但由於本港不同區域的土地價值相去甚遠，進行地積比轉移的難度頗大，因而只是有限度地以個案形式用於2007年經行政會議通過的文物保育政策。 文物建築是珍貴的歷史遺產，當局考慮到周邊環境和整體發展需要，就保育項目作出地積比轉移的行政安排，較容易理解。 但若是牽涉到住宅發展，箇中利益千絲萬縷，同樣的做法推行起來恐怕不易。 地積比轉移 市建局倡議轉移地積比，不論是出於其財政穩健的考慮，抑或如坊間批評般只求圖利，可料其重建結果亦非為公眾樂見，社會不需要油旺地區成為另一個豪宅樞紐。 正如「01觀點」曾指出，市建局的重建方針應重於社會需要，以人為本，而非糾結於財政盤算上。 油旺重建範圍廣大，而且為市區中心地段，政府本應藉重建好好規劃未來用途，着市建局提供更多優質公營房屋。
- 當局亦提倡「轉移地積比」的新概念，計劃把油旺區內欠重建潛力樓宇的剩餘建屋容量，轉移往指定地標地盤，以額外增建最高兩成樓面，「八文樓」將以地積比轉移方式落實重建。
- 市建局行政總監韋志成表示，地積比轉移在外國可透過「中間人」進行買賣，想出售地積比的人，例如歷史建築物的業主，可將未用盡的地積比率賣給「中間人」，再由「中間人」賣給需要的發展商。
- ），大陸、台灣、日本、韓國稱容積率，是指總建築面積與建築用地面積的比值。
- 市建局短期內會就建議的更新大綱發展概念藍圖和擬議規劃工具（包括地積比轉移及街道整合）的推行模式諮詢不同專業團體及相關持份者。
- 目前的市區更新策略是重建和復修並行，除由市建局或發展商收購拆卸舊樓和進行重建外，本屆政府先後撥出合共超過190億元，資助舊樓業主保養和維修其物業。
- 她亦表示，「明日大嶼」目前未落實，預料一至兩年會有清晰方向。
市建局在油旺地區研究提出5個「發展節點」，除了「八文樓」，另外4個發展重點則是花墟水渠道、亞皆老街、旺角街市以及油麻地果欄。 我們積極應用創新科技管理及維護水務設施，提升水務設施運作效率之餘，亦有助進一步推動「智慧政府」。 措施包括逐步為主要濾水廠及合適的供水管網建立「數碼分身」模型作實時監測及情景模擬以提升運作效率及可靠性；以及研究應用機械人、人工智能等科技檢測及保養水務設施。 除了透過「建造業創新及科技基金」提供財政支援，我們已要求所有價值超過3億元的新基本工程合約採用數碼工程監督系統，以加強項目監督。 截至目前，已有超過90個總值1,500億元正在施工的工務工程合約採用數碼工程監督系統。 建造業界各持份者均對數碼工程監督系統反應正面，認同此系統能大大提升施工效率、減少文書工作和減低記錄出錯的風險。
地積比轉移: 轉移地積比 地盡其用促市區重建
這些樓宇又狹又窄，只能容納一梯兩伙或一梯三伙，猶如一根牙籤般孤獨佇立，與周邊環境不協調，亦被稱為「牙籤樓」，在土瓜灣、九龍城等舊區十分常見。 政府繼今年中，修訂《香港規劃標準與準則》，放寬主要市區及新市鎮的最高住用地積比率，10月中亦宣布透過提升地積比率，增加啟德發展區的住宅供應。 韋志成指，項目收購成本為11,000億元，以目前規劃要求，會虧損逾4,000億元，因此市建局研究提出新規劃工具，包括如何將地積比轉移，以及調整住宅及商業比例等等，目標將虧損減少至千多億。 他稱，目前正與政府商討細節，當達至可行方案會作諮詢，明年將項目列入業務綱領，但仍需一定程序才展開。 至於「接收地盤」，則屬容許可以容納多些發展空間的地盤，例如位於港鐵站附近的「節點」（NODE）。 當「接收地盤」的可建樓面已盡，使「送出地盤」無法出全部地積比率，市建局建議將有關地盤額外建築面積上限增加兩成，韋志成相信這是市場可以接受的增加比例。
根據局方的初步概念，當局一些樓宇清拆後，可把一些受規劃限制或重建潛力有限的「送出地盤」之樓面面積，轉移到處於策略性位置的大型重建「接收地盤」，以增加重建潛力。 適合用作「送出地盤」的用地，包括不能清拆的歷史建築、建議改為公共休息空間的用地、小型及夾在體積龐大的樓宇之間，以及樓宇的地積比率已超過現時法例上限的用地等。 其實過往都有「轉移地積比」獲城規會開綠燈的個案，便是2011年，政府允許聖公會以轉移地積比，重建位於中環下亞厘畢道一帶的建築群。 但由於本港不同區域的土地價值相去甚遠，進行地積比轉移的難度各有不同，因而只能就不同個案作出評估和調整。 但筆者認為，由於油尖旺地區實在有太多新舊樓混合，要實行這個方案存在一定難度，因為獲增加地積比後，總樓面面積便會增加，而樓宇層數和高度亦會相應上升，這可能會影響附近居民的視野景觀，連帶屏風樓、熱島效應等問題隨之而來，必須要有心理準備應付市民的反對聲音。 年內，我們擴大了督導小組的組成和工作範圍，包括納入發展局以外的審批部門，以便更全面地檢視政府和私營項目的發展審批程序，以及理順各個決策局之間與發展相關的規定。
地積比轉移: 社區重建
政府表示大致歡迎有關建議方向，並會採用增加額外建築樓面面積的方案，即是市建局提出「正負零」方案中的「正」方案，並支持推行研究建議的新規劃工具。 地積比轉移 不過，市建局提交立法會的研究結果報告，無交代財政安排，是否如早前估算的虧蝕最少1000億元。 市區重建局完成歷時四年的「油旺地區研究」，建議全面重新規劃該區，提出將花墟水渠改建為水道公園等的五大發展節點，改善地區面貌，並透過地積比轉移等新的規劃工具，提高重建的財務可行性。
又例如1961年落成的重慶大廈樓高17樓，悉數垂直而上，皆因其面向的彌敦道相當寬闊。
地積比轉移: 新規劃工具 轉移地積比
若開發者能在其開發土地中為公眾提供便利而讓出部分利益，例如將底層架空作為公共活動空間，政府規劃部門就會提高該土地的地積比率上限，幅度根據法規、城市總體規劃和項目具體情況而定。 然而由於權責規劃不清，容積經常有應供公眾使用的部分被不肖建商當作社區排他使用作為話術而誤導買屋方，例如林口的竹城松賀就曾因此被檢舉。 地積比率是城市規劃中的一個重要技術指標，它間接反映了單位土地上所承載的各種人為功能的使用量，即土地的開發強度。
視乎進一步微調和評估（如有需要），市建局計劃於二零二二年公布指引及展開首批改劃建議（以適用者為準）。 地積比轉移2023 對比當年諮詢平台報告的建議，市建局提出將衙前塱道、南角道和龍崗道連續三條街道範圍的樓宇及道路，結合成一個整體重建發展項目，突破以往重建只將建築物納入規劃的方式。 項目並建議在賈炳達道公園部分土地，興建一棟新政府綜合大樓，待新大樓落成後，才重置九龍城市政大廈、九龍城長者健康中心及李基紀念醫局三項社區設施，透過個整體規劃，解決了重建期間需要暫停相關公共服務的憂慮。 當局亦提倡「轉移地積比」的新概念，計劃把油旺區內欠重建潛力樓宇的剩餘建屋容量，轉移往指定地標地盤，以額外增建最高兩成樓面，「八文樓」將以地積比轉移方式落實重建。 市區重建局自2017年開始展開油麻地及旺角地區的規劃研究，範圍由北起界限街、南至佐敦道、東起染布房街、西至深旺道、渡船街，共佔地212頃，涉及約3300座樓宇。
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地積比轉移是推動油旺重建的主要新規劃工具，但如何落實推行呢？ 市建局建議透過行政模式，由政府主動修訂油旺的分區計劃大綱圖（OZP），公布油旺區內的「送出地盤」、「接收地盤」位置。 市建局曾指出，油旺重建若須提供公營房屋，只會進一步擴大虧損，同時亦質疑計劃所能提供的公營房屋只是杯水車薪。
該平台將大部分地區持份者的意見，歸納成九龍城市區更新的規劃願景，在2014年向政府提交《九龍城市區更新計劃》。 地積比轉移2023 有關計劃書按《市區重建策略》的四大業務策略，即舊區重建、樓宇復修、舊區活化和文物保育，擬訂區內適合推行不同更新策略的範圍，並就各項初步規劃建議，向政府提供意見。 至於部分未有寫入報告的居民提議，平台成員亦有向居民清楚解釋政策上的不可行性或規劃困難。 為加快市區更新，研究認為須引入新的規劃工具，提高重建的財務可行性。 市建局建議透過「連繫地盤」概念，進行地積比率轉移，即是將一些會被降低規劃價值的地點，例如擬改建為休憩空間，或為了保育舊建築等地點的地積比率，轉移到位於策略性位置的大型重建地盤，例如發展節點及活動節點。
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政府指出，市建局在「油旺研究」內提及地積比轉移、整合街區發展等工具，有關規劃及地政手段亦適用於發展商，又指將來市建局完成深水埗、荃灣舊區規劃後，會讓地產商「入場一齊做」。 當局續稱，舊區重建將可以較快速度供應私人房屋，政府會扮演「促進者」角色，放寬強拍門檻及轉移地積比，又指政府大體上會同意發展商在收購後，封內街、轉移地積比。 市建局自2017年起研究重建油尖旺部份區域，早前提出市區更新大綱發展概念藍圖方案，其中位於佐敦、有超過50年歷史的「八文樓」及附近適合地皮將以地積比轉移方式落實重建，計劃興建逾400米的地標建築，混合甲級寫字樓、零售商業、酒店、文化藝術及住宅等用途。 【本報訊】市區老化問題嚴峻，韋志成昨透露已完成研究油旺地區規劃，將會保留街道及文化特色。 他指，當區超過40%屬街道，較新區只有10%至20%屬街道為多，市建局計劃在重建時會整合街道，分不同階段在10多個區大範圍封路，由於涉及一定複雜性，不同發展商商討如何分工及財務承擔，但承認項目可能虧損高達4,000億元。 更重要的是，「出賣」地積比只會導致較不具「潛力」的地段樓宇難以重建。
港大前房地產及建設系助理教授、房產發展研究中心研究員姚松炎指，政府現時的說法「有些誤導」，所謂的「不適合發展」土地其實並非全部不能發展住宅，他解釋，以現今工程技術，在斜玻及道路上建屋的挑戰，一般可克服。 「斜坡及道路造成的問題，應是發展規模的問題，例如如何計算地積比率等等，而不是白白損失了那些土地。」他認為，透過包括轉移地積比率等方法，可釋放一定比例土地，視乎政府是否有決心增加本港土地供應。 資深測量師陳昌傑相信，政府現提出有不足四百公頃住宅及商住土地，應只計算已劃入住宅及商住的土地，實際上的土地供應應有更多，例如可將工業區用地改劃入住宅用途，當中荃灣及火炭可提供大量土地發展住宅。 高緯環球大中華區評值及資訊部董事張翹楚則鼓勵政府，發展更多新市鎮去滿足住宅需求。
地積比轉移: 地積比轉移熱烘烘起來
九龍城區是九龍最早發展的地區，區內有超過2,600幢樓齡逾50年的樓宇，不少已經老舊失修。 儘管私人發展商在過去20、30年，在區內推行不少重建項目，改善了原來居住在舊樓居民的居住環境，但這類單幢式的重建一般欠缺整全完善的土地規劃，對提升社區設施、優化道路網絡幫助不大，有關項目落成後，亦會增加日後重新規劃舊區土地的難度。 項目加入大量社區設施及道路的土地，令局方獲得的發展土地價值大增。 主地盤內有3項社區設施︰ 九龍城市政大廈（含著名的九龍城街市）、九龍城獅子會健康院及李基紀念醫局，以及兩個路段︰衙前塱道及南角道，其現時皆設有路邊停車位；這等路面未來會變成綠化行人步道。 北面地盤現位處賈炳達道公園範圍內，這讓市政大廈有土地作重置，而項目相關的社區及公共服務可無縫過渡至新大樓。 但另一方面，巿建局文件亦指出，油麻地及旺角區內超過800幢樓宇都是沒有重建潛力或其重建潛力為負數，在不實行「轉移地積比」而原址重建的情況下，新建築物只會深受原來的地積比率約束，發展規模及可建單位大為受限，相信對廣大市民而言都不會是一個好消息。
- 在過程中，我們會緊記必需在加快市區重建與保障私人物業權益之間取得平衡，尤其是要保障小業主的利益。
- 【本報訊】市區老化問題嚴峻，韋志成昨透露已完成研究油旺地區規劃，將會保留街道及文化特色。
- 但由於本港不同區域的土地價值相去甚遠，進行地積比轉移的難度頗大，因而只是有限度地以個案形式用於2007年經行政會議通過的文物保育政策。
- 項目並建議在賈炳達道公園部分土地，興建一棟新政府綜合大樓，待新大樓落成後，才重置九龍城市政大廈、九龍城長者健康中心及李基紀念醫局三項社區設施，透過個整體規劃，解決了重建期間需要暫停相關公共服務的憂慮。
- 至於部分未有寫入報告的居民提議，平台成員亦有向居民清楚解釋政策上的不可行性或規劃困難。
例如，在1万平方米的土地上，有3000平方米的建筑总面积，其容积率为0.3。 地積比轉移2023 曾經為豪宅的八文樓後來人流複雜，文景樓在2003年曾為「賊王」季炳雄窩藏之處，飛虎隊大舉圍捕。 此外，八文樓的高層退台，樓頂呈斜面，其建築設計給不少香港人留下印象。 文華新村為不少市民所認識，今天毗鄰港鐵柯士甸站及高鐵西九龍站，好些車輛也會沿其旁邊的佐敦道進入油尖旺市區。
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隨着有利可圖的市區重建項目陸續上馬，近年舊區重建步伐亦開始放慢。 地積比轉移2023 市建局以油麻地「八文樓」所在的地盤為例，倘若以新方法推動重建，可從虧蝕四百億元，變成倒賺二至三百億元，助推展其他項目。 (綜合報道)(星島日報報道)發展局日前稱扣除包括道路及斜玻等「不適合發展」土地類型、鄉村式發展土地，全港空置的住宅及商住土地只有不足四百公頃。 但業界及學者均認為，當局的數據未反映本港真正土地供應情況，透過包括地積比率轉移等方法，本港實際可發展住宅的土地應有更多。 據發展局資料，在住宅及商住土地方面，當中包括道路或通道、人造斜坡及簡易臨時撥地等被指「不適合發展」土地，現時共約五百多公頃，較可發展的三百九十一點五公頃還多；另有二百多公頃「鄉村式發展」用地也稱不適合發展。 業界：數據未反映供地 在市區較大型的住宅及商住可發展用地更少，以九龍區為例，有啟德發展區及九肚山；港島區有薄扶林、鴨脷洲及壽臣山等，其他地區包括沙田大圍等。
市建局透過規劃主導策略更新九龍城區的舊建築物及社區設施，不過，一個地區是否可持續發展，取決於地區文化特色如何延續保存。 九龍城一向是潮州、泰國食肆和店舖的集中地，黃澤恩稱，當年的報告中也提到九龍城有不少特色商舖售賣潮州、汕頭雜貨，或是泰國餐廳，甚具地區特色，值得保留。 （甘銘添攝）繼觀塘市中心重建之後，市區重建局另一大型重建項目油麻地及旺角即將推行，預料會率先推行佐敦「八文樓」項目。 以地積比轉移方式落實重建，增加單位數目3214個，令項目變得可行。
地積比轉移: Land Use & Development 土地運用與物業發展
對至於樓宇排水系統維修資助計劃上月起開始申請，韋表示目前收到不足100宗申請。 參考油旺地區研究的經驗，我們已邀請市建局在荃灣及深水埗的舊區開展類似的地區規劃研究，為這兩個地區制訂更新概念藍圖。 研究會包括審視現有土地用途、道路規劃、公眾休憩空間，以及政府、機構及社區設施等，以及探討增加發展密度的可行性。 待市建局董事會正式批准後，市建局將盡快開展該兩區的規劃研究，以期在大約兩年內完成。 因此，跟油、旺一帶不同，由於區內樓宇普遍不高，大部分樓宇都未達到原有的發展比率，故重建後樓宇可建得更高。 因此他認為，市建局無必要轉移地積比並提出其擔憂：「這意味着規劃工具恆常化，已不是cater當區的實際情況。」他認為，轉移地積比會令建築密度大增，令到九龍城區很狹迫。
地積比轉移: 放寬地積比率
另外，根據去年的《長遠房屋策略》周年進度報告推算，2021/22至2030/31年度10年總房屋供應目標為43萬伙，其中公屋單位目標為30.1萬。 黃偉綸指出，過去數年公營房屋供應不斷上升，由2年前的料10年內可供應24.8萬個單位，上升至去年的27.2萬，再上升至今年的31.6萬，超出《長策》30.1萬的預期。 在重建戶搬遷安排方面，市建局總經理（收購及遷置）唐溢雯表示，房協及房委會將會協助重建戶安置，因彈性大，且單位人數可供選擇，已預留單位並會盡量配合重建戶訴求。 圖：左：油麻地果欄附近的新大樓及其上蓋發展和屋頂休憩空間示意圖。 右：重建後的旺角街市除了購物環境大大改善外，還設有大型休憩空間。
地積比轉移: 《施政報告》注入新思維重建舊區 地積比轉移 擬降強拍門檻 街舖物業受惠
韋志誠認為可靈活運用區內部分樓宇的地積比「盈餘」，轉移於更具發展潛力的地盤上，增加重建的經濟效益，減少虧蝕。 市建局近年多次指出須探討全新的市區重建策略，應付未來舊區老化挑戰。 以市建局正研究中的油旺區重建計劃為例，逾3,000多幢樓宇有重建需要，惟按現行模式重建成本不低。 市建局行政總監韋志成多次指局方財政「告急」，倡議政府放寬油旺區的發展密度限制，以及研究轉移不同地段的地積比，提升特定地段的重建潛力，否則計劃或會造成逾2,000億元的虧損。 《香港2030+》亦採用多管齊下土地供應策略，得出土地供應共7 地積比轉移 300公頃，足以滿足同一時期的30年間預計所需的土地供應。
（大公報記者 梁少儀）舊樓林立、人口稠密的油麻地與旺角區，可能將會大變身，成為宜居、具活力、加強本地潮流文化、傳承地區特色的都市核心圈。 市區重建局完成歷時四年的「油旺地區研究」，建議全面重新規劃該區，提出將花墟水渠改建為水道公園等五大發展節點，改善地區面貌，並透過地積比轉移等新的規劃工具，提高重建的財務可行性。 地積比率轉移的機制最先見於局方於本年2月發表的油麻地及旺角地區研究。 本項目將會透過城市規劃在東面地盤（「送出地盤」） 發展一幢低座商業建築，而剩餘的准許可發展面積將轉移至主地盤（「接收地盤」）。
門戶廣場將整合活化後的打鼓嶺道花園、啟德道／沙浦道發展計劃的地下廣場及毗鄰的一列巴士站，並為該處的巴士站提供更多上落車空間，改善候車環境。 早在上世紀初，港英政府已經限制樓宇高度，規定須容讓足夠陽光照射街道。 及至戰後，香港人口大幅增長，《建築物條例》遂於1955年修訂，將採光角度放寬至76度，樓宇因而較以往為高。 經濟學者張五常曾粗略統計96棟在1957年至1962年期間建成的樓宇，平均高度增至約9層樓。 此外，可以適當重整八文樓範圍內的街道，以增加可以重建的地盤面積。 事實上，現時油旺區內的道路佔據超過四成的土地面積，比一般新市鎮的一成半到兩成高得多，若然適當重整街道，可大幅提升土地使用效率。
地積比轉移: 地積比率
有學者建議政府可以採取「先到先得」的原則，讓發展商自行尋找未用盡的地積比空間，作接受地積轉移的對象，並向政府提出申請。 由於並不是每個地區的發展地盤都用盡地積比，所以衍生了地積轉移的發展概念。 地積轉移的意思即是，將某幢樓宇或某個發展地盤，未用盡的地積比，轉移至另一個地點使用，亦可算是轉移土地發展權的一種。
地積比轉移: 規劃主導結合轉移地積比新規劃工具 創造開揚景觀
此外，我們正分階段推行綜合數碼平台，持續監察檢視項目各方面的表現，以優化基本工程計劃的管理。 發展局會繼續推行「建造業2.0」，透過「創新」、「專業化」和「年青化」，帶領行業革新，提升建造業的生產力，並更廣泛應用創新科技，以應對勞動力及建造成本等挑戰。 我們正積極籌備明年舉辦「國際建造領導高峰會」，與業界持份者集思廣益，共謀策略，以進一步推動建造業革新，提升項目表現。
局方同時表示，衙前圍道／賈炳達道計劃現正在規劃程序，城規會正就該發展計劃草圖收集公眾意見，市建局將向城規會作回應。 關於會否有適切的居民安置政策，市建局表示，如有特別需要的個案，會轉介至社工隊協助跟進。 現時房委會和房協每年都會預留一定配額的公屋單位，予市建局作安置之用。 隨着香港的住屋需求以及商業活動增加，社會對於建築物——尤其市區——的需求自然增加。 但直接或間接放寬高度限制的同時，建築物也有目共睹地愈來愈高，甚至出現屏風樓現象。 不論是「街影法」、地積比或是上蓋面積，政府也要在社會需求及社區環境之間取得平衡，還未算上發展商的利益考慮。
市區重建局在上周五啟動九龍城區衙前圍道/賈炳達道發展計劃（KC-017）的法定規劃程序，並開始在項目範圍內的樓宇進行凍結人口調查。 地積比轉移2023 地積比轉移2023 項目涵蓋3個地盤：主地盤毗連賈炳達道、龍崗道、衙前圍道及侯王道，北面地盤位於賈炳達道公園範圍內，以及東面地盤毗連太子道東、打鼓嶺道休憩花園及打鼓嶺道。 按前文提及市建局行政總監的構思，可將「收集」到的地積比率，轉至同區其他項目一併發展，提高單幢式舊樓的重建回報率。 這些單幢式舊樓中，部分重建項目規模較小，受制於高度及地積比限制，市建局或其他發展商即使成功收購整幢住宅的業權，其後亦只能興建單幢建築的新樓。
地積比轉移: 旺角
及至1987年，當局又以地積比及上蓋面積足以規限建築物高度，以及「街影法」作用有限為由，再次修例取消此角度要求。 然而，面對市區更新愈來愈難的困局，政府應積極解說，並邀請不同持份者共同制定新的遊戲規則，以釋除社會疑慮。 即使是港島、九龍地區，一開始的配套設施也跟不上城市發展速度，一旦新界地區的發展強度增加，政府必需要加建對應的基礎建設。 黃澤恩翻看DURF報告，認為市建局於九龍城區的規劃，能夠回應地區人士對當區的更新願景，部分執行規劃建議甚至比當日的報告更佳。
