通过查询Wind资讯，从Wind房地产行业中选取4家可比上市公司βu值。 对于预付账款、应付账款、应付职工薪酬、应交税费与营业成本相关，故参考历史年度上述款项占主营业务成本比例，根据预测的营业成本确定未来年度的相关款项。 安信兄弟利息 在考虑应收账款、预收账款未来年度规模时，由于上述款项与未来年度主营业务收入紧密相关，故参考历史年度各款项占主营业务收入的比例，根据预测的营业收入确定未来年度的应收账款和预收款项。 对折旧和摊销费用，主要是管理部门所用的器具工具、车辆、电子设备等的折旧款项和无形资产、长期待摊费用，企业在考虑资产处置更新计划的基础上，按照预测年度的实际资产规模计算相应的折旧和摊销费用，预测未来年度的折旧和摊销费用。 对管理费用中管理人员工资薪酬的预测，在对历史员工工资分析的基础上，结合企业预测的未来人员数量，并根据企业的发展情况和工资调整计划，预测未来年度的职工薪酬。
截至2021年末，中国拥有超过总计20万家物业管理公司，行业高度分散且竞争激烈。 为扩大在管建筑面积和实现规模经济以强化市场地位，大型物业管理公司通过内生增长和收购中小型物业管理公司的方式积极加快其扩张步伐。 安信兄弟利息 依据《2022中国物业服务百强企业研究报告》，2021年，物业管理百强企业管理面积均值达到5,693.0万平方米，同比增长16.7%，高出同期全国商品房竣工面积11.2%的增速。 市场份额方面，物业管理百强企业市占率首次突破半数，上升至52.3%，较上年增长2.6%。
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本次评估选用的是现金流量折现法，即将企业自由现金流量作为企业预期收益的量化指标，并使用加权平均资金成本模型（WACC）计算折现率。 3）持续经营假设：首先设定被评估单位正处于经营状态，包括珠江城服正常运营以及珠江城服正在使用中的资产和备用资产可正常使用；其次根据有关数据和信息，推断珠江城服持续经营以及珠江城服的资产可继续使用下去。 综合以上三方面因素的分析，评估人员认为本次评估项目在理论上和操作上适合采用收益法，采用收益法评估能够合理反映珠江城服整体资产的市场价值。
中期则以项目日常管理运行和监督为主，由公司制定的项目负责人对整个项目进行管理，将项目的进展、需求、突发情况等及时向公司汇报，由公司的职能部门按照规定实施解决方案。 项目后期对服务进行核查与评估，通过对客户满意度的调查，及时按照客户提出的意见与建议进行整改。 中国物业管理协会是以物业管理企业为主体，相关企业参加，按照有关法律、法规自愿组成的全国行业性的自律组织，具有国家一级社团法人资格。
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珠江股份是广州市成立最早的房地产综合开发企业之一，公司聚焦房地产主业，形成了“房地产开发与城市运营”双轮驱动的长期战略模式，业务涉及房地产开发、城市更新、产业运营等多个领域。 安信兄弟利息2023 公司积极响应国家建设粤港澳大湾区的战略部署，同时结合企业自身情况，积极寻找合适机会辐射其他区域，扩大市场影响力。 珠江股份先后打造出珠江花城、天河壹品、云湖花城、广钢花城等众多具有市场影响力的标杆产品，曾入选中国房地产开发企业500强和中国房地产行业最具竞争力100强。
珠江城服为广州市人大、武汉市政协、广东省财政厅及广东省外事办公室等重点城市核心区域的政府及公建写字楼提供物业管理服务，其政府物业具有营收占比高、品牌影响力强、市场口碑好等特点。 同时，珠江城服在医院业态已形成了一定影响力，荣获中物协“2021中国医院物业领先企业”荣誉称号。 截至2022年8月底，公司共管理12家医院，包括广州市八医院、武汉市第八医院、湖北省中西医结合医院等。 在2020年初，珠江城服受中央政府委托，紧急驰援武汉火神山医院，获得武汉火神山医院指挥部的高度认可。 珠江城服勇担社会责任，以党建引领发展的“红色物业”擦亮国资物业服务企业的新品牌，并荣获“2021中国红色物业服务优秀企业”荣誉称号。
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上市公司及其现任董事、监事及高级管理人员不存在因涉嫌犯罪正被司法机关立案侦查或涉嫌违法违规正被中国证监会立案调查的情形。 上市公司及其现任董事、监事及高级管理人员最近三年未受到行政处罚（与证券市场明显无关的除外）或刑事处罚。 修改后的章程规定，公司增加注册资本129,057,176.8元，由资本公积转增股本，其中，56,111,815.8元转增基准日为2010年12月31日、72,945,361元的转增基准日为2011年12月31日，变更后的注册资本为316,096,564元。 其中：珠实集团持有88,319,035股，占总股本27.94%；广州市国资委持有14,284,966股，占总股本4.52%；社会公众持有213,492,563股，占总股本67.54%。 就上述应收款项的坏账计提情况，按照珠江股份会计政策，对控股子公司的其他应收款属于低风险组合，公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预期，认为该类款项信用风险较低，且无明显迹象表明其已发生减值，因此未计提坏账准备。 3、本次重组存在因为标的公司出现无法预见的业绩大幅下滑或其他重大不利事项而被暂停、中止或取消的风险。
- 1994年4月，根据公司分红派息公告，公司按每10股送5股的比例向全体股东分派红股。
- 2011年12月30日，广州华誉会计师事务所有限公司出具《广州珠江物业酒店管理有限公司2011年度验资报告》（穗华誉验字第10014号），截至2011年12月30日，珠江管理注册资本为2,000万元、累计实收资本为2,000万元。
- 2019年度、2020年度和2021年度，上市公司的扣除非经常性损益后的归属母公司股东净利润分别为-17,288.99万元、-88,819.54万元和2,263.81万元。
- 2020年，珠江股份实现营业收入247,505.36万元，同比减少16.04%，其中，房地产开发业务全年实现营业收入218,319.51万元，同比减少13.13%。
- 尽管标的公司的客户主要为地方政府、事业单位和国有企业，普遍信用较好，应收账款回款风险总体可控。
依据《2022中国物业服务百强企业研究报告》，2021年物业管理百强企业从业人员本科及以上人员占比11.8%，增长0.6个百分点，大专学历人员占比22.9%，增长0.1个百分点。 物业管理公司持续调整人才结构，员工平均学历程度不断增长，不断提高企业员工的工作能力及素质，为企业高质量发展提供人才支撑。 安信兄弟利息 在行业智慧化水平不断提升的发展趋势下，能够适应智能化、网络化等高质量物业管理服务的人才成为了物业管理公司的首选目标。
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报告期内，公司对该项目计提存货跌价准备0.81亿元，计提投资性房地产减值准备0.22亿元。 参数选取方面，2022年1-8月，公司隽浩启澜花园项目住宅报价区间为2.6-3.2万元/㎡。 结合楼盘定位因素，公司项目售价在周边项目报价区间范围内，定价契合市场行情，在此售价范围内选取减值测试与评估的估计售价具有合理性。 考虑到公司隽浩启澜花园项目虽然公共配套设施有待完善，但地理位置优越、环境景观较好、交通较为便捷，公司综合判断，在此报价区间下，项目销售行情将保持较为平稳的态势。 安信兄弟利息2023 由此，公司选择2.9万元/㎡作为隽浩启澜花园减值测试的销售均价及评估报告采用的基准日销售均价，具有合理性。
如果到2000年9月1日，王某投资股票获得的净收益为150元，若考虑机会成本，他的实际收益则是亏损30元。 假若一人拥有一所房子，那人选择自住的机会成本就是把房子租给他人所能拥得的收入。 从利率上看不会有太大的差别，因为银行要做这种项目也要很高的利率。 而如果在选择中放弃选择最高价值的选项(首选)，那么其机会成本将会是首选。 而作出选择时,应该要选择最高价值的选项(机会成本最低的选项)，而放弃选择机会成本最高的选项，即失去越少越明智。 拿融资租赁和贷款比较谁的融资成本高，如果不把机会成本加进去的话，可能会得出一个不正确的结论。
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本次评估委托方要求评估人员在评估时，对珠江城服的全部股东权益的市场公允价值予以客观、真实的反映，不仅仅是对各单项资产价值的简单加总，而是要综合体现珠江城服企业经营规模、行业地位及管理模式所蕴含的整体价值，即把企业作为一个有机整体，以整体的获利能力来体现股东全部权益价值。 参数选取方面，2022年1-8月，公司花屿苑及时光雅苑项目住宅报价区间为1.5-1.9万元/㎡，周边项目住宅报价区间亦为1.5-1.9万元/㎡，公司项目售价范围与周边项目较为接近，定价契合市场行情，在此售价范围内选取减值测试与评估的估计售价具有合理性。 在此售价范围内，考虑到公司花屿苑及时光雅苑项目均位于广州市增城区永宁街，属于增城区新塘板块，近黄埔区长岭居板块、增城区经济技术开发区。 该区域待售或正在开发的楼盘数量较多，且尚未形成浓厚的商业氛围和居住氛围，加之距离增城市区较远，公共交通欠发达，公司综合判断，在此售价范围内，公司项目住宅在销售端仍将受到一定程度抑制。 由此，公司选取1.6万元/㎡作为珠江花屿苑及时光雅苑项目减值测试的住宅销售均价及评估报告采用的基准日销售均价，具有合理性。 去化周期方面，公司综合考虑项目可销售面积、历史销售情况和未来销售预期，预计项目去化周期约30个月。
该设备账面原值20,600.00元，查询工业生产者出厂价格指数中PPI：通信设备、计算机及其他电子设备制造业价格指数为0.9748，经系数修正该设备重置价值为20,081.00元。 车辆账面原值125.87万元，账面净值33.66万元，共7项，为金杯SY6480AC-ME轻型客车等，均能正常使用，维护保养情况好，主要设备均未抵押。 对职工薪酬的预测，在对历史员工工资分析的基础上，结合企业预测的未来人员数量，并根据企业的发展情况和工资调整计划，预测未来年度的职工薪酬。 珠江城服及其纳入合并范围的子公司所涉及的税费主要有城建税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、城镇土地使用税、车船税、印花税及环保税等。 2020年至2022年8月，无论是从在管项目数量，还是在管项目总面积，珠江城服经营总体平稳，可以看出客户粘性较强。
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根据本次重组评估机构出具的评估报告，本次业绩承诺涉及的公司（即业绩承诺对象）为珠江城服。 机会成本是指当把一定的经济资源用于生产某种产品时放弃的另一些产品生产上最大的收益。 在制定国家经济计划中，在新投资项目的可行性研究中，在新产品开发中，乃至工人选择工作中，都存在机会成本问题。 在进行选择时，力求机会成本小一些，是经济活动行为方式的最重要的准则之一。
3）评估目的不一致，采用的结论也不一致，前次估值为城服改制目的，本次估值目的为股份公司重组置换。 收益法结论中包括了企业通过多年经营所形成的物业管理经营优势、领域优势、营销网络、管理团队、技术团队等在资产基础法中无法确指的因素价值。 这些因素在资产基础法评估中无法体现在相应的资产价值内，因此致使一定程度上收益法评估结果高于资产基础法。
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文体运营业务是标的公司未来重要的增长点，报告期内文体运营收入的增长，主要来自于体育馆冠名业务以及赛事赞助费业务的快速发展。 标的公司根据合同约定，持续为客户提供物业管理和文体运营服务，收入不存在季节性波动。 报告期各期末，标的公司的其他应收款主要为押金及保证金、日常代垫款项、往来款等。 其中押金保证金为标的公司参与投标、开展项目所支付的款项；日常代垫款项和往来款是标的公司开展物业管理和文体运营服务过程中，为业主先行支付的水电费和项目杂费等日常费用，具有行业普遍性。 因结算约定，8月末相关代垫水电费、杂费未到清算时点，因此2022年8月末日常代垫款项和往来款金额较高。
根据广州市国资委作出的《关于无偿划转广州燃料集团有限公司国有产权的通知》（穗国资产权14号），同意以2009年12月31日为基准日将市政府所持广州燃料国有产权无偿划转至珠实集团。 本次股本变更中，广州燃料共减少注册资本1,589,000元，变更后的实收注册资本为141,368,000元。 截至本报告书出具之日，珠实集团及其现任主要管理人员最近五年不存在未按期偿还大额债务、未履行承诺、被中国证监会采取行政监管措施或受到证券交易所纪律处分的情况。
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本公司及全体董事、监事、高级管理人员保证本报告书及其摘要的内容真实、准确、完整，对本报告书及其摘要的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏负个别及连带责任。 安信兄弟利息 没了女朋友并没有什么大不了，但一段刻骨铭心爱情的终结总是令人伤感的。 像爱情这种东西虽则看不见、摸不着，其实也是有机会成本的，甚至可以对其进行计算，科学的计算。 但是，对于成本—收益分析而言，这个结论引起了一些与现实全然不符的结果。 假若真的认为爱情无价，那么不应该纠缠于是要求女朋友一起分摊晚餐费用，还是自己义无反顾的一力承担——既然爱情无价，区区几餐烛光晚餐实在是算不了什么。 同样，当女朋友指着3克拉的钻戒说“很漂亮”时，也应该毫不迟疑的买下来。
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珠江股份拟收购珠江健康持有的珠江城服5%股权，珠江健康同意进行出让，并由相关方于本协议签署日的同日签订《资产置换协议》对相关事宜进行约定。 对于珠江股份控股的置出资产所涉公司欠付珠江股份的全部应付款，珠实集团或其指定主体应于交割日之前向该等置出资产所涉公司提供借款或者以其他合法可行的方式向该等置出资产所涉公司提供支持，用于该等置出资产所涉公司向珠江股份偿还应付款，或以其他法律允许的方式向珠江股份清偿上述债务。 拟置入资产与上市公司具有较强的协同效应，但该等协同效应无法准确量化，本次交易定价中未考虑协同效应对标的公司或上市公司未来业绩的影响。 本次交易涉及的评估假设前提均按照国家有关法规、规定进行，并遵循了市场的通用惯例与准则、符合评估对象的实际情况，评估假设前提具有合理性。 本次评估的假设前提符合国家相关法规和规定，遵循了市场通用的惯例及资产评估准则，符合评估对象的实际情况，评估假设前提具有合理性。 根据以上分析及评估所得，在前述评估假设及限定条件下，珠江城服之股东全部权益于2022年8月31日的市场价值为77,851.63万元。
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根据安徽中侨公司章程及《中华人民共和国公司法》第七十一条1、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（四）（2020修正）》2的规定，若广州中侨自收到书面通知之日（2023年1月29日）起满30日（2023年2月28日）未明确表示在同等条件下购买股权的，视为同意转让。 截至本报告书出具之日，上市公司未收到广州中侨行使优先购买权的通知。 根据广州市国资委作出的《关于广州珠江实业集团有限公司增加实收资本的批复》（穗国资批94号）批准，珠实集团注册资本由10,414.00万元增加至35,507.00万元。 珠实集团已就本次增加注册资本涉及的章程修订事宜取得广州市国资委下发的《关于广州珠江实业集团有限公司章程修改的批复》（穗国资批113号）批准。 1983年9月9日，珠江外建正式更名为“广州珠江外资建设总公司”并领取《工商企业营业执照》（（83）市工商执字第0911号）。
2019年末、2020年末、2021年末和2022年8月末，上市公司投资性房地产账面价值分别为119,193.43万元、125,416.00万元、84,470.57万元和132,951.09万元，占资产总额的比例分别为5.03%、4.14%、2.54%和3.87%。 安信兄弟利息2023 2021年末，投资性房地产账面价值较2020年末减小40,945.43万元，减小幅度为32.65%，主要系珠江颐德大厦物业交付所致。 2022年8月末，投资性房地产账面价值较2021年末增加48,480.52万元，增长幅度为57.39%，主要系金海公司物业改造竣工验收，从在建工程转入投资性房地产所致。
随着经营规模扩张及业务布局的拓展，标的公司对人员需求量也随之增加，叠加工资刚性上涨，导致标的公司营业成本抬升，利润空间在一定程度上受到挤压。 根据上表，报告期内，标的公司营业成本按成本类型可分为人工成本、外包费用、直接费用和材料成本，各类型占比较为稳定。 安信兄弟利息2023 具体而言，标的公司营业成本主要由人工成本构成，主要原因是物业管理与文体运营均为劳动密集型行业，人工成本是标的公司最大的开支，与标的公司业务实质相匹配。 自2001年，珠江城服子公司珠江文体运营管理的广州体育馆就实现国内较早探索公司化、市场化运营模式，是国有企业中最先向体育场馆提供管理及运营服务的先驱企业。
珠江城服主营业务为物业管理与文体运营，不属于重污染行业，珠江城服在经营中严格遵守国家环境保护相关法律法规，强化环保管理。 报告期内，珠江城服未发生重大环境污染事故或造成重大生态破坏的情形。 珠江城服作为综合城市服务提供商，根据不同客户的需求，与客户签订定制化的服务合同，提供物业管理和文体运营服务。 对于非住宅项目，珠江城服受城市公建及产业园区物业的业主或开发商委聘提供物业管理服务及文体运营服务。 若业主与租户之间签订合同，则由租户而非业主承担服务费，珠江城服作为服务提供商，将与租户签订单独的服务合同，租户由此成为公司的客户。 对于住宅项目，珠江城服在住宅物业交付给业主前向开发商提供城市生活服务，如案场服务和其他专业服务。
