現時商舖按揭一般為60%，年期10至15年，息率為最優惠利率（P）減2.5至2.6厘，或是同業拆息加0.8至1厘。 勤力、專心，很多人都可以仿效，但要學把握時機、捉路，則要經驗及功力。 黎永滔直言：「買商舖首重升值潛力，而非出租回報率；要在商舖價值未反映出來時購入。」正如02年他知悉砵蘭街會興建朗豪坊，便以1800萬元購入朗豪坊對面、上海街一個舖位，上址現時已升值逾3倍。
揀地舖原因是供應有限，升值潛力較佳；樓上舖因供應多，潛力稍遜。 黎永滔近年多番投資英倫物業，數月前他斥資約4,900萬鎊（約4.9億港元），購入英國倫敦華都街Wardour Street）151號1幢樓高6層的商廈物業，近日正式完成交易。 對於是次租金水平較數年前的意向價明顯回落，他表示滿意是次租金，又指近月零售氣氛已有所好轉，不少租戶也願意在旺區租舖。 是次舖位新買家為SUNSHINE PROSPECT LIMITED，其公司董事包括鷹君主席、董事總經理兼執行董事羅嘉瑞、總經理兼執行董事簡德光、執行董事羅俊謙，公司註冊處地址亦為鷹君集團總部。
黎永滔身家: 近年投資過度 再遇社運、疫情陷困境
截至2月初，滙豐銀行的香港銀行同業拆息（HIBOR）2.5厘計，實際利率高達4厘至4.5厘。 黎永滔形容，鄧成波為香港「最全面嘅舖王」，過去數十年建立的物業王國，幾乎涵蓋本地物業市場所有類別，包含舖位、工廈、地廠、酒店、住宅等。 不過，他認為鄧氏家族過去數年投資過度，在遇上2019年的社會事件疊加長達三年多的疫情，整個家族面臨重大難關。 回歸以來，香港物業價格飛升，當中舖位價格的升幅比住宅更「顛」，不少舖位投資者的身家幾何級數上漲，造就一位位座擁數以十億、百億計資產的「舖王」。 2021年疫情期間，本港「舖王」鄧成波離世，其家族後人及後不斷沽售物業。 同有「舖王」之稱的資深投資者黎永滔認為，「波叔」鄧成波為香港「最全面嘅舖王」，惟在最差「Timing」離世，令人相當難受。
由於是次以公司名義購買，料須繳付3成印花稅，涉稅款1.05億元。 他又透露，目前住宅市場暢旺，打算把套現所得的資金投放至住宅範疇，目標買入面積約5,000至6,000平方呎的市區中小型住宅地盤。 黎永滔又表示，今年自己已屆68歲，亦正準備接班事宜，現已安排大女兒及兒子在家族公司工作，女兒主要負責文書及會計工作，而擁建築專業背景的兒子則主力負責工程事項。 他預計，未來三至七年內未必會退休，但現時正培訓子女準備「接班」，又指自己過去使用的一套未必適合下一代，希望他們能平衡發展，慢慢摸索物業投資的方法。 黎永滔向來鍾情地舖，04年時，察覺到零售業經沙士洗禮後，開始復蘇，意識到市場對商場舖的需求會增加，於是決定由「地面」走「上樓」。 據悉，項目多年由Eltee Enterprise Limited持有，公司董事包括議員林健鋒及其家族成員，用作自用物業。
黎永滔身家: 投資者黎永滔3.5億購大潭道屋地 樓面呎價5.3萬元
目前該舖位由兩間食肆承租，其中1號舖由壽司店以每月約10.8萬元租用，而串燒店則以38萬元承租1A號舖，合共月租收入約48.8萬元。 上述由黎永滔持有的舖位，為中環德己立街德和大廈地下1及1A號舖，位處單邊、毗鄰蘭桂芳，早前以1.83億元成交。 黎永滔身家2023 黎永滔早於2010年5月以1.3918億元買入舖位，是次易手，帳面賺約4,382萬元或約31.5%。
上址為旺角亞皆老街67至71號全幢舊樓，其中67及69號地鋪曾由老鳳祥承租多年，屬於旺角「鋪王」，黎氏表示，該舊樓地盤逾3000方呎，將合併重建商住項目，總投資額逾15億。 落成後將拆售住宅他續說落成後總樓面約2.8萬方呎，地下至2樓為鋪位，每層約3000方呎，合共9000方呎，樓上提供35個住宅，主打面積200多至300方呎單位，落成後將拆售住宅，鋪位則持有長綫收租。 早前出席了一個頗有趣的聚會，聚會中有數十位物業投資者，當中有持貨超過100項，擁有數十項投資物業的也不在小數，其中包括人稱「長勝將軍」的黎永滔，其身家數以十億元計。 與黎氏閒談間，對方指若站在自私角度，最希望是樓價急挫五成，可讓他和其他資金充裕的投資者，能夠大撿便宜貨。 黎永滔身家 說到投資心得，黎永滔稱只要有實力和夠耐性的話，買入傳統豪宅區的獨立屋，以及整幢商業大廈，將來必然大賺。 他解釋道，全港真正豪宅地段的獨立屋，只有百餘間，而已在香港或將在香港上市的內地公司，隨時有二千多間，如每一間在港上市的內地公司的領導人，只要每人來港買一間獨立屋，已是遠遠供不應求。
黎永滔身家: 英國舖位佔投資組合30% 續租錄兩成加幅
大公網4月23日訊(記者 林惠芳)向來擅長投資本港商舖物業的資深投資者黎永滔，近年積極擴大投資領域，繼九年前涉足英國房地產項目後，新近豪擲3.5億元購入本港大潭道10A至10C號海景豪宅屋地，每呎樓面地價逾5.3萬元。 市場消息透露，由資深投資者黎永滔持有並於2017年完成重建的銅鑼灣景隆街全幢舖位，經歷長達四年的交吉狀態後，近日終首度租出，新租戶為本地零售商，每月租金約80萬元，較四年前意向價約150萬元低47%。 過去他亦有涉獵海外物業，黎永滔透露，數年前開始投資英國舖位，目前在當地的物業已佔個人投資組合約30%，又指雖然全球陷疫情，但其位於英國的物業續租時仍普遍錄得超過20%的加幅。 資深商舖投資者黎永滔以約4.9億元，購入英倫全幢物業，連同早年入市，現持有近30億元倫敦商舖及商廈。 該項目由3個複式單位組成，地盤面積約8,792平方呎，若按地積比率0.75倍發展，可建樓面約6,594平方呎，以成交價計算，呎價約5.3萬元。 新買家為Sure Profit Corporate Limited，公司董事為黎永滔及其太太楊小燕。
- 「沒有升值能力的貨，再平都無用！」因此，長期唔升值或回報欠佳的舖位，他寧可出售，套現再找新機會。
- 舖市租務方面，黎氏指，消費市道有所好轉，不少藥房及化妝品等商戶開始在旺區一線地段租舖，旗下銅鑼灣羅素街單邊舖也正獲買家洽租，不過該舖目前由短租戶使用，租期至明年年中，故不急於尋找新租戶。
- 去年6月份，黎永滔將舖位叫租降至100萬元，至今年4月份再降低至80萬元，最終在物業落成後四年才成功租出。
- 原業主為Eltee Enterprise Limited(誠興企業有限公司)，公司董事為立法會議員林健鋒及其家族成員林建勳及陳林家驥，其中林建勳登記地址為上址。
- 有天王美譽，黎永滔戰績自然彪炳，早年專炒地舖，回報以倍數計，近年慣用手法是買價值未被發現的商場，改則翻新拆細出售，得意傑作是銅鑼灣銅鑼坊，一鋪賺超過兩億。
- 該項目由3個複式單位組成，地盤面積約8,792平方呎，若按地積比率0.75倍發展，可建樓面約6,594平方呎，以成交價計算，呎價約5.3萬元。
「沒有升值能力的貨，再平都無用！」因此，長期唔升值或回報欠佳的舖位，他寧可出售，套現再找新機會。 黎永滔身家2023 黎永滔身家 在黎永滔的投資組合中，百分百是商舖，即使近年股市大旺，他亦沒有半點心動。 「投資商舖成敗靠自己，可以控制的範疇較大，成功的話，滿足感極大。」相反，股市升跌，外圍因素極多，而且只是數字遊戲，所以十多年來，都只是一心一意投資地舖。
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黎永滔回覆《香港01》表示，數年前曾放售此舖，叫價2.5億元，最新降價27%至1.83億元沽出，但由於舖位在早年買入，是次易手仍有可觀升幅。 他認為，近月零售氣氛有所好轉，加上預期通關在即，投資者也把握機會入市。 上個月跟Michael做訪問，他說在新稅下，短炒根本無利可圖，所以預計交投會少。 黎永滔身家2023 不過，上星期他卻夥拍投資者入市，購入旺角百寶利商業中心3層樓上舖樓面，隨即展開拆售。
他認為未來需要調整投資組合，趨向多元化，或會加插其他類型的物業，如住宅及工廈，甚至是金融產品，以減低風險。 近年整體投資物業市場走勢向下，黎永滔預計，未來一至兩年息口仍有機會攀升，並在高位維持一段時間，故個人未有打算入市。 他又指，目前投資非住宅物業的利息成本相當重，若購買工商舖，向銀行承做按揭普遍採用H加1.5厘、或H加2厘。
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他認為，息口在未來一至兩年內仍會上升，短期傾向採保守態度，不打算入市，又指未來擬調整投資組合，或加插其他物業，以減風險。 翻查資料，該項目去年九月以公開招標方式放售，當時市場估值6億元。 物業建於1982年，現由3個複式單位，以及地下露天停車位組成。 項目地盤面積約8792方呎，規劃為住宅(丙類)用途，地積比率0.75倍，可重建為三層高住宅連一層開敞式停車間，可重建總樓面約6594方呎。
黎永滔回覆《香港01》時表示，打算把套現所得資金轉投至住宅市場。 此外，他又指，收購多年的亞皆老街67至71號全幢舊樓，最快在今年年中展開重建，成商住項目。 該項目地盤面積逾3,000平方呎，重建後總樓面約2.8萬平方呎，地下3層將作零售商舖，樓上則為住宅，提供30伙，實用面積200至300平方呎，傾向出售。 本港零售舖市經歷近三年寒冬，有「百億舖王」之稱的投資者黎永滔接受《香港01》專訪時表示，其個人投資組合過去一直「清一色」為舖位物業，疫情直接拖累其投資組合的市值由高位大挫約30%。
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作為「長情業主」的他又透露，自己持貨最耐的舖位為灣仔軒尼詩道420號地舖，該舖位早在1991年買入，為其展開舖位投資生涯第一個買入的舖位，即至今已持有三十一年，目前仍用作收租。 原業主為Eltee Enterprise Limited(誠興企業有限公司)，公司董事為立法會議員林健鋒及其家族成員林建勳及陳林家驥，其中林建勳登記地址為上址。 經常留心租金走勢，跌市往往也是入市良機，如沙士期間，他以4000萬元低價購入亞皆老街地舖，其後迅速升值。 由於息口高企，黎永滔近期一直按兵不動，未有入市，又指不會設下入市預算，避免出現「為買而買」情況，反而希望增加現時手頭上的資金。
翻查資料，黎永滔早於2012年零售高峰期，以約3.68億元買入上址全幢，前身為商廈顯輝中心，當時全幢大廈租金約50萬元，租金回報僅約1.6厘。 當時黎氏認為該租金水平「回報被低估」，未能反映物業潛在價值及消費市道暢旺情況，故即使要縮六成樓面，當時黎氏亦決定全幢拆卸，重建成巨型商舖。 上述舖位為景隆街7號全幢舖位，總面積約4,400平方呎，對面為總統戲院，對角則為商廈TOWER 535。 資深投資者黎永滔回覆《香港01》確認上述租務，又表示是次租務除涉及舖位面積外，還包括物業外牆廣告位，新租戶為本地的零售商，惟不便透露詳情。 被問及近年舖市出現大幅回落，對旗下物業有多大影響，黎永滔表示，旗下投資組合一直「清一色」為舖位，佔比高達99%，不過近年遇上疫情，整體市值由高位滑落30%。
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數到黎永滔最矚目的海外買賣，算是2018年以1.525億鎊（約15億港元）買入英國倫敦西區老邦德街2至5號（2-5 Old Bond Street）的零售辦公大樓Standbrook House，全幢面積約2.33萬平方呎。 據土地註冊處資料顯示，大潭道10A至10C號上月底以3.5億元易手，新買家為Sure Profit Corporate Limited(瑞洪有限公司)，公司董事為黎永滔及其妻楊小燕。 投資者強項當然是搵機會，最近舖位投資者黃海明（Michael）轉攻旺角樓上舖，話既然利潤可達3至4成，便不怕雙倍印花稅（DSD）。 黎永滔說，從未投資過商舖的新手，最好先由二、三線地區（如中上環、灣仔及荃灣等）、千餘萬元的商舖入手，當中又以地舖為首選。
有天王美譽，黎永滔戰績自然彪炳，早年專炒地舖，回報以倍數計，近年慣用手法是買價值未被發現的商場，改則翻新拆細出售，得意傑作是銅鑼灣銅鑼坊，一鋪賺超過兩億。 總結他的致勝之道有三大重點，這3招除了炒舖用得，其實任何投資都可行。 據悉，物業在2017年已經完成重建，並推出招租，意向月租約150萬元，惟過去四年一直未獲承租，維持交吉。 去年6月份，黎永滔將舖位叫租降至100萬元，至今年4月份再降低至80萬元，最終在物業落成後四年才成功租出。 舖市租務方面，黎氏指，消費市道有所好轉，不少藥房及化妝品等商戶開始在旺區一線地段租舖，旗下銅鑼灣羅素街單邊舖也正獲買家洽租，不過該舖目前由短租戶使用，租期至明年年中，故不急於尋找新租戶。 他說，一個開價逾300萬元的樓上舖，銀行一般只估到200餘萬元，投資成本相對較高。
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另外，來港上市的內地公司，大多希望擁有全幢物業作為香港的總部，所以極為看好該類物業的前景。 黎永滔又指出，今年或稍後樓市的表現，額外印花稅的影響並非最重要，而是銀行是否願意「放水」，並指現時就算真正用家，要換樓也不容易，因按揭成數低，令到賣了自住物業後，也未必足夠支付要換樓的首期。 他又笑言，若特首參選人梁振英當選香港特首，恒指隨時跌夠一萬點，而香港樓價也有可能暴瀉一半。 疫情緩和，有資深投資者沽出舖位畠同時，亦有老牌家族連環入市。 黎永滔身家 市場消息指出，由資深投資者黎永滔持有的銅鑼灣景隆街全幢鋪位，於交吉約四年後，以約80萬獲本地零售商承租，以項目總樓面約4400方呎，呎租約181元。 由資深投資者黎永滔持有的中環德己立街地舖，新近獲鷹君集團（0041）斥資1.83億元買入。
