有機會另收手續費，這些費用會在銀行提供的產品資料中詳列。 加息 p按 加息 p按2023 中銀發言人回覆傳媒查詢時表示，該行會按市場情況及客戶需求等各方面，不時重檢按揭服務條件，保持業務競爭力及為客戶提供不同的按揭服務計劃。 而壞處是欠缺彈性，息率較H按為高，如定息期內無大規模改變，就會好像蝕利息給銀行。
加息 p按: 資金流會影響銀行同業拆息
本港勢進入加息周期，供樓一族不妨留意息口走勢，決定以浮息還是定息供樓，當然大家可以自由轉換供樓按揭計劃，但前題是待罰息期屆滿才轉，否則便要被罰息。 根據金管局最新數字，2月選用H按的比例按月升0.8個百分點至97.3%，而選用P按的比例則按月跌0.2個百分點至1.4%。 免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。 加息 p按 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。 若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。 陳永傑指，香港經濟持續下行，本地生產總值GDP已連跌3季，疫情下未全面通關，樓市只靠本港換樓客及上車客支撐，需求大減，樓價偏軟，成交亦明顯放慢。
- 雖然H按使用者在市場上佔大多數，但如果買入的屋苑類型並非普通私人住宅，例如未補地價的居屋或租者置其屋，只能使用P按供款。
- 他預測，為捍衛聯匯，未來一、兩個月香港或會跟隨美國加息，幅度約0.5厘或0.75厘，本港樓價會受壓，但不會即時急劇滑落，而是「緩緩地回落」，預計下半年樓價或下調3%至5%。
- 曹德明預料年內美國加息仍會持續，年底前聯邦基金利率有機會升穿4厘水平，年尾香港銀行亦有可能再調升P，預計加息幅度約為0.5厘至0.75厘左右，甚至或早於下次議息會議前再次加息。
- 本公司擬使用閣下的個人姓名、電話號碼、傳真、地址或電郵地址處理閣下的申請、回覆閣下查詢並作地產代理服務的促銷及向閣下提供中原集團其他公司的資訊。
- 銀行同業拆息取決於市場間銀行對資金的需求程度而定，所以波動性較最優惠利率高。
昨日公佈上調新造按揭息率的銀行中，大新銀行下周一起將H按的封頂息率由P減3厘上調至P減2.9厘，實際按息為2.35厘；P按的按息由P減3.1厘上調至P減3厘，實際按息2.25厘，與市場水平看齊，兩個計劃均享1%貸款額現金回贈。 工銀亞洲亦於下周一起將H按的鎖息上限由P減3.1厘調高至P減2.9厘，實際息率為2.35厘；P按亦由P減3.1厘上調至P減3厘，實際息率為2.25厘。 香港文匯報訊（記者 梁悅琴）繼日前本港8間銀行上調按息後，昨日再有大新、信銀、永亨、工銀亞洲及富邦5間銀行宣佈上調新造按揭息率0.1厘至0.2厘，令加息銀行增至13間。 金管局發言人回應表示，貸款息率的釐定是銀行本身的商業決定，局方不作評論，但指隨着美息上升，港息亦難避免需要跟隨上升，提醒市民須小心管理資產及市場風險。 鑑於美國通脹率仍然居高不下，市場預期美國這次加息周期仍未完結，該行會繼續審視外圍經濟情況和香港經濟前景，有必要時將再次調整港元利率。 一个时间复杂度2n/1000的问题不属于P，但对与n直到几千还是容易应对的。
加息 p按: 投資氣氛受挫 資金撤出樓市
香港按揭證券有限公司於今年5度上調定息按揭的年利率，幅度亦愈增愈大。 曹德明認為調升按息可預視為銀行加P的前奏，料部份銀行或於加P前提升H按封頂位。 不過，香港樓價走勢受多方因素影響，如疫下港府對外開放政策，地緣政治等，是次香港加息幅度即使較預期細，仍不足以扭轉樓市向下的趨勢，難免對準備入市的買家造成心理壓力，故預測全年累積樓價跌幅為10%。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，是次匯豐銀行宣布加息，幅度如預期下限。 聯繫匯率制度下，港美息口差距進一步擴寬，香港銀行加息難以避免，相信各銀行因應自身資金成本，將陸續跟隨加息步伐。
加息 p按: 加息0.125厘 每百萬元樓按供款多60元
假設一個600萬元物業，承造9成按揭，還款期為30年，以承造P按計劃息率2.5厘計，每月供款為22,403元。 現時銀行上調最優惠利率0.125厘，P按計劃的息率亦隨之增加至2.625厘，每月供款亦升至22,7743元，而銀行對買家通過壓力測試的要求，亦由原先每月入息53,6563元，上升至54,4003元。 參考上一次2015至2019年的美國加息周期，期間美國加息達2.25厘，但香港最優惠利率只上升0.125厘。 以2009 年推出的 10 年定息計劃作例子9，由於利率一直維持低位，當年選用的人士最後會較選用浮息按揭的人士多付了利息。 王美鳳更指，是次加息周期美國累計加息幅度達4.75厘，本港最優惠利率P累加僅0.625厘，港加息幅度大大低於美息，是次加息周期港美息加幅差距屬歷年最大，令本港按息於加息周期完結時仍處於3厘多歷史見頂低位。 今年樓市已撇取息率疑慮因素，受惠於近月多個利好樓市因素，樓市首季已轉活，市場信心及氣氛亦已恢復，是次大型銀行決定維持最優惠利率不變令按息維持平穩低水平，可為樓市進一步帶來正面支持。
加息 p按: 中國銀行 現金回贈1.9%
巿傳有中小型銀行以按息低至3.125%作招徠，中原按揭董事總經理王美鳳分析，現時屬年頭傳統積極吸納客戶時段，亦正值樓市回暖返回價量齊升勢頭，香港與內地全面通關及外來人才計劃帶動下，令銀行樓按取態積極性... 今年樓市交投漸趨回穩，各銀行為爭取按揭業務，根據自身資金成本，相繼推出各種按揭優惠吸引不同客群。 近期部份中小型銀行的取態比大型銀行更為積極，先有早前某... 【本報訊】隨着拆息（Hibor，H按）高企，及部分銀行轉攻最優惠利率按揭（Prime，P按），據金管局1月份數據顯示，期內P按市佔率達29.2%，連升7個月，創近4年新高。 美國聯儲局凌晨宣布2023年第二次議息結果，加息0.25厘，聯邦基金利率加至4.75至5厘。 議息聲明指，要達到把通脹率降至2%的目標，意味聯儲局相信續須繼續加息，經過上周的銀行危機之後，官員相信年底息率仍只保持5至5.25厘的水平，意味聯儲局再加息一次就會停止再加。
加息 p按: 最新中銀按揭計劃 一文睇清P按H按
上一次美國加息周期由2015年12月開始，至2019年中結束，聯邦基金利率上升2.25厘，期間本地最優惠利率（P）只在2018年9月，美息上升2厘後，才上調0.125厘。 在19年美息下跌3次之後，香港最優惠利率打回原形，再下調0.125厘。 於加息前，中國銀行的最優惠利率為5厘，加息後則跟隨滙豐銀行，將最優惠利率上調至0.125厘，成為目前香港5間使用5.125厘為最優惠利率的銀行之一。 定息按揭現時一般泛指香港按揭證券有限公司推出的定息按揭試驗計劃，為置業人士提供提供10年、15年及20年期的定息按揭選擇。 利率高的時候，舉個例子，企業做生意貸款成本高，生意難做，於是會減少投資；一般人買樓的借貸成本亦提高，按揭供款增加，也許沒有能力還錢，作出決定時或會更審慎。 另一方面，利率高將令一般人傾向寧可把錢存在銀行安安穩穩地收息，而不願意冒險投資於股票市場，對股市造成壓力。
MoneySmart可直接把你的按揭申請遞交至銀行按揭部，讓你的申請更快獲得銀行回覆，加快批核需時。 恆生也是用自己HIBOR，每天11點左右在官網更新，而按揭利息的計算便是用這HIBOR去計算當日到期要供樓的利息。 由於資助房屋，如居屋等，以折扣價出售，除非向房委會補地價，單位才可自由買賣及出租，但原來居屋怎樣補地價也有竅門，單是申請方式，以及由單位買家還是賣家負責補地價，也大有學問！ 銀行一般會透過與同業拆借解決資金需要，不過倘該渠道未能應付資金需要，銀行亦可經由貼現窗，向金管局借入隔夜資金。 樓價方面，以樓價每月下調2%的速度，料第四季樓價將下調6%，全年下跌15%，個別屋苑更有機會下挫20%，屬樓市危險訊號，期望港府因時制宜，檢視樓市辣招，及時減辣，穩定經濟。 我們保留權利不時更改本免責聲明並於本網站／應用程式刊登更新版本。
加息 p按: 美國加息｜滙豐率先加P 由5厘上調至5.125厘 近4年來首次
供款人於還款期間有機會經歷加息周期，因此定按計劃可助想穩定每月供款的人士於未來鎖定低息環境，減低利率波動的風險，並有更好的經濟預算。 現時，花旗銀行(香港)在十大銀行現樓按揭市占排名為第七，已連續2個月企穩於此位置，市占率為3.3%。 至於樓花方面，花旗亦由第8名躍升至第7名，按揭市占率則約為1.4%。 在美國年底前再加息一次，以及港息追上美息的預期下，預期港元3個月拆息年底將升至3.1厘，明年則升至3.9厘，面對資金外流壓力，港元此前的強勢難望維持。
加息 p按: p按2022: 【按揭成數 & 壓力測試】按揭成數最詳盡資料庫! 首置按揭成數及壓力測試點計? 轉按按揭成數又點計?
但當遇上加息週期，銀行同業拆息的上升幅度有機會高於最優惠利率，屆時使用P按的優勢便會上升。 王美鳳預期,匯豐公布維持最優惠利率不變,反映大型銀行未有加P壓力,料其他銀行將陸續跟隨,市場按息將維持主要為3.375%水平,估計美國加息周期將於今年5月或之前見頂,本港加息周期很大機會已見頂完結,料年內按息仍處於3厘多水平。 曹德明預料年內美國加息仍會持續，年底前聯邦基金利率有機會升穿4厘水平，年尾香港銀行亦有可能再調升P，預計加息幅度約為0.5厘至0.75厘左右，甚至或早於下次議息會議前再次加息。 踏入2023年，美國連續兩次（2月23日、3月23日）各加息0.25厘，但港銀則連續兩次沒有跟隨美國加息。 莊錦輝指出，即使上調最優惠利率後，近期大型銀行推出的P按計劃實際息率仍低於H按封頂利率。 他預期本港未來兩年仍處於加息周期，H按短期內下跌低於封頂利率機會非常微，因此選擇P按比H按更有利。
