最近有銀行更推出綠色按揭計劃，為客戶提供近7千元的額外現金回贈獎糞。 下文為你介紹按揭回贈，以便獲取最抵的按揭優惠。 聲明﹕ROOTS上會致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 ROOTS上會網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。
根據以上例子，無論HIBOR或PRIME升到幾高都好，2.5%就是封頂位。 客人申請按揭時，當然想揀最低利息及最高按揭回贈的offer。 不過，除了利息及回贈外，銀行審批按揭時還有很多鮮為人知的規矩。 若不了解，輕則需要重新遞交文件向其他銀行申請，嚴重則影響按揭審批時間，導致趕不上成交日期，需要撻訂。 例如：花旗銀行現時利息低回贈高，但不接受村屋或居屋按揭申請。 有別於其他按揭服務提供者，ROOTS上會提供網上按揭申請服務。
樓按現金回贈: 按揭申請FAQ
假設2年前經按揭保險「上車」，目前物業已升值，按揭成數下降，毋須利用按保。 按保退保政策是，首年可退回40%、2年內退回25%、3年內15%、3年後不能退保。 轉按其中一個重要理由是節省利息支出，例如市場上新造按揭的利率較物業的現有按揭利率為低，業主便有動機轉按，以節省利息。 例如目前H按最低按揭利率為H+1.25%，你的物業按揭利率為H+1.7%，轉按可享H+1.25%較低利率。 昆士蘭保險香港將於首6個月保費豁免期結束前，以書面通知客戶優惠期內餘下月份 (即由第7個月至第18個月) 之「火險保障計劃」自動續保安排。
特別是近三年，受到社會事件和疫情影響，本港樓價未見得有很大升幅，若果在這段時間想做轉按，就要三思。 轉按套現：在物業升值下，把物業轉至另一間銀行，由這間銀行重新物業估價及承造按揭，批出貸款額增加，可提取額外款項，情況跟上述第三個原因相若，不贅。 若果樓價上升，借款人可以透過轉按套現，額外款額用作其他用途。 假設先前以600萬元購入物業，承做六成按揭，貸款額360萬元。
樓按現金回贈: 按揭轉介 - 生菜地產的優勢
姑勿論發展商在成交前或後發放「現金回贈」，也要先扣減樓價再計算借貸金額。 新盤「現金回贈」需在樓價上扣減，故最終會影響貸款額，究竟準買家應怎樣替自己計算? 樓按現金回贈 過去數年銀行為搶樓按市場，推出高現金回贈吸客，惟近月傳出不少消息指銀行削減現金回贈的消息，當中隱含甚麼原因？
美國加息後，匯豐銀行2月2日宣佈維持現時最優惠利率（P），即5.625%。 隨後，多間銀行亦宣佈維持現時最優惠利率（P）不變。 作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
樓按現金回贈: 按揭申請人類型
對於首期資金緊絀的買家，須事前計算清楚所需置業預算，應預留足夠資金應對支付首期增加的機會，否則當需要借盡按揭貸款時，亦只可選擇1%或以下回贈的按揭計劃。 按揭回贈主要包銀行回贈及中介回贈，申請新造按揭或轉按時，銀行會向按揭借款人提供額外的回贈金額，回贈通常是以貸款額的百分比去計算，通常貸款額愈高，按揭回贈的百分比亦會相應增加。 除銀行有現金回贈外，如果業主是透過按揭中介申請銀行按揭，坊間的按揭中介普遍都有獎賞給客人，最高可達貸款額0.4%。 銀行現金回贈，加上中介回贈，令總回贈可高達2.8%，可以幫助業主節省不少供樓支出。 這個回贈方式最大的好處就是按揭貸款本金少了，相等於要供得利息都少了。
由此可見，即使高於1%現金回贈須扣減貸款額，但對客人而言得益亦係最大，所以絕大部分情況客人都會選擇拎超過1%現金回贈。 但若然客人首期預算緊張，買樓基本上係一鋪清袋，並無能力準備額外首期的話，選擇1%現金回贈亦較合適。 另外，有客人新居入伙，打算用現金回贈作添置家居或者做裝修費用，亦會傾向選擇1%回贈，借到盡之餘又再用現金回贈補貼其他使費。
樓按現金回贈: MoneySmart 按揭工具
到了現在樓價升至700萬元，尚餘200萬元未供。 若果把物業轉按，再申請六成按揭，新貸款額420萬元，於是借款人用新批貸款償還舊貸款，尚餘220萬元可以用作流動資金。 【香港樓市2022｜供樓按揭教學】假如你是申請按揭的新手，轉按、加按是常見的其中兩種樓宇按揭，有必要了解其定義、計算方法、優點和缺點。 原來樓宇按揭設有罰息期，若果借貸人在罰息期內提早還按揭，需要罰息。 本文會分析箇中情況，以及在罰息期轉按、加按的可行性。
按金管局規定，如現金回贈總額超過貸款額 1%，而貸款又達到按揭成數上限，回贈就要以直接扣減貸款額方式發放。 按揭成數視乎物業類型及申請人而定，例如居屋白表申請人可獲9成按揭，首置人士購買800萬以下物業亦可造9成按揭。 很多申請人以為直接經銀行申請按揭最快，但其實前線分行職員一般只負責收文件而己，真正處理申請的是後勤的銀行按揭審批部。 相反，MoneySmart可與各大銀行按揭部聯絡，直接跟進申請人的估價或申請進度。
樓按現金回贈: 轉按原因2.一手盤供款「蜜月期」後轉按
很多客人在提取貸款當日，看不到加按金額而感到憂心，其實銀行及律師樓沒有「走數」，只是加按部分需時入賬而已，大可以放心。 如果因為種種原因入伙日推遲，令到環聯信貸料過了三個月有效期，銀行便要重查環聯，並且需要借款人提供最新入息證明。 業主申請轉按時，不必通知原銀行，直至轉按批出後，並簽署貸款信，律師樓會向原銀行索取樓契，以及安排餘下程序。 此外，銀行除了現金回贈，也可能會發放超市coupon作為額外優惠，尤其是個別新盤，發放coupon就會更加普遍。 那麼，如果在罰息期有資金需要，在原有銀行加按又是否可行？
另外，若果所投資的是一些有價值地區的唐樓，花更多錢去做豪華裝修，或有品味的裝修，亦是提升租金回報的方法，這在中上環這類地區較可行。 地區本身有相當的價值，可是物業卻是舊唐樓，投資者只要花多少錢去做裝修，就能吸引到一批追求生活品味的高薪人士去租住，這都是大幅提升租金的方法。 樓按現金回贈2023 商業地段周邊一帶往往是投資者尋寶的地方，商業區的發展會影響周邊的樓價，其中交通方便是不少上班人士考慮居住地點的因素之一，所以這亦是買樓投資的重點。 另外，隨著內地生來港讀大學的數目愈來愈多，也即是說，大學周邊一帶如西環、沙田等地區就會因而多了一大批租客，當中，更不乏來自內地的中產尖子或富二代，都間接地推高租金。 當貸款成功提取後，新銀行火險亦會即時生效，而舊銀行的火險，如經已支付一年保費，可以退保取回部分保費。
樓按現金回贈: 按揭尊貴優惠
如果是現樓，可於罰息期結束前三個月申請轉按，原因是環聯信貸資料庫（TU）資料有效期為三個月，假設8月1日罰息期完結，那麼，5月應該開始申請轉按，並於罰息期過後，即時提取貸款（drawdown） ，時間上便脗合。 承造按揭前，先向律師樓查問與申請銀行有否合作關係，否則可能要另聘駁腳律師樓，費用大約$2,000至$3,000。 有業主會混淆，覺得從貸款額扣減現金回贈，即是變相沒有回贈。
近月樓市交投漸趨回穩，各銀行為爭取今年上半年的按揭業務，相繼推出各項優惠吸引客戶，當中部份中小型銀行的取態更為積極。 樓按現金回贈 據經絡按揭轉介研究部資料顯示，該中小型銀行所提供2.5%的現金回贈，是自2007年經絡按揭有記錄以來的新高。 市傳有中小型銀行增現金回贈以爭取按揭業務，當中，按揭貸款額500萬至800萬元以下，回贈高達2.3%；貸款額達800萬至1,000萬元以下，回贈高達2.4%；1,000萬元或以上，回贈高達2.5%，為全行最高。 只要遞交轉按申請表，便能鎖定當時利率及現金回贈率，之後即使銀行轉按條款有甚麼改動；貸款尚未正式提取，業主亦完全毋須要擔心。 銀行會為按揭客人提供現金回贈以作招倈，而現金回贈以貸款額乘以特定百分比計算，目前銀行回贈由1%至1.6%不等。
樓按現金回贈: 香港各大銀行按揭計劃一覽
而且，雖然銀行估價比樓價跌得快，很多上車客的買入價都比估價高很多，但未見銀行以估價來計算按揭成數的個案；就算是新樓的建期按揭，到關鍵日前仍然是以「臨約價」計算按揭成數。 目前P按計劃最低為P-2.75%，即實際利率為2.875%，比H按封頂利率3.125%低25點子，所以近日客戶坦言都有選擇困難症，不知道是否仍應選擇目前利率較高，但未來有機會減息的H按。 以往H按封頂利率與P按計劃利率相同，而前者有機會在減息周期享受低息，故大部分客戶都會選用H按，但近期本地多間銀行出現P按平過H按的現象。 美國今年3月至今連續6次加息，累計加幅3.75厘，如此急進可謂十年難得一見。 本地銀行面對如此特殊利率環境，明顯失方寸，形成按揭市場3個罕見奇怪現象，上車客或業主宜留意當中變化，尋找有利自己的按揭方案。 電視真人騷節目「你想做業主」以真實個案分享買樓初哥遇上的難題，第1集講述月入共4萬的情侶希望買入一個460萬的二手私人單位，但老公為自僱人士...
- 假設同一例子下買家獲得1.3%及1%現金回贈，雖然需要先支付首期金額，但現金回贈增加$12,600，而且剩餘貸款額亦比1%現金回贈的為少，長遠借少咗供樓也略為輕鬆。
- 包括早前有中小型銀行推出的P按息率低至3.225厘，以及提供較高現金回贈給來港工作及定居的內地專才。
- 按金管局規定，如現金回贈總額超過貸款額 1%，而貸款又達到按揭成數上限，回贈就要以直接扣減貸款額方式發放。
- 透過生菜地產申請轉按服務，幫您格至最低價，並同時獲得高額轉按回贈。
近年銀行會向按揭借款人提供現金回贈，但當回贈高於貸款額1%，卻會有一定限制，有時更可能會影響借款額。 樓按現金回贈2023 再過2年後，就再由銀行B轉到銀行C，當時未還的款項為410萬元，若做轉按可得到約35,000元的淨現金。 當然，由於每次都要$6,000律師費，以及所需時間，若果金額太少，例如250萬元以下的物業，那就未必值得做，同時當還款期到尾段時，亦不太值得這樣做。 轉按後可以以相同的條款繼續進行供款，即是說，與原有供款模式一樣，只是由銀行A轉成了銀行B。
樓按現金回贈: 比較按揭時需一併考慮回贈
但今天的現況，卻是供應大幅度增加的同時，樓價卻未真正回落到大眾可負擔。 所以，超過十萬個私樓供應的數字，是一個很吸睛的標題，但說到底，房屋問題卻未得到改善。 許多夫妻聯名持有物業多年，財力表面計可能足夠購入第二項物業，但就受限於高額的物業印花稅。
樓按現金回贈: 按揭回贈是什麼?銀行按揭回贈有多少?
其實回贈只是換了個形式，由發放現金，變成計入供款當中，可令將來供款更加輕鬆，所以不存在抵銷現金回贈的價值。 樓按現金回贈 年期方面，工廈按揭的最長年期為20年，不過，如申請人的人齡太大或樓齡太高，就難以做足20年按揭年期。 另外，銀行審批唐樓按揭時一般都會要求驗樓，因此在買入前一定要檢查清楚有否涉及違規的情況，以免按揭申請被拒。 若 閣下就本回贈獎賞活動有任何爭議，本公司保留一切之最終決定權，並將隨時更改有關條款及細則而不作另行通知。
樓按現金回贈: 按揭計算機
較大的問題是按揭指引收緊，例如借款人2年前購入600萬物業，可以順利借取6成按揭；但如果現時借款人有多於一項按揭負擔，有關物業的一般按揭成數上限便只有5成。 轉按的按揭額是否足以償還舊有按揭餘額，也是一個考慮的關鍵。 套現，例如物業購入價是HK$500萬，原先承造6成按揭，即借款HK$300萬。 此優惠適用於2023年1月1日至2023年6月30日 (「推廣期」) 樓按現金回贈 内成功遞交按揭貸款申請及於其後成功提取按揭貸款達指定金額並符合下述條款及細則之客戶（「合資格客戶」）。 最終之按揭現金回贈金額將視乎客戶財務狀況、還款能力及貸款額而定，所有按揭現金回贈將於客戶提取貸款後存入至客戶之指定按揭貸款供款戶口。 金管局在按揭優惠上有一定的限制，那就要視手頭上準備了的資金，畢竟首期置業開支甚大，所以如果選擇適當的優惠計劃是可以省了部分金額。
樓按現金回贈: 處理高於 1% 現金回贈
另一個值得注意的地方是，居屋按揭罰息期為兩年，兩年後轉按到其他銀行，又可取得超過2%現金回贈，業主可以不斷重複使用這個優惠。 不過有業主不明白這個道理，堅持選擇現金回贈率只有1%的按揭計劃，按上述例子，貸款額在毋須扣減下維持380萬元不變，現金回贈3.8萬元落袋。 新居屋已經開始揀樓，居屋按揭利率每間銀行都一樣，都以最優惠利率為基準，大P是P-3%，細P是P-2.75%，兩者實際年利率為2.375%。 不過，現金回贈率則每間銀行不同，目前有銀行最高回贈達2.45%。 我們剛才所指的「現金回贈」均在成交前需要抉擇，由於買家在成交前，已知悉自己會否選用相關高成數按揭，而獲取發展商的現金回贈。
