美國加息後，匯豐銀行2月2日宣佈維持現時最優惠利率（P），即5.625%。 隨後，多間銀行亦宣佈維持現時最優惠利率（P）不變。 我們建議你使用電腦瀏覽器或恒生Mobile App登入以加強保安。 Hi，你可以在還本金那欄，將該期有提前還的「本金」填入，表格下一期就會算該繳的本利和，不過各家銀行算法不一定相同，所以可能數字會差幾塊錢。
在「息除本減」原則下，只要每期準時還錢，按額貸款額會隨之減少，利息則以每次還款後之貸款結餘計算。 業主起初供樓時，按額貸款額較多，故利息支出同樣較多，但隨着每月還款，按額貸款額逐漸減少，利息支出亦會同步遞減。 報稅是一門學問，例如業主可利用「居所貸款利息扣稅」或「個人入息課稅」，將供樓利息開支用來扣稅，本文就列出業主報稅5大須知。 夫婦聯名擁有的物業，在申報居所貸款利息開支時，稅局會把兩夫婦的扣稅年度上限一起扣減。 扣稅額方面，上限會由一人10萬元，換算成兩人每人5萬元，總扣稅額上限沒有分別但年期白白浪費。
供樓利息表: 銀行按揭比較：本港主要銀行P(最優惠利率)按
平手轉按：借款人可以把原先未供完的貸款額轉移至另一間銀行，因另一間銀行可提供較吸引的利率優惠和現金回贈。 原先承按的銀行未有Mortgage Link（按揭儲蓄掛鈎），但另一些銀行卻設有。 Mortgage Link是一個跟按揭掛勾的高息存款戶口，存款利率等於按揭利率，借款人可以利用這個戶口的存款利息收入，對沖按揭供款的利息開支。
假如你計算過後，發現扣除免稅額後的數字，仍然高於157,140元，這時候你可以考慮應否採用「居所貸款利息」扣稅。 因為貸款額愈高，利息支出也會愈多，會直接影響你能否用盡。 因為在入息扣除免稅額後，原本你有157,140元需按累進稅方式繳稅，交稅10,000元；但因今個課稅年度，財爺繼續推出百分百稅務寬免、上限10,000元的措拖，所以扣減後，你需繳稅款項為0。
供樓利息表: 問題1: 課稅年度內的「入息」有幾高才值得申報?
「累進稅」最高邊際稅率，比起一般標準稅率為高，因此要視乎收入多少而決定。 由於稅局所指的「租金」是租約上列明的租金，故非全包宴的出租方式，也可享有上述的兩成扣稅額。 H按中的H，則是指「銀行同業拆息利率 供樓利息表 」，拆息是指銀行之間互相借錢的息率，H按的實際按揭息率以「H +x%」 計算，即是銀行借錢予客戶時，就會在拆息的基礎上增加某個百分點。 如果1,000萬以上物業，銀行理應銀行批出按揭成數為50%，但收入並不是來自香港，卻會收緊一成至40%。 因此，在填寫「單位樓價」上會填寫「10,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「40」而非「50」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。
供款年期20年，貸款額起碼要有430萬；年期10年，就要高達439萬。 舉個簡單的加息例子，假設上車盤市值HK$550萬，首期20%，即HK$110萬，承造八成按揭借HK$440萬，供款期25年。 供樓利息表 供樓利息表2023 準買家承按時，亦要留意壓力測試的門檻會相應提高。
供樓利息表: 按揭計算機
意味供款人士，最多12個月內暫時無需還款本金，以短期內減少每月供款，舒緩供樓的壓力，而且該行亦會豁免客戶的手續費。 供樓利息扣稅，即政府所指的「居所貸款利息扣稅」，納稅人只要在報稅表中，填妥物業資料，即可申請。 按現時規定，最多可免稅20個課稅年度，金額上限為每年10萬元。 一人全權擁有物業的租金收入，應在個人入息稅報稅表（BIR60）第3部呈報，不用填寫物業稅報稅表（BIR57）。 聯名業主則須填寫物業稅報稅表，以及各自選擇是否想以個人入息稅申報。 物業稅報稅表是按物業為單位發出，如三個人聯名購買一個物業，只須填報一張物業稅報稅表。
- 其實回贈只是換了個形式，由發放現金，變成計入供款當中，可令將來供款更加輕鬆，所以不存在抵銷現金回贈的價值。
- 一個400萬元單位，借取五成按揭即200萬元，一年利息開支約4.7萬元，以租金收入每月1.2萬元計，每年應評稅淨值約11萬元，即是全數利息開支均可以扣稅。
- 本公司並不會為資料的準確性、完整性、或針對某特定用途的適用性作出任何保證或及陳述。
- 按累進稅稅階計算，以及稅務寬免，也要繳交97,660元稅項。
- 年期愈長，每月供款愈少，但最終所需要支付的利息也較多，但由於現在息口低企，故普遍買家也會借盡按揭年期上會。
- 究竟如何可發揮到最大的慳稅效果，我們一文為大家解構。
跟「居所利息貸款利息」不同，這裡沒有年期限制，而且沒有上限，扣減後作為入息一部份被政府評稅。 如果業主選擇將收租物業報「物業稅」，他需要繳交多出稅項呢? 假如在扣除雜費後，業主每月淨租金收入50,000元，相當於一年收600,000元，八折後評稅基準480,000元，政府抽取15%作物業稅，相當於72,000元。 業主也可以將「租金」轉化作入息一部份，再以「個人入息課稅」來申報的。
供樓利息表: 按揭(供樓)每月還款表，亦即是每月供款
如果閣下有一些類近貸款，則在按揭計算機上並不能完全反映出來。 其次，物業的樓齡及質素也會影響「按揭年期」的長。 銀行普遍認為買家年齡愈大，可償還貸款的能力愈低，故申請人的年齡都對「按揭年期」有影響。 所以雖然大致來說，銀行可以讓買家按揭年期30年，但也會以75年扣減樓齡作準則，兩者取其短者為準。
B.業主申請時，亦需要通過供款壓力測試才能加按，在壓力測試的要求上，同樣是加3厘計算，供款與入息比率不超過50%。 2018/19課稅年度開始，稅務局容許夫婦在個人入息課稅中分開報稅，但要注意，當你選擇分開報稅後，稅局只會幫你的選擇計算分開報稅的最低應繳稅款，而不會主動比較分開計算或共同計算，哪款較為划算。 除了「基本免稅額」外，因政府還會提供不同「免稅額」及「扣除額度」，最常見就是「供養父母免稅額」，所以即使你的年薪高於289,140元，你都可能未必需要用到「居所貸款利息」扣稅。
供樓利息表: 居所貸款利息扣除
在2020 年 11 月 供樓利息表2023 1 日﹐向銀行借取按揭貸款以繳付部分樓價。 沒有對使用扣稅額的時間施加限制，亦無需連續使用，代表納稅人／業主可以自由決定於哪一個年度使用「居所貸款利息扣除」。 跟罰息期內的罰息相比，罰息期後向原有銀行支付的費用會較划算。 曹德明指，罰息期後繳付律師費、贖契費等費用，這要視乎物業樓價而定，以物業樓價1000萬元以內來說，相關費用最低約1萬元，相信原有按揭的現金回贈可抵銷相關費用。
在7.2部，個別業主可申報自己為該物業支付利息。 收租物業扣除利息開支沒有年期上限，而金額上限是租金收入應評稅「淨」值（即應評稅值的80%）。 一個400萬元單位，借取五成按揭即200萬元，一年利息開支約4.7萬元，以租金收入每月1.2萬元計，每年應評稅淨值約11萬元，即是全數利息開支均可以扣稅。 一般樓宇按揭的「利率」，可以分為「最優惠利率按揭」(P按)、或「拆息按揭」(H按)，買家需要在申請按揭時，按銀行提供的計劃作出選擇。
供樓利息表: 壓力測試
在 2021年6月1日 至 2022年3月31日期間﹐就第二所住宅支付的利息為 $70,000。 他繼續在第一所住宅居住﹐直至 2021年6月30日為止。 甲先生申索扣除所支付的利息總額 $100,000。 在本個案的情形下﹐合理的扣除額相等於所付利息的一半或最高可容許扣除額（2021/22年度為 $100,000），兩者中以較低者為準。 因此﹐在本個案中﹐甲先生可獲容許扣除 供樓利息表2023 $60,000。 所付的另一半利息$60,000則可在個人入息課税項下申索扣除 ---- 第 26E 條。
因息隨本減，如果想知實際每月供樓利息開支，可以參考銀行批出按揭時的詳細還款表。 此計算機所顯示的計算結果僅供參考，及根據閣下所提供之資料計算。 渣打銀行(香港)有限公司(「本行」)會不時更新此計算機，使其盡量符合現行之監管指引，唯可能有些差異。 此計算機所使用的假設及計算結果僅供說明和參考之用，以及會視乎其他未包括在計算在內的因素而有變。
供樓利息表: 「按揭計算機」所需輸入數字
雖然現時定按息率仍較H按實際息率為高，但假設未來香港P加0.25厘，H按的封頂息率將增至2.75厘，則高於10年期定按息率，因此在加息周期亦有部分人選擇定按以穩定供款。 供樓利息表2023 另一穩定供款的方法，便是選用定額供款，即固定每月供款金額，但要注意按揭年期不可借到最盡，以預留在加息期間因利息增加而需要加長年期。 現時普遍最優惠利率按揭（P按）計劃的實際按息為2.5厘，而10年期定息按揭（定按）計劃為2.7厘，H按已經比P按及定按節省更多利息。 面對息口上升，以下3招可令供樓開支減少，輕鬆面對加息周期間增加的負擔。 「20年權利期」是納税人所選擇的20個課税年度。 舉例說﹕甲先生於2021年11月1日至2022年3月31日期間繳付居所貸款利息$80,000，他就2021/22課税年度申索利息扣除。
舉例，如果物業購入價為600萬元，原本打算承造90%按揭，理應貸款額為540萬元；但若單位估價為500萬元，則銀行只會用此作基準批按揭，相當於貸款額只有450萬元。 所以在填寫「單位樓價」一欄，應該填上「5,000,000」，而非「6,000,000」。 供樓利息表 當然不是說你想借「90%」，銀行便會批出「90%」，背後主要視乎政策。
供樓利息表: 「物業稅」VS 「個人入息課稅」
如申索扣除 2021／22課税年度的居所貸款利息，容許扣除最高款額為 HK$10 萬。 「居所貸款利息扣稅」是財政預算案中的稅務寬免措施，業主可以將自住物業的供樓利息開支作為扣稅之用，上限為每課稅年度 HK$10 萬。 另外，市民亦會關心有關子女及供養父母免稅額，以本次報稅為例，財年由2017年4月1日至2018年3月31日，若子女今年4月1日後才出生，父母可享有供養子女免稅額嗎？
供樓利息表: 每月供款額
由於你每月都會償還貸款，所以按揭貸款的利息會「息隨本減」，衍生出來的是當中每月的息本比例也有所不同。 供樓利息表2023 因此，計算按揭借貸額、利息成本、每月供款等都是十分複雜的公式。 對於有轉按打算的業主，有時看似著數的計劃，罰息期會較長。 罰息期間，假使其他銀行推出更多優惠，業主仍然不能轉按，要硬食原有按揭的高息。 如果居所貸款利息已扣除，而你希望撤回申索該等扣除，則有關撤回申索須在税務局局長發出通知後6個月內以書面提出。
供樓利息表: 按揭成數:
所以每月的供樓還款中，利息跟本金的比例並不是一致的，開始時利息較多，到後來利息較少。 總結而言，現時供樓的確係低息，銀行按揭牌價利息係2.375%，不過考慮供樓利息扣稅和銀行按揭現金回贈後，實際供樓利息低於2%。 至於轉按的按揭供樓利息，也是可以扣稅，不過只計算轉按後的按揭供樓利息。 舉個例，如果轉按後，有一半的貸款額是主要住所的按揭，而餘下的是用作套現，就會以供樓利息的一半做扣稅額。 不過要留意的是，如想使用供樓扣稅額，該物業須為納稅人的主要居所，如果是樓花，又未入伙、非住宅用途，供樓利息當然不可做扣稅。
供樓利息表: 收租物業報稅攻略：「物業稅」、「個人入息課稅」
印花稅則視乎買家為首置客、還是已購入多於一層物業。 如果屬於前者，則按樓價有不同遞增；但屬後者的話，則需劃一繳付樓價15%的印花稅。 由於部份買家未必有充足的首期，所以在銀行提供按揭外，買家還可透過加借「按揭保險」，去承造更高的按揭成數。 如果有意借「按揭保險」的話，則1,000萬以下物業可做最高80%按揭，而800萬元以下則最高可以90%按揭。 以現時我們的例子，樓價「600萬元」，原本銀行只肯借60%，即360萬元，但因為我們選擇借「按揭保險」，所以最高才可多加借30%，變相可借取90%按揭。 不少業主會透過轉按套現，作為購買新一層樓的首期開支。
供樓利息表: 按揭供款年期
莊錦輝表示，一般情況下，置業供樓可謂「先苦後甜」，隨著收入因應通脹及加薪而上升，對買家來說是愈供愈輕鬆。 不過，「漸進式按揭」容許買家成交10年後選擇一次過或漸進式分階段承造餘下一半樓價按揭，買家的供款金額會於十年後出現較大差異，算是「先甜後苦」。 10年後貸款額是剩餘本金連同餘下一半樓價，約共304萬元，以餘下年期20年計算，每月供款額16,117元，較現有按揭月供款額增加1420元，增幅近一成。 須按照聯權共有人的人數計算你可獲扣除的款額，即已支付利息的一半。 稅務局會將分權共有人每位共有人的擁有權，計算其繳付利息比例，然後按各人的繳付比例，扣除該比例的稅款。
