單計2018年落成的新盤，就有超過17%都有借取發展商高成數按揭， 而19年落成新盤，相關比例都有14%。 由於金管局公布的負資產數字只包括受規管的銀行，並不包括財務公司。 數字未能反映當日借用發展商高成數按揭買家，他們是潛在負資產的高危。 對於仍然願意供樓的業主，也因為不少在1997年時高位買入物業，當時承造超過十厘按揭，其後雖然銀行不斷減息至03年時低見2.5厘，卻因物業估值跌穿借貸額，除非能夠補差價，否則並未能受惠轉按。
【投資入門】香港樓價就算由高位回落，都唔會叫平，投資價值仍是不高，但如果自住，又不是不能考慮。 負資產自住 但老土講句，大家要量力而為，不要太勉強上車，加息周期要考慮負擔能力。 而現時樓按市場氣氛觀望，加上加息陰霾下，未來供樓利息開支及壓力測試將有所增加，多個利淡因素充斥底下，市民入市愈見謹慎，料今季樓按市場將繼續下調，全年按保數字按年回落逾兩成。 1997年金融風暴後，經濟失業率高企下，業主供款有壓力，他們希望賣樓離場，奈何樓價沒有任何止跌跡象之外，業主賣樓的話，並不單止蝕讓離場如此簡單，他們還要抬錢補差價才可以賣樓。
負資產自住: 每月供款額
如果買家當日做高成數按揭，自己支付53萬元首期後，餘額477萬會找銀行上會，換言之，業主選擇即時贖樓，除了要繳付20%額外印花稅外，還要自己額外補回20萬元差價。 這個數字是金管局每月公布的「住宅按揭每月統計調查結果」找出來的。 據紀錄反映，由1998年6月起計，歷來「按揭比率」最低的年份是18年9月，當時「按揭比率」為44.4%。 這意味差不多每一百萬元樓價，買家只向銀行借取44.4萬元，餘下55.6萬元都是自己支付的首期。 以「康怡花園」單位為例， 業主以930萬元買入，但根據新按保政策，這個單位也只能承造最高80%按揭，相當於業主最少要支付20%首期約186萬元，而80%餘額744萬元則透過銀行上會。 雖然物業估值跌至842萬元，但仍然距離業主償欠銀行額744萬有一定差距。
若果租金收入少於供樓支出，令該物業每月出現負現金流的情況，在他們眼中這物業只是而「負債」。 例如某投資者將手持物業出租，而租金收入$7,000減去供樓支出$10,000後，每月出現-$3000的負現金流，他們眼中該物業只是「負債」。 負資產自住 所謂按揭，其實即是借錢，絕不要以為別人做你就要做，樓價的升跌我們無法控制，我們能做到的就是風險管理，只有控制好風險我們才能避免成為負資產的一員，令物業成為我們的資產而非負債。 負資產是指物業的當前市值低於未償還之按揭餘額，例如業主以650萬元購入物業，單位市值降至550萬元，但尚欠銀行按揭570萬元，由於欠額多於資產價值，該單位便已列為負資產。 負資產與樓價跌幅、按揭成數及尚欠按揭餘額有關，當樓價下跌，跌至低於業主的按揭餘額，物業便已被動列入負資產，故此剛於樓價高位入市及選用高成數按揭的業主較容易先跌入負資產界線。 中原按揭董事總經理王美鳳表示，由於去年樓價跌幅約達15%，無可避免令較新造的高成數按揭，尤其九成按揭用家列入負資產行列，而由於放寬按保幫助用家上車亦令高成數按保佔按揭宗數比例升至約3成，故此在賬面上計算的負資產個案便明顯增加。
負資產自住: 經濟衰退打擊業主能力
第三季的負資產統計應會在10月底公報；參考樓價指數，樓價在9月底較6月底下跌約5%，估計負資產數字會回升至3位數。 負資產自住2023 但如果樓價在一年內再出現雙位數下調，負資產數目可能急升至4位數。 而2022年第四季負資產宗數較第三季大幅上升，王美鳳解釋，是由於去年截至第三季樓價下跌了約8至9%，平均未跌穿一成界線，然而，去年第四季樓價進一步下跌達7%，跌勢較急，故數字上計算，第四季負資產數字顯著上升。 金管局今日（31日）公布，去年第四季末，負資產宗數再升至12,164宗，按季增加近22倍，創自2005年第一季後十八年新高，涉及金額亦由30.06億元按季增加21倍至662.52億，創自2003年第四季後十九年新高。 不過，業界估計，樓價跌勢已止，第二季樓價將會回穩，負資產宗數料於今年第二季回落。
在樓價1000萬以下，如果使用按揭保險，最高按揭成數可高達九成。 不過，正如前文所言，樓價只要下滑10%，便會成為負資產，如果按揭成數為八成以下，則會較為安全。 賴仁彪表示，市建局資助房屋煥然壹居的呎價逾萬元，他認為除非有好特殊的自住理由，或完全不考慮投資保值，否則資助房屋升值能力一般較低． 每日更新針對市場變化的投資分析，即使大熊市都搵到贏錢方法！ 經一亦定期專訪不同投資猛人為你指點迷津，深入淺出拆解脈絡。
負資產自住: 銀行有機會「Call loan」
若發現借款人的銀行戶口經常出現大額的現金提存，銀行有理由懷疑借款人進行洗黑錢。 價值1000萬以下的自用物業最高可申請6成按揭，若申請超過6成的按揭，同時間需要向HKMC申請按揭保險。 若借款人將物業抵押向財仔借二按，信貸資料庫會向一按銀行發出通知，銀行收到通知後會要求借款人清還二按。 事實上，不少藝人在去年高位入市做業主，如前無綫藝人林芊妤 （coffee）斥資約800多萬元，購入將軍澳緻藍天大單位；另麥長青（麥包）也以427萬元，購入紅磡環海東岸一個1房單位，擬作收租用途。 編按：龔成是於公屋長大的80後青年，畢業後於銀行從事投資相關工作，雖然月薪僅萬多元，但因為理財及投資有道，只花五年時間，於28歲已累積到100萬元資產，目前淨流動資產有數百萬元。 著有暢銷書《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》及《財務自由行》，並出任創富課程導師。
到了十年後，若出現同一故事，外母那句話就會變成「你有無樓架？如果你無樓我就唔比個女嫁俾你」。 你可能會問，買又可能會跌，唔買又可能會升，怎樣才可做得較精明呢？ 首先要清楚自己想自住還是投資，若果打算自住的，比起將來樓價的升跌，更重要的反而是將來利率的升跌。 樓價被看淡，大行發表報告，估計樓價較現水平尚有3成下調空間。 據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，11月二手住宅註冊量錄2,512宗，較10月2,624宗按月下跌約4.3%，並創自2020年1月後的34個月(近3年)新低。 特別是CCL(大型單位)報171.09點，創107周新低，重返2020年10月水平，按周跌1.45%，跌幅12周以來最大，跌破2019年低位，是八大指數中最後一個跌破低位的指數。
負資產自住: 最新文章
去年樓市暢旺，不少藝人紛紛買樓成為業主，連「宅男女神」高海寧去年第二季亦入市，如今面對或變成負資產的困局，「高Ling」指已做足應對措施，並無考慮撻訂離場。 若要提升物業的資產價值，就要從租金收入方面著手，以住宅物業為例，可透過裝修，將單位變得較美觀及較有空間感，又或合法地將一個單位分割成多個單位出租，從而收取更高的租金，令物業成為你真正的資產。 近年有不少商場將商舖分成很多迷你商舖出售，更以入場費低作招來，但當中有商場的人流及商舖出租的情況不太理想，若果無法將商舖出租，無法產生現金流，該商舖最終只能成為「負債」。 負資產自住 如接近120%，這時銀行才會開始關注該物業借款人的財政狀態。 若要提升物業的資產價值，就要從租金收入方面著手，以住宅物業為例，可透過裝修，將單位變得較美觀及較有空間感，從而收取更高的租金，令物業成為你真正的資產。
即不要在所有人都想買入時買入，及不要在所有人都想賣出時賣出，因為這正是週期的高位及低位。 當時更流傳一個故事，就是某外母見準女婿的時候，問了一句「你有無樓架？如果你有樓我就唔畀個女嫁你」，外母擔心女兒要一同背負著樓這個負債，物業成了人們眼中的負債，不再是資產。 雖然目前仍未出現負資產的個案，不過市場已出現對負資產的擔憂，擔心會再捲起1997年及2003年的負資產潮。 中原按揭經紀董事總經理王美鳳接受傳媒訪問時指，第四季樓價現回調，樓價至今已平均跌約2%，預料年內第四季的樓價回落幅度將在5%以內。
負資產自住: 樓市爆煲 樓價下跌 負資產
此類個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款。 在決定落訂買樓前，記得先做估價，以防可借金額與預期出入太遠。 實際上，正如上文提及，最重要是計好數，因為剛置業有不少支出，好像裝修及買傢具電器等，錢要控制得更緊才好。 在日本少子化的背景下，部分大型建築公司向郊區的土地擁有者推銷建設長租公寓，並承諾建成的長租公寓有一定期限的租金保證期，過了租金保證期都會要求房東降價。 根據《朝日新聞》的調查發現公寓建成每隔五年空置率就會上升，而且隨著房齡上升，空置率也會上升，超過15到20年房齡的公寓有兩成出現虧損，房租無法支付修繕和貸款，成為負資產[8]。
- 舉例來說，買入單位的價格為550萬元，借銀行490萬元，若樓價跌至450萬元，即使賣出單位也不夠還銀行貸款，物業變為負資產。
- 樓價近年飆升，置業已變得非常人所能負擔，市民愈來愈依賴高成數按揭置業，惟樓價400萬或以下的上車盤買少見少，故早有聲音（特別來自地產界）倡議政府放寬按揭借資安排，以「助」市民上車。
- 依照公寓大廈管理條例第10條第2項[1]，共用部分[2]的修繕、管理以及維護，由管理負責人或管理委員會（也就是「管委會」）負責。
- 價值1000萬以下的自用物業最高可申請6成按揭，若申請超過6成的按揭，同時間需要向HKMC申請按揭保險。
- 但今日跟03年也有一點很大分別，就是今日二按及發展商高成數按揭的規模，可能比想像中大。
- 但每一次恐慌期，身在其中的人，只有極少數能有勇氣買，股市、樓市都是如此，幾年後又後悔當時無買。
雖然調查結果並不包括二按，但由於銀行提供的屬負資產一按貸款，沒有客戶在二按下的未償還貸款資料，故無法知悉其中有多少宗屬於負資產貸款。 舉一簡單例子，假設若現時投資工廈的回報、每月的淨現金流都較投資住宅多，而工廈受政府各種措拖打擊的程度又比住宅少。 因為若打算長期自住的，買入後的買入價已是固定，將來的樓價升跌與你無關，影響的只是心理上的影響，反而對你最有關的是每月的供款，因此將來的息口走向對你影響更大，所以重點是考慮你的負擔能力，甚於分析樓市走向。 在90年代樓市爆煲前，有一個觀念已植入每個香港人心中，就是樓價是只會升不會跌的，當時他們可以找到一千個上升的理由，就是找不到一個下跌的理由。 2022年第四季負資產宗數按季大幅上升，原因是去年截至第3季樓價下跌約8至9%，平均未跌穿1成界線，然而於第4季樓價進一步下跌達7%，故此在數字上計算第4季負資產數字顯著上升。 負資產自住2023 在1997年時平均一手呎價高達8,732元，但最終在2003年時只值2,871元，累計跌幅67%。
負資產自住: 負資產18年高 去年底1.2萬宗 季升22倍
金融管理局副總裁阮國恒解釋，負資產住宅按揭貸款宗數大幅上升的主因是住宅樓價連跌兩季，而上季新增的負資產個案以按揭保險計劃下的貸款所佔比例較大。 他指出按保原意是按風險為本原則幫助市民置業，因此對對申請人的還款能力有嚴謹要求，申請人需要符合特定資格，如上限50%的供款與入息比率、銀行壓力測試。 對於樓價八成以上的按揭保險，按保計劃對申請人更設有額外的要求，包括必須為首次置業及固定受薪人士。 其後沙士過去，樓價回升，負資產慢慢減少，直至2012年，負資產數字才回落至0個個案。 政府去年底放寬按保上限，首次置業者可以更高的按揭成數購買600萬至1,000萬元的住宅。
但在反修例運動及新冠肺炎疫情影響下，樓價有所回落，有不少在新按揭安排下成交的住宅單位的最新估值已見低於其購入價，意即不少單位已淪為負資產。 然而疫情預料持續，除了樓價繼續有下行壓力，經濟轉差亦會導致失業問題惡化，負資產的問題就不容輕視。 由於美國次貸風暴，有不少物業都在銀行未有衡量供款人的實際還款能力的情況下而批出貸款。 但與英國及香港不同的是：承受了負資產的不是小業主，而是批出貸款的銀行，因為供款人在無力償還貸款之後，都選擇放棄物業遷離。 在無法為物業尋找買家的情況下，銀行反而成了最大的輸家，引發了這次環球風暴。 原因是美國的按揭制度與香港和英國不同；美國業主在放棄物業後即無需再為按揭負責。
負資產自住: 投資入門｜香港樓價跌但都唔叫平！自住vs投資：樓是資產定負債｜龔成教室
負資產意思是指物業的市值，低於原先借款（按揭）的金額，出現資不抵債的情況。 例如當日買入一個600萬的物業，申請九成按揭，即貸款額為540萬，其後剩餘還款額跌至500萬，如果屆時單位估值低於500萬以下，便會成為負資產。 簡言之，政府的按揭保險計劃，意由按揭證券公司為銀行承保，承擔多於七成按揭的風險，讓其在基本按揭外向市民再提供多一筆貸款。
假如共用部分的問題迫在眉睫，無法等候更換管委會、負責人或提告請求處理（例如嚴重漏水，必須立即處理），實務上也有由住戶先行墊付處理，再訴請管委會償還款項的案例[12]。 管理負責人、管委會是公寓大廈在完工並符合條件的時候依法必須選任的權責單位，也需要向主管機關[5]進行報備的[6]，因此，你可以向主管機關查詢自己公寓大廈的管理負責人是誰[7]。 如果目前手上資金不足，應要想辦法增加現金儲備，因為除了供樓外，萬一失業，一般日常開支大部份仍是要支付的。 翻查自己過去3至6個月的收支情況，看看銀行及信用卡帳單以了解錢的去向，從要制定削減支出計劃，儲起足夠的應急錢。 負資產一詞指當一項被用在抵押保證而取得貸款、惟市值比尚未清還的本金現值還低的資產。 這些資產大多數為物業或者土地，亦可能為汽車，或者大型電腦等等物品。
負資產自住: 第四季有機會出現負資產
負資產一詞指當一項被用在抵押保證而取得貸款、惟市價比尚未清還的本金現值還低的資產。 金管局公佈的9月份的住宅按揭統計調查結果顯示﹐其新申請貸款個案較8月份按月減少55.6%，至7,977宗。 無論股市、樓市都有週期，在樓市大跌的時候，當滿街都是負資產的年代，不少買了樓的人都紛紛慨嘆，後悔當年為何有買樓，早知當年就...。 香港樓價由2003年反覆向上，未買樓的紛紛慨嘆，後悔當年為何沒有買樓，早知當年就...。 但每一次恐慌期，身在其中的人，只有極少數能有勇氣買，股市、樓市都是如此，幾年後又後悔當時無買。 更重要的是，二手住宅註冊量已連續5個月低於3,000宗水平，可見近數月二手交投情況相當淡靜，而對上一次出現同樣情況為2018年9月至2019年2月，當時連續6個月低於3,000宗。
其次，就是貸款人必須保持良好還款紀錄、準時供款、避免斷供，以防在經濟下滑時，會成為銀行優先call loan的目標。 負資產的問題是，如果借款人無力供樓，被銀行或金融機構賣樓，都仍要補回欠款差價，否則會繼續被追債，而無力償還或被迫申請破產。 很多人以為物業變成負資產就會增加銀行「Call Loan」機會，事實上銀行「Call Loan」與資產價格下跌沒有絕對的關係。 高海寧去年4月斥資約526萬元，購入油塘新盤PENINSULA EAST一伙高層兩房單位。 據悉，當時「高Ling」採用二按付款，即最高承造八成按揭，她仍需支付約105萬元作為首期。 負資產自住2023 她當時更指，已儲足七年錢，才能成功上車，故雖興奮，但因要承造二按，承認有供樓壓力。
負資產自住: 最新專欄文章
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- 「負資產」通常在物業價格大幅下跌後發生，當物業最新估價跌穿尚欠銀行的貸款金額，就會出現「負資產」，業主就會是「負資產人士」了。
- 但物業成為負資產，對借款人不會有實質的即時影響—按揭還款受按息及年期影響，與估值無關。
- 換而言之，「負資產」的數目與樓價跌幅、按揭成數及尚欠按揭餘額有關，而在樓價高位時才入市的買家，以及選用高成數按揭的業主較容易先淪為「負資產」。
- 誠然，現時銀行體系今非昔比，銀行未必如當年輕易向業主追回貸款。
- 加上今年通關復常及逐步解除防疫措施等利好因素，帶動樓市回暖，買家入市步伐加快，王美鳳指，樓價已止跌回穩，並開始出現反彈跡象，首季新盤陸續推出，料進一步鞏固買家信心，料樓價於今年首季將重拾升軌，預期未來負資產數字將掉頭回落。
- 管理負責人、管委會是公寓大廈在完工並符合條件的時候依法必須選任的權責單位，也需要向主管機關[5]進行報備的[6]，因此，你可以向主管機關查詢自己公寓大廈的管理負責人是誰[7]。
只是其後因金管局就放寬了負資產轉按的門檻，而樓價又逐步回升，才令這批繼續供樓的苦主可以捱得過去。 據香港按揭證券公司資料反映，自2019年10月至2020年3月為止，半年間累計有5,366宗按揭保險申請，尤其是踏入2020年按保的申請更跌升至逾千宗。 而「按揭比率」也在19年11月份開始，一步步攀升至超過50%水平，最新數字已經跳升至52.7%，反映多了買家透過按揭保險借取高成數按揭，最終推高了「按揭比率」。 舉例，一個買家購入一層700萬元物業，向銀行承造六成按揭貸款，意味買家自己需支付四成首期，相當於280萬元，餘下的六成貸款額420萬元就向銀行借貸上會。 如果期內樓價突然逆轉，物業最新估值跌至只有400萬元的話，因為當業主持有單位的價值，已跌穿尚欠銀行的420萬元金額，就是所謂的「資不抵債」。
負資產自住: 按揭查詢
因為若打算長期自住，買入後的買入價已是固定，將來的樓價升跌與你無關，影響的只是心理上的影響，反而對你最有關的是每月供款，因此將來的息口走向對你影響更大。 在90年代樓市爆煲前，有一個觀念已植入每個香港人心中，就是樓價只會升不會跌，當時他們可以找到一千個上升的理由，就是找不到一個下跌的理由。 反觀今天金管局逐步收緊按揭指引，平均物業按揭成數低於55%，遠低於97年，且借貸者均需通過壓力測試，甚少同時持有多未供滿物業，加上就業市場穩定，供款佔入息比率低於5成，估計樓價大跌逾45%，負資產才會浮現。
他指，按揭保險計劃下的貸款最新拖欠比率只有0.01%，比銀行業整體按揭貸款的拖欠比率的0.06%更低，反映按揭保險計劃下的貸款質素十分良好，銀行按揭業務風險可控。 另外，金管局表示，銀行自從2011年首季無錄得任何拖欠3個月以上的負資產住宅按揭貸款紀錄。 當然只要買家按時供款，尚欠銀行按揭金額愈減愈少，若樓價沒有進一步下滑的話，負資產可在一定時間內自然消失。 而且只要業主繼續供得起樓，銀行也絕少會要求買家補差價，所以一般來說，業主也不用太過杞人憂天的。 然而，「負資產」之所以令人如此聞風喪膽，其實某程度是它釋出了樓價愈跌愈有的訊息，令到一批原本有意入市的準買家也不敢輕舉妄動，導致樓市出現買賣兩閒的困局。 例如，天水圍「嘉湖山莊」這一個實用446呎的兩房單位，業主在去年十月時以530萬元買入，每呎呎價大約11,883元，但半年後的今天，銀行最新只估到457萬元，估值大幅回落了14%。
金管局副總裁阮國恒指，相關負資產個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款和按揭保險計劃下貸款，按揭成數一般較高，當中以按揭保險計劃下的貸款所佔比例較大。 他指要留意是，按揭保險計劃下貸款最新拖欠比率只有0.01%，比銀行業整體按揭貸款的0.06%更低，顯示風險可控。 金融風暴、沙士(SARS)前車可鑑，負資產對業主的可怕之處，莫過於銀行大舉向無力還款的業主「call loan」。 誠然，現時銀行體系今非昔比，銀行未必如當年輕易向業主追回貸款。 況且，上述新承揭安排只適用於首置客身上，意味業主置業用途只為自住，單位價格波動、甚至暫成負資產的影響亦其實不大。
而如果大家意見紛歧、無法擇定合適的住戶，也可以向政府求助，請政府指定1名住戶負責[8]。 負資產成因主要涉及兩大因素，第一是樓價大幅滑落，第二因素是申請高成數按揭，業主申請九成按揭的話，樓價跌了10%以上便很容易成為負資產行列，如果業主沒有申請高成數按揭，未必會成為負資產。 貸款人也要保持儲蓄的習慣、為自己建立後備資金，萬一遇上經濟不景氣或失業，也能在一段時間內維持供款能力，甚至一旦銀行call loan，貸款人也有財力應付，避過被收回單位的命運。 至於金額最好有6個月至1年時間，讓自己可以找工作，甚至可讀一些短期課程轉行謀生。
負資產自住: 物業只是工具
然而，第4季樓價仍未擺脫跌勢，樓價仍然受壓下跌，未來負資產數字難免繼續上升。 近年放寬按保推出林鄭plan及財爺 plan，幫助有需要用家上車，故近年市場上9成按揭使用率明顯增加，當樓價跌穿1成，無可避免在數字上計算的負資產個案將明顯增加。 銀主盤的意思是業主持續一段時間未有依時還款，而遭承按人循法律途徑收回物業，將其拍賣或放售，從而抵銷按揭債務。 不少人認為樓市調整，便會出現大量負資產人士，其後銀主盤便會增加，其實負資產與銀主盤沒有直接關係，即使是負資產人士，只要仍有工作及有能力還款，物業不會變成銀主盤。 銀行員工貸款計劃的好處是利息特低而且批核快速，員工可以借取高達10成的按揭。 至於按揭保險計劃在近年放寬措施下，只要是樓價1,000萬以下的物業，可申請高達九成按揭，在高成數按揭的情況下，也容易出現負資產。
在真正的投資者眼中，物業只是一個投資工具，絕不會為上車而上車，盲目為了擁有自己的物業、為想做業主而買樓。 投資者著重租金回報，計算租金回報率，評估回報率能否大於按揭利率，從而計算出該項物業投資能否產生正現金流，還是出現負現金流的情況。 例如業主以650萬元購入物業，單位只餘下至550萬元，但業主尚欠銀行按揭570萬元，由於欠額多於資產價值，單位則被歸納入「負資產」之列。 換而言之，「負資產」的數目與樓價跌幅、按揭成數及尚欠按揭餘額有關，而在樓價高位時才入市的買家，以及選用高成數按揭的業主較容易先淪為「負資產」。 我們應該結合失業率、負資產兩組數字繼續觀察下去，還要視乎業主本身是否急於賣樓，負資產才會對我們有切實的影響。 但今日跟03年也有一點很大分別，就是今日二按及發展商高成數按揭的規模，可能比想像中大。
