第5波疫情爆發，增二手議價空間，市場現減價盤，1月10大屋苑交投量尚算穩守，錄161宗，按月微跌約1%。 呎價方面，升跌參半，鴨脷洲康怡花園及紅磡黃埔花園齊挫7.4%。 第五波疫情爆發，市場現減價盤，1月10大屋苑交投量算是力保不失，期內錄得161宗成交，按月僅微跌約1%，以天水圍嘉湖山莊錄41宗最旺，按月增逾5成，至少有5宗呎價低於1萬元。 財政預算案公布前夕，加上政府公布下月全民強檢，有業主大幅減價沽貨，鴨脷洲海怡半島2房半單位800萬元易手，呎價跌穿1.4萬元，創逾1年低位；另鰂魚涌康怡花園3房具質素單位以1,000萬元成交，低估價5... 香港保護兒童會轄下「童樂居」被揭發懷疑集體虐兒事件，至少35名幼童受害，遭掟落地、「掟埋牆」、扯頭髮、掌摑等，年紀最小僅1歲，警方至今累計拘捕20名職員，當中18人已被落案起訴。 香港保護兒童會執行委員會主席夏穆聯同獨立檢討委員會主席黃嘉純於今午（26日）舉行記者會，交代檢討報告內容，而保護兒童會總幹事蔡蘇淑賢未有在出席名單之列。
- 於1991年10月開售，1992年初入伙，位於天水圍天湖路1號，共有14座住宅大廈，樓高27至35層，合共提供3,472個單位。
- 中原地產資深區域營業經理文家輝表示，最近受疫情影響，嘉湖山莊成交放緩，本月至今錄得16宗成交，較上月同期減少3成。
- 嘉湖山莊的規劃屬於1990年代十分流行的大型屋苑類別，麗港城、匯景花園及海怡半島是為同類型規劃的例子，而嘉湖山莊是為香港中，有同類型規劃的典型例子。
- 這類屋苑的面積比較大，在劃分園林、道路及商業設施等時會有較大的靈活性。
嘉湖山莊 1期 樂湖居 1座 共有35層，提供280個單位。 嘉湖山莊 1期 樂湖居 1座 於1991年12月起入伙。 嘉湖山莊 1期 樂湖居 1座 於過去3年共有36宗成交。
嘉樂居: 九龍城福佬村道15號，地下，一樓，二樓,成交6280萬
翠湖居以90%面積闢作平台花園及綠化空間，是嘉湖山莊裏唯一每座樓宇層數均相同的期數；只有32層的高度，相對嘉湖山莊的其他期數是規模最小的一期。 此外，翠湖居是嘉湖山莊中唯一一期屋苑連接200多萬呎的天水圍公園而建，於後花園設有通道直達。 嘉樂居2023 翠湖居附設獨棟建築的小型會所，設施除了有游泳池外，還設有桑拿及蒸氣浴室。 小型會所下地面層則設有多間商店，包括惠康超級市場、琴行、教育中心及福音堂，是嘉湖山莊各期裏（除一期樂湖居緊貼新北江商場以及四期嘉湖銀座本身即為商場之外）唯一非純住宅用途小區。 嘉湖山莊，發展商為長實，位於元朗天水圍的一個私人屋苑，共提供58座，15,880伙單位，全港最大型屋苑。 項目設有2個購物商場(位於樂湖站的新北江商場及銀座站之嘉湖銀座)、1座5星級酒店及服務式任宅(均為嘉湖海逸酒店)，而天水圍公園位於項目中心位置，佔地200萬平方呎，比維多利亞公園更大。
住客可以乘搭巴士、港鐵西鐵、輕鐵或小巴等前往各區及邊境口岸，上班及上學都方便。 其他：零食店、街頭小吃店、手機零件店、髮廊、電訊商門市及多家地產代理（中原地產、美聯物業、利嘉閣等）。 2011年6月，有業主拆售天水圍新北江商場部份1樓及部份地下，並推出105個舖位，該範圍命名為「新天地廣場」，累計套現接近6億元。 每天早上的繁忙時間，很多學生需要在新市鎮內或是到元朗新市鎮上學，再加上有大批居民使用西鐵綫來往市區上班，他們都需要利用輕鐵系統代步，因此輕鐵系統在區內的乘客量非常多，交通壓力極大，輕鐵車廂在繁忙時段亦變得十分擁擠。 2006年10月，輕鐵761線的總站遷至天逸，以增加本線及其他路線的班次。 位於天耀邨以南的西鐵綫（現在稱為屯馬綫）天水圍站則於2003年12月20日啟用。
嘉樂居: 商場發展變遷
屋苑內設有泳池、兒童遊樂場、健身室、乒乓球室、網球場、壁球場、桌球室、保齡球場、燒烤場及遊戲室等設施。 不過商場招租反應冷清，和田一夫於1993年4月將整幢商場賣掉，由投資者尹柏權持有的新北江公司購入大量舖位，成為大業主，並將原有的通道及店面重新規劃，分拆為多個小舖位，商場亦更名為嘉湖新北江商場。 而當時天水圍新市鎮只有嘉湖山莊樂湖居及天耀邨，因此商場內的大部份店舖均是方便附近居民為主，主要店舖包括百佳超級市場、萬寧藥房、匯豐銀行、便利店、多間連鎖式快餐店、茶餐廳及中式酒樓等。
隨著天水圍北部一帶不斷發展，公屋、居屋和 Wetland Seasons Park 等私人屋苑相繼落成，相信未來向北的景觀會每況愈下，入手嘉湖山莊，揀公園景會較穩陣。 交通方便和開揚景觀，每每要作出取捨，於嘉湖山莊亦如是。 在嘉湖山莊要靚景，大抵有兩個選擇：一是望向天水圍公園，二是遠眺東北面的濕地公園、米埔和后海灣景。
嘉樂居: 成交紀錄
投資者於1999年重新規劃商場1樓八佰伴原址，雖然使店舖的數目增加，但引致商場通道變得狹窄，商場管理質素欠佳。 嘉樂居2023 同年，天水圍新市鎮一座大型商場——嘉湖銀座正式落成，令不少原本在新北江商場的店舖遷至嘉湖銀座。 新北江商場店舖只好開始租予雜貨店和食店，環境變得擠迫，引致衛生情況漸趨惡化。
雖然各住宅期數地底均設住客停車場，但住宅大樓之電梯並未能直達地庫停車場，住客需從後花園地面樓梯拾級而下（樂湖居停車場位於嘉湖新北江商場地庫，設計與其餘期數有別）。 嘉湖山莊住宅單位與車位數量比例約7比1，車位可供自由買賣，現時除樂湖居外其餘期數停車場均不設時租。 嘉湖新北江商場（英語：Kingswood Richly Plaza）位於香港新界元朗天水圍新市鎮，嘉湖山莊樂湖居旁，是天水圍的一個中型商場，也是區內歷史最悠久的商場之一，由劉榮廣伍振民建築師事務所設計，於1992年落成。 嘉樂居2023 在此就恒生銀行有限公司(「恒生」)之估值服務供應商提供的任何物業資料及估值，僅供參考之用，對恒生並無約束力。 嘉樂居 恒生並不保證任何該等資料及估值的準確性、及時性或完整性，或其是否適合作任何用途。
嘉樂居: 東半山山光苑2房低層戶 935萬元沽出 成交價回到2016年水平
方面，屋苑附近有天水圍公園、天水圍游泳池、天水圍體育館、天水圍運動場、屏山天水圍公共圖書館及體育館等等，於北面另有香港濕地公園可供觀賞消閒。 方面，區內除了設有港鐵西鐵線天水圍站及多條輕鐵路線外，於多個屋邨附近亦有巴士總站，提供多條巴士路線，來往港九新界以至深圳邊境多處地方。 方面，大部份中高層單位可享有開揚景觀，除了望區內公園及公屋樓景外，部份向東北高層單位可遠眺香港濕地公園；向西北部份高層單位則可望深圳灣一帶海景。 嘉樂居2023 方面，項目設有兩個住客會所（「嘉湖鄉村俱樂部」及「嘉湖會所」），提供包括室外游泳池、健身室、桑拿室、網球場、籃球場及兒童遊樂場等設施。 ：由於屋苑各座每組相鄰單位的客廳之間並非由主力牆隔間，故有大量由業主自行打通的「相連戶」提供，而面積及間隔各異。
於2004年，商場部份範圍再次放盤拆售，由中原地產負責管理商場。 拆售完成後，將地下店舖改裝為街市及多間診所，一樓酒樓結業後拆售命名為「原宿地帶」，商場的形象大不如前，舖位業權分散情況更嚴重。 同年，商場1期2樓前身為酒樓及遊戲機中心的位置放盤拆售，由美聯物業負責規劃，命名為「竹下通地帶」。
嘉樂居: 中原估價指數(主要銀行)CVI
因當年嘉湖山莊發展仍處於起步階段，因此商場內進駐不少地產代理。 到了1993年，八佰伴正式在商場一樓開設4,200平方米的百貨公司。 百貨公司內售賣時裝、電器及家居用品，使天水圍居民無需前往屯門一帶消費。 嘉樂居2023 但由於擴展過速，加上1997年亞洲金融風暴的影響，及日本泡沫經濟爆破後的調整等多項因素影響下，八佰伴最終在1997年10月結業。
為嘉湖山莊樓齡最新的期數，於1997年2月開售，1998年5月入伙，共有8座住宅大廈，樓高32至38層，合共提供2,264個單位（部份為原裝一手相連單位），不設頂層複式單位。 開售時發展商邀請了天王級歌手黎明拍攝廣告和擔任代言人。 其歌詞中的一句「我的緊緊張張已放鬆，對外網絡已接通」，「昨日真的太閉塞，以為那是我本質，從此我要換一種氣質」，意指美湖居落成前三號幹線（郊野公園段）大欖隧道已落成通車，不用再飽受屯門公路塞車之苦。 其中第一座至第四座較方便因較接近出九龍的巴士站及天晴邨的商場，第五至第八座則較清幽。 另外，美湖居旁的天華路將會貫穿洪水橋北未來的新發展區，撥作高科技發展用途，當發展完成，將改善美湖居附近的交通。 於1995年開售，1996年2月入伙，共有10座住宅大廈，樓高30至38層，合共提供2,864個單位。
嘉樂居: 中學:元朗區
嘉湖山莊一共設有兩個住客會所，分別位於一期樂湖居及七期景湖居，為住戶們提供各式各樣的文娛及康樂設施。 透過粗暴手段，以最短時間令小童受控，卻沒有考慮他們感受、情緒及尊嚴，造成習以為常文化，管理層意識不到嚴重性是不能接受。 本人已查閱貴公司的 私隱政策和 收集個人資料聲明，並同意貴公司使用本人於此所填寫的個人資料作直接促銷。 銀行估價介乎490萬至503萬元之間，但實情成交價已經不止於此。 皆因六月兩房平均賣540萬，兩成首期108萬，連按保上會月供也有16,700元，月入44,000元可過壓力測試。 嘉樂居2023 嘉湖山莊兩房分別E室窗台可承托半邊床F室窗台不足夠承托半邊床即係點？
嘉湖山莊為長江實業歷年來最大型的發展項目，其住宅單位總數多達15,880個，以單位數目而言為全港最大型的私人屋苑。 嘉樂居 此外，位處本屋苑中心地帶的置富嘉湖（嘉湖山莊第四期發展項目）為區內少數的大型商場和酒店項目。 嘉樂居2023 於1993年9月入伙，入口位於天瑞路8號，共有6座住宅大廈，每座樓高32層，合共提供1,536個單位，不設原裝特色單位。
嘉樂居: 嘉樂居 位置地圖
1992年6月8日：嘉湖山莊於1992年開始入伙，當時主要經營非專營巴士業務的城巴（客運營業證編號3826A）開辦四條居民巴士路線，902R是其中之一，來往樂湖居及上水站，提供全日服務。 屋苑附設兒童遊樂場、兩個網球場、石春徑、太極場、游泳池及戶外健體設施，於各期中距離天水圍巴士總站及置富銀座購物商場較近。 設有小型會所、游泳池、桑拿及蒸氣浴室、兒童遊樂場及兩個網球場。 地面層則設有多間商店及福音堂，是六期中唯一非純住宅用途項目。 屋苑設有嘉湖會所及四個兒童遊樂場、游泳池和兩個網球場，以及毗鄰嘉湖新北江商場。 附近除了有巴士總站外，部份座數亦屬最靠近港鐵西鐵線天水圍站，交通在所有期數中最為方便。
今次問責的最高管理層、香港保護兒童會總幹事蔡蘇淑賢從事兒童工作多年，並積極倡議兒童政策工作，她同時擁有多項公職，包括兒童事務委員會委員等。 翻查社署資料顯示，2020至2021年度，其年薪為159.7萬元，98%由整筆過撥款支薪。 香港保護兒童會轄下「童樂居」被揭發懷疑集體虐兒事件，最少35名幼童受害，年紀最小僅1歲，警方至今累計拘捕20名職員，當中18人已被落案起訴。
嘉樂居: 元朗區
嘉湖山莊擁有嘉湖鄉村俱樂部及嘉湖會所2個住客會所，提供室外泳池、健身室及籃球場等多項設施，另有全港屋苑最大的綠化空間，面積約360萬平方呎。 嘉湖山莊的中央位置是天水圍公園，面積比維多利亞公園更廣闊，加上屋苑到處種滿植物花卉，向來以環境清幽怡人著稱。 若租客想於假日放鬆一下，更可乘搭輕鐵前往鄰近的香港濕地公園，親親大自然。 嘉湖山莊租盤戶型選擇眾多，單位面積由441至1,462平方呎不等，間隔包括2房至4房。 全個嘉湖山莊共有58幢住宅大廈，提供合共15,880個單位，因此其租盤可迎合有不同需求及租金預算的用家。
嘉樂居: 香港大型私人住宅屋苑 / 維基百科，自由的 百科全書
與嘉湖山莊各期一樣，麗湖居設有兩個不同特色的噴泉式水池及大草坪。 此外，屋苑附設兒童遊樂場、兩個網球場、石春徑、太極場、游泳池及戶外健體設施。 麗湖居每座住宅大廈頂層為8個相連及複式單位，複式單位頂層更設天窗，嘉湖山莊各期中是沒有的。 麗湖居於嘉湖山莊各期中，距離天水圍巴士總站、嘉湖銀座購物商場較近。
嘉樂居: 服務時間及班次
祥益地產謝利官表示，天水圍嘉湖山莊樂湖居11座低層H室，實用面積549平方呎，以580萬元成交，呎價10,565元。 嘉湖山莊分6期發展、由58座物業組成，提供逾15,800伙，物業以1層8伙設計，清一色以鑽石形廳開則，不設露台。 屋苑的住客會所共分為2期，分別為嘉湖會所及嘉湖鄉村俱樂部，設施齊全，消閒娛樂不假外求。 住戶可於嘉湖銀座商場及嘉湖新北江商場，內有多間食肆、民生商舖等，為居民提供生活所需。 嘉湖山莊設住客巴士接駁屋苑各期至多個港鐵站，又有多條分別設路綫行經，住戶亦可乘坐輕鐵往天水圍、元朗及屯門各區，約5分鐘車程便可到達港鐵天水圍站轉車。
嘉樂居: 成交記錄
目前，嘉湖新北江商場是天水圍區內少數不屬領展旗下的購物商場之一，商舗主要售賣廉價貨品。 然而，商場內的通道十分狹窄、並且放滿雜物，部分食店的環境衛生堪憂。 到了2012年，在欠缺監管下，業主更在入口通道範圍設置多個檔攤，使場內的通道更狹窄，形成安全隱憂。 2016年2月6日，女子歐陽洲（46歲）及其加拿大籍同居男友呂志詳（52歲）疑因感情問題爭吵，最終二人一同在同居的嘉湖山莊第5座美湖居33樓一單位內被燒至焦炭，被發現時雙雙躺臥地上，男方左手攬著女方肩膊，樣貌難以辨認。 驗屍結果顯示，兩死者因燒傷致死，初步不排除女死者遭弄暈後，被男死者攬著引火焚燒，結果一起燒死。 天水圍新市鎮的輕鐵系統早於1989年11月已經動工，並於1993年初通車，當時的路線只是由青山公路輕鐵路線連接至天瑞，1995年延長至天水圍總站（現稱天榮站）。
嘉樂居: 物業位置
2003年12月，天水圍第4期支線和預留區支線相繼通車，讓新發展的新市鎮北部和南部緊密的連繫起來。 由於輕鐵系統大多是建於路面，在區內享有優先通過路口的權利，乘輕鐵來往鎮內各處十分方便。 輕鐵系統除把新市鎮內大部分地方接駁起來外，也連接到西鐵車站、屯門和元朗兩個新市鎮，成為新界西北區內居民的主要交通工具。
連接1期與2期的天橋額外添加數個流動式檔攤，以及於地下3個商場入口空間額外添加數十個檔攤，儼如散貨場，而且商戶和食店長期將商品和桌椅擺放於商場通道，使原已狹窄的商場通道變得更狹窄，商場也再沒有任何休憩空間供顧客長期停留。 此外，商場吸引不少有意創業人士進駐，但舖租昂貴，因此不少經營不善者短時間內便結業離場，商戶流動性較大。 2014年3月，業主重新拆售商場1期2樓面積2萬平方呎，前身為「竹下通地帶」，後改稱「嘉湖新城」。 已預租的租戶為佔地3,000呎的板長壽司，結業後再分拆成多間商舖。 八佰伴結業後，商場一樓八佰伴舊址，分間成117個小鋪位，由SamBestLtd.持有。 另一方面，新北江集團將整個商場放盤拆售，最後交給小型投資者方培智管理商場。
